Heute könnten wir das nicht mehr finanzieren.“ So ließ sich ein Bauträger vernehmen, als der WohnenPlus-Praxis-Check im Wiener Sonnwendviertel Station beim Projekt „Wohnregal“ machte, und deutete vielsagend in Richtung der Wohnanlagen zwischen Sonnwendgasse und Helmut-Zilk-Park mit ihrem teils reichhaltigen Angebot an Gemeinschaftsräumen. Dass man sich im geförderten Wohnbau vieles nicht mehr leisten könne, was noch vor fünf bis zehn Jahren möglich war, hört man heute immer öfter. Die goldenen Zeiten, so der Konsens, seien vorbei.

Leistbarkeit ist die Essenz des sozialen Wohnbaus. Ist diese Leistbarkeit in der Krise? Nicht nur für Bauträger wird der Kostenrahmen immer enger, auch in der Zielgruppe haben sich die Bedingungen verändert. 1.563.000 Menschen waren in Österreich laut Statistik Austria im Jahr 2017 armuts- oder ausgrenzungsgefährdet – das sind 18,1 Prozent der Bevölkerung. Als Schwelle für Armutsgefährdung galt 2017 ein Monatseinkommen von 1.238 Euro für Alleinlebende.

Pro Kind werden 371 Euro, pro weiterem Erwachsenen 618 Euro dazugezählt.
Ein Aufwand von 25 bis höchstens 30 Prozent des Nettoeinkommens fürs Wohnen gilt als Obergrenze der Leistbarkeit. Noch steht Österreich hier im internationalen Vergleich gut da (siehe Infokasten Seite 17), doch die Armutsgefährdung betrifft immer mehr. „Die durchschnittliche Mietbelastung bei den jungen Arbeitnehmer-Haushalten beträgt rund ein Viertel des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens“, befand schon 2014 eine Studie der Arbeiterkammer. Im privaten Mietsektor belaufe sich dieselbe auf rund 28 Prozent, im geförderten Segment auf rund 25 Prozent. Das klingt, als sei man auf der sicheren Seite. Doch für 15 Prozent der Haushalte sei es aus finanziellen Gründen zumindest bei längeren Kälteperioden nicht möglich, die Wohnung angemessen warm zu halten.

Smarte Lösungen

In Zeiten von steigenden Lebenshaltungskosten und stagnierenden Einkommen droht auch das leistbare Wohnen für immer mehr Menschen unleistbar zu werden. Gleichzeitig steigt der Wohnbedarf für junge Berufsstarter, Senioren, Singles und Alleinerzieher. Einer der Gründe, warum die Stadt Wien 2012 das Smart-Wohnbauprogramm ins Leben rief – mit einer maximalen Bruttomiete von 7,50 Euro, maximal 60 Euro Eigenmitteln pro Quadratmeter und einem Jahreseinkommen von (damals) nicht mehr als 25.690 Euro pro Person oder 38.280 Euro für einen Zweipersonenhaushalt – beim Nachweis des begründeten Wohnbedarfs.

Heute sind knapp 1.500 Smart-Wohnungen fertiggestellt. Wie etabliert dieser Wohntypus inzwischen ist, zeigte sich im September bei der Wohnmesse, auf der ein Möbelhersteller ein 1:1-Modell einer Smart-Wohnung aufbaute, um zu demonstrieren, wie diese vorschriftsgemäß mit Standardmöbeln eingerichtet werden kann. Im Mai 2018, zur Amtsübergabe von Michael Ludwig an die neue Wohnbaustadträtin Kathrin Gáal, startete das neueste Wiener Wohnbauprogramm, das 13.800 geförderte Wohneinheiten bis 2020 auf Schiene bringen will, gekoppelt mit einer Neuregelung der Wohnbauförderung wie der Streichung der Baukostenobergrenze von 1.800 Euro pro Quadratmeter.

Ambitioniert – doch genügt das, um den Bedarf abzufedern? Und erreicht das Smart-Wohnbauprogramm wirklich jene, die den Wohnraum am dringendsten brauchen? Auch beim Praxis-Check im „Wohnregal“ (Bauträger: Heimbau, Architekten: Geiswinkler & Geiswinkler), das aus dem ersten Bauträgerwettbewerb mit Smart-Wohnungen hervorging, wurde über den Begriff der Leistbarkeit diskutiert (mehr dazu im Bericht ab Seite 23).

„Die enorme Nachfrage zeigt, dass wir genau das richtige Modell anbieten“, verteidigte der Wohnfonds-Vizegeschäftsführer Dieter Groschopf das Smart-Programm als richtige Idee zur richtigen Zeit. „Mit dem vorgeschriebenen Anteil von einem Drittel ist allerdings ein Volumen erreicht, dass man nicht steigern kann, und die Konditionen sind auch längst am Limit.“

Ein guter Richtwert

„Bei einem Medianeinkommen von 1.700 Euro netto kostet eine Smart-Wohnung ein Viertel des Einkommens, selbst, wenn wir günstig bauen“, so Robert Korab vom Büro raum&kommunikation. „Wir stehen schon mit dem Rücken zur Wand. Aber im internationalen Vergleich sind wir im Paradies“. Wichtig sei die soziale Nachhaltigkeit und die Vermeidung von Ghettos. Denn bei einem Wohnkostenanteil von 50 Prozent am Einkommen verschärfe sich die Ungleichheit, weil sich die Menschen auch die Bildung nicht mehr leisten könnten, so Korab…

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Die Buwog heftet sich neuerdings „leistbares Wohnen“ besonders auf die Fahnen. Warum?

