Memorandum für Baulandwidmung:
Mit sofortiger Wirkung werden in den nächsten zehn Jahren keine Baulandwidmungen mehr vorgenommen. Über Widmungen entscheiden ab sofort Bund und Land.

Versiegelungstopp:
Sofortiger Versiegelungstopp im ländlichen Raum und in städtischen Grünzonen. Systemerhaltend notwendige Versiegelungen dürfen nur noch mit einer entsprechenden Ersatz-Entsiegelung vorgenommen werden.

Reduktion von Neubau:
Neubau ist auf das nachweislich Notwendige zu beschränken. Vorgeschrieben sind eine Gebäudemindestnutzungsdauer von 100 Jahren sowie ein flexibles Nachnutzungskonzept. Gebäudestruktur, Fassade, Haustechnik und Interieur sind modular und leicht trennbar auszuführen.

Verbot von Verbundbaustoffen:
Sofern materielle und technische Alternativen am Markt verfügbar sind, ist der Einsatz von nicht recyclingfähigen Verbundbaustoffen im Hochbau verboten. Ökologischen, recyclingfähigen Baustoffen mit leichter Demontage ist Vorrang zu geben.

Vereinheitlichung der Bauordnung: Mit Ausnahme von boden-, wind- und niederschlagsrelevanten Faktoren werden alle neun Landesbauordnungen zu einer österreichischen Bauordnung (ÖBO) zusammengeführt.

Novelle Stellplatznachweis: Die Notwendigkeit der Errichtung eines Pkw-Stellplatzes ist in Zukunft nachzuweisen. Nicht benötigte Stellplätze sind rückzubauen.

Grüne Infrastruktur: Im Sinne des Mikro- und Kommunalklimas sind Neubauten und neue Siedlungsquartiere mit grüner Infrastruktur auszustatten. Dazu zählen grüne Fassaden, Dachbegrünung, Schwammstadt etc. Der Gebäudebestand ist entsprechend nachzurüsten.

Heizen und Kühlen: Der gesamte Wärme-, Kühl- und Lüftungsbedarf für die Nutzung von Wohnen, Büro und Gewerbe ist im Niedertemperaturbereich bzw. verbrennungsfrei zu decken…

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Barbara Ruhsmann

Aufruf zum BürgerInnenkonvent Seit der Finanzkrise 2008 sind besorgniserregende Entwicklungen im Boden- und Wohnungsmarkt zu beobachten. Niedrigzinspolitik, Flucht ins Betongold und exorbitant steigende Grundstückspreise in den Ballungsräumen haben dazu geführt, dass Wohnen nicht mehr so leistbar ist, wie es einmal war.

Daher startete das Forum Wohn-Bau-Politik im Mai 2019 einen Wohnrechtskonvent mit Bürgerinnen und Experten. Ziel ist die Entwicklung eines neuen, an die aktuellen Umstände adaptierten Wohnrechts – und zwar nicht top-down, wie dies bisher geschah, sondern kollektiv, partizipativ und interdisziplinär.

Unter der Beteiligung von rund 100 Teilnehmenden wurden im Sommer und Herbst letzten Jahres rund 300 Analysen und Kommentare erarbeitet. Und so hatten wir im Oktober einige hundert Seiten vor uns liegen, gefüllt mit Ideen, Vorschlägen und Anregungen.

Allein schon die Quantität der Beiträge hat drei Schwerpunkte herauskristallisiert. Erstens: Boden-, Raumordnungs- und Siedlungspolitik. Zweitens: Bestandspolitik und Baustelle Mietrechtsgesetz. Und drittens: Wohnen, Klimaschutz und bundesweite Dekarbonisierung.

In der ursprünglichen Projektkonzeption war vorgesehen, spätestens im Frühjahr 2020 einen analogen BürgerInnenkonvent zum Wohnrecht zu veranstalten. Mit der türkis-grünen Bundesregierung hat sich gezeigt, dass sich dieses Vorhaben in einer sehr ähnlichen Weise im Regierungsprogramm niederschlägt.

