Die Beklagte dieses Rechtsstreits hatte im Jahr 2013 von der Klägerin ein Gebäude nebst Parkplätzen „ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ gemietet. Der Mietvertrag enthielt unter § 3 einen Passus, der das Mietminderungsrecht sowie sonstige Schadenersatzansprüche des Mieters für den Fall von Gas-, Strom- oder Wasserversorgungsunterbrechungen oder durch Überschwemmungen oder sonstige Katastrophen durch einen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umstand ausschloss.

Nachdem aufgrund der sich ausbreitenden COVID 19 Pandemie in Sachsen durch Erlass des Sächsischen Staatsministerium für Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt der „Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona- Pandemie Verbot von Veranstaltungen“ grundsätzlich alle Geschäfte, soweit sie nicht unter die ausdrücklich genannten Ausnahmen fielen, ab dem 19. März 2020 geschlossen wurden, blieb auch das Textileinzelhandelsgeschäft der Beklagten vom 19. März bis 19. April 2020 geschlossen.

Daraufhin zahlte die Beklagte nach vorheriger schriftlicher Ankündigung die Miete April nicht und rechnete die Miete für den Zeitraum 20. bis 30. April 2020 mit der aus ihrer Sicht überzahlten Miete für den Zeitraum vom 19. bis 31. März auf.

Vor dem Landgericht

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung des einbehaltenen Mietzinses von 7.854,00 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten und obsiegte vor dem erstinstanzlich angerufenen Landgericht in vollem Umfang. Die Berufung der Beklagten führte vor dem Oberlandesgericht zu einer Verurteilung in Höhe von 3.720,09 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten bei Klagabweisung im Übrigen. Dagegen zogen beide Parteien vor den BGH, der die Entscheidung des OLG aufhob und diese zur erneuten Verhandlung zurückverwies.

Der BGH vertrat in seiner Entscheidung die Auffassung, dass entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung der Gesetzgeber mit der Einführung des Art. 240 § 2 EGBGB die Folgen, die sich aus den umfangreichen hoheitlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung insbesondere für gewerbliche Mietverhältnisse ergeben können, nicht abschließend regeln wollte (vgl. BGH a.a.O., Rn 20).

Dies folgt u.a. daraus, dass der Gesetzgeber von einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters abgesehen und nur das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs eingeschränkt hat, sofern diese auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Demgemäß sollte die mietvertragliche Verpflichtung zur Mietzinszahlung im Grundsatz bestehen bleiben (BGH a.a.O., Rn 23).

Keine Befreiung der Zahlungsverpflichtung

Weiterhin lehnte der BGH auch ein Minderungsrecht des Mieters nach § 536 Abs. 1 BGB ab, da die behördliche Untersagung der Öffnung des Ladenlokals keinen Mangel der Mietsache darstelle, da die Schließungsanordnung des Ministeriums nicht auf irgendwelchen Mängeln des gemieteten Ladenlokals beruhte, sondern unmittelbar an den Geschäftsbetrieb der Beklagten anknüpfte (BGH a.a.O., Rn. 32)…

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So wurde auch in einem kürzlich vom OLG Nürnberg entschiedenen Rechtsstreit darüber gestritten, ob bestimmungswidrig aus einer außen um ein Gebäude herum verlegten Drainageleitung, welche bestimmungsgemäß Niederschlags- und Sickerwasser ableiten sollte, austretendes Wasser als versicherter Leitungswasserschaden einzustufen sei (OLG Nürnberg, Beschluss vom 03. Februar 2021, Az.: 8 U 3271/20).

Hintergrund war ein Schadenfall aus dem Jahr 2016, bei dem ein Abwasserrohr außerhalb der versicherten Immobilie gebrochen und deshalb verstopft war. Dadurch kam es zu einem Rückstau, aufgrund dessen auch das Wasser der an dieses Abwasserrohr angeschlossenen Drainageleitung nicht ablaufen konnte, so dass dieses Wasser in den Keller eindrang und dort Schäden verursachte. Die Gebäudeversicherung lehnte eine Regulierung des Schadens jedoch ab.

Ein versicherter Leitungswasserschaden?

Darauf klagte der Gebäudeeigentümer vor dem Landgericht auf Zahlung von 48.556,38 EUR, drang mit seiner Forderung jedoch nur in Höhe von 2.238,38 EUR nebst Zinsen durch. Die Kammer war der Auffassung, dass ein versicherter Leitungswasserschaden nicht vorgelegen habe, da das Wasser nicht aus einem der Wasserversorgung des Gebäudes dienenden Zu- oder Ableitungsrohr ausgetreten sei. Versichert sei nur der Rohrbruchschaden an der Abwasserleitung, dessen Reparaturkosten sich nach Abzug des Selbstbehaltes auf 2.238,38 EUR beliefen.