Andreas Holler: „Wir sind dem leistbaren Wohnen immer treu geblieben, Leistbarkeit ist in der Privatwirtschaft durchaus möglich. Unserer Mietpreise liegen bei durchschnittlich 4,6 Euro pro Quadratmeter. Im freifinanzierten Bereich bewegen wir uns mit knapp 10 Euro pro Quadratmeter im leistbaren Segment. Einige unserer ursprünglichen Eigentumsprojekte werden wir nun als freifinanzierte Mietwohnungen anbieten – als Ergänzung zu den BUWOG-Neubaumietwohnungen im Rahmen des geförderten Wohnbaus oder der Wiener Wohnbauinitiative, denn die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt.“

Baugrund ist knapp und teuer. Wo muss die Planung schlanker sein, um günstigen Wohnraum anbieten zu können?

Holler: „Wir bauen oft in Lagen, die am Entwicklungsbeginn stehen und können damit Liegenschaften günstiger erwerben. Das eröffnet uns attraktive Renditepotenziale und schafft für unsere Käufer bzw. Mieter zusätzlich einen Pionierbonus, der sich in den wirtschaftlichen Grundkosten widerspiegelt. Zudem versuchen wir mit Großprojekten Kostenvorteile zu erzielen. Wir planen außerdem ´smart`, schaffen also auf der verfügbaren Fläche möglichst viel Wohnraum – mit einem effizienten Bewirtschaftungskonzept und einem optimierten Entwicklungs- und Bauprozess.“

Worauf müssen die Bewohner verzichten?

Holler: „Zu niedrigeren Gesamtwohnkosten tragen Sharing-Konzepte, allgemeine Infrastrukturangebote und ein nachhaltiges Energiekonzept bei. Den Bewohnern soll am Ende mehr Geld im Börserl bleiben.“

Ihre Development-Aktivitäten in Wien belaufen sich im Mietbereich derzeit auf rund 1.600 Wohneinheiten, bei freifinanziertem Eigentum auf etwa 2.500. Welche sind besonders leistbar?

Holler: „Vereinzelt entwickeln wir hochpreisige Projekte wie das Projekt in der Grinzinger Allee 6-8 im 19. Bezirk. Der Löwenanteil unserer Wohneinheiten ist aber leistbar, so etwa 90 Prozent unserer Mietwohnungen. Herauszuheben sind Teile des Großprojekts Rivus in 1230 Wien, das Projekt in der Vorgartenstraße mit hundert Prozent WBI-Mietwohnungen, unser neues Projekt in der Linken Wienzeile 280, die Oase22+, aber auch der SeeSee Tower in der Seestadt Aspern. Bei freifinanzierten Eigentumswohnungen stufen wir knapp über 85 Prozent als leistbar ein.“

Wien braucht aufgrund der starken Bevölkerungsentwicklung dringend größere Projekte mit günstigen Mieteinheiten, die modern und vorausschauend geplant und errichtet werden“ – hieß es kürzlich von Ihrer Seite. Was hat Ihr Unternehmen davon?

Holler: „Wir arbeiten tagtäglich genau dafür und plädieren für intelligent geplante Großprojekte. Wir sind nicht die, die in einer Baulücke kleine Luxusprojekte mit zehn Wohneinheiten errichten – das rentiert sich für uns nicht und kommt auch der Bevölkerungsentwicklung wenig entgegen. Wir fokussieren eher Projekte mit 200 bis 300 Einheiten und gestalten gerne große Stadtentwicklungsprojekte mit. Solche Projekte lassen Durchmischung, Querfinanzierungen, die Hebung von Kostenvorteilen und mehr Gestaltungsfreiraum zu.“

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Sie haben eine langjährige Erfahrung im sozialen Wohnbau – welche Themen sind wirklich neu für Sie? Ist das Thema leistbarer Wohnraum nicht schon längst ein Dauerthema?

Ewald Kirschner: „Da haben Sie Recht, aber dennoch, die Parameter haben sich verändert, so wie auch die Demografie. Aber gerade in Wien, da hatten wir immer schon einen starken Zuzug. Was aber sicher neu als Herausforderung hinzugekommen ist, ist das knappe Bauland. Der Stadtentwicklungsplan 2025, Step, verlangt einen Grünflächenanteil von 50 Prozent – da muss uns klar sein, dass wenn wir 8.000 bis 10.000 Wohneinheiten in Wien pro Jahr bauen wollen/sollen, dass der Baugrund zukünftig noch knapper werden wird. Eine andere Entwicklung betrifft jedoch die Baukosten – in den vergangenen eineinhalb Jahren sind diese um gut 15 Prozent gestiegen. Da wird es nicht leicht sein, leistbaren Wohnraum flächendeckend anbieten zu können, da brauchen wir neue Ansätze.“

Das heißt, dass mehr in die Sanierung fließen muss – und auch in Hochhäuser?
Kirschner: „Durchaus – wir brauchen auf jeden Fall mehr Mut zum großvolumigen Wohnbau – hier gibt es immer noch Vorbehalte, wobei wir ja das beste Beispiel mitten in Wien haben: den Wohnpark Alt Erlaa, der mit 3.200 Wohnungen und einer 98prozentigen Wohnzufriedenheit sensationell gut funktioniert. Aber auch die Sanierung hat einen hohen Stellenwert und muss vorangetrieben werden – da braucht es vor allem politische Signale, die auch in Hinsicht auf unsere vereinbarten Klimaschutzziele dringend notwendig sind.“

Welche Rahmenbedingungen wünschen Sie sich für die gemeinnützigen Bauträger, um die Ansprüche an Ökologie, Leistbarkeit und soziale Nachhaltigkeit mit hoher Qualität weiterhin erfüllen zu können?

