Atatt Wohnmonostrukturen, verwaisten öffentlichen Räumen und toten Erdgeschosszonen wünschen sich Stadtplaner Urbanität, Vielfalt, kurzum vollwertige Stadtquartiere mit urbanen Strukturen und unterschiedlichen Nutzungen.

Dass bauliche Voraussetzungen wie überhohe Erdgeschosszonen allein kein Garant sind, dass sich dann tatsächlich ein bunter Nutzungsmix einstellt, wissen mittlerweile alle. Denn Orte, an denen das Leben der Stadt pulsiert, entstehen weder zufällig noch aus dem Nichts.

In Graz entstand in mehreren Bauphasen von 2009 bis 2017 am Übergang von der Kernstadt in die Peripherie im Zuge der Umstrukturierung des Messegeländes auf dem Areal eines ehemaligen Vergnügungsparks das Messequartier der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft ENW.

Architekt Markus Pernthaler betrachtet eine ausreichende Anzahl an Arbeitsplätzen als Garant für ein lebendiges Quartier. Pro Bewohner ein Arbeitsplatz, lautete sein persönliches Ziel, dem jedenfalls annähernd nahegekommen wurde.

„Im Messequartier Graz haben wir einen Nutzungsmix mit einer großen sozialen Nutzungsqualität“, so ENW-Geschäftsführer Alexander Daum. Neben rund 290 Miet- und Eigentumswohnungen gibt es 21 Seniorenwohnungen, ein Studierendenwohnhaus mit 97 Plätzen, Kindergarten, Gastronomie, Arztpraxen und diverse Büro- und Gewerbeflächen.

„Dank der ständigen Interaktion der Hausverwaltung mit den Bewohnern und Geschäftsflächenmietern konnten im Laufe der letzten Jahren Synergien gefunden und genutzt werden. Nicht zuletzt hat auch die Architektur der Wohnanlage mit ihren großzügigen Begegnungszonen ihren Teil zu einer lebendigen Wohnanlage beigetragen“, bestätigt Daum, dass das Gelingen einer guten Mischung von mehreren Faktoren abhängig ist.

Impulsgebende Häuser

Im Sonnwendviertel beim Wiener Hauptbahnhof setzte man dazu auf sogenannte Quartiershäuser, die mit „stadtteilbezogenen Nutzungen“ das neue Wohngebiet beleben sowie auf Baugruppen, deren Engagement die Stadt längst auch als Impulsgeber für neue Stadtteile erkannt hat.

Was sich manche vor ein paar Jahren nicht vorstellen konnten, wird nun nach und nach gelebte Realität. Vor allem entlang der Adele-Bloch-Bauer-Promenade entwickelt sich ein reges Stadt- und Geschäftsleben, zu dem Quartiershäuser wie Mio (Heimbau, Arch. StudioVlayStreeruwitz) und der Stadtelefant von Franz&Sue sowie das Baugruppenhaus Gleis 21 maßgeblich beitragen.

„Das Dorf in die Stadt bringen“ heißt es in der Vision der Initiatoren des Gleis 21, dem im Sommer vergangenen Jahres bezogenen Wohnprojekt auf dem ehemaligen Bahngelände im Wiener Sonnwendviertel. Sie hatten dabei nicht verwaiste Ortszentren und wildwuchernde Siedlungsränder vor Augen, sondern Bilder vom guten Leben im solidarischen Miteinander.

Daher machen hier nicht sozial besser gestellte Idealisten nur ihr Ding, sondern sorgen unter anderem dafür, dass Kunst und Kultur ins Grätzel kommen. Und das auf hohem Niveau. Im perfekt ausgestatteten Veranstaltungsraum wurden bereits Kinofilme gezeigt sowie Kabarett, Musik und Theater eine Bühne gegeben. Neben dem Burgtheaterstudio kooperiert man mit dem Stadtkino Wien, Okto TV, Radio Orange und der im Haus ansässigen Musikschule.

Die Covid-19-Pandemie hat zwar das Kulturprogramm für Monate schachmatt gesetzt. Aber zumindest mit einem Flohmarkt samt Nachbarschaftsfrühstück stellte man sich im Ausnahmesommer 2020 in den Dienst der nachbarschaftlichen Vernetzung über das Haus hinaus.

