Aus Brachfläche wird offenes neues Viertel

Die „Alte Feuerwache“ wurde nicht nur dem Bedarf an innerstädtischem Wohnraum gerecht, sondern schloss eine lange bestehende Lücke am Rande der nördlichen Kieler Altstadt. Die architektonischen und städtebaulichen Herausforderungen des Areals waren groß. Die erneute Auszeichnung zeigt nun, dass sich die Anstrengungen gelohnt haben. Aus einer zum Parken genutzten Brachfläche mit enormem Bebauungspotenziel ist ein offenes, neues Viertel in einzigartiger Lage zwischen Innenstadt, Grünraum und Kieler Förde entstanden. Das Projekt leistet einen zentralen Beitrag zur Altstadtentwicklung Kiels und zur stärkeren Vernetzung der Stadträume. Der realisierte Entwurf ist das Ergebnis eines 2012 durchgeführten städtebaulichen Gutachterverfahrens, aus dem LRW Architekten als Sieger hervorgingen und für dessen Bebauung die BIG BAU Unternehmensgruppe mit ihrem Partner den Zuschlag bekam. Das Quartier mit seinen insgesamt 68 Eigentumswohnungen, 50 Studentenappartements, sechs Stadthäusern und einer Gewerbeeinheit verknüpft die umliegenden Stadträumen miteinander und passt sich der neuen urbanen Wohnatmosphäre in Kiel an. Die Auszeichnung unterstreicht zudem den hohen innovativen architektonischen Wert der „Alten Feuerwache“ und hebt das Stadtviertel in der aktuellen Diskussion um sogenannte „Klötzchenarchitektur“ damit als ein positives Beispiel hervor.

Nachhaltige und innovative Beiträge zur Stadtbaukultur

Der alle zwei Jahre verliehene und mit insgesamt 25.000 Euro dotierte Deutsche Städtebaupreis hat die Förderung einer zukunftsweisenden Planungs- und Stadtbaukultur zum Ziel. Es werden in der Bundesrepublik Deutschland realisierte städtebauliche Projekte prämiert, die sich durch nachhaltige und innovative Beiträge zur Stadtbaukultur sowie zur räumlichen Entwicklung im städtischen und ländlichen Kontext auszeichnen. Insgesamt wurden 103 Projekte eingereicht, davon 29 für einen Sonderpreis. Sechs Projekte erhielten eine Auszeichnung, weitere sechs Projekten eine Belobigung. Der „klassische“ Städtebaupreis ging in diesem Jahr an das Projekt PHOENIX (Dortmund).

Daniel Müller

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Und im Text ging es weiter mit:
Der Bürger hat gewählt, die Sitze im Bundestag sind verteilt. Jetzt geht es um die Macht. Wer kann mit wem? Wer bekommt was? Immer nach dem Motto: Wer sich zuerst bewegt, hat schon verloren?

Und so weiter …und dann steht da noch:
Machen wir es kurz! Mit einer neuen handlungsfähigen Regierung können wir erst im nächsten Jahr rechnen. Und was schlimm ist: Mit dringend geforderten Entscheidungen im Sinne der Wohnungswirtschaft sicher erst Mitte bis Ende 2018.

Ich könnte jetzt noch weiter aus dem ein Jahre alten „Edi.“ zitieren, was die Regierung zu entscheiden hätte, damit endlich der fehlende bezahlbarer Wohnraum gebaut werden kann, aber das mache ich nicht. Ich zitiere lieber was VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner zum Auftakt der Arbeitstagung am 24. September 2018 in Warnemünde sagte:
„Der Worte sind nun genug gewechselt, jetzt geht es darum, diesen Taten folgen zu lassen und den Bau bezahlbarer Wohnungen zu erleichtern. Wir brauchen dringend mehr Bauland, den raschen Abbau von Bürokratie und spürbare Vorteile für jene Unternehmen, die bezahlbare Wohnungen bauen und anbieten.“

Aber lesen Sie selbst ab Seite XXX und hoffen mit mir, dass wir nicht bis Mitte 2019 auf Bundes – und Landesentscheidungen warten müssen. Aber zurück zur aktuellen Ausgabe: Big Data: großen Datenmengen Sinn geben, um weitergehende Erkenntnisse zu gewinnen – David Kriesel erklärt in einen Interview warum…. ab Seite 17.

