„Der Lindenhof ist nicht nur Heimat für 1.500 Genossen und ihre Familien, sondern taugt auch als Freiluftmuseum für Geschichte und Architektur. Angefangen von der Gartenstadt von 1919, die geprägt war durch die Architekten Martin Wagner, Bruno Taut und Leberecht Migge, über die Erweiterung des Lindenhofs in den 30er Jahren durch den Architekten Lassen, den Wiederaufbau nach den Kriegszerstörungen in den 1950er Jahren durch die Architekten Müller und Sobotka, dem Hochhaus am See in den 1960er, dem öffentlich geförderten Wohnungsbau in den 70er Jahren, bis hin zu den modernen Neu- und Dachausbauten seit den 1990er Jahren ist der Lindenhof architektonisch und historisch ein Abbild der letzten 100 Jahre.“, erläutert GeWoSüd-Vorstand Norbert Reinelt die Besonderheit des Areals.

Als letzter und bisher einziger Bundespräsident besuchte Theodor Heuss den Wiederaufbau des Lindenhofs am 8. September 1955. Heuss hatte eine besondere Bindung zum Lindenhof: Er gehörte 1918 zu den Schöneberger Stadtverordneten, die den Bau der Siedlung beschlossen hatten.

Zeichen der Wertschätzung

64 Jahre nach Heuss besucht nun Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier die GeWoSüd und sendet damit im 100. Jubiläumsjahr ein Zeichen der Wertschätzung an diese und alle anderen Wohnungsgenossenschaften, die sich selbst verwalten und ohne staatliche Hilfe um die Bereitstellung von leistbarem Wohnraum für alle Schichten der Bevölkerung kümmern. Zudem möchte sich der Bundespräsident über das Modell des genossenschaftlichen Wohnens und die damit verbundenen Vorteile informieren sowie mit Bewohnern und Verantwortlichen ins Gespräch kommen.

Viel zu besprechen gab es – schließlich ist die Liste der Vorteile lang. So liegt etwa die Miete, die hier Nutzungsgebühr heißt, im Durschnitt bei lediglich 6,02 Euro je Quadratmeter. „Sogar Neubauwohnungen kosten bei der GeWoSüd durchschnittlich nur 8,45 Euro pro Quadratmeter“, sagt der GeWoSüd-Vorstandsvorsitzende Norbert Reinelt. Doch nicht nur im Finanziellen, sondern auch in Bezug auf die Gemeinschaft ist die GeWoSüd ein Vorbild: So stehen den Mitgliedern an den Standorten Schöneberg, Tempelhof, Weißensee und Neukölln Gästewohnungen für bis zu vier Personen zur Verfügung, die für 40 Euro pro Tag angemietet werden können.

Bereits zur Jahrtausendwende errichtete die GeWoSüd ein Mehrgenerationenhaus in Tempelhof-Schöneberg mit 32 barrierefreien Seniorenwohnungen, Gemeinschaftsräumen, 23 familiengerechten Wohnungen, Gästewohnung, Sozialstation und Arztpraxis. In zwei Waschhäusern und an drei weiteren Standorten können die Mitglieder für wenig Geld selbst waschen und hilfsbedürftige Bewohner werden im Rahmen der Initiative „Helfer im Kiez“ bei Herausforderungen des Alltags wie Arztbesuchen unterstützt, aber auch beim Einkaufen oder bei Spaziergängen begleitet.

Verdrängung findet nicht statt

Mitarbeiter im Sozialbereich beraten und unterstützen die Mitglieder in sozialen Belangen, zudem organisieren sie Veranstaltungen und Feste zur Stärkung der Gemeinschaft. Ebenso organisieren die Mitarbeiter für die Mitglieder, deren Wohnungen modernisiert werden, den Umzug in eine Umsetzwohnung innerhalb der Genossenschaft…

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Ferienzeit, keine Schule und was nun? Bei den Familien, die bei der LEG NRW wohnen kommt, keine Langeweile auf. Von Juni bis September veranstaltet das Wohnungsunternehmen rund 70 Sommer- und Stadtteil-Events. Für die Kinder gibt es Spiel und Spaß. Aber auch für die Erwachsenen ist es eine Gelegenheit, mal wieder mit den Nachbarn ins Gespräch zu kommen. Mehr ab Seite 47.

Drohnen mit Kameras werden immer häufiger zur Reparatur-Analyse von Fassade, Dächern und Grünflächen eingesetzt. Sie sind schnell, kommen überall hin und „liefern“ unbestechliche Arbeit. Aber Vorsicht. Ihr Einsatz unterliegt Regeln und wie alle „Geräte“ können sie auch ausfallen und Schäden anrichten. Viele Fragen, die Antworten finden Sie ab Seite 32.