Für Einszueins architektur und den Bauträger Schwarzatal war das Gleis 21 nach dem Wohnprojekt Wien im Nordbahnviertel das zweite gemeinsame Projekt auf dem Sektor des partizipativen Wohnbaus. Junge und Ältere, Paare, Singles und Familien wohnen im Haus, zwei Wohnungen stehen schutzbedürftigen Menschen zur Verfügung.

So verschieden die Bewohner, so unterschiedlich die Wohnungen. Quasi maßgeschneidert. „Ich hatte damals noch einen hohen missionarischen Ansatz“, erzählt Architekt Markus Zilker. Mittlerweile würde er die Strategie der „partizipativen Standardisierung“ verfolgen, also versuchen, die Vorteile der zwei Welten Bewohnerbeteiligung und Serienfertigung in Einklang zu bringen.

Flexibilität gefragt

Ohne die Bewohnermitbestimmung, aber bereits mit künftigen Geschäftsmietern im Boot gingen Einszueins mit den Bauträgern Neue Heimat Gewog und deren Tochterunternehmen at home ein Stück weiter beim Quartiershaus an der Maria-Lassnig-Straße am südöstlichen Spitz des Sonnwendviertels vor fünf Jahren in den Wettbewerb.

„Gewerbe im Erdgeschoss war hier, abseits der Fußgängerzone keine zwingende Vorgabe im Wettbewerb“, erzählt Architekt Markus Pendlmayr von Einzueins…

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Stephan Gröger ist Geschäftsführer der Heimat Österreich und zeichnet für das Projektmanagement, den Verkauf und die Vermietung verantwortlich. Nun übernahm er noch eine weitere große Herausforderung für die kommenden drei Jahre, er wurde vor wenigen Wochen zum Landesgruppenobmann der GBV Salzburg gewählt.

Sie übernehmen in keiner einfachen Zeit die Landesgruppe Salzburg, es gibt zu wenig leistbaren Wohnraum, die Mietpreise sind explodiert, Corona hat vermutlich auch in Salzburg für einen kurzfristigen Stillstand und politische Themenverschiebungen gesorgt etc – was hat Sie zu diesem Schritt bewogen?

„Für mich ist es eine große Ehre und Freude, diese Funktion 12 Jahre nach Ausscheiden meines Vorgängers Wilfried Haertl, in die Heimat Österreich zurück zu holen. Man hat hier wesentlich mehr Gestaltungsspielraum, als vertrete man nur seine eigene Firma, natürlich aber auch eine große Verantwortung.

Ich möchte in den nächsten drei Jahren intensiv den Kontakt mit der zuständigen Politik in Stadt und Land suchen und werde mich massiv für etliche Verbesserungen im Bereich des Bautechnikgesetzes, aktuell ist hier gerade der Entwurf des neuen Gesetzes „kostenreduzierter Wohnbau“ in Begutachtung, natürlich aber auch für eine massive Verbesserung der Wohnbauförderung einsetzen.“

Stephan Gröger

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren gewaltig gestiegen – gibt es hier Gespräche mit der Politik, dass die Rahmenbedingungen (Wohnbauförderung etc) verbessert werden, um weiterhin qualitätsvoll bauen zu können?

„Einer der wesentlichsten Punkt meiner Amtszeit wird sein, die Salzburger Wohnbauförderung an die aktuell massiv gestiegenen Baukosten anzupassen. Die derzeitigen Förderungssätze reichen schon seit längerer Zeit nicht mehr aus, zeitgemäßen und qualitätsvollen Wohnbau zu errichten. Aktuell müssen die Salzburger Gemeinnützigen permanent Kompromisse eingehen, um ihre Bauten noch errichten zu können.“

Stephan Gröger

Wo können Sie sich vorstellen, beim Bauen zu sparen – beim Lift, bei der Tiefgarage?

„Das neue Maßnahmengesetz ,kostenreduzierter Wohnbau´, welches von Landesrat Schwaiger in Begutachtung geschickt wurde, sieht genau dies vor. Prinzipiell bin ich dafür, dass eine große Anzahl an Wohnungen barrierefrei und behindertengerecht errichtet wird.

100 Prozent aller Wohnungen sind aus meiner Sicht jedoch nicht erforderlich und somit ist dieses Spezialgesetz, mit welchem voraussichtlich in etwa fünf bis zehn Prozent der gesamten Einheiten errichtet werden können, ein durchaus interessanter Ansatz.