Kirschner: „Klarheit – vor allem. Aber ich denke, wir können in Österreich nicht klagen. Aber natürlich, ich finde, man muss als Bauträger die Möglichkeit haben, von Projekt zu Projekt entscheiden zu können und deshalb halte ich nichts von strikten Vorgaben, die zum Teil überzogen sind wie sie es bspw in puncto Haustechnik
oder Brandschutz durchaus gibt. Gute funktionale Architektur muss nicht teuer sein – das sieht man auch bei den Gemeindebauten der Stadt Wien aus den 20er Jahren. Ich will das bisherige Niveau halten – und ich bin davon überzeugt, dass das mit klugen städtebaulichen Konzepten auch möglich ist.“

Wie definieren Sie Wohnqualität?

Kirschner: „Das ist sicher für jeden ein wenig anders. Aber wir sehen bei Alt Erlaa, wie die Wohnqualität seit mehreren Generationen geschätzt wird – und dann gibt es offensichtlich auch keine Fluktuation und keine Probleme. Eine kleine Wohnung mit einem klug geschnittenen Grundriss kann aber ebenso qualitätsvoll sein wie ein Generationen-wohnen-Projekt mit vielen Gemeinschaftsräumen.

Aber der Standard heute, mit Freiflächen bei jeder Wohnung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel etc., da sind wir mit Sicherheit in puncto Wohnqualität bereits Vorreiter in Europa.“

Der soziale Wohnbau kommt zusehends unter Druck – die Baukosten sind ein Grund, aber auch die überteuerten Baugründe. Sehen Sie hier einen politischen Willen zur Veränderung?

Kirschner: „Ja, das ist korrekt – hier gibt es einen dringenden Handlungsbedarf, aber ich bin davon überzeugt, dass wir uns in die richtige Richtung bewegen. Dazu zählen für mich die Ansätze zur Baulandreservierung für den geförderten Wohnbau ebenso wie auch die neue Widmungskategorie `geförderter Wohnbau` in der Wiener Bauordnung. Die Grundkosten werden dadurch im geförderten Wohnbau mit 188 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche begrenzt. Gut finde ich auch die Förderungsdauer von fast 40 Jahren und den Ansatz, dass die Wohnungen weder mit Gewinn vermietet noch verkauft werden dürfen – damit ist der Spekulation ein Riegel vorgeschoben.“

Die Wohnbau-Initiative ist ein gutes Instrument zur Realisierung von mehr und leistbaren Wohnbauten – aber ist das genug? Können Sie sich eine Ausweitung der Wohnbauförderung vorstellen?

Kirschner:„Die Wohnbauinitiative wurde als zweite Schiene parallel zum geförderten Wohnbau ins Leben gerufen. Das war sicher eine gute Idee. Wir haben Projekte in beiden Systemen mit Erfolg realisiert. Ich finde es auch gut, dass die Initiative fortgeführt wird, denn diese wirkt auch…

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Der Beitrag Ziel ist Wohnzufriedenheit und faire Wohnversorgung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Seit 2002 ist im Wohnungsgemeinnützigen-Gesetz explizit festgehalten, dass gemeinnützige Bauträger Wohnungen auch mit Mietkaufoption anbieten müssen. Diese Eigentumsbegründungs-Möglichkeit veränderte die Mieterlandschaft in Österreich – aber natürlich auch die Geschäftsmodelle der GBV. In Österreich leben rund 50 Prozent der Bevölkerung zur Miete und 50 Prozent im Eigentum. Naturgemäß gibt es eine starkes Stadt-Land-Gefälle – am Land steht das Eigentum immer noch hoch im Kurs. Das Thema Kauf oder Miete ist jedoch mehr als eine ideologische Frage, wie beim 62. Symposium zur Zukunft des Wohnens deutlich wurde. Tagungsort war die Aula im evangelischen Realgymnasium im 22. Bezirk, gleich daneben gibt es eine Volksschule und darüber ein Wohnheim (siehe auch Reportage über die Besichtigungstour auf Seite 8).

Einerseits hochpolitisch – anderseits sehr emotional, wie Sophie Karmasin, Motivforscherin, betonte. „Wir entscheiden nicht rational – 90 Prozent unserer Entscheidungen treffen wir intuitiv, emotional und impulsiv.“ Im Detail betrachtet, verblüffte Karmasin mit dem Forschungsergebnis, dass wir einerseits immer älter werden und anderseits 50 Prozent der Jungen bis 29 noch zu Hause wohnen. Karmasin ist davon überzeugt, dass die hohen Mietpreise wie auch die überteuerten Preise für Eigentum der Grund für das beliebte Hotel Mama sind. „Überraschend ist dann für mich dennoch, dass in einer Befragung 85 Prozent angaben, dass eine eigene Immobilie zu besitzen, ihr Lebensziel ist. Das hat für mich mit Macht zu tun. Mit Eigentum erweitere ich meinen Aktionsradius und natürlich mein Prestige. Da geht es nicht um ökonomische Argumente – sondern um Sicherheit, Eigentum gibt Sicherheit. Zudem existiert immer noch der Wunschtraum nach der bürgerlichen Traumfamilie – und dass man etwas zum Vererben haben möchte.“

Keine Wahlmöglichkeit

Rechtsanwalt Michael Rudnigger verwies auf die Problematik, sobald es Schulden oder eine Privatinsolvenz gibt: „Bei Miete kein Problem, mit Eigentum kann es dann rasch eng werden.“ Das Thema Verschuldung für Immobilien beschäftigt auch die Ökonomin Elisabeth Springler. Die BFI-Professorin deutete das Potential einer Blase an – denn Kredite werden mit einer immer längeren Laufzeit genommen, die Preise sind rasant gestiegen, die Gehälter jedoch nicht. Doch auch für Springler geht es um Sicherheit als Motivator für Eigentum: „Für niedrige Einkommensklassen, die zu guten Zinsen Kredite aufgenommen haben, ergibt sich langsam ein Ungleichgewicht.“

Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien, wetterte gegen das Eigentums-Schönreden: „Das ist doch nicht die Realität! 40 Prozent der österreichischen Haushalte haben weniger als 32.000 Euro Jahreseinkommen – diese Menschen haben nicht einmal eine Wahlmöglichkeit. Eine hohe Mietquote ist für unsere Wirtschaft wichtig. Warum leben in der Schweiz fast 50 Prozent in Miete? Warum gibt es dort einen großartigen Kündigungsschutz und eine Regelung, dass wenn die Hypothekarzinsen gesenkt werden, auch die Mieten runter gehen müssen?“ Doch auch bezüglich der Mietkaufoption übte Rosifka Kritik und heizte die Diskussion erst so richtig an, er sprach sich für eine gesetzliche Regelung aus, die verbietet, dass eine Wohnung, die über eine Mietkaufoption erworben wurde, später teuer weiterverkauft wird. Michael Gehbauer, WBV-GPA, plädierte für die freie Wahl – er hält nichts von einem Zwang, er will als Bauträger eine freiwillige Miet-Kauf-Option jeweils entscheiden können: „Wenn geförderte Wohnungen auf den freien Markt kommen, schwächt das den sozialen Rückhalt. Mit einer…

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Der Beitrag Zwischen Angebot und Ideologie erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Kombination ist nicht alltäglich – unten Schule, oben Wohnheim für temporäres Wohnen und gleich daneben noch eine Schule. Doch die Idee dahinter ist vor allem eine: Voneinander lernen steht im Zentrum bei dem Projekt an der Maculanstraße/Ecke Wagramer Straße. Sne Veselinovic ist die Architektin der Gebäude: Das evangelische Gymnasium für rund 600 Schüler, die Volksschule für 225 Schüler und das Wohnheim mit 113 Einheiten von 25 bis 45 Quadratmeter Größe, plus Freiflächen. Elisabeth Kapfenberger, Direktorin der evangelischen Schule mit Neuer Mittelschule und Gymnasium, berichtete stolz von den Erlebnissen mit den Kindern wie mit der von Architektin Sne Veselinovic geplanten sogenannte „Spiel-
straße“ – den Gangbereichen: „Da wird gelesen, gelernt oder auch nur gemütlich herumgelungert.

Also es spielt sich bei uns keineswegs alles nur in den Klassen ab und das finde ich hervorragend.“ Die Philosophie der Schule liegt in der Vielfalt an pädagogischen Ansätzen, es soll nicht nur nach einer Ideologie gelehrt werden. Offenes Lernen war bereits in der Ausschreibung als Forderung formuliert wie auch dass es keine monofunktionale Bereiche geben soll. Die Klassen sind in Cluster eingeteilt, es gibt mehrere Jahrgänge, die gemeinsam in einem Cluster untergebracht sind. „Das hat den Vorteil, dass die Kleinen von den Großen lernen – und umgekehrt“, erläutert Veselinovic. Auffallend hell und freundlich ist die Schule – die Farben waren auch der Architektin wichtig, als Orientierung für die Schüler. Über das Stiegenhaus gelangt man entweder auf Terrassen oder auch in den Garten, der großzügig mit Sportplatz und Anbauflächen angelegt ist. Die beiden Sporthallen sind halb eingegraben – der ganze Stolz von Veselinovic: „Klug geplant, gibt es, obwohl wir hier schon unter der Erde sind, dennoch Licht in den Turnsälen.“ Über die Freiflächen kommt man zur Volksschule und zum Wohnheim.

Viel Tageslicht

Die Volksschule der Stadt Wien wurde von der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte, WBV-GPA, errichtet. Schule und Wohnheim in einem Haus, das klingt ungewöhnlich – Cilli Wiltschko von der WBV-GPA erklärte dazu: „Multifunktionalität ist die Zukunft der Stadt, davon sind wir überzeugt. Wir haben mit solchen Kombinationen bereits Erfahrung – das ist überhaupt kein Problem.“ Für die Architektin…

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Eine der Trophäen des ersten FIABCI Prix d´Excellence Austria ging an einen gemeinnützigen Bauträger. WBV-GPA-Chef Michael Gehbauer nahm im Oktober den Preis für die in Zusammenarbeit mit Lang Consulting und F2 Architekten errichteten PopUp dorms Seestadt in der Kategorie Wohnen/Neubau entgegen. Die Jury lobte das Studentenheim für seine Nachhaltigkeit auf mehreren Ebenen und hob die flexibel nutzbaren, kostengünstigen Räume sowie die Zwischennutzung eines Bauplatzes hervor.

Von 50 Einreichungen wurden in der Grand Hall am Erste Campus in Wien noch vier weitere Projekte ausgezeichnet: Havienne appartements au bord in Wien (Altbau), das C&P Immobilien AG Headquarter in Graz (Büro), Hotel Schani Wien (Hotel) und das Sammlungs- und Forschungszentrum der Tiroler Landesmuseen in Hall (Spezialimmobilien). Die tollen Projekte zeigten, dass der gesellschaftliche Nutzen von Immobilien verstärkt in den Fokus rücke, so FIABCI-Austria Präsident Eugen Otto. Im Mai 2019 nehmen die fünf Sieger nun auch am internationalen FIABCI World Prix d‘Excellence in Moskau teil.

Wiener Gemeindebauchor

In Wien werden wieder Gemeindewohnungen gebaut. Die ersten 120 davon sind in der Fontanastraße in Favoriten in Arbeit – sie sollen Ende nächsten Jahres fertig sein. Rund 300 weitere sind ab kommendem Jahr am Handelskai 214 anstelle einer Garage in Planung. Auch die Seestadt Aspern zieht mit: Ab Herbst 2019 wird die gemeinsame Tochtergesellschaft von Gesiba und Wiener Wohnen, Wigeba, 75 Wohneinheiten auf Baufeld H4 errichten – mit Größen zwischen 35 und 70 Quadratmetern. Vergeben werden sie unbefristet zu einer Bruttomiete von 7,50 Euro je Quadratmeter. Die Pläne stammen von Wimmer + Partner Architekten.