Gegen diese Entscheidung wandte sich der Kläger mit seiner Berufung an das Oberlandesgericht, wo er jedoch mit seiner Rechtsauffassung gleichfalls Schiffbruch erlitt. Das OLG verwies darauf, dass über die dem Versicherungsvertrag zugrundeliegenden VGB 2008 gemäß Ziff. 4.2 sowohl die Gefahren „Leitungswasser“ als auch „Bruchschäden an Rohren“ als selbständige, an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpfte und mit unterschiedlichen Entschädigungsregeln einhergehende Versicherungsfälle geregelt seien (vgl. OLG Nürnberg a.a.O, Rdnr. 11 m.w.N.).

Keine „sonstige mit dem Rohrsystem der Wasserversorgung verbundene Einrichtung“

Da in dem vorliegenden Fall das Wasser bestimmungswidrig aus der Drainage ausgetreten sei, die nicht der Ver- oder Entsorgung des Gebäudes mit Wasser sondern ausschließlich der Entwässerung des Grund und Bodens ohne vorherige Aufnahme von häuslichen Abwässern zu dienen bestimmt sei, handele es sich um keine „sonstige mit dem Rohrsystem der Wasserversorgung verbundene Einrichtung“…

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Eine Haftpflichtversicherung ist wichtig, doch nicht jeder kann sie sich leisten. Laut eines Urteils des Bundessozialgerichts in Kassel (AZ: B 4 AS 76/20 R) ist das Jobcenter gegenüber Hartz-IVEmpfängern zur Zahlung der Haftpflichtversicherung verpflichtet, wenn diese im Mietvertrag verbindlich vorgeschrieben ist. Es handele sich um zu übernehmende Unterkunftskosten, sofern Schäden versichert sind, die direkt das Wohnen betreffen.

Vorausgegangen war eine Klage eines Kasseler Mieters. Der Hartz-IV-Empfänger hatte die Beiträge für eine Haftpflichtversicherung, die sein neuer Vermieter per Mietvertrag verlangte, beim Jobcenter Kassel als Unterkunftskosten geltend gemacht. Doch die Behörde verweigerte die Zahlung. Die Begründung: Die private Haftpflichtversicherung komme auch für Schäden auf, die nichts mit der Wohnung zu tun haben – sie hänge also nicht unmittelbar mit der Nutzung der Unterkunft zusammen.

Direkter Zusammenhang zur Wohnung

Das Bundessozialgericht sah das anders. Da die Haftpflichtversicherung verbindlich im Mietvertrag vorgeschrieben war, …

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Was bedeutet das konkret für die Praxis?

Wolf-Rüdiger Senk: Das betriebliche Risiko einer Impfstraße bezieht sich auf das Bereitstellen und Betreiben einer Infrastruktur und Räumlichkeiten, um Menschen dort mit einer Impfung versorgen zu können. Dagegen stellt das Ärztehaftungsrisiko auf die ärztliche Tätigkeit bei der Arbeit am und mit dem Patienten ab.

Die daraus resultierenden Risiken sind natürlich um ein Vielfaches größer im Hinblick auf mögliche Fehler und daraus resultierende Schäden an Leib und Leben, so dass aus Sicht der Haftpflichtversicherer die ärztliche Berufshaftpflicht das deutlich problematischere Risiko darstellt.

Grundsätzlich gilt, dass alles was über die reine Bereitstellung von Räumlichkeiten für den Betrieb einer Impfstraße hinausgeht, eine Vielzahl von Haftungsrisiken sowohl unter zivil- als auch strafrechtlichen Aspekten beinhaltet. Diese Risiken sind exemplarisch einem Blog der renommierten Kanzlei CMS zu entnehmen: https://www.cmshs-bloggt.de/rechtsthemen/coronavirus-handlungsempfehlungen-fuer-unternehmen/haftung-corona-schutzimpunfgsprogramm-betriebsarzt/

Wolf-Rüdiger Senk

Das klingt fast so, als sollte man Unternehmen davon abraten, Impfstraßen einzurichten?