Wenn wir auf Basis dieses Gesetzes Wohnungen errichten, müssen wir um mindestens zehn Prozent unter den Sätzen der Wohnbauförderung bauen, dürfen jedoch zusätzlich auch noch ohne großem administrativen Aufwand ins Grünland bauen, wenn dies im Raumordnungsgesetz vorgesehen ist.“

Stephan Gröger

Die Gemeinnützigen sind in puncto Klimaschutz und Energieeffizienz vorbildlich unterwegs. Halten Sie dennoch Verpflichtungen für Bauträger, um z. B. den Anteil an fossilen Brennstoffen zu reduzieren, für sinnvoll? …

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Im Zuge der Corona-Krise mussten zahlreiche Veranstaltungen abgesagt werden. Der Jahresbericht 2019/20 wurde aber dennoch der Öffentlichkeit präsentiert – im Rahmen einer virtuellen Pressekonferenz.

Alpenland-Obmann Norbert Steiner und Geschäftsführendes Vorstandsmitglied Isabella Stickler freuen sich über das zweitbeste Ergebnis der Unternehmensgeschichte im Jahr 2019:

„Unser Unternehmen hat ein starkes Fundament und eine klare Mission als gemeinnützige Genossenschaft, die uns in die Lage versetzen, den eingeschlagenen Weg auch in Corona-Zeiten weiter fortzusetzen.“ Dank einem soliden Wachstum liegt die Bilanzsumme bei 1,27 Milliarden Euro. Mit 5,3 Millionen Euro verzeichnet Alpenland das zweitbeste Jahresergebnis der Unternehmensgeschichte.

Die Eigenmittelquote liegt bei 17,9 Prozent. Von den bisher von Alpenland errichteten über 12.000 Wohneinheiten wurden knapp 60 Prozent ins Eigentum übertragen.

Die Entscheidung, die Bilanzzahlen online zu präsentieren, entspricht auch ganz der Unternehmenskultur der Alpenland. Bereits seit 2013 arbeitet der Bauträger daran, Abläufe und Services zu digitalisieren und optimieren.

Schon vor Beginn der Coronakrise hat Alpenland als Arbeitgeber durch Flexibilität und Stabilität gepunktet. So gibt es ca. 30 Arbeitszeitmodelle und dazu kommt nun die Möglichkeit für Mitarbeiter, in Homeoffice zu arbeiten.

Empfehlenswerte Seestadt

Das mehrstufig angelegte „Besiedelungsmonitoring Seestadt Aspern“ begleitet sozialwissenschaftlich den Prozess der Stadtteilentwicklung. Nach umfangreichen Erhebungen im Zusammenhang mit der Besiedlung der ersten Wohnbauten 2015, folgte nun die zweite Phase, in der die Situation aus der Perspektive der Menschen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in die Seestadt gezogen sind, abgebildet wurde.

Erneut erweisen sich die Befragten als sehr zufrieden: Befragte, die seit der Fertigstellung der ersten Wohnbauten in der Seestadt wohnen, geben deutlich häufiger an, sehr gerne in der Seestadt zu wohnen als jene, die erst nach 2018 eingezogen sind.

Dass Pioniere des Wohnens in der Seestadt die Wohn- und Lebensqualität besser einstufen als neu zugezogene Bewohner, hat mit der Identifikation der Pioniere mit dem Projekt zu tun, bei dem sie von Anbeginn dabei waren und die dadurch bedingte gewachsenen Vertrautheit mit dem Quartier.

Viele haben sich bewusst für das Stadtgebiet als Wohnstandort entschieden, weil sie mitgestalten wollten. Einen hohen Stellenwert haben Nachbarschaftsbeziehungen und -initiativen. Bei allen Differenzen dominiert gruppenübergreifend ein positives Bild: Eine große Mehrheit würde Freunden oder Bekannten die Seestadt als Wohnort empfehlen.

Positives Wohngefühl

Unser Partnermagazin Wohnungswirtschaft-heute-de berichtet über eine interessante Entwicklung. Eine Studie von Vonovia hat ermittelt, wie sich die Krise auf das Wohlbefinden in der Wohnung auswirkt. 82 Prozent der Befragten gaben an, ihre Wohnsituation habe sich durch die aktuelle Lage nicht verändert.

Großstadtbewohner nehmen am häufigsten eine Verbesserung ihrer Wohnsituation wahr. Umfrageteilnehmer aus großen Haushalten fühlen sich in ihrer Wohnung häufiger wohl. Nur die wenigsten Befragten möchten aufgrund ihrer Erfahrungen in der Krise umziehen…

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Der Begriff „Internationale Bauausstellung“ legt auf den ersten Blick nahe, dass es in erster Linie um eine Ausstellung geht. Nicht ganz zu Unrecht: In der Tat legten die bisherigen IBAs in Deutschland oft den Scherpunkt auf das „A“ im Namen.