Dieses spricht von Dialogforen, Wohnraum-Enquetes und koordinierten Maßnahmen, um das Wohnrecht (MRG, WGG, WEG, ABGB und WBF) zu reformieren.

In einigen Staaten werden solche Verfahren bereits als Pilotprojekte durchgeführt. Finnland praktiziert ein legislatives Crowdsourcing, Belgien experimentiert mit einem institutionalisierten Bürgerrat, und auch in Österreich würde ein solches Projekt zu einer Stärkung und Belebung der Demokratie beitragen. Neue Impulse sind gefragt.

Martin Orner

Leistbares Wohnen ist keine Goldsache „Housing ist the new gold“, sagt die Anwältin und UN-Sonderberichterstatterin Leilani Farha. „Gold is not a human right, but housing is.“ Wir befinden uns in einer massiven globalen Krise, was den Wohnungsmarkt betrifft. Mehr als 1,8 Milliarden Menschen fehlt es an adäquater Wohnversorgung. Rund 150 Millionen Menschen weltweit sind obdachlos.

Und geschätzte 15 Millionen Menschen werden jährlich aus ihrer Wohnung verwiesen. Hinzu kommt, dass sich das Recht auf Eigentum gegenüber dem Recht auf Wohnen mehr und mehr durchsetzt. Ersteres ist individuell durchsetzbar, Letzteres nicht. Eine absurde Situation.

Es ist also dringend an der Zeit, die vorhandenen völkerrechtlichen Normen innerstaatlich für den Einzelnen durchsetzbar zu machen. Im Regierungsprogramm findet sich dazu nichts…

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Bis 2030 sehen 93 Prozent der deutschen Wohnungsunternemen in den kommenden Jahren große Herausforderungen auf sich zukommen. Fast ein Viertel davon sieht die größte Challenge im Bereich Digitalisierung. Dies ergab eine erst kürzlich veröffentlichte Studie des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung Bochum (InWIS), die vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Auftrag gegeben wurde.

Die Digitalisierung, heißt es in der Untersuchung, betreffe nicht nur die digitale Vernetzung der Wohnungen und die Digitalisierung von Service-Angeboten und Leistungsbildern, sondern vor allem auch neue digitale Geschäftsmodelle mit auswertbaren Daten und möglichst medienbruchfreien Schnittstellen.

Isolierte Insellösungen

„Und genau das“, sagt Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW, „hört sich leichter an, als es ist. Denn erstens haben wir es mit einer immensen Datenflut zu tun, die uns im Handling und in der Auswertung heute schon überfordert, und zweitens gibt es in der Wohnungswirtschaft für die Bereiche Planung, Bau, Bewirtschaftung und Verwertung weltweit zwar schon hunderte wunderbare, intelligente Apps und Start-ups im Proptech- und Fintech-Tech, die aber allesamt für sich isolierte Insellösungen sind, die in den meisten Fällen eben nicht medienbruchfrei kompatibel sind. Für die richtige Vernetzung und Kompatibilität werden wir also noch große Anstrengungen unternehmen müssen.“

Esser war eine von insgesamt zehn Vortragenden und Diskutantinnen beim Brennpunkt der Wohnungswirtschaft am 30. Jänner 2020, der von der Wohnen Plus Akademie und der interdisziplinären Projektplattform we digit veranstaltet wurde und unter dem Motto „Chancen der Digitalisierung“ stand.

Das halbtägige Symposium versteht sich als Auftaktveranstaltung zu einem einjährigen Zyklus mit insgesamt acht Dialogen und Symposien, die am 28. Jänner 2021 in einem Future.Lab zum Thema „Wohnungswirtschaft.digital“ gipfeln werden. „Bis dahin“, meint Adelheid Wimmer, Geschäftsführerin der Wohnen Plus Akademie, „werden wir Themen und Handlungsaufträge sammeln und auf diese Weise alle miteinander dazulernen.“

App als Service

Einblicke in die digitale Praxis in der Wohnungswirtschaft lieferten Alois Oberegger, Vorstandsmitglied der Wohnbaugruppe Ennstal, und Ernst Bach, Vorstandsmitglied der Sozialbau AG.