Mit detaillierten Daten – Wie wirken Mietpreisbremse, Sozialer Wohnungsbau, Wohngeld? Neue Studie untersucht 77 Großstädte von Aachen bis Würzburg … Ab Seite 5

Oktober 2018. Dies und vieles mehr lesen Sie in der neuen Ausgabe rund um die Immobilien- und Wohnungswirtschaft.
Klicken Sie mal rein.
Ihr Gerd Warda

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Der Beitrag Liebe Leserin, lieber Leser. Ein Jahr Stillstand in Berlin – jetzt müssen Taten folgen … erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Derzeit erreicht keines die gesetzten Ziele vollständig, allerdings aus ganz unterschiedlichen Gründen, ergibt eine neue, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie*. So ist die Förderung von Sozialwohnungen grundsätzlich wirksam, um eine bezahlbare Wohnraumversorgung zu erreichen, schließlich erhöht dieses Instrument direkt das Wohnraumangebot. Als problematisch sehen die Forscher die Befristungen der Förderprogramme an, weil sie dem Aufbau eines dauerhaft leistbaren Wohnungsbestandes entgegenstehen. Zudem ist das aktuelle Fördervolumen nach gut zwei Jahrzehnten Flaute im öffentlichen Wohnungsbau viel zu niedrig, zeigen die Studienautoren, Stadtsoziologen an der Humboldt-Universität zu Berlin. In den zehn größten deutschen Städten, in denen die Wohnungsnot besonders ausgeprägt ist, würde es beispielsweise beim aktuellen Förderumfang rund 185 Jahre dauern, um die aktuelle Lücke an günstigen Wohnungen zu schließen (detaillierte Ergebnisse unten). Die Mietpreisbremse wiederum ist bislang durch zahlreiche Ausnahmen und praktische Defizite in ihrer Wirkung beschränkt. Würde sie konsequent angewandt und kontrolliert, müssten Vermieter im Durchschnitt der 44 Großstädte mit Mietpreisbremse ihre Aufschläge bei Neuvermietung um 17 Prozent reduzieren. Damit könnte sie immerhin für viele Mittelschichthaushalte eine spürbare Entlastung bringen. Am wenigsten soziale Wirkung attestieren die Wissenschaftler dem Wohngeld: Es erreicht nur relativ wenige Haushalte, die zudem oft trotzdem noch eine prekär hohe Mietbelastungsquote aufweisen. Zudem hat es keine direkte dämpfende Wirkung auf die Mietentwicklung.

– 8,6 Millionen Großstadthaushalte müssen mindestens 30 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben –

In ihrer Studie analysieren Dr. Andrej Holm, Stephan Junker und Kevin Neitzel anhand von detaillierten Mikrozensus-Daten für alle 77 deutschen Großstädte, wie die wohnungspolitischen Instrumente angesichts der aktuellen Probleme wirken. In kürzlich vorgestellten, ebenfalls Böckler-geförderten Vorläuferstudien hatten sie errechnet, dass in den Großstädten rund 1,9 Millionen günstige Wohnungen fehlen. Besonders groß ist die Versorgungslücke bei Alleinlebenden an oder unter der Armutsgrenze von 60 Prozent des mittleren (Median-)Einkommens, die maximal eine Nettokaltmiete von 5 Euro pro Quadratmeter bezahlen können (Informationen zu den Einkommensabgrenzungen am Ende dieser PM). Doch auch jenseits des harten Kerns der Wohnungsnot müssen viele Menschen große finanzielle Lasten schultern: Insgesamt gaben bereits 2014, dem aktuellsten Jahr, aus dem dazu Mikrozensus-Daten vorliegen, rund 40 Prozent der Großstadthaushalte mindestens 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete und Nebenkosten – ohne Heizung – aus. 30 Prozent Wohnkosten gelten unter Sozialwissenschaftlern und Immobilienexperten gerade für Mieter mit kleinen Einkommen als Belastungsgrenze, weil sonst zu wenig Geld für Alltagsausgaben bleibt. In den betroffenen Haushalten leben etwa 8,6 Millionen Menschen.