Nein, das nicht. Man sollte allerdings gut vorbereitet sein. Die Unternehmen sind gut beraten, Art und Durchführung der betrieblichen Impfungen, so löblich diese auch unter dem Pandemieaspekt sein mögen, genau zu prüfen und abzuwägen, um sich nicht unversehens Risiken ausgesetzt zu sehen, die eine übliche Betriebshaftpflichtversicherung nicht decken kann. Unproblematisch bleibt jedoch die Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten für den Impfstraßenbetrieb.

Wolf-Rüdiger Senk

Wie kann der Impfbetrieb vor diesem Hintergrund dann am besten aussehen?

Eine denkbare Option ist die Durchführung der Impfungen durch extern bestellte Betriebsärzte. Dann sind die Risiken von der Einladung zum Impftermin über die Bereitstellung der Aufklärungs-, Anamnese- und Einwilligungsbögen bis hin zur eigentlichen Impfung ausgelagert. Das Unternehmen haftet somit nur für die ordnungsgemäße Auswahl des Beauftragten und die Bereitstellung der Räumlichkeiten.

Wolf-Rüdiger Senk

Eine letzte Frage, Herr Senk: Handelt es sich bei der Einrichtung einer Impfstraße eigentlich um eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung für die Betriebshaftpflichtversicherung? …

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Dem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter war ein Feuerschaden in einem Mietshaus in München vorangegangen, in welchem die Kläger eine Sechszimmerwohnung für eine monatliche Kaltmiete von 2.300,00 EUR von den Beklagten gemietet hatten. Am 25.12.2015 kam es wohl aufgrund einer aus einem vollen Aschenbecher herausgefallenen Zigarette in einer höhergelegenen Wohnung des Hauses zu einem Feuer, wobei aufgrund der Löscharbeiten auch Löschwasser in die darunter belegene Wohnung der Kläger eindrang und diese unbewohnbar machte.

Aussetzung der Mietzahlungen

Daraufhin vereinbarten die Parteien die Aussetzung der Mietzahlungen bis zum Wiederbezug der Wohnung nach Abschluss der erforderlichen Renovierungsarbeiten sowie eine vorzeitige Erstattung der von den Klägern geleisteten Mietkaution. Die Kläger zogen alsdann für sechs Tage in ein Hotel in München, verbrachten anschließend eine Woche in einem Hotel in Timmendorfer Strand, sowie in der Zeit vom 11.01.bis 13.03.2016 in ein möbliertes Loft in München. Ab dem 15.03.2016 mieteten sie eine Vierzimmerwohnung in München, die in der Größe in etwa der bisherigen Sechszimmerwohnung entsprach, zu einem monatlichen Mietzins von 2.900,00 EUR kalt an.

Ende April 2017 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass die Renovierungsarbeiten deren bisheriger Wohnung zum 01.08.2017 abgeschlossen sein würden, so dass ein Wiederbezug alsdann möglich sei. Daraufhin kündigten die Kläger das Mietverhältnis am 06.06.2017 außerordentlich, was die Beklagten auch akzeptierten.

Steht dem Mieter Aufwendungsersatz zu?

In der Folge verlangten die Kläger von den Beklagten die Erstattung der Unterbringungskosten für sich und ihre Kinder in einer Gesamthöhe von 61.084,25 EUR, von denen sie einen Betrag von 42.063,43 EUR für ersparte Mietzahlungen in Abzug brachten. Sie begründeten ihre Forderung damit, dass ihnen während der Dauer der Renovierung der in Folge des Brandes unbewohnbaren Wohnung Aufwendungsersatz nach § 555a Abs. 3 Satz 1 BGB zustünde, wonach der Vermieter dem Mieter die diesem während einer Instandhaltungs- bzw. -setzungsmaßahme entstandenen Kosten in angemessenem Umfang zu ersetzen habe.

Dies bestritten die Beklagten, die sich darauf beriefen, dass die Aufwendungen der Kläger, deren Angemessenheit sie gleichfalls bestritten, nicht infolge der Instandsetzung der Wohnung sondern aufgrund des Feuerschadens entstanden seien…

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Sturz mit Verletzungen

Der Kläger dieses Rechtsstreits war am Morgen des 03. Februar 2011 nicht auf öffentlichem Grund und Boden, sondern auf einem zu einem Mehrfamilienhaus, in welchem er selbst eine Mietwohnung bewohnte, gehörenden Privatweg bei Eisglätte gestürzt und hatte sich dabei erhebliche Verletzungen zugezogen. Beklagte war eine Hausmeisterfirma, an welche ein Teil der Mieter des Hauses ihre vertragliche Winterdienstpflicht delegiert hatte, nicht jedoch der Kläger.