Oberegger, der in der Ennstal im letzten Jahr die App „Emma“ – das Akronym steht für Eigentümer, Mieter, Mitarbeiter, Auftragnehmer“ – entwickelte und realisierte, warnt davor, im Zuge der Digitalisierung alte Prozesse bestehen zu lassen und die analoge Kommunikation lediglich scheinbar und oberflächlich zu digitalisieren.

Kalkulation des Aufwandes

Bach hingegen stellte – „mit einem weniger einprägsamen Namen wie Emma“, wie er meinte – die digitalen Plattformen und Kommunikationskanäle in der Sozialbau vor. Dazu zählt auch eine Life-
cycle-Prognose-Software zur Kalkulation des Instandhaltungsaufwands, die intern seit 2015 im Einsatz ist. Neu ist eine Service-Plattform für die Bewohner-Community (siehe Seiten 34 und 35).

Den Abschluss der Veranstaltung bildeten eine Podiumsdiskussion mit Vertretern aus der Architektur, Wohnungswirtschaft und Organisationsberatung sowie ein einstündiges World Café, in dem die rund 60 Teilnehmern des Brennpunktes die Probleme, Herausforderungen und potenziellen Lösungsansätze in Tischrunden erarbeiteten…

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Ob Berlin, London oder Barcelona: Die Wohnungskrise hat Europa im Griff. Das ist nichts Neues, dennoch stellt sich die Frage nach der genauen Diagnose des Patienten. Dies leistet der am 1. Oktober in Brüssel veröffentlichte Bericht „The State of Housing in the EU 2019“ von Housing Europe, dem Dachverband der gemeinnützigen Bauträger in 22 Staaten (EU sowie Norwegen und Armenien).

Es ist der dritte Bericht nach 2015 und 2017 und das Ergebnis von gut einem Dreivierteljahr genauer Recherche. Kernthema des Berichts ist die Wohnungskrise, die sich – so Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald und Gerald Kössl vom Wohnwirtschaftlichen Referat der GBV bei der Vorstellung des Berichts in Wien – schon seit Jahrzehnten durch den Verkauf sozialer Wohnbauten und den Mangel an Investitionen angedeutet hat.

Indiz dafür ist die Wohnkosten-Überbelastung, das heißt, wenn mehr als 40 Prozent des Einkommens für Wohnkosten verwendet werden. In der EU sind zehn Prozent der Haushalte überbelastet, in Österreich sieben Prozent. Vor allem ärmere und jüngere Bewohner sind betroffen. Diese Last ist jedoch nicht gleichmäßig auf die Wohnformen verteilt, denn sie trifft vor allem private Mieter, von diesen sind im EU-Durchschnitt 26 Prozent überbelastet.

Höhere Mietquote

Bei den Fördersystemen ist eine Verlagerung von der Subjekt- zur Objektförderung zu verzeichnen: War es 2009 noch jeweils in etwa der gleiche Anteil, betrug der Anteil der Subjektförderung im Jahr 2017 schon 73 Prozent. Auch bei der Verteilung von Miete und Eigentum gibt es deutliche Unterschiede, wie GBV-Obmann Bernd Rießland erklärt: „Je ärmer das Land, desto höher ist der Anteil des Eigentums. Die Länder mit dem höchsten Mietanteil dagegen sind die Schweiz und Deutschland.“ Länder mit höherer Mietquote erwiesen sich nach der Finanzkrise als überlebensfähiger, weil dort die Gefahr der Privatverschuldung geringer war.

Eine besondere Rolle kommt hier den Städten zu. Diese sind von der Wohnungskrise am stärksten betroffen, aber bei der Bekämpfung auch am innovativsten. Zahlreiche Metropolen von Amsterdam bis Barcelona haben Strategien für die Eindämmung von Anbietern wie AirBnB entwickelt, die den Wohnraum für touristische Zwecke nutzen. Hinzu kommen Mietpreisregulierungen wie in Dublin, die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) in München, oder die 2018 eingeführte Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ in Wien.

