Wie lange dauert es etwa, eine Baugenehmigung für den Bau eines Mehrfamilienhauses zu bekommen?

„Je nach Komplexität des Objekts liegt die Zeit zwischen sechs und zwölf Monaten. Manchmal kann es auch länger dauern. Das hängt auch von der Größe des Bauprojekts ab.“

Andreas Breitner

Von welchen Faktoren ist es abhängig, ob man eine Baugenehmigung bekommt?

„Wenn ein Bauherr alle Anforderungen des Bebauungsplanes erfüllt, hat er einen Anspruch auf eine Baugenehmigung. Allerdings kann die Behörde Auflagen erlassen. Wie lange die Zeit bis zur Genehmigung dauert, hängt von der Komplexität des Vorhabens ab und ob ausreichend Personal in der Bauprüfabteilung vor Ort da ist. Auf Grund der Corona-Pandemie hatten die Bauämter in den vergangenen Monaten mit Personalengpässen zu kämpfen, so dass das auch zu Verzögerungen geführt hat.“

Andreas Breitner

Wie lange ist eine Baugenehmigung in der Regel gültig? Ist dies auch von Land und Landkreis abhängig?

„Die Gültigkeit einer Baugenehmigung ist landesweit geregelt und gilt in jedem Landkreis. Die Grundlage für die Gültigkeit einer Baugenehmigung ist in Paragraph 73 der Landesbauordnung von Mecklenburg-Vorpommern geregelt. Zur Geltungsdauer der Genehmigung heißt es dort: ‚Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist.‘“

Andreas Breitner

Angenommen, ein Bau von einem oder mehreren Mehrfamilienhäusern ist gefährdet, weil der Bau nicht beginnen konnte oder nicht fortgesetzt werden konnte: Was könnten die Gründe sein? Was sind die Folgen?

Es gibt unterschiedliche Gründe, warum sich der Bau eines Mehrfamilienhauses verzögert oder nicht fortgesetzt werden kann. Häufig wehren sich Nachbarn gegen einen Bau und legen Widerspruch ein. Oftmals bilden sich auch Anwohnerinitiativen, die dann ebenfalls – oft auch vor Gericht – Widerstand organisieren. Das verzögert die Planung ungemein und ist sehr teuer. Leider verhalten sich manchmal auch Lokalpolitiker widersprüchlich. In ‚Sonntagsreden‘ beklagen sie das Fehlen bezahlbaren Wohnraums.

Wenn es dann vor Ort Widerstand gibt, ducken sie sich gern mal weg. In vereinzelten Fällen geht ein Bauherr pleite. Das betrifft allerdings nicht die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften. Diese Unternehmen sind wirtschaftlich gesund und gehen einen Neubau nur an, wenn die Finanzierung geklärt ist. Die schwerwiegendste Folge von Bau- und Planungsverzögerungen besteht in der erheblichen Verteuerung des Baus. Das ist vor allem für Wohnungsunternehmen, die bezahlbaren Wohnraum anbieten wollen, problematisch. Sie wollen keine hohen Mieten nehmen.“

Andreas Breitner

Was sollte sich Ihrer Meinung nach ändern im Hinblick auf die Regelungen? …

Der Beitrag Baugenehmigungen, Baukosten und andere Bremsen, die das bezahlbare Wohnen ausbremsen. Ein Gespräch mit VNW Direktor Andreas Breitner erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Heute könnten wir das nicht mehr finanzieren.“ So ließ sich ein Bauträger vernehmen, als der WohnenPlus-Praxis-Check im Wiener Sonnwendviertel Station beim Projekt „Wohnregal“ machte, und deutete vielsagend in Richtung der Wohnanlagen zwischen Sonnwendgasse und Helmut-Zilk-Park mit ihrem teils reichhaltigen Angebot an Gemeinschaftsräumen. Dass man sich im geförderten Wohnbau vieles nicht mehr leisten könne, was noch vor fünf bis zehn Jahren möglich war, hört man heute immer öfter. Die goldenen Zeiten, so der Konsens, seien vorbei.

Leistbarkeit ist die Essenz des sozialen Wohnbaus. Ist diese Leistbarkeit in der Krise? Nicht nur für Bauträger wird der Kostenrahmen immer enger, auch in der Zielgruppe haben sich die Bedingungen verändert. 1.563.000 Menschen waren in Österreich laut Statistik Austria im Jahr 2017 armuts- oder ausgrenzungsgefährdet – das sind 18,1 Prozent der Bevölkerung. Als Schwelle für Armutsgefährdung galt 2017 ein Monatseinkommen von 1.238 Euro für Alleinlebende.

