Welche Stadt weist den höchsten Gebäudeleerstand in ganz Deutschland auf? Und wo in dieser Stadt wiederum befindet sich jenes Viertel, in dem die meisten Häuser leer und ungenutzt herumstehen? Das waren die beiden ersten und wohl auch wichtigsten Fragen, die sich der deutsche Stadt- und Raumplaner Hendryk von Busse vor knapp zehn Jahren stellte. Als er kurzerhand beschloss, seinen Mittelpunkt ebendorthin nach Halle an der Saale zu verlagern, war das Stadtviertel Freiimfelde mit 48 Prozent Leerstandsquote bundesweiter Abwanderungs-Rekordhalter.

Inspiriert von der Leere nahm von Busse mit hunderten Grundstückseigentümern Kontakt auf und vereinbarte mit ihnen, die Fassaden ihrer Häuser zur größten Open-Air-Galerie Europas auszubauen. Mithilfe von zahlreichen internationalen Künstlerinnen und Künstlern, die sich in der Zwischenzeit in Freiimfelde niedergelassen haben, verwandelte sich das Grätzel innerhalb weniger Jahre zu einer riesigen Collage von städtischen Graffiti-Leinwänden und einem reichhaltigen Veranstaltungskalender. In der Zwischenzeit ist die Leerstandsquote auf bescheidene 15 Prozent gesunken.

„Für mich ist die Freiraumgalerie in Halle an der Saale eines der schönsten und erfolgreichsten Projekte im Umgang mit ungenutzten Ressourcen“, sagt die deutsche Subkultur-Expertin Laura Bruns. „Es zeigt auf, wie sich ein Problem mit viel Mut, Kraft und Zeit in Luft auflösen kann, und welch enorme Energie darin steckt, urbane Akteure und Bottom- up-Protagonisten in die Stadtplanung miteinzubeziehen.“

Bruns, früher in der Werbebranche aktiv, hatte eines Tages die Nase voll davon, Menschen an der Nase herumzuziehen, und beschloss, an der Züricher Hochschule der Künste (ZHDK) Arts in Design zu studieren und Strategien für die Inanspruchnahme von urbanen Räumen zu entwickeln.

Ihre Masterarbeit unter dem Titel „stadtstattstrand“ – ein Zungenbrecher, kein Zufall – ebnete ihr den Weg in ihre künftige berufliche Karriere.

Mit dem Vorsatz der kulturellen und subkulturellen Ermächtigung urbaner Freiräume erforscht sie Projekte und Initiativen in ganz Deutschland, hat sich durch den rechtlichen Paragrafendschungel an Dos and Don’ts durchgewühlt und berät neuerdings sogar Unternehmen und Kommunen in der Ausarbeitung von Programmen und Zurverfügungstellung von (temporärem) Land. „Performativer Urbanismus“ nennt sich das im Fachjargon.

Im Gegensatz zu vielen anderen Initiativen und Forschungsplattformen jedoch umfasst Laura Bruns Arbeit eine Art rechtliches Einmaleins für den kreativen Umgang mit urbanem Raum. Sie spricht mit Protagonisten und Behörden, recherchiert juristische Grundlagen und Hürden und gibt – um möglichst viele Nachahmer mit ins Boot zu holen – sogar Tipps zu den Themen Strategie, Finanzierung und Organisationsform.

Performativer Urbanismus

„Es gibt in Deutschland mittlerweile einige Dutzend wunderbare Best-Practice-Beispiele, die eine gute, oftmals langjährige Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privater Bottom-up-Initiative verkörpern“, so Bruns. „Manchmal werden die Projekte von den Behörden stillschweigend geduldet, manchmal aber gibt es sogar einen regen, intensiven Dialog. Das unterscheidet sich von Stadt zu Stadt.“

Zu Bruns’ persönlichen Lieblingsinitiativen zählt das sogenannte Platz- Projekt in Hannover. Dabei wurde eine Industriebrache im Westen der Stadt zunächst von Skatern in Besitz genommen und danach mit Unterstützung des städtischen Jugendbildungskoordinators Stück für Stück professionalisiert…