Noch wenig Gras gewachsen ist gegen die schwindende Rechenschaft auf Eigentümerseite: Diese sind heute immer öfter anonyme Konstrukte, ohne Ansprechpartner für Mieter…

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Franz Fischler kam am heißesten Juni-Tag aus Tirol, um die Initiative von Jörg Wippel zu unterstützen. Beide sind der Meinung, man müsse „den jahrzehntelangen Reformstau in der Wohnpolitik überwinden, die Debatte aus den eingefahrenen Geleisen herausholen“. Damit ein „großer Wurf“ gelingt, haben Barbara Ruhsmann und Andreas Kovar einen innovativen Prozess „zivilgesellschaftlich gestalteter Politik“ entwickelt.

Nicht ganz zufällig am 1. Mai 2019 startete eine Konsultation per Online. 39 Experten für Bauen, Wohnen und Mieten lieferten via „eComitee“ insgesamt 300 Beiträge. In der Arena Analyse „Wege zu einem neuen Wohnrecht“ – sowohl gedruckt als auch digital verfügbar – sind die Ergebnisse dargestellt. Und zwar übersichtlich gegliedert in zehn „politische Handlungsfelder“ – die bearbeitet werden müssen, wenn „das neue, zukunftsfähige Wohnrecht“ herauskommen soll. Man kann auch von „harten Nüssen“ sprechen, die es zu knacken gilt. Immerhin sind die „Themen für ein neues Wohnrecht“ nicht ganz neu, jedoch über Jahre erfolgreich unbehandelt geblieben.

„Leistbares Wohnen führt jeder im Munde“, bringt es Franz Fischler auf den Punkt, „aber die bisherigen Bemühungen haben wenig Fortschritt gebracht“. Es bedürfe einer „neuen Art des Miteinander von Bürgern, Wissenschaft und Wirtschaft“, meint der Präsident des Forum Alpbach, „um zu Lösungen zu kommen“. Jörg Wippel, früher gewerblicher Bauträger und für die Baukultur-Gespräche in Alpbach verantwortlich, ortet gar einen „politischen Stillstand seit 1993, über sieben Koalitionsabkommen hinweg“. Österreich und speziell Wien sei beim sozialen Wohnen „Weltmeister, der nicht ins Mittelmaß abschwimmen soll“.

Auf der Online-Plattform wurde die Analyse über den Sommer öffentlich zur Diskussion gestellt…

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Ein böses Erwachen gab es voriges Jahr für den Bewohner einer Wohnung der Gemeinnützigen Salzburger Wohnbaugesellschaft, GSWB. Der Pensionist hatte diese über Jahre auf der Plattform AirBnB untervermietet. Als diese Praxis entdeckt wurde, hagelte es Sanktionen: Der Mieter wurde gekündigt, er musste Ortstaxe nachzahlen und ihm wurde die Mindestsicherung entzogen. Untervermietungen zu touristischen Zwecken auf Plattformen wie AirBnB stellen für viele Städte, die ohnehin schon mit knappem Wohnraumangebot zu kämpfen haben, eine zusätzliche Belastung dar.

Berlin und Barcelona wehren sich mit verschärften Gesetzen, wieder andere Städte erlauben die Vermietung nur, wenn sich Anbieter vorher registrieren. Das Hotelgewerbe beklagt die scharfe Konkurrenz durch die oft billigen Zimmerangebote, vor allem jedoch ist die Grundfunktion des Wohnens als Daseinsvorsorge gefährdet. Das Problem dabei: Auch wenn rechtliche Maßnahmen gesetzt werden, bleiben Grauzonen und Schlupflöcher übrig, und es bestehen erhebliche Unterschiede, was die Eingriffsmöglichkeiten betrifft. Eine Untervermietung braucht im Falle von Eigentumswohnungen die Zustimmung aller anderen Eigentümer, die auch Unterlassungsklagen einbringen können.

Ein Mieter hat dieses Einspruchsrecht nicht. Gar nicht so einfach ist auch die Feststellung, wann überhaupt eine touristische, also gewerbliche Untervermietung vorliegt. Wird lediglich die Wohnung angeboten, handelt es sich um einen typischen Mietvertrag, ist man beim Verband der GBV überzeugt. Würden Nebenleistungen wie Bettwäsche, Geschirr oder Reinigung erbracht, handle es sich um einen Beherbergungsvertrag.