Eigentlich ist es ganz einfach, das Verhältnis von Mieter und Vermieter. Der Mietvertrag und die Hausordnung haben einen Rahmen geschaffen, in dem man wertschätzend miteinander umgehen sollte. Aber, wenn der Mieter zwar unterschreibt, aber den Rahmen sprengt, dann bleibt nur noch der Weg zum Gericht. Dr. Peter Hitpaß vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen hat die wichtigsten Fälle für Sie zusammengetragen, ab Seite 22.

August 2019, eine neue Ausgabe in der Sommerpause mit neuen Inhalten. Klicken Sie mal rein.

Ihr Gerd Warda

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Ihre Kommilitonen zahlen Miete für ihre Bude. Daryna holt die Post, bringt den Müll raus, geht einkaufen. Die 22-Jährige hilft Ursula Jonas im Haushalt und im Garten – und zahlt dafür keine Kaltmiete für ihr gemütliches Zimmer im Biestower Reihenhaus. »Wohnen für Hilfe« heißt das deutschlandweite Projekt, dass es seit 2015 ebenfalls in Rostock gibt. Auch bei der WIRO, dem kommunalen Vermieter der Stadt, existieren »Wohnen für Hilfe«-Wohngemeinschaften. Wer ein Zimmer frei hat, darf nach Rücksprache mit seinem Wohnungsverwalter untervermieten.

Gefühl von Sicherheit

Für Ursula Jonas ist Daryna schon die dritte »Untermieterin«. „Ich habe den Platz übrig und mir gibt es ein Gefühl von Sicherheit, wenn jemand hier ist.“ Ihre beiden Söhne leben weit weg. Vor zwei Jahren hat sich die Seniorin zum ersten Mal mit Sonja Beuch getroffen, der Koordinatorin des Projektes in Rostock. „Nach dem Gespräch wusste ich, welche Vorstellungen Frau Jonas von ihrem künftigen Mitbewohner hat.“ Ein Führerschein wäre schön, und ein wenig praktische Lebenserfahrung.

Die Chemie muss stimmen

Die Studenten bewerben sich übers Studentenwerk für das Wohn-Projekt. „Dann schaue ich, wer zusammenpassen könnte.“ Beim persönlichen Treffen beschnuppern sich Alt und Jung. Dass die Chemie stimmt, sagt Sonja Beuch, ist das allerwichtigste…

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Die Wohnungswirtschaft stellt hohe Ansprüche an Zuverlässigkeit und Branchenkenntnis. Den komplexen Fragestellungen begegnen wir mit Ehrgeiz, hoher Effizienz und jahrzehntelanger Erfahrung.
Besuchen Sie uns auch im Internet unter www.avw-gruppe.de
Das Wichtigste immer im Blick unter
http://avw-gruppe.de/newsletter/

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Die Niederlande können ab 2030 kein L-Erdgas mehr nach Deutschland liefern. Daher erhielten über 40 deutsche Gasnetzbetreiber den Bundesauftrag, ihre Regionen auf H-Erdgas umzustellen, das vorwiegend aus Norwegen, Russland und Großbritannien stammt. Die Gasnetzbetreiber müssen für das Projekt jedes Gasgerät individuell an das alternative H-Gas anpassen.

Einer der großen betroffenen Netzbetreiber ist die in Oldenburg; Niedersachsen, ansässige EWE Netz GmbH. „Allein in unserer Region müssen wir rund 700.000 Gasgeräte anpassen“, so Friedhelm Pinkhaus. In dem Projekt der Erdgasumstellung koordiniert Pinkhaus bei EWE Netz das Anpassen aller Gasgeräte in Wohnungswirtschaftsunternehmen.

Aufwand reduzieren

„Bei zentral beheizten Gebäuden müssen unsere Gasmonteure innerhalb eines Jahres mehrfach den Raum betreten, in dem die Heizungsanlage installiert ist“, so Pinkhaus weiter. Sollten in den Wohnungen Einzelheizungen angeschlossen sein, müssen wir sogar mehrfach in jede Wohnung hinein.“

Betroffene Wohnungsunternehmen können hier ihren Aufwand deutlich reduzieren: Indem Sie frühzeitig auf den örtlichen Gasnetzbetreiber zugehen, sobald sie das erste Schreiben zum Thema erhalten haben. „So ließe sich der Schriftverkehr und der Aufwand für die vielen Terminabsprachen deutlich reduzieren“, erklärt Pinkhaus. Die Gasnetzbetreiber müssen zum Beispiel wissen, welche Gebäude mit Heizzentralen ausgestattet sind und welche Gebäude über Einzelheizungen verfügen. „Bei Heizzentralen wäre es ideal, wenn die Wohnungsgesellschaft dem regionalen Gasnetzbetreiber vorübergehend einen Schlüssel aushändigen würde“, so Pinkhaus weiter. „So könnte der Gasmonteur zu jeder Zeit die Heizzentrale anfahren, ohne dass jedes Mal eine Terminabstimmung erfolgen und ein Mitarbeiter vor Ort dabei sein muss.“

Welche Kosten entstehen?