Das OLG bezweifelte bereits, dass ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte aus vertraglicher Haftung aus dem Vertrag der Beklagten mit den anderen Mietern mit Schutzwirkung zugunsten des Beklagten bestünde. Aber auch eine deliktische Haftung der Beklagten aus § 823 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB in Verbindung mit fahrlässiger Körperverletzung nach § 229 StGB lehnte das Gericht ab.

Verkehrssicherungspflicht für den gemeinsam genutzten Privatweg obliegt dem Eigentümer

Es begründete seine Auffassung damit, dass die Verkehrssicherungspflicht für den von allen Mietparteien gemeinsam genutzten Privatweg grundsätzlich dem Hauseigentümer bzw. Vermieter obliegen würde. Da im vorliegenden Fall der Winterdienst durch entsprechende mietvertragliche Regelung ohne nähere Ausgestaltung den Mietern übertragen wurde, wäre der Winterdienst von der Gemeinschaft der Mietparteien gemäß § 741ff. BGB zu leisten gewesen mit der Rechtsfolge, dass ein Schadenersatzanspruch ausgeschlossen wäre, da der Kläger als geschädigter Mitverpflichteter aufgrund der ihm selbst mitobliegenden Verkehrssicherungspflicht nicht in den Schutzbereich der daneben auch den anderen Mietern obliegenden Verpflichtung einbezogen wäre (i.d.S BGH VersR 1985, 243 und OLG Hamm VersR 2002, 1299).

Eine eindeutige Aufgabenverteilung

Anders wäre der Sachverhalt jedoch zu beurteilen, wenn es eine eindeutige Aufgabenverteilung gegeben hätte, was hier jedoch nicht der Fall war. Aber selbst wenn eine der anderen Mietparteien, die den Hausmeisterdienst mit der Wahrnehmung des Winterdienstes beauftragt hatte, am Unfalltag beweisbar zuständig gewesen wäre, hätte dies nach Auffassung des erkennenden Gerichtes nicht ausgereicht, eine Haftung der Beklagten zu begründen, da deren Verpflichtung zur Durchführung des Winterdienstes erst um 07:00 Uhr begann…

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In den Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) findet sich in jüngster Zeit zu diesem Thema folgende Regelung:

„Nicht versichert sind ohne Berücksichtigung mitwirkender Ursachen – es sei denn, im Folgenden sind solche genannt – Schäden durch … Schwamm…“

(Allgemeine Wohngebäudeversicherungsbedingungen VGB 2016 – Wert 1914 des GDV)

Dadurch, dass hier das Thema des Schimmelbefalls ausdrücklich auf die Spezies „Schwamm“ abgestellt wird, dürften für den jeweiligen Versicherungsnehmer im Falle eines Schadens große Schwierigkeiten bestehen, bei Schimmelbildung infolge eines versicherten Leitungswasserschadens Ersatz für die Kosten der Sanierung vom Versicherer zu erlangen.

In Anbetracht der zahlreichen Subspezies, die sich unter dem Überbegriff „Schwamm“ verbergen, beinhaltet diese Formulierung im Schadenfall erhebliches Streitpotential mit dem Versicherer. Denn unter diesem Oberbegriff verbirgt sich nicht nur der sog. echte Hausschwamm, der von den Versicherern als besonders zerstörerisch wirkend erkannt wurde und keinesfalls gedeckt werden soll. Sondern beispielsweise auch die üblicherweise im Gefolge eines Leitungswasserschadens auftretenden Spezies wie Asomyceten und Deuteromyceten, die von der Deckung ausgeschlossen würden.

Von daher ist es aus Versicherungsnehmersicht dringend angezeigt, eine weiterreichende vertragliche Klarstellung der Mitversicherung des Risikos des Schimmelbefalls in den Versicherungsbedingungen verankert zu haben.

Rechtsprechung

Zu dem Thema des bedingungsgemäßen Ausschlusses von Schwammschäden hatte der Bundesgerichtshof in einer ersten höchstrichterlichen Entscheidung festgestellt, dass ein solcher Ausschluss in den Bedingungen der Gebäudeversicherung keinerlei Wirksamkeitsbedenken begegnet, und die Wirksamkeit sich auch auf alle Arten von Hausfäulepilzen erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2012, Az.: IV ZR 212/10; RuS 2012, 490)…

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Der Beitrag Schimmelbildung als Leitungswasserschaden (bei unzureichender Schadensanierung) – wann ist der Versicherer leistungspflichtig, Herr Senk? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Obliegenheitsverletzungen seitens der Kunden: Wird Alles oder Nichts erstattet oder wie viel wird gekürzt? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.