Enorme Gewinnspanne

„Ein Problem entsteht dann, wenn der Einhaltung der Gesetze, besonders der Mietzinsgrenzen, nicht nachgegangen wird“, meint Nadja Shah, Geschäftsführerin Hausverwaltung bei der WBV-GPA. „Die enorme Gewinnspanne bei einer touristischen Nutzung der Wohnung funktioniert auch deswegen, weil Touristen das bestehende Recht auf Mietminderung natürlich nicht in Anspruch nehmen und klaglos den Preis zahlen, der für sie immer noch günstig erscheint. Der Rechtsverstoß bleibt dann sanktionslos.

Im Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft wäre eine Idee, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger eine Eingriffsmöglichkeit zu geben. Er könnte sozusagen treuhänderisch statt dem Mieter eine Unterlassungsklage oder einen Mietzinsüberprüfungsantrag einbringen. Daneben gibt es aber natürlich noch immer die Kündigung, die aber nicht hilft, die vereinnahmten Gewinne abzuschöpfen.“

Auf Bundesebene will man mit der Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes der kurzfristigen, gewerblichen Vermietung zu touristischen Beherbergungszwecken einen Riegel vorschieben, auf Landesebene reagierte Wien mit der Bauordnungsnovelle, die in gewidmeten Wohnzonen ein Totalverbot für touristische Untervermietungen vorsieht, selbst wenn die Miteigentümer nichts dagegen haben. Auch hier ist die Frage, wann eine Unterviermietung als gewerblich gilt. Seitens AirBnB klagte man über die rechtliche Unschärfe. Laut Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál seien Untervermietungen drei- bis viermal im Jahr im Rahmen, was die Unschärfe wohl nicht restlos beseitigt. Das Land Tirol plant eine Registrierungspflicht für alle Beherbergungsbetriebe, und in Innsbruck überlegt man, ebenfalls Wohnzonen nach dem Wiener Modell einzuführen…

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Das überarbeitete, ursprünglich aus 1986 stammende Studentenheimgesetz, schreibt nun fest, dass das Gesetz für jede Heimplatzvermietung gilt. Bisher war das nicht der Fall, weil das Gesetz auf das Vorhandensein einer Satzung abstellte. Ein Studentenheimträger, der keine Satzung hatte, war bisher demnach auch kein solcher (weshalb die meisten der in den vergangenen Jahren entstandenen gewerblichen Wohnheime bisher nicht unter das Gesetz fielen). Nun ist das also anders, und es ist auch nicht mehr von „Studentenheimträgern“, sondern von „Betreibern“ die Rede. Ein solcher ist, wer „im Rahmen des Betriebs eines Studentenheims Heimplätze für Studierende zur Verfügung stellt“. Hier wird nun allerdings eine neue Unterscheidung eingeführt, nämlich zwischen gemeinnützigen und nicht gemeinnützigen Betreibern. Für Letztere gelten gewisse Bestimmungen, etwa jene zum „Grundsatz der Kostendeckung“ beim Entgelt, nicht. Das neue Studentenheimgesetz gilt für knapp 300 österreichische Studentenheime mit etwas mehr als 42.000 Heimplätzen. Von den 93 Heimbetreibern sind ein Dutzend nicht gemeinnützig.

Wenige Verbesserungen

„Studentenheime ermöglichen vielen Studierenden das Wohnen in der Stadt und sind vor allem beim Unistart eine praktische und kostengünstige Wohnmöglichkeit. Mit der Novelle reparieren wir einige Schwächen des aktuellen Studentenheimgesetzes und schaffen sowohl für die Studierenden als auch für die Vermieter mehr Rechtssicherheit und mehr Klarheit“, zeigte sich Wissenschaftsminister Heinz Faßmann bei der Präsentation des neuen Gesetzes überzeugt. Die Novelle wurde in den Stellungnahmen grundsätzlich begrüßt. Sie enthält auch so manche kleine Verbesserung für Heimbewohner, etwa Deine neue Deckelung der Kautionen auf zwei Monatsmieten. Allerdings: „Weder wird der Aspekt des leistbaren Wohnens gefördert, noch werden die Heimvertretungen – wie ursprünglich geplant – gestärkt“, heißt es in der Stellungnahme der ÖH-Bundesvertretung. Eher im Gegenteil. Die Studierendenvertreter sehen – so wie auch die Arbeiterkammer – eine „Machtverschiebung von den Heimvertretungen zu den Heimbetreibern“. Heimvertretungen wird es künftig nämlich bei Heimen mit weniger als 31 Plätzen gar nicht mehr verpflichtend geben, der Heimbetreiber kann eine Gründung diesfalls untersagen.