„Solange wir die Gasgeräte auf H-Gas umrüsten können, entstehen keine direkten Kosten“, erläutert Pinkhaus. Die Kosten werden bundesweit auf die Netzentgelte umgelegt, die alle Gasverbraucher bezahlen. Kosten entstehen, falls die Gasgeräte repariert oder gewartet werden müssen. Beides müssen die Eigentümer dann wie gewohnt selber beauftragen und bezahlen. „Wir schaffen es aber, über 98 Prozent aller Gasgeräte an das H-Gas anzupassen“, versichert Pinkhaus. Auch Geräte, die 20 Jahre und älter sind, lassen sich in der Regel problemlos anpassen. Einzig die Geräte, die vor 30, 35 oder sogar 40 Jahren installiert wurden, lassen sich häufig nicht anpassen, da es häufig die Hersteller dieser Geräte nicht mehr gibt und diese dann auch kein Material liefern können. In diesen Fällen muss sich der Eigentümer ein neues Gasgerät kaufen.

Zwangsöffnungen und hohe Kosten

Und wenn ein Mieter den Zutritt in seine Wohnung verweigert oder ein Wohnungsunternehmen vergisst, auf die Schreiben des Netzbetreibers zu reagieren? „Dann haben Gasnetzbetreiber letztlich sogar das Recht, den Zutritt per Gerichtsbeschluss zu erwirken, dieses ist auch bereits geschehen“, so Pinkhaus weiter. Geregelt ist dieses im Energiewirtschaftsgesetz § 19a. Hierdurch entstehen Kosten, tragen muss diese der Auslöser des Einsatzes…

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Die Initiative ELEKTRO+ gibt einen Überblick
über die wichtigsten Schutzeinrichtungen:

LS-Schalter: Schutz vor Überlastung und Kurzschluss
Der Leitungsschutzschalter (LS-Schalter) schützt Kabel, Leitungen und die angeschlossenen Geräte vor den Folgen einer Überlastung. Diese kann entstehen, wenn beispielsweise besonders viele Elektrogeräte an einem Stromkreis betrieben werden. Die Leitung überhitzt sich und es entsteht ein Überlaststrom, der die Leitungsisolierung beschädigen kann. Der LS-Schalter unterbricht die Stromzufuhr, noch bevor der zu hohe Strom Schaden anrichten kann. Im Falle eines Kurzschlusses erfolgt die Auslösung des Schalters durch eine elektromagnetische Schnellauslösung.

FI-Schalter: Schutz vor Fehlerströmen und elektrischem Schlag
Sind elektrische Geräte oder Leitungen beschädigt, dann fließt ein Teil des Stromes nicht über die Installationsleitungen, sondern sucht sich andere Wege, zum Beispiel über einen Menschen, der ein defektes Elektrogerät in der Hand hält. Es ist ein sogenannter Fehlerstrom entstanden. Fehlerstromschutzschalter (FI-Schalter) erkennen diese kleinen Fehlerströme, unterbrechen in der erforderlichen kurzen Zeit den Stromkreis und retten so im Ernstfall Leben. Sie sind daher für alle Stromkreise mit Steckdosen und/oder Beleuchtungsanschlüssen vorgeschrieben. Das gilt insbesondere bei Neubauten sowie für neuinstallierte Stromkreise im Rahmen einer Modernisierung.

FI-Schalter des Typs A bieten bei haushaltsüblichen Anwendungen ausreichenden Schutz vor Stromunfällen und erfassen die meisten der üblicherweise auftretenden Fehlerströme. Kommen jedoch elektrische Geräte mit Frequenzumrichter zum Einsatz, etwa moderne Waschmaschinen, Heizungs- und Wärmepumpen oder Induktionskochfelder, können bei einer Störung oder einem Defekt Fehlerströme mit Mischfrequenzen auftauchen. Sofern der Gerätehersteller dies in den Unterlagen fordert, ist dann ggf. ein FI-Schutzschalter Typ F einzusetzen. Dieser ist nicht nur in der Lage, Fehlerströme mit Mischfrequenzen zu erfassen, sondern er ist auch besonders unempfindlich gegenüber Stoßströmen, wie sie etwa bei Gewitter oder beim Einschalten bestimmter elektrischer Geräte vorkommen können.