Pro Kind werden 371 Euro, pro weiterem Erwachsenen 618 Euro dazugezählt.
Ein Aufwand von 25 bis höchstens 30 Prozent des Nettoeinkommens fürs Wohnen gilt als Obergrenze der Leistbarkeit. Noch steht Österreich hier im internationalen Vergleich gut da (siehe Infokasten Seite 17), doch die Armutsgefährdung betrifft immer mehr. „Die durchschnittliche Mietbelastung bei den jungen Arbeitnehmer-Haushalten beträgt rund ein Viertel des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens“, befand schon 2014 eine Studie der Arbeiterkammer. Im privaten Mietsektor belaufe sich dieselbe auf rund 28 Prozent, im geförderten Segment auf rund 25 Prozent. Das klingt, als sei man auf der sicheren Seite. Doch für 15 Prozent der Haushalte sei es aus finanziellen Gründen zumindest bei längeren Kälteperioden nicht möglich, die Wohnung angemessen warm zu halten.

Smarte Lösungen

In Zeiten von steigenden Lebenshaltungskosten und stagnierenden Einkommen droht auch das leistbare Wohnen für immer mehr Menschen unleistbar zu werden. Gleichzeitig steigt der Wohnbedarf für junge Berufsstarter, Senioren, Singles und Alleinerzieher. Einer der Gründe, warum die Stadt Wien 2012 das Smart-Wohnbauprogramm ins Leben rief – mit einer maximalen Bruttomiete von 7,50 Euro, maximal 60 Euro Eigenmitteln pro Quadratmeter und einem Jahreseinkommen von (damals) nicht mehr als 25.690 Euro pro Person oder 38.280 Euro für einen Zweipersonenhaushalt – beim Nachweis des begründeten Wohnbedarfs.

Heute sind knapp 1.500 Smart-Wohnungen fertiggestellt. Wie etabliert dieser Wohntypus inzwischen ist, zeigte sich im September bei der Wohnmesse, auf der ein Möbelhersteller ein 1:1-Modell einer Smart-Wohnung aufbaute, um zu demonstrieren, wie diese vorschriftsgemäß mit Standardmöbeln eingerichtet werden kann. Im Mai 2018, zur Amtsübergabe von Michael Ludwig an die neue Wohnbaustadträtin Kathrin Gáal, startete das neueste Wiener Wohnbauprogramm, das 13.800 geförderte Wohneinheiten bis 2020 auf Schiene bringen will, gekoppelt mit einer Neuregelung der Wohnbauförderung wie der Streichung der Baukostenobergrenze von 1.800 Euro pro Quadratmeter.

Ambitioniert – doch genügt das, um den Bedarf abzufedern? Und erreicht das Smart-Wohnbauprogramm wirklich jene, die den Wohnraum am dringendsten brauchen? Auch beim Praxis-Check im „Wohnregal“ (Bauträger: Heimbau, Architekten: Geiswinkler & Geiswinkler), das aus dem ersten Bauträgerwettbewerb mit Smart-Wohnungen hervorging, wurde über den Begriff der Leistbarkeit diskutiert (mehr dazu im Bericht ab Seite 23).

„Die enorme Nachfrage zeigt, dass wir genau das richtige Modell anbieten“, verteidigte der Wohnfonds-Vizegeschäftsführer Dieter Groschopf das Smart-Programm als richtige Idee zur richtigen Zeit. „Mit dem vorgeschriebenen Anteil von einem Drittel ist allerdings ein Volumen erreicht, dass man nicht steigern kann, und die Konditionen sind auch längst am Limit.“

Ein guter Richtwert

„Bei einem Medianeinkommen von 1.700 Euro netto kostet eine Smart-Wohnung ein Viertel des Einkommens, selbst, wenn wir günstig bauen“, so Robert Korab vom Büro raum&kommunikation. „Wir stehen schon mit dem Rücken zur Wand. Aber im internationalen Vergleich sind wir im Paradies“. Wichtig sei die soziale Nachhaltigkeit und die Vermeidung von Ghettos. Denn bei einem Wohnkostenanteil von 50 Prozent am Einkommen verschärfe sich die Ungleichheit, weil sich die Menschen auch die Bildung nicht mehr leisten könnten, so Korab…

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