Und im Fall notwendiger Schlichtungen – etwa bei Streitfällen über Kündigungen, Kautionen oder Verstößen gegen das Heimstatut – hätte der Heimbetreiber laut dem ursprünglichen Entwurf vom Oktober sogar de facto das alleinige Entscheidungsrecht gehabt, weil er im bisherigen „Schlichtungsausschuss“ das Sagen gehabt hätte…

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Der Wohnbau steht europaweit vor großen Herausforderungen. Bodenknappheit und die Immobilienpreis-Entwicklung treiben die Wohnungskosten in Ballungsräumen in die Höhe. Notwendige Klima- und Umweltschutzauflagen erfordern alternative Konzepte beim Bauen wie auch in der Verkehrserschließung von Wohnungen. Soziale und demographische Veränderungen sorgen ebenso wie ein gesellschaftlicher Wertewandel für ganz neue Anforderungen an die „eigenen vier Wände“ und das Wohnumfeld. Die Wohnbaugenossenschaft Alpenland organisierte gemeinsam mit Orte Architekturnetzwerk NÖ, den 1. St. Pöltner Wohnbaudialog – die Zukunftstauglichkeit des Wohnbaus stand dabei im Zentrum. Stadtplaner und Fachpublizist Reinhard Seiß lieferte den Anstoß für das Thema der Diskussion – rund 120 Teilnehmer kamen nach St. Pölten. Die Experten am Podium stellten sich den großen Themen der kommenden Jahre: die Leistbarkeit des Wohnens, die Nachhaltigkeit von Wohnbauten sowie klimaverträgliche Mobilitätsformen insbesondere in Neubauquartieren.

Serielles Bauen hilft sparen

Der Münchner Architekt Thomas Jocher, Professor für Wohnbau und Entwerfen sowie ehemaliges Mitglied der Baukostensenkungskommission der deutschen Bundesregierung, hielt fest, dass die Baukosten in den letzten 15 Jahren relativ moderat, etwa parallel zu den Lebenshaltungskosten gestiegen sind, und benannte als Wohnkostentreiber die sprunghaft angestiegenen Baulandpreise. In seinem Vortrag lotete er mögliche Einsparungen durch serielles Bauen und industrielle Fertigung aus, betonte allerdings, dass sich unsere Gesellschaft wohl auch wieder mit weniger Wohnfläche begnügen werde müssen. Diese Ansicht teilte auch Architekt Hans-Otto Kraus. Der ehemalige Technische Geschäftsführer der Münchener Wohnbaugenossenschaft GWG stellte einen freifinanzierten Modellwohnbau vor, der durch Unterschreitung verschiedener Standards des geförderten Wohnbaus um 1.450 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und somit um etwa 400 Euro pro Quadratmeter billiger als üblich realisiert werden konnte. Dies ermöglicht eine für München äußerst günstige Miete von unter zehn Euro pro Quadratmeter. Folglich plädierte Kraus für ein Hinterfragen sämtlicher Standards, Richtlinien und Vorschriften sowie eine Konzentration auf das Wesentliche.