Insgesamt sollen bis 2020 rund 4.000 neue Gemeindewohnungen auf Schiene sein, heißt es aus dem Büro von Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal. Damit dürfte der 1. Wiener Gemeindebauchor bald Zuwachs bekommen. Er feierte heuer übrigens sein zehnjähriges Jubiläum, was mit zwei Konzerten im Herbst zelebriert wurde. Seit 2008 ist der Chor mit viel Herz bei der Sache und ist immer wieder bei zahlreichen Auftritten im Wiener Burgtheater oder beim Internationalen Adventsingen im Rathaus zu hören.

Gegen befristete Mietverträge

Die Arbeiterkammer setzt sich dafür ein, dass Befristungen von Mietverträgen weitgehend untersagt werden. Laut Statistiken des Mikrozensus 2017 sind bereits rund drei von vier neuen gewerblichen Mietverträgen im Schnitt auf etwa fünf Jahre befristet. In Wien sind es sogar sieben von zehn. Auch bei den bestehenden Verträgen nimmt der Befristungsanteil laufend zu. Schon jeder zweite aufrechte Mietvertrag ist in Österreich somit befristet – etwa 650.000 Menschen sind davon betroffen. Die Konsequenzen: Erzwungene Umzüge, damit verbundene Kosten povund der Verlust sozialer Netze, moniert die AK. „Große Immobiliengesellschaften, die über hundert Wohnungen verfügen, sollen diese nur mehr unbefristet vermarkten dürfen“, fordert AK-Wien-Präsidentin Renate Anderl, die allerdings einräumt, dass für vermietende Privatpersonen bei einem Eigenbedarf die Befristung weiter möglich sein soll.

Compliance für Gemeinnützige

Unternehmen mit Gemeinnützigkeitsstatus haben aufgrund ihrer im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz formulierten sozialen Verantwortung eine herausgehobene gesellschaftspolitische Stellung. Das bereits 4. Forum Aufsichtsrat der Wohnen Plus Akademie setzte sich mit dem Thema Compliance auseinander. Strukturierte Prozesse und definierte Verantwortlichkeiten machen die Einhaltung von Gesetzen, Verordnungen und internen Richtlinien leichter. Worauf der Aufsichtsrat dabei in der Praxis besonders achten muss, erklärten die Aufsichtsrat-Experten Andreas Sommer und Bernd Scherz. Im November widmete sich ein Spezial-Seminar der Bilanzanalyse, das Dezember-Thema sind die Aufgaben und Haftung von Organen und am 30. Jänner 2019 geht es in der Aufsichtsrat-Akademie um Risikomanagement und das interne Kontrollsystem IKS.

Natur trotz Neuba

Wie eine Stadt trotz neuer Bauprojekte grüner werden kann, diskutierten unlängst Experten auf einer Veranstaltung, organisiert von der Internationalen Bauausstellung Wien (IBA Wien) und dem Futurelab der TU Wien. Alles vor dem Hintergrund, dass es in den Städten immer mehr Hitzetage gibt. Die bekannte deutsch-niederländische Stadtplanerin Helga Fassbinder, die für eine Renaturierung der Städte eintritt, verwies…

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Der Beitrag PLUS PUNKTE AG 4-2018 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Der Tisch, sagt sie, sei aus Zirbenholz. Das beruhige den Herzschlag. Daher sei das Holz bei den in den Alpen lebenden Bauern und Bergleuten von jeher auch so beliebt gewesen. „Und ja… In gewisser Weise komme ich in dieser Wohnung tatsächlich wunderbar zur Ruhe. Es ist die beste Wohnung, in der man sich vorstellen kann, alt zu werden.“ Lisa Zentner ist Architektin und Consulterin. Die 54jährige betreute und prüfte bereits viele, viele Wettbewerbe und wirkte beim Wiener Geriatriekonzept von 2008 bis 2016 als Leiterin und Koordinatorin der Inneneinrichtung mit. Sie betreibt ein Architekturbüro im Sonnwendviertel, in dem sie auch Kurse und Seminare anbietet, und wohnt gerademal 100 Meter Luftlinie von ihrem Studio entfernt.

„Ich kannte dieses Projekt schon von der Wettbewerbsphase an und wusste: Wenn jemals der Zeitpunkt da ist, meine Altbauwohnung im vierten Bezirk aufzugeben und in einen barrierefreien Neubau zu ziehen, um einen neuen Lebensabschnitt zu starten, dann jetzt.“ Gesagt, getan. Seit 2014 bewohnen sie und ihr Mann Wolfgang Kathan eine 94 Quadratmeter große Dachgeschoß-Mietwohnung mit 48 Quadratmetern Terrassenflächen, auf denen in der warmen Jahreszeit Kräuter, Tomaten, Oleander gedeihen. Es ist eine von insgesamt 427 Wohnungen, welche die Bauträger Neues Leben, Neue Heimat, EBG und Mischek unter der eigens für dieses Bauvorhaben gegründeten Dachmarke „win4wien“ errichtet und mittels Brücken zu einer zusammenhängenden Stadt in der Stadt verbunden haben. Die Planung dafür stammt von Klaus Kada, Studio Vlay mit Lena Streeruwitz und Riepl Kaufmann Bammer Architektur.