Darüber hinaus gibt es den FI-Schalter Typ B. Diese Geräte können neben Fehlerströmen des Typs A und F auch Gleichfehlerströme erfassen und kommen zum Beispiel bei Photovoltaikanlagen oder Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge zum Einsatz…

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Ziel der Kooperation ist es, die Energiebeschaffung zu optimieren und den Betrieb aller Energieerzeugungsanlagen im bundesweiten GWG-Portfolio nachhaltig und wirtschaftlich zu organisieren und gleichzeitig mehr Transparenz in den GWG-eigenen Prozessen und gegenüber den Mietern zu schaffen. Durch die Optimierung und mittels gezielter Effizienzverbesserungsmaßnahmen sollen Kosten und CO2-Ausstoß im Portfolio der GWG substanziell reduziert werden. Mit Hilfe der Installation von Wärmemengenzählern und Databoxen sowie durch Entwicklung eines Kundenportals sollen zusätzlich Verbräuche besser erfasst und schneller kommuniziert werden.

„Durch die Kooperation mit der GETEC ist es uns möglich, bundesweit dieselben Standards in Wartung, Betrieb, Modernisierung und Energieeinkauf über alle Bestände hinweg zu realisieren. Perspektivisch können wir als Unternehmen mit einer traditionell sehr regen Neubautätigkeit, gemeinsam mit GETEC künftig ganze Quartierslösungen entwickeln, um maßgeschneiderte Energiekonzepte je nach Erfordernis umzusetzen“, erklärt Andreas Engelhardt, CEO der GWG-Gruppe…

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„Die Verbraucher in Deutschland sehen die Energiewende als eine Baustelle, die den Straßenverkehr ebenso einbezieht, wie alle anderen klimaschädlichen Sektoren“, sagt Dr. Nicholas Matten, Geschäftsführer des Haus- und Systemtechnikherstellers Stiebel Eltron.

Klimaschutz über CO2-Einsparungen

Dabei wird die Einsparung von CO2 von fast allen Bürgern als besonders wichtiges Ziel genannt (91 Prozent), um den Klimaschutz zu verbessern. Gleichzeitig sind die Deutschen mit großer Mehrheit nicht einverstanden, dass die Politik die selbst gesteckten Verpflichtungen der Energiewende verfehlt. Nur 15 Prozent finden es verzeihlich, erst eine Agenda aufzustellen und dann an den festgelegten Hürden zu scheitern. Die Bilanz: Nur jeder vierte Befragte ist der Meinung, dass Deutschland mit der Energiewende heute bereits sehr gut vorangekommen ist.

Was die Bundesbüger selber tun können

Aktuell verursacht die Verbrennung fossiler Energieträger, beispielsweise Diesel, Kohle oder Gas, rund 80 Prozent der Treibhausgasemissionen in Deutschland. Davon geht rund ein Fünftel auf das Konto des Straßenverkehrs – ein Tempolimit auf Autobahnen zielt darauf ab, diese Quote zu verbessern.

Nicht auf den Straßenverkehr, sondern auf das Heizen von Häusern und Wohnungen entfällt allerdings der größte Anteil an CO2-Emmissionen privater Haushalte: Mehr als zwei Drittel der Energie wird für Erdgas und Mineralöl im Wärmesektor verbraucht. „Im Heizungskeller können die Bürger heute schon auf staatliche Förderung setzen und mit der privaten Energiewende starten“, so Matten. „Wer in seinem Zuhause auf eine Wärmepumpe als Heizungsanlage setzt, spart rund 2,5 Tonnen CO2 jährlich ein.“ Wärmepumpen sind mittlerweile in nahezu jedem Haus eine Heizungsalternative und zwar auch, wenn das Gebäude mit traditionellen Heizkörpern ausgestattet ist..

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Derzeit sind die Unterschiede erheblich: In Bayern und Sachsen werden3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und in Hamburg 4,5 Prozent fällig. Am meisten müssen Immobilienkäufer in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland zahlen. Dort liegt der Satz bei 6,5 Prozent. Hinzu kommen Notargebühren und in vielen Fällen eine Maklercourtage. Das alles verteuert den Kauf.