Der Unternehmer Urs Frei, auch Präsident der Züricher Wohnbau-Genossenschaft Zurlinden, zeigte sich davon überzeugt, dass das Schweizerische Ziel Deiner 2000-Watt-Gesellschaft, also eines energieeffizienten und emissionsarmen Lebens, in Bezug auf das Bauen bereits jetzt erreichbar ist. Er erläuterte wie die verschiedenen, in seiner Genossenschaft kooperierenden Gewerke, Konstruktion und Baustoffe dahingehend optimieren. So setzt Zurlinden auf Holzbauten und kann inzwischen auf 450 in dieser Bauweise realisierte bzw. projektierte Wohnungen verweisen. Aber auch die Mieter der Genossenschaft stünden in der „Pflicht“: So können sie mittels einer App ihren persönlichen Heizenergieverbrauch im Vergleich zum Verbrauch ihrer Nachbarn kontrollieren.

Neue Mobilitätsformen

Der Wiener Raumplaner Stefan Melzer, Geschäftsführer des Mobilitätsanbieters MO.Point, eröffnete den dritten Themenschwerpunkt der Veranstaltung, nämlich Wohnbau und Verkehrskonzepte. Dabei präsentierte er erfolgreiche Mobilitätsstrategien für größere Neubauprojekte, die sowohl auf Car-Sharing als auch auf Alternativen zum Pkw setzen…

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Bis Ende 2018 soll es laut Wiens Wohnbau-Stadträtin Kathrin Gaal innovative Neuerungen in der Bauordnung geben. Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou kündigte wiederum am Rande einer Veranstaltung die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ an. De facto gibt es seit der Bauordnungsnovelle 2014 die Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“ – nun soll diese in „geförderter Wohnbau“ umgewandelt werden. Die Widmungskategorie förderbarer Wohnbau wurde praktisch nicht angewendet, da der gewünschte Effekt – eine preisdämpfende Wirkung – nicht eintrat. Faktisch hat sie nur bei wenigen technischen Parametern (etwa der maximalen Wohnungsgröße) ihre Wirkung entfaltet. Kathrin Gaal dazu: „Wiens geförderter Wohnbau ist die größte Mittelstandsförderung. Und das bleibt auch in Zukunft so. Die Kategorie ´förderbarer Wohnbau´ ist nach wie vor gültig. In den vergangenen Jahren wurden im Schnitt jährlich rund 7.000 geförderte Wohneinheiten fertiggestellt. Das ist eine internationale Spitzenleistung, die weiter gesteigert werden soll. Es ist erklärtes und ambitioniertes Ziel der Wiener Wohnbaupolitik, die Neubauleistung in Wien mittelfristig auf 13.000 Wohneinheiten pro Jahr zu steigern, 9.000 davon gefördert. Aktuell sind in Wien 18.900 geförderte Wohneinheiten in Bau oder Bauvorbereitung. Wien investiert in diese Projekte Fördermittel im Umfang von beträchtlichen 733 Mio. Euro, die Gesamtbaukosten belaufen sich auf 2,1 Mrd. Euro. Darüber hinaus wurden seit Mitte 2016 insgesamt 9.871 neue geförderte Wohnungen auf Schiene gebracht.

Gegen explodierende Baupreise

Doch was steht hinter den „Ankündigungen“? Das Versprechen, etwas gegen die explodierenden Baupreise und für leistbaren Wohnbau zu tun. Ob es mehr als „Ankündigungen“ sind, wird sich in den nächsten Monaten zeigen.

Auch arbeiteten Christof Schremmer vom Österreichischen Raumordnungsinstitut und Arthur Kanonier, Technische Universität Wien, Department für Raum-planung, in ihrer Studie aus dem Jahr 2014 klar und deutlich die Vorteile einer Widmungskategorie für geförderten Wohnbau heraus. Dabei ging es darum, vor allem für Wien, Niederösterreich und Burgenland als Instrument der Bodenmobilisierung diese Widmungskategorie einzuführen. Die Experten bezogen sich vor allem auf die Erfahrungen aus Vorarlberg, Tirol, Salzburg und Oberösterreich und schätzten die potenzielle Wirksamkeit in den rasch wachsenden Teilen der Ostregion ein. Fazit der Studie war eine klare Empfehlung, eine eigene Widmungskategorie „förderbarer Wohnbau“ in den Raumordnungsgesetzen bzw. in der Wohnbauordnung zu verankern – was dann auch umgesetzt wurde.