Schönes Raumgefühl

„Im Altbau hat man ein schönes Raumgefühl aufgrund der großen Raumhöhe“, so Zentner. „Hier hingegen stellt sich die Großzügigkeit durch die Zimmerachsen, Fensterflächen und weit in die Ferne reichenden Ausblicke dar. Ich möchte dieses Gefühl nie wieder missen.“ Während die Wohnküche mit Ess-tisch, Stahlregalen und einigen präzise platzierten Kunstwerken das Zentrum der Wohnung bildet, sind die übrigen Räume durch eine raumhohe Schrankwand aus durchgefärbtem, schwarzen MDF vom Hauptraum abgetrennt: Bad, Toilette, Schlafzimmer. Und sogar für einen kleinen, komplett leer belassenen, asketisch gestalteten Übungsraum hat sich noch Platz gefunden.

„Die MDF-Schränke waren ein Sonderwunsch. Ich wäre ehrlich gesagt nur ungern in eine fixfertige Gipskarton-Wohnung eingezogen. Schließlich will man sich als Architektin und Gestalterin auch noch irgendwo einbringen.“ Es sei ein wirklich tolles Projekt, in dem viele innovativen…

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Wenn von kostengünstigem Bauen für die breite Masse die Rede ist, dann fallen meist Begriffe wie Smart, Superförderung oder Niedrigzins-Darlehen. In den vergangenen Jahren wagen sich einige gemeinnützige Bauträger auch an alternative Modelle heran. Dazu zählen etwa modulare Bauweise, Projekte mit abgespeckter Infrastruktur, Wohnen im Erbbaurecht und die temporäre Nutzung von Restgrundstücken. Doch nicht nur die Gemeinnützigen haben kostengünstige Konzepte im Talon. Auch die gewerblichen Bauträger entwickeln allerlei Kniffe, um der Preisspirale der stetig zunehmenden Bau- und Grundstückskosten zu entkommen und den unteren Einkommensschichten freifinanzierte Billiglösungen anzubieten.

Das Spektrum der ergriffenen Sparmaßnahmen unterscheidet sich von Errichter zu Errichter und reicht von effizienter Vorfertigung über standardisierte Planungsmethoden bis hin zum antizyklischen Ankauf von Grundstücken. Die Recherche unter den auf billiges Bauen und Wohnen spezialisierten gewerblichen Bauträgern zeigt, dass sich die meisten Unternehmen auf eine klar abgesteckte, aber effiziente Einsparungsstrategie konzentrieren und ihre jeweilige Methode bis zur Perfektion, bis zur absoluten Marktkompetenz optimieren. „Wir wollten den Traum vom eigenen Haus für alle möglich und vor allem leistbar machen“, steht auf der Website der GED Wohnbau GmbH. „Gleichzeitig sollte der richtungsweisende und nachhaltige Baustandard für Passivbauweise aufgegriffen werden. Daher haben wir mit unseren erfahrenen Mitarbeitern und Partnern standardisierte Wohnbaukonzepte ausgearbeitet, die diese Umsetzung möglich machten.“

Einfache Typologie

Im Angebot stehen Einzelhäuser, Doppelhaushälften und gekoppelte Reihenhauszeilen, wobei das architektonische Erscheinungsbild von Typ zu Typ nur wenig variiert wird. Die Typologie entspricht einer zweigeschoßigen Kiste mit großen, punktuellen Fenstertüren im Untergeschoß sowie kleinen, niedrigen Fensterbändern im Obergeschoß. Was die ästhetische Anmutung betrifft, so erinnert die strenge Bauweise mit meist zwei korrespondierenden Farbtönen am ehesten an ein isoliertes, herausgezoomtes Element eines klassischen Sechzigerjahre-Plattenbaus. „Wir werden mit unseren Häusern keinen Schönheitswettbewerb gewinnen und machen damit auch keinen Architekten glücklich, das ist schon klar“, erklärt Jennifer Leitner, Marketingleiterin bei GED. „Aber das ist auch nicht unsere Intention. Wir bauen standardisierte Systemhäuser für Jungfamilien, die sich nach einer preiswerten, von einem Garten umgebenden Alternative zur klassischen Genossenschaftswohnung sehnen.“ Die hier angesprochene Kampfansage an die Wohnung im Verband ist ernst gemeint:

Je nach Gemeinde und Mikrolage liegen die Kaufpreise für ein durchschnittliches GED-Haus inklusive Grundstück zwischen 250.000 und maximal 300.000 Euro. Das Geheimnis dahinter: Die GED bietet fünf Systemgrößen mit 96, 113, 118, 127 und 142 Quadratmetern an. Die Häuser sind standardmäßig mit Laminat (Reihenhaus) sowie Parkettboden (Einzel- und Doppelhaus) ausgestattet. Die restliche Ausstattung ist bewusst schlank gehalten. So gibt es beispielsweise günstige Sanitärgegenstände, einheitliche Fensterformate und lediglich eine Vorbereitung für außenliegende Jalousien, Rollläden oder Raffstores im Sturzbereich. Möchte der Käufer von dieser vorbereiten Maßnahme Gebrauch machen, so muss er dafür in die eigene Tasche greifen. Eine Nachrüstung ist jederzeit möglich.

Wenig Spielraum

„Die Bauweise ist bis ins kleinste Detail standardisiert und lässt nur wenig Spielraum zu“, erklärt Leitner. „Und tatsächlich sind unsere Kunden mit diesem Angebot in aller Regel sehr zufrieden. Sonderwünsche wie etwa eine andere Verfliesung, andere Bodenbeläge oder eine größere Terrasse werden nur selten nachgefragt. Mehr Freiheiten können wir auch gar nicht bieten, denn zu viele Sonderwünsche würden das Konzept der standardisierten Vorfertigung ad absurdum führen.“
Bislang ist die GED ausschließlich in Niederösterreich tätig und realisierte hier rund 300 Wohneinheiten. Wo es möglich ist, erwirbt die GED stets zwei oder drei Grundstücke in engerer Nachbarschaft und bemüht sich, diese gleichzeitig zu bebauen. Auf diese Weise entstanden in den letzten Jahren auffällige, übers Land verteilte Cluster – wie etwa im Ybbstal, wo in kürzester Zeit GED-Siedlungen in Greinsfurth bei Amstetten, in Kematen an der Ybbs und in Waidhofen an der Ybbs aus der Taufe gehoben wurden.