– „Instrumente neu gewichten“ – mehr Geld für soziale und gemeinnützige Wohnförderung –

Gemessen an diesen Problemen leisteten die untersuchten drei Hauptinstrumente der Wohnungspolitik in den deutschen Großstädten heute „nur einen sehr eingeschränkten Beitrag für die Versorgung der Haushalte mit den größten sozialen Wohnversorgungsbedarfen“, konstatieren die Forscher. Das liege wesentlich an einer problematischen Gewichtung, bei der das Instrument mit dem größten Potenzial – der Aufbau eines ausreichend großen, dauerhaft preisgedämpften Wohnungsbestands wie es ihn beispielsweise in Wien gebe – mit vergleichsweise wenig Geld ausgestattet sei, erklärt Stadtsoziologe Holm: Derzeit fließen in den sozialen Wohnungsbau deutschlandweit rund zwei Milliarden Euro pro Jahr. Ebenso viel wird für das Wohngeld ausgegeben. Für die Übernahme von Wohnkosten im Rahmen von Hartz-IV-Leistungen gibt der Staat bundesweit gleichzeitig etwa 15 Milliarden Euro aus. „Die öffentliche Hand übernimmt damit für rund 17 Milliarden Euro im Jahr Ausfallbürgschaften auf einem heiß laufenden Markt. Das Geld fließt zum großen Teil an kommerziell agierende Vermieter. Man kann das als eine Wirtschaftsförderung verstehen, die immobilienwirtschaftliche Erträge unabhängig von der Nachfrage und Einkommenssituation ermöglicht. Hier wird der sonst so gepriesene Marktmechanismus einseitig zu Gunsten privater Vermieter manipuliert. Sinnvoller wäre eine verstärkte öffentliche Investition in den Aufbau von dauerhaft leistbaren Wohnungsbeständen“, sagt der Forscher…

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„Mit der abgeschlossenen Sanierung der Friedrich-Naumann-Straße 21-27 haben wird das Quartier nun wesentlich aufgewertet“, sagte Steffen Foede, Vorstand Wohnungswirtschaft / Technik der UNITAS. Auch die im Karree stehenden Häuser Blücherstraße 1 und 3 sowie Bismarckstraße 60 und 62 gehören zur Genossenschaft und wurden in den vergangenen Jahren saniert. Die aktuelle Investition beträgt 1,98 Millionen Euro. Insbesondere wurden die Fenster und Fassaden energetisch ertüchtigt, Heizung und Warmwasserversorgung von dezentral auf zentral umgebaut, Wohnungseingangstüren und Balkone erneuert. Der Umbau des Hofes ist insofern maßgebend, als dass Garagen und Nebengelasse abgerissen und durch geeignete moderne Bauten ersetzt wurden. „Damit haben wir die ‚Zerstückelung‘ aufgebrochen und diesen so wichtigen Lebensraum völlig neu gestaltet“, sagte Iris Liebgott, kaufmännischer Vorstand der UNITAS. Errichtet wurden eine Carportanalage mit begrüntem Dach, Fahrradgaragen und ein Abstellraum für Kinderwagen. Auch Spielgeräte, Sandkasten und Bänke zum Verweilen und Schwatzen kamen hinzu, neue Wegeverbindungen entstanden. „Wir haben sowohl optisch als auch im Nutzwert einen großen Fortschritt erreicht. Die Anlagen sind für alle Generationen geeignet und wir freuen uns, wenn Jung und Alt hier nun zusammenfinden“, freut sich Iris Liebgott. Im Herbst werden noch die Grünflächen neu bepflanzt.

Für die UNITAS als eine der großen Leipziger Wohnungsgenossenschaften ist die Entwicklung des Standortes Delitzsch bedeutend. Das Unternehmen will seine Aktivitäten hier weiter intensivieren und plant, in der Leipziger Straße 15 Wohnungen neu zu bauen. „Delitzsch profitiert vom Wachstum im nahen Leipzig, die Zahl der hier lebenden Familien steigt, gleichzeitig wächst die Wirtschaftskraft“, sagt Steffen Foede. „Die UNITAS unterstützt als sozialverantwortliches Unternehmen das Wachstum der Stadt mit geeignetem Wohnraum und ist froh, damit ein Teil des aktiven Stadtlebens sein zu können.“

Elisabeth Enders

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Das erste Policy Paper behandelt das Thema „Anreize für energetische Modernisierungen im Gebäudesektor“. Das Autorenkollektiv Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock und Nils-Magnus Wasser M.Sc von der Technischen Universität Kaiserslautern geht der Frage nach, wie effektiv verschiedene umwelt-ökonomische Instrumente helfen können, Gebäudebestand schneller energieeffizient umzubauen. Die Policy Paper stehen kostenfrei zur Verfügung.