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Kaufhaussterben und verändertes Einkaufsverhalten in den Fußgängerzonen zeichnet sich bereits ab

Sicher ist aber, die Innenstädte werden nach Corona nicht mehr wie vorher sein. Die Pandemie wirkt wie ein Katalysator für eine Krise, die sich durch die Onlinekonkurrenz, das Kaufhaussterben und verändertes Einkaufsverhalten in den Fußgängerzonen bereits abzeichnete. Einigen Immobilien droht der Leerstand. Höchste Zeit also, sich Gedanken über das Krisenmanagement zu machen, neue Konzepte zu entwerfen, statt an alten Konstrukten festzuhalten, Möglichkeiten der Umnutzung und Neustrukturierung des Mieterbesatzes zu eruieren: Den Strukturwandel als Chance zur Transformation begreifen und die Wiederbelebung der Innenstädte neu denken.

Iris Schöberl, Managing Director bei BMO Real Estate Partners Germany, und Dr. Michael Held, CEO der Terragon AG, erkennen die Potenziale, die im Wandel liegen und plädieren für ein Umdenken in der Nutzung der A-Lagen für eine heterogene und lebendige Innenstadt. Die Akzeptanz der Veränderung bringt auch neue Gestaltungsmöglichkeiten und ebnet den Weg für neue Konzepte, die letztlich den Nutzern, der Stadt und dem Handel zugutekommen.

Sechs Thesen zur Zukunft der Innenstädte

1. Neue Gestaltungsmöglichkeiten insbesondere in den Mittelstädten
Anders als in den Großstädten sind die Einkaufsstraßen in Mittelstädten durch einen geringeren Filialisierungsgrad gekennzeichnet und stärker auf ein Zentrum fokussiert. Nicht selten bilden ein oder wenige große Filialisten den Kern der Highstreet – flankiert von lokalen Retailern. Durch den Wegfall zentraler Ankermieter ist der Handlungsdruck in diesen Städten akuter, aber die Gestaltungsmöglichkeit aufgrund des geringeren Miet- bzw. Preislevels auch realistischer.

2. Mixed-Use-Konzepte müssen in bestehende Stadtstrukturen integriert werden
Die verfügbaren Flächen bieten die Möglichkeit, die noch oftmals vorhandene Trennung von Einkaufen, Wohnen und Leben in der „klassischen“, durch Einzelhandel dominierten Innenstadt aufzuheben. Insbesondere die Umstrukturierung von nicht mehr bzw. nur teilweise genutzten großen Warenhäusern kann hier als Chance und Impulsgeber verstanden werden.

4. Umnutzung weiterdenken: Servicewohnen zieht in leerstehende Kaufhäuser
Innenstädte bieten eine hohe Lebensqualität für Senioren. Die Stadt der kurzen Wege bietet nahe gelegene Serviceleistungen, die den Bedürfnissen von Senioren besonders entgegenkommen, und verbindet aktuelle Herausforderungen wie den demografischen Wandel und das Kaufhaussterben miteinander – Demografie und Leerstand als Teile eines Diskurses.

5. Innenstädte wandeln sich aufgrund ihrer neuen Bewohnerschaft
Wenn wieder mehr Wohnraum in den Innenstädten entsteht und auch alternative Wohnkonzepte wie z.B. betreutes Wohnen Einzug erhalten, wird die Innenstadt auch für Dienstleister wieder attraktiver. Aus dem neuen Besatz ergeben sich Synergien, die sich an den Kernbedürfnissen der Nutzer orientieren. Innenstädte profitieren von der gesteigerten Aufenthaltsqualität und werden auch nach Ladenschluss zu einem lebendigen Ort…

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einer Gemeinschaftsstudie von Techem, einem weltweit führenden Energiedienstleister für die Immobilienwirtschaft, und dem Bonner Marktforschungsinstitut empirica.

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