„Durch vorgefertigte Bauweise, Standardisierung in den Produkten und Zusammenfassen mehrerer Baustellen in einer Region können wir effizient und wirtschaftlich bauen“, so Leitner. Nur so sei man in der Lage, die Ersparnis an die Kunden weiterzugeben. Die genauen Baukosten möchte das Unternehmen jedoch nicht verraten. „Das ist unser Betriebsgeheimnis“, sagt GED-Geschäftsführer Dietmar Geiger. Bei aller Geheimniskrämerei und bei aller baukultureller Kritik, die hier laut und deutlich ausgesprochen werden…

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Sechs Jahre ist es her, dass die Stadt Wien ihr Smart-Wohnbauprogramm ins Leben rief. Ziel der Initiative war „geförderter Wohnraum, der sich durch geringe Kosten und neue planerische Ansätze auszeichnet“, und das zu fixen Konditionen: ein niedriger Eigenmittelbeitrag von 60 Euro pro Quadratmeter und eine Miete von 7,50 Euro pro Quadratmeter. Inzwischen sind Smart-Wohnungen ein fixer Bestandteil des geförderten Wiener Wohnbaus geworden. Heute sind knapp 1.500 Wohneinheiten fertiggestellt, rund 3.000 in Bau, über 2.300 in Planung. Zeit also für eine erste Bilanz.

Welcher Ort wäre dafür besser geeignet als das „Wohnregal“ in der Alfred-Adler-Straße im Sonnwendviertel, Ergebnis jenes allerersten Bauträger-Wettbewerbs, bei dem Smart-Wohnungen ein Teil des Programms waren. Errichtet von der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Heimbau und geplant vom Büro Geiswinkler Architekten, umfasst das achtgeschossige Wohnregal 148 Wohneinheiten, davon 116 Smart-Typen sowie diverse gemeinschaftliche Flächen. Bei einer ausführlichen Begehung, einer Projektvorstellung durch Heimbau-Geschäftsführer Peter Roitner und die Architekten Markus Geiswinkler und Kinayeh Geiswinkler-Aziz sowie der abschließenden Podiumsdiskussion kamen die bisherigen Erkenntnisse aus dem Smart-Programm sehr konkret zur Sprache.

Neuland betreten

Die Teilnahme am ersten Smart-Bauträgerwettbewerb sei damals mit einem hohen Maß an Unsicherheit für den Bauträger verbunden gewesen, erinnerte sich Peter Roitner. „Ich war einer der wenigen, die anfangs sehr skeptisch waren.
Es gab finanziell nur wenig Luft für die Bauträger – und der Anteil von zwei Dritteln Smart-Wohnungen war enorm hoch. Es ist aber dann alles gutgegangen.“ Heute ist ein Smart-Anteil von einem Drittel die Regel. Man habe aber zum Start des Programms bewusst ein substanzielles Volumen in den Markt hineinbringen wollen, erklärte Dieter Groschopf, stellvertretender Geschäftsführer des wohnfonds_wien.

Das Wohnregal bewertete Groschopf durchwegs positiv: „Abgesehen von den Smart-Qualitäten ist es insgesamt ein erfreulicher Beitrag, auch was die Qualität der Ausführung betrifft.“ Die Erwartungen der Jury seien voll und ganz umgesetzt worden. Robert Korab, Geschäftsführer von raum&kommunikation, war Mitglied der Jury im Bauträgerwettbewerb und erinnerte sich an „heftige fachliche Diskussionen“, was die Definition von „smart Wohnen“ betraf: „Das Thema war damals definitiv Neuland.“

Erfolge und Risiken

Nicht wenige befürchteten zu Beginn des Smart-Programms, die kompakteren Grundrisse gingen auf Kosten der Qualität. Seitdem sind in den Bauträgerwettbewerben eine Vielzahl von Lösungsmöglichkeiten entwickelt worden. Mit unterschiedlichem Erfolg, laut dem Wohnbauexperten Joachim Brech. „Hier beim Wohnregal ist es mit großer Empathie gelungen. Man sieht keinen Qualitätsunterschied zu den anderen Wohnungen, vor allem, weil die Grundrisse beidseitig orientiert sind. Bei einer Mittelgang-Erschließung ist das schwieriger. Ich habe schon Grundrisse gesehen, bei denen die Grenzen der Qualität unterschritten wurden.“ Hier sehe man, dass an vielem eben nicht gespart wurde.

Qualität sichern

Allerdings bestätigte auch Peter Roitner die Vermutung, dass dieses Nicht-Sparen heute kaum noch finanzierbar sei. Robert Korab stellte die Frage in den Raum, ob Smart-Wohnungen heute außer über lange Finanzierungszeiträume noch leistbar seien, oder ob es andere Förderschienen und andere Konditionen brauche. Die Zielgruppe der Bedürftigen müsse genau angesprochen werden, ohne dass man in den Billigwohnbau verfalle. Dies werde sicher ein Thema der nächsten Jahre sein, bestätigte Dieter Groschopf – spätestens, wenn der erste smarte Zehn-Jahres-Zyklus zu Ende sei. Politisch sei es zwar schwierig, die Konditionen für Smart-Wohnungen zu verschärfen, ebenso schwierig sei es aber, sie über zehn Jahre „einzufrieren“…