„Wir möchten mit den Publikationen auf die enorme politische Relevanz unserer Branchenthemen verweisen. Es handelt sich im besten Sinne des Wortes um Diskussionspapiere. Teilen und diskutieren sind ausdrücklich erwünscht, damit die Arbeitsergebnisse der gif noch größere gesellschafts- und immobilienpolitische Resonanz finden“, so Prof. Tobias Just, Präsident der gif.“

Über die gif

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei.

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Der Beitrag gif e.V. startet mit Policy Papers neue Publikationsreihe. Thema 1: „Anreize für energetische Modernisierungen im Gebäudesektor“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Besonders gut schneiden in dieser Hinsicht die städtischen und kommunalen Wohnungsunternehmen ab: Nur 19 Prozent ihrer Mieter empfinden dort die Miete als hoch oder viel zu hoch. Etwas ungünstiger werden die Mieten der privaten Wohnungsunternehmen beurteilt. Doch auch hier schätzt die Mehrheit der Befragten (55 Prozent) die Miete als angemessen, gering oder sehr gering ein. Neben den Unterschieden zwischen den Vermietertypen gibt es auch einen räumlichen Einfluss auf die Beurteilung der Miethöhe. So ist etwa der Anteil derer, die ihre Miete als hoch oder viel zu hoch empfinden, in Hamburg und Berlin überdurchschnittlich.

„Die Diskussion um die Mietpreisbremse und steigende Mieten in vielen Städten haben die Menschen für das Thema sensibilisiert“, erklärt Bettina Harms, die Geschäftsführerin von Analyse & Konzepte. „Wir stellen fest, dass die Mieter ihre eigenen Wohnkosten vor dem Hintergrund des örtlichen Wohnungsmarktes sehr gut einschätzen können.“

Mieter werden kritischer

Auch nach der Zufriedenheit mit den Leistungen des Vermieters fragte der Servicemonitor Wohnen. Das Ergebnis: Jeder dritte Mieter ist mit den Leistungen seines Vermieters sehr zufrieden, 36 Prozent sind zufrieden. Allerdings ist der Anteil derer, die vollkommen zufrieden sind, seit 2008 zum ersten Mal gesunken. Er liegt aktuell bei 18 Prozent. Während es insbesondere privaten Einzelvermietern gut gelingt, ihre Mieter zufriedenzustellen, hat die Kritik an den Leistungen von Verwaltungsgesellschaften und privaten Wohnungsunternehmen zugenommen.

Unter den Vermieterleistungen beurteilen 67 Prozent der Befragten die zuverlässige Instandhaltung des Wohnungsbestands als sehr wichtig. Eine noch größere Rolle spielen der professionelle Umgang mit Beschwerden und die Verbindlichkeit von Zusagen. Diese Aspekte finden 68 Prozent der Mieter sehr wichtig. Allerdings ist nur etwas mehr als die Hälfte der Mieter in dieser Hinsicht mit den Leistungen ihres Vermieters vollkommen oder sehr zufrieden.

„Das kritischere Urteil im Vergleich zu den vergangenen Jahren muss vor dem Hintergrund vielfach angespannter Wohnungsmärkte gesehen werden“, kommentiert Bettina Harms. „Während in vielen anderen Branchen die Wettbewerbssituation zu einer Weiterentwicklung des Kundenservice führt, sieht sich die Wohnungswirtschaft vielerorts einer Nachfrage gegenüber, die sie nicht befriedigen kann. Gleichzeitig binden Umstrukturierungsmaßnahmen und Neubauvorhaben viele Kapazitäten in den Unternehmen.“

Über den Serivcemonitor Wohnen:

Wie zufrieden sind Deutschlands Mieter? Was bedeutet gutes Wohnen für sie? Welche Leistungen sind ihnen wichtig? Welche Wünsche haben sie an ihre Vermieter? Diesen Fragen geht der Servicemonitor Wohnen nach. Er wird seit 2008 alle zwei Jahre vom Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte erhoben. Grundlage bildet eine repräsentative Befragung von Mieterhaushalten in ganz Deutschland. 2018 fand sie von Mai bis Juni statt. In diesem Zeitraum wurden mehr als 1.000 Haushalte online und telefonisch befragt.