Monatlich mehr Geld in der Tasche

Die Modellrechnung des HWWI für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung zeigt, dass Käufer in 23 von insgesamt 401 deutschen Kreisen monatlich mindestens 40 Euro mehr im Portemonnaie hätten, wenn die Grunderwerbsteuer auf zwei Prozent gesenkt würde. Injedem vierten Kreis sind es immerhin noch mindestens 30 Euro. Von der Ersparnis profitieren Käufer Monat für Monat – für die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Für die Modellrechnung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Die größte Ersparnis ergibt sich demnach für den Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein, wo 6,5Prozent Grunderwerbsteuer erhoben werden. Wohnungen in dieser Region sind vergleichsweise teuer, exklusive Feriendomizile auf Sylt treibendie Preise. In Nordfriesland würden für 70 Quadratmeter Wohnfläche bei einer Deckelung der Grunderwerbsteuer 17.603 Euro weniger fällig.Die monatliche Rate würde laut Modellrechnung statt 1.818,72 Euro nurnoch 1.724,11 Euro betragen. Immobilienkäufer könnten so monatlich gut 94 Euro sparen. „Die hohen Nebenkosten zwingen Käufer in vielen Fällen, höhere Darlehen aufzunehmen. Das schreckt viele ab. Zumal das- Geld bei einem Wiederverkauf verloren ist“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Top Ten: Größte monatliche Ersparnis bei der Finanzierung
einer 70-Quadratmeter-Wohnung

Hohes Preisniveau – hohe Grunderwerbsteuer

Die größte Entlastung würden Käufer in den begehrten Großstädten erfahren. Unter den Top Ten finden sich gleich vier der so genannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen. In Frankfurt am Main müssten Käufer bei einer Deckelung der Grunderwerbsteuer monatlich 76 Euro weniger für den Kredit aufbringen, in Düsseldorf beträgt die monatliche Ersparnis knapp 64 Euro, in Berlin 63 Euro undin Köln 61 Euro. Auch in Stuttgart, Hamburg und München liegt die Ersparnis monatlich zwischen 42 und 47 Euro…

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Rauchen in der Mietwohnung, Streit mit dem Vermieter, ungenehmigte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, Fälle aus dem Alltag, mit denen sich ein Wohnungsunternehmen täglich konfrontiert sieht. Fälle, die nur durch eine Minderheit von Mietern verursacht werden, den Wohnungsunternehmen aber großes Kopfzerbrechen bereiten.

„Vermieter mit Werten“ so definieren sich die 359 VNW Mitgliedsunternehmen in Mecklenburg- Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg. Sie geben ca.1,5 Millionen Mietern in über 730.000 Wohnungen ein Dach über dem Kopf. Wohnungsbaugenossenschaften tragen dem Fördergedanken des Genossenschaftsgesetzes Rechnung. Kommunale Wohnungsunternehmen sind Instrumente ihrer Anteilseigner für die Daseinsvorsorge. Bei beiden Unternehmensrechtsformen als Bestandshalter steht der Mieter als Kunde im Vordergrund. Mieter bei den VNW-Mitgliedsunternehmen sind grundsätzlich vor Eigenbedarfskündigungen bzw. Kündigungen aus anderen Gründen geschützt.

II. Rechtslage nach BGB

Kündigungsmöglichkeiten bestehen für Wohnungsunternehmen dann, wenn sie sich selbst vor Fehlverhalten ihrer Mieter bzw. Dritte vor dem Fehlverhalten eigener Mieter schützen müssen. Rechtsgrundlage für die ordentliche Kündigung des Vermieters ist § 573 BGB. Danach kann das Wohnungsunternehmen u.a. eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn es ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Nach § 543 BGB besteht das allgemeine Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist. In § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ist der unbestimmte Rechtsbegriff „wichtiger Grund“ legal definiert: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Insoweit bedarf es der Feststellung, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu seiner ordentlichen Beendigung nicht zumutbar ist. Diese Feststellung ist nach objektiven Maßstäben zu treffen (BeckOGK/Mehle BGB § 543, Rdnr. 11).

In folgenden Fallgestaltungen hat die Rechtsprechung bei verhaltensauffälligen Mietern eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter angenommen.

III. Unerlaubte Untervermietung durch den Mieter an Dritte

1. Kündigung wegen ungenehmigter Untervermietung von Wohnraum – AG München ,411 C 2150/17 -juris

Das AG München hat entschieden, dass die ordentliche Kündigung einer Mietwohnung zulässig ist, wenn die Wohnung ohne Genehmigung über einen längeren Zeitraum an Touristen untervermietet wird. Im Streitfall war die Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters durch den Mieter an zwei arabische Medizintouristen vermietet…

Der Beitrag Kündigungsmöglichkeiten eines Wohnungsunternehmens bei verhaltensbedingten Störungen des Mietvertrages durch den Mieter – aktuelle Rechtsprechung – von Dr. Peter Hitpaß erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.