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ei den gemeinschaftlichen Wohnmodellen geht es um den Aufbau enger nachbarschaftlicher Kontakte im Alltag sowie mehr Mitbestimmung in Planung und Nutzung des Wohnprojekts. Eine aktuelle Studie zeigt die Chancen und Potenziale für gemeinnützige Bauträger auf. Dabei kristallisieren sich drei idealtypische Modelle zur Realisierung eines gemeinschaftlichen Wohnbauprojektes heraus.
Beim „Bottom-Up-Modell“ steuert eine Bewohnergruppe, oft unterstützt durch Architekten, die Planung und Realisierung des gemeinschaftlichen Wohnprojekts weitgehend selbst. Die Tradition dieses Modells geht bis in die 1970er Jahre zurück. Außerhalb von Wien werden selbstorganisierte Gemeinschaftsprojekte meist im Wohnungseigentum realisiert. Aber auch in der Hauptstadt finden sich aktuelle Eigentumsprojekte, wie „Grätzelmixer“ am Hauptbahnhof und „Seeparq“ in der Seestadt Aspern. Die Bewohner bilden eine solidarische Wertegemeinschaft, die sich bewusst nicht gegenüber der unmittelbaren Nachbarschaft abgrenzen möchte. Zudem ist ihnen volle Selbstverwaltung ein wichtiges Anliegen. Jedoch stellen Bottom-Up-Projekte durch hohe zeitliche Ressourcen und finanzielles Risiko überdurchschnittlich hohe Anforderungen an alle Beteiligten.

Diese Erkenntnis hat zur Gründung erster Trägerverbände für selbstorganisierte Wohnprojekte geführt wie die „Wohnprojekte-Genossenschaft (Die WoGen)“ oder den stärker ideologisch ausgerichteten „Dachverband habiTAT”, welcher durch Crowdlending – Kredit von Privat an Privat – lokale Projektgruppen unterstützt. Die schwierige Anfangsphase in selbstorganisierten Wohnprojekten führt weiters dazu, dass Gruppen sich den etablierten gemeinnützigen Bauträgern zuwenden, um das finanzielle Risiko zu minimieren und den Ablauf des Gesamtprojekts zu professionalisieren.

Das Partnerschaftsmodell

Bei diesem Modell plant und realisiert eine Gruppe, oft als Bewohnerverein organisiert, das gemeinschaftliche Wohnprojekt gemeinsam mit einem gemeinnützigen Bauträger. Dieser finanziert die Baukosten, bleibt meist Eigentümer des Wohnobjekts und vermietet es mit Kaufoption an die Bewohner. Wie beim Baugruppen-Projekt „Pegasus” in der Seestadt Aspern ermöglicht die Zusammenarbeit mit dem Bauträger den Zugang zum Grundstück und Wohnbaufördermitteln, was sich positiv auf die Leistbarkeit und soziale Durchmischung des Projekts auswirkt. Die Gemeinde Wien hat durch den Fokus auf soziale Nachhaltigkeit in Bauträgerwettbewerben Anreize für Gemeinnützige geschaffen, sich im Markt des gemeinschaftlichen Wohnens zu engagieren. Andererseits nimmt die Gemeinde als Fördergeber Einfluss auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft.

Dies kann zu Problemen führen, wenn bereits eine kohäsive Bewohnergruppe besteht, die durch gleiche Werte verbunden ist. Wie die Cohousing-Projekte „Pomali“ und „Lebensraum“ in Niederösterreich zeigen, kommt es beim Partnerschaftsmodell auf eine tragfähige persönliche Beziehung zwischen dem Bauträger und der Bewohnergruppe an. Letztere agiert bei der Auswahl von Nachmietern weitgehend autonom, damit das Gemeinschaftsprojekt sein Potential entfalten kann. Wesentliche Verwaltungsaufgaben können von den Bewohnern selbst organisiert werden, die sich stark mit ihrem Wohnprojekt identifizieren. Daher ist ihnen ein guter Erhaltungszustand wichtig und der Bauträger hat verlässliche Mieter. Ein Wiederverwertungsrisiko für Wohnungen in Gemeinschaftsprojekten konnte bisher empirisch nicht belegt werden. Ganz im Gegenteil gibt es bei den bisher untersuchten Projekten in Österreich meist längere Wartelisten.

Wohnen als Komplettangebot

Bei diesen Top-down-Projekten des gemeinschaftlichen Wohnens wird das Projekt vom gemeinnützigen Bauträger in Zusammenarbeit mit Experten für dieses Marktsegment konzipiert und realisiert. Es bietet Bewohnern, die nach Gemeinschaft und verlässlicher Nachbarschaft suchen, ein Mehr an frühzeitigen Möglichkeiten zur Partizipation in einem vorgegebenen Rahmen als dies üblicherweise von Bauträgern im sozialen Wohnbau angeboten wird. Aktuelle Beispiele sind das Projekt „so.vie.so“ beim Hauptbahnhof in Wien oder das Generationenwohnen in der „Rosa Zukunft“ in der Stadt Salzburg. Beide Projekte sind in Programme zur Quartiersentwicklung eingebettet und haben jeweils über 100 Wohneinheiten, sowie unterschiedliche Gemeinschaftsräume.

Chancen für die Zukunft

Bei diesen Top-down-Projekten kommt es umso mehr auf das Know-how von externen Dienstleistern für Moderation und Schnittstellenkommunikation an, die zu einer ökonomischen Abwicklung beitragen können. Ziel der Begleitung ist, dass die Bewohner eine gewisse Eigenverantwortung übernehmen und so auch Probleme selbst lösen.

Mit gemeinschaftlichen Wohnmodellen können vielfältige Aspekte des Sozialen im Wohnbau stärker betont werden – von der funktionierenden Nachbarschaft bis hin zu integrativen Leistungen für ältere Menschen und sozial Benachteiligte. Die Bewohner öffnen Gemeinschaftsflächen für Externe und so entsteht neue soziale Infrastruktur im Ort oder Grätzel…

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