Cathrin Christoph

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Der Begriff ist überall zu hören und zu lesen und wird als Heilsbringer der Datenverarbeitung und des digital gestützten Erkenntnisgewinns gefeiert: Big Data. Wie ist Ihre Wahrnehmung: Wird der Terminus „Big Data“ in der aktuellen, vor allem medialen Diskussion richtig verwendet – oder sollte sich der eine oder andere doch noch einmal näher mit dessen Wesen befassen?

David Kriesel: Bei vielen Themen, die Gegenstand medialer Diskussionen sind, drängt sich mir der Verdacht auf, dass die Vertreter der diskutierenden Medien sich besser zunächst etwas mit dem jeweiligen Thema hätten befassen sollen. Das gilt oft auch für Big Data. Ich persönlich sehe die modernen Methoden der Massendatenverarbeitung wie die Nuklearenergie. Die Nuklearenergie selbst ist nicht gut oder schlecht, aber man kann Gutes oder Schlechtes damit anstellen. Mit der Nuklearenergie kann man Energie produzieren, aber auch Landstriche verseuchen. Genauso ist es mit der Verarbeitung von Massendaten auch. Wir werden Krankheiten heilen und in Sekundenschnelle komplett an den Patienten angepasste Therapien berechnen können. Umgekehrt werden wir aber auch gläsern werden. In China wird gerade ein Programm ausgerollt, das mit den heute möglichen Methoden die Bürger komplett überwacht und Punktzahlen für „gute Lebensführung“ verteilt – wobei „gut“ natürlich kein objektives Maß ist (das ließe sich auch nicht finden), sondern „gut“ ist, was die Administration gutheißt. Das System soll eine weithin vorhandene Infrastruktur aus Kameras nutzen, mit denen Bürger im öffentlichen Raum kontinuierlich zugeordnet und überwacht werden können. Sie gucken Pornos? Punktabzug. Sie kaufen gesunde Babynahrung? Bonuspunkte. Wer mehr Punkte hat, kriegt bessere Jobs, Kredite und Studienplätze. Natürlich kann Ihr Arbeitgeber Ihre Punktzahl auch sehen. Mehr Big Brother geht nicht.

Gerade in der Wohnungswirtschaft verarbeiten Unternehmen bei Geschäftsprozessen im Kontakt mit vielen tausend Mietern täglich eine Datenmenge, die man auf den ersten Blick dem Feld Big Data zuschreiben müsste. Ist es wirklich die schiere Menge an Daten, die uns davon sprechen lässt – oder geht es eher um die sinnvolle Aggregierung und Interpretation der Daten mit einem gezielten Erkenntnisinteresse?

David Kriesel: Meine Erfahrung ist, dass relativ schnell von „Big Data“ geredet wird, ganz unabhängig von der Datengröße. 40 Megabyte sind eine aus Sicht heutiger Benutzer winzige Datenmenge. Jedes Handy speichert das Tausendfache davon. Dennoch: 40 Megabyte sind 10 Millionen Zahlen! Stellen Sie sich mal vor, Sie erfassen für jeden einzelnen Tag die Information, wieviel Watt Strom jede Ihrer Wohnungen verbraucht. Jeder Verbrauchswert eine Zahl. Dann würden die 40 Megabyte genügen, zehn Jahre tägliche Stromverbrauchswerte von knapp 3.000 Wohnungen zu speichern. Wir sehen: Auch in ein paar Megabyte Daten kann eine Informationsfülle stecken, mit der Sie Informatiker lange beschäftigen können. Nicht die Menge macht den Nutzen, sondern die Methodik. Ich habe viele Kunden, die mich für einen „Big Data“-Auftrag anfragen, und am Ende stellt sich heraus, die haben zwanzigtausend Excel®-Dateien, mit denen sie nicht mehr klarkommen. Es geht also immer um zwei Dinge: Eine sinnvolle Aggregierung zu finden, um Nutzen aus den Daten zu ziehen, und darum, Datenmengen miteinander zu verknüpfen, die eigentlich nie dafür gedacht waren. Diese Aufgaben dauern für große Datenmengen etwas länger als für kleine, aber die Aufgaben selbst bleiben gleich.