Schremmer und Kanonier führten dazu aus, dass spezifische Widmungen nur ein Teil des Maßnahmenspektrums bei einem Wohnungsfehlbestand und gestiegenen Wohnungskosten sind: „Wird das Ziel verfolgt, leistbare Wohnungen in vermehrtem Ausmaß zur Verfügung zu stellen, können zwei unterschiedliche Wege beschritten werden: Reservierung geeigneter Flächen für den förderbaren (leistbaren) Wohnbau und Sonderwidmungen. Werden bestimmte Flächen im kommunalen Widmungsplan ausschließlich dem förderbaren Wohnbau zugewiesen, werden andere (freifinanzierte) Wohnbauten ausgeschlossen.

Durch die Festlegung einer Vorbehaltsfläche kann eine Liegenschaft im öffentlichen Interesse für ein bestimmtes Nutzungsvorhaben „vorbehalten“ werden, wobei im Unterschied zu den (Sonder-)Widmungen, als Rechtswirkung von Vorbehaltsflächen Umsetzungsmaß-nahmen in den Raumordnungsgesetzen vorgesehen sind.

Die Rahmenbedingungen scheint es so weit zu geben – fehlt nur noch die Umsetzung, in den Flächenwidmungsplänen bestimmte Flächen für geförderten Wohnbau festzulegen, als Anschub und klares Bekenntnis für mehr kosten-günstigen Wohnraum.

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Mehr Gerechtigkeit im sozialen Wohnbau sicherstellen: regelmäßige Mietzinsanpassungen für Besserverdiener im kommunalen und gemeinnützigen Wohnbau“: So steht es im Regierungsprogramm, und das sorgt seither für Diskussionen. Und auch: für Kopfschütteln. Und tatsächlich dürfte es sich als rechtstechnisch schwierig erweisen, vor allem die zur Aufspürung der „Besserverdiener“ wohl notwendigen, regelmäßigen „Gehaltschecks“, manchmal auch despektierlich „Einkommensstriptease“ genannt, umzusetzen. Vor allem dann, wenn der Bundesgesetzgeber diese unbedingt will, ein Bundesland wie Wien sich aber querlegt. Dort steht man auf dem Standpunkt, dass eine Überprüfung der Anspruchsvoraussetzungen, in der Hauptsache also der geltenden Einkommensgrenzen, beim Bezug einer Wohnung ausreicht.

Nach Ansicht der Wiener ÖVP und der Bundesregierung sollte jemand, der im Lauf der Zeit mit seinem Einkommen über diese Grenze kommt, entweder mehr zahlen, die Wohnung kaufen oder ausziehen.

Hoher Aufwand

Die Wiener SPÖ, allen voran ihr Wohnbaustadtrat und neuer Bürgermeister Michael Ludwig, verweist hier aber einerseits stets auf die erwünschte soziale Durchmischung im geförderten Wohnbau und sieht andererseits einen enormen administrativen Aufwand in der Angelegenheit, denn es müssten neben den Gemeindewohnungen auch der gesamte Genossenschaftsbereich und sogar die Bewohner geförderter Eigentumswohnungen zum „Gehaltsstriptease“ gebeten werden.

Andere sind weniger zurückhaltend, was die Idee betrifft. Josef Iraschko, KPÖ-Mietervertreter im Gemeindebau Goethehof im 22. Bezirk, spricht wörtlich von einer „Bespitzelung“ der Mieter und hält sie für „moralisch unfair“. „Demokratiepolitisch bedenklich“ nannte sie auch Wohnbauforscher Wolfgang Amann.

Markus Wölbitsch, Blümels Nachfolger als nichtamtsführender ÖVP-Stadtrat in Wien, fordert erneut, dass in den Wiener Gemeindebauten „alle zehn Jahre“ Gehaltschecks durchgeführt werden sollten. Auch die Wiener Neos treten seit Jahren dafür ein. Abgeordneter Stefan Gara erklärt wie das am einfachsten zu bewerkstelligen wäre: „Man müsste einfach in die Mietverträge, die Wiener Wohnen neuen Mietern vorlegt, die regelmäßige Überprüfung der Anspruchsvoraussetzungen schreiben.“

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Der Beitrag Komplexes Unterfangen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.