Was raten Sie Unternehmen, insbesondere der Immobilienwirtschaft, was die ersten zentralen Schritte sein sollten, sich in das Thema einzufinden? Geht es eher um die Auswahl des richtigen Dienstleisters, das Vorhalten ausreichender IT-technischer Kapazitäten oder um den Kompetenzausbau bei Entscheidern?
David Kriesel: Ich denke, es geht um zwei Dinge.

Zum einen, das ist ganz wichtig, muss man überhaupt erst Phantasie erschaffen, was für Fragen mit den neuen Technologien gestellt werden können, und zwar ebenenübergreifend, nicht nur bei den Entscheidern. Ein Manager kann nur Aufträge vergeben, wenn er die Macht der Werkzeuge kennt. Wenn Sie eine Big- Data-Infrastruktur anschaffen, und darauf nur die Prozesse und Reports weiterführen, die Sie schon hatten, haben Sie wenig gewonnen.

Das zweite ist, einen zentralisierten Datenspeicher zu schaffen, der Analysen überhaupt möglich macht, ohne dass man für jede neue Fragestellung Wochen an Arbeit investieren muss. Beide Prozesse sollten nebeneinander herlaufen und sich gegenseitig inspirieren…

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Die Wohnungsgenossenschaften sind in ganz Leipzig zu Hause und stellen damit allein 18,2 Prozent der sozialverträglichen Mietwohnungen über alle Stadtteile. „Eine sanierte Genossenschaftswohnung im Plattenbau kostet je nach Ausstattung und Sanierungsgrad im Fall der Neuvermietung zwischen 5,00 und 6,00 €/m². Die Sätze der Kosten der Unterkunft liegen jedoch bei den für Plattenbauten üblichen Wohnungsgrößen lediglich zwischen 4,79 und 4,90 €/m² und bedürfen dringend einer bedarfsgerechten Anpassung an die Marktsituation“, fordern die Vorstände der Leipziger Wohnungsgenossenschaften unisono.

88,8 Mio. Euro in die Bestände investiert

Im vergangenen Jahr investierten die Leipziger Wohnungsgenossenschaften insgesamt 88,8 Mio. Euro in ihre Leipziger Bestände – 19,7 Mio. Euro flossen dabei in den Neubau von 262 Wohnungen, 23,2 Mio. Euro in die Modernisierung und 45,9 Mio. Euro in die Instandhaltung und Sanierung der Bestände. Im Geschäftsjahr 2018 wird diese Summe auf fast 100 Mio. Euro gesteigert. Für den Neubau werden 17,2 Mio. Euro, für die Modernisierung 29,4 Mio. Euro und für die Instandhaltung 47,8 Mio. Euro investiert. Dieses Geld fließt gleichzeitig wieder in die Leipziger Wirtschaft durch Beauftragung lokaler Handwerksbetriebe und Geschäftspartner.

Für ein zukunftssicheres Leipzig fordern die Leipziger Wohnungsgenossenschaften gemeinsam eine konstruktive, lösungsorientierte Stadtverwaltung, einen transparenten Umgang mit den Daten zur aktuellen Marktsituation, eine ausgewogene Stadtentwicklung anstelle einer Fokussierung auf die Entwicklung in sogenannte Trendviertel, eine bedarfsgerechte Anpassung der Kosten der Unterkunft und die Nutzung vorhandener Leerstandsressourcen vor Nachverdichtungs- und Neubaustandorten.

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Andreas Breitner verwies darauf, dass im Rahmen der auf dem Wohngipfel vereinbarten Wohnraumoffensive der Bundesregierung in den drei norddeutschen Bundesländern bis zum Jahr 2021 zusammen rund 130.000 Wohnungen geschaffen werden sollen. „Für die soziale Wohnraumförderung werden insgesamt rund 400 Millionen Euro in den Norden fließen. Damit können rund 8000 Sozialwohnungen mit jeweils rund 50.000 Euro gefördert werden. Hinzu kommen rund 630 Millionen Euro für die Städtebauförderung.“

An dem dreitägigen Kongress in der Yachthafenresidenz Hohe Düne nehmen rund 850 Gäste, unter ihnen viele Vorstände und Geschäftsführer von Wohnungsunternehmen, teil. Im Zentrum der Arbeitstagung stehen die Schlussfolgerungen der norddeutschen Wohnungswirtschaft aus dem Wohngipfel in Berlin und das bezahlbare Wohnen. Ferner gibt es die Möglichkeit, eine Ausstellung zu Projekten modularen Bauens zu besichtigen und sich mit den Gewinnern einer europaweiten Ausschreibung auszutauschen.

Bürgermeister müssen Wohnungsbau zur Chefsache machen

VNW-Direktor Andreas Breitner forderte die Bürgermeister der Kommunen auf, den Wohnungsbau umgehend zur Chefsache zu machen. „In den Kommunen wird darüber entschieden, was und wo gebaut wird. Deshalb müssen die Rathauschefs in den Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt jetzt den Schalter umlegen und dem Bau bezahlbarer Wohnungen Vorfahrt einräumen. Dabei rede ich von Geschosswohnungsbau und nicht von der Ausweisung von Baugebieten für Eigenheime.“

Nach den Worten des Verbandsdirektors stehen die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften bereit, den benötigten bezahlbaren Wohnraum zu errichten. Zudem sind die VNW-Unternehmen Vermieter mit Werten. So liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein und Hamburg bei den VNW Mitgliedsunternehmen bei 5,74 Euro.“

Den ländlichen Raum nicht vergessen

Der VNW-Direktor mahnte, bei der Wohnungspolitik den ländlichen Raum nicht zu vergessen. „In Mecklenburg- Vorpommern und Schleswig-Holstein gibt es Regionen, wo die Wohnung den Mieter sucht und die Leerstandsquote zweistellig ist. An manchen Orten ist es sinnvoll, alte und nicht mehr nachgefragte Wohngebäude abzureißen, damit moderne Wohnungen errichtet werden können. Auch dafür muss es eine staatliche Förderung geben.“

Bei der Entwicklung des ländlichen Raums komme der Digitalisierung besondere Bedeutung zu, sagte VNW-Direktor Breitner weiter. „Wenn es auf dem Land flächendeckend Breitbandverbindungen für schnelles Internet gibt, können viele Menschen auch außerhalb der Metropolen arbeiten. Das würde dort die engen Wohnungsmärkte zu entlasten.“

„Entscheidend ist es, dass Mieter und Wohnungsunternehmen einen Mehrwert haben“, sagte Breitner weiter. „Wir bauen kein Schickimicki ein, sondern das, was nachgefragt wird. So können sogenannte Assistenzsysteme helfen, dass Menschen bis ins hohe Alter in ihrer eigenen Wohnung leben können. Der wichtigste Parameter ist aber stets die Bezahlbarkeit der Wohnung.“

Steigende Baupreise und mangelnde Kapazitäten in der Bauwirtschaft sind besorgniserregend

Mit großer Sorge blickt der VNW-Direktor auf die nach wie vor steigenden Baupreise und die ausgelasteten Kapazitäten der Bauwirtschaft. „Der Mangel an Kapazitäten in der Bauwirtschaft und die daraus resultierenden steigenden Baupreise behindern massiv den Bau bezahlbarer Wohnungen und gefährden das Ziel, bis 2021 im Norden rund 130.000 Wohnungen zu errichten. Eine im August durchgeführte Kurzumfrage unter VNW-Unternehmen hat ergeben, dass inzwischen nur noch etwa die Hälfte der Bauunternehmen ein Angebot auf ausgeschriebene Bauleistungen abgibt – und das oft zu deutlich höheren Preisen. Von einem ‚Ausschreibungsverfahren‘ kann in einer Reihe von Projekten inzwischen nicht mehr gesprochen werden. Und viel zu oft erhalten bauwillige Wohnungsunternehmen die Antwort, dass man frühestens in einem Jahr wieder Kapazitäten frei habe.“

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Für Entwickler von Wohnprojekten, die den städtischen Baulandmodellen unterliegen, sind zumeist die kommunalen Wohnungsgesellschaften als Endinvestoren die Zielgruppe. Sie garantieren den Erstellern die Abnahme der geförderten Wohnungen. Hierbei werden oft Forward-Deals getätigt, d.h. der vor Fertigstellung vereinbarte Erwerb des Projekts. Für die Entwickler reduziert sich damit das Risiko der Suche nach einem Endinvestor. Deutschlandweit wurden seit 2016 1,2 Mrd. Euro durch öffentliche Wohnungsgesellschaften in vorab erworbene Projektentwicklungen investiert. Nicht immer unterlagen die Projekte vollständig einer öffentlichen Förderung.

Für langfristig ausgerichtete institutionelle Anleger kann ein Investment in öffentlich geförderten Wohnraum aus verschiedenen Gründen ebenfalls interessant sein.

Zum einen ist das Vermietungsrisiko insbesondere in der Nachvermietung geringer als im frei finanzierten Bereich. „So besteht bei frei finanzierten Projektentwicklungen die Gefahr, dass die Anfangsmiete sehr hoch und über dem örtlichen Mietspiegel angesetzt wird“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Da die Erstbezieher sich nach einiger Zeit besser in der Stadt vernetzt haben, beziehen sie oft innerhalb weniger Jahre preiswertere Wohnungen in besser integrierten Lagen. Die Fluktuation kann hier vergleichsweise hoch sein und eine Nachvermietung an Zweit- oder Drittmieter mit dem entsprechenden Aufwand wird nötig. Auch wenn bei einer Nachvermietung aufgrund hoher Nachfrage keine Zugeständnisse an der Miethöhe gemacht werden müssen, ist eine Mietanpassung aufgrund von Kappungsgrenzen und des über dem Mietspiegel liegendem Mietniveaus rechtlich oft nicht möglich. Bei Projekten des sozialen Wohnungsbaus sind hingegen die Fluktuation und die daraus folgenden Instandsetzungskosten wesentlich geringer. Darüber hinaus sind durch viele kommunale Förderprogramme – wenn auch von einem niedrigeren Niveau kommend – regelmäßige Mietsteigerungen möglich.

Neben der besseren Planbarkeit des Cash-Flows bei einer in der Regel nahezu 100 % liegenden Vermietungsquote in Großstädten ist auch die bessere Ausnutzung des Grundstückes eine Charakteristik des geförderten Wohnungsbaus. Auch spezifische Mieter- und Käuferanpassungen beim Bau oder der Ausstattung müssen seitens des Bauherrn nicht durchgeführt werden.

Gesamtrenditen (Miet- und Wertsteigungsrendite) zwischen 2,7 % bis 4,0 % erzielbar

„Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sind insbesondere für sehr langfristig orientierte Anleger mit Blick auf stabile und stetige Cash-Flow bei gleichzeitig geringem (Leerstands)-Risiko interessant“, so Kortmann. Ein Ausgleich für die niedrigere Rendite findet zum Teil durch verschiedene Förderkomponenten der Städte statt. So erhalten Investoren im Rahmen der Förderprogramme u.a. vergünstigte Konditionen bei den Förderdarlehen, wie subventionierte Zinssätze oder angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase sogar Zuschüsse. Letzteres kann insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren von Vorteil sein, um die Renditelücke zum frei finanzierten Wohnungsbau zu schließen.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany: „Langfristig sind über die Laufzeit Gesamtrenditen (Miet- und Wertsteigungsrendite) zwischen 2,7 % bis 4,0 % erzielbar. Vor dem Hintergrund, dass die aktuelle Umlaufrendite für langfristige Staatsanleihen bei etwa 0,4 % liegt und Spitzenrenditen für Büro- sowie Highstreet-Objekte von 2,8 und 3,1 % aufweisen, sind einer Förderung unterliegende Wohninvestments eine lohnende Alternative.“

Soziale Durchmischung vermeidet Ghettobildung

„Es empfiehlt sich, Projekte frühzeitig bei der Bauaufsicht und der Stadtplanung vorzustellen und eine einvernehmliche Lösung zur Sozialwohnungsbindung auszuhandeln“, so Kortmann. Häufig bestehe ein gewisser Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum. Beispielsweise verzichte die Verwaltung in der Regel bei einem Zugewinn von weniger als 3.000 m² Wohnfläche auf die Förderquote und es gäbe Spielraum bei der Anzahl der Autostellplätze. Und schließlich sei anzuerkennen, dass eine soziale Durchmischung eine Ghettobildung und damit hohe gesamtgesellschaftliche Kosten vermeide. Das wirke sich letztlich auch für Investoren positiv aus.

„Fraglos: Es gibt einen riesigen Bedarf an günstigem Wohnraum. Aber die Fördersysteme laufen vielerorts ins Leere, das klassische Darlehen zieht nicht mehr, kaum ein Privater interessiert sich. Ob der Weg der Kommunen, mit einer Art Zwangsquote bis zu 45% preiswerte Wohnungen einzufordern, von Erfolg gekrönt sein wird? Es darf bezweifelt werden“, so Kortmann.

Dorothea Koch

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