Das heißt: Sie waren Stadt- und Wohn-Expos mit Eventcharakter mit dem Ziel, möglichst viele Besucher anzuziehen. Meistens hörte man jedoch von den dort ausgestellten Experimenten später nicht mehr viel. Sie blieben Exponate.

Bei der IBA_Wien 2022 schlug man von vornherein einen anderen Weg ein. „Unser Gradmesser für den Erfolg ist nicht die Frage, ob wir Touristen anziehen, sondern ob etwas im System gelandet ist“, betont IBA-Koordinator Kurt Hofstetter.

Dieser Fokus auf die internen Prozesse von Wohnbau und Stadtentwicklung hat sich in den letzten Jahren noch verstärkt, und dies liegt vor allem an einem Schwerpunkt: Der Quartiers-
entwicklung.

„Die Quartiersentwicklung hat sich immer stärker als zentrales Element der Qualitätssicherung herauskristallisiert“, sagt Hofstetter. Dabei ist schon jetzt zu konstatieren: Quartiersentwicklung kann man nicht einfach verordnen, denn sie bedingt die Kommunikation zwischen allen Beteiligten.

„Es hat in vielen Fällen lange gebraucht, um das Bewusstsein zu wecken, dass es gemeinsame Interessen gibt“, so Hofstetter, der bereits Erfahrungen bei der Planung der Seestadt Aspern gesammelt hat, wo man frühzeitig den Kontakt mit bestehenden Anrainern suchte, deren Bedürfnisse nach Angeboten für Jugendliche und Alte in der Seestadt gedeckt wurden.

Deutliche Lerneffekte

Inzwischen sind bei allen Akteuren deutliche Lerneffekte zu konstatieren. Beim zurzeit in Bau befindlichen Quartier „Am Seebogen“, dem dritten großen Bauabschnitt in der Seestadt, ist dies deutlich spürbar und mit einem selbstverordneten „Lessons Learned“ auch Teil des Programms.

In diesem Quartier, das insgesamt 1.250 Wohnungen und 5.000 Quadratmeter Büronutzfläche umfassen wird, liegt der Schwerpunkt auf „Wohnen und Arbeiten“ mit einem fixen Anteil von 80 Prozent Wohnen und 20 Prozent Arbeiten.

Zu den Angeboten gehören ein Gewerbehof mit DIY-Hub, Geschäftslokale, Co-Working-Spaces und gemischte Wohn- und Arbeitsmaisonetten, sowie ein Gemeindebau NEU und das nutzungsoffene Stadthaus „Forum am Seebogen.“

Während der erste Seestadt-Bauabschnitt noch weitgehend Baufeld für Baufeld „aufgefüllt“ wurde, setzte man beim Quartier „Am Seebogen“ von Beginn an auf baufeldübergreifende Kommunikation. Dafür richtete die Betreibergesellschaft Wien 3420 Aspern Development AG eine Quartierswerkstatt mit allen Bauträgern und Planern ein.

Diese koordiniert die Anfragen für gewerbliche Nutzungen, die Park- und Straßenplanung, die Bildungsangebote und Einrichtungen wie die Kulturgarage, ein zweigeschossiges Veranstaltungszentrum im Sockelbereich der Hochgarage, mit Platz für bis zu 500 Besucher (Bauträger WBV GFW, Architektur: F+P, fasch&fuchs, Fertigstellung 2021).

„Man hat aus den ersten Phasen gelernt, dass es wichtig ist, früh mit der Quartiersentwicklung zu beginnen“, sagt Kurt Hofstetter…

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Mit einem Schlag haben die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen Sicherheitsmaßnahmen der Bundesregierung die Gesellschaft vor neue, noch nie dagewesene Herausforderungen gestellt.

Die Laune des Virus hat auch vor der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft nicht Halt gemacht: Wie werden Wohnungsübergaben organisiert? Wie können Wohnhäuser bei erschwerten Kontakteinschränkungen bewirtschaftet werden? Und welche Erfahrungen haben die Bauträger gemacht, wenn es um den Ausfall oder die Stundung von Wohnungs- und Geschäftsraummieten geht?

Als kurzfristige Reaktion auf einen Corona-Frühling, der es geschafft hat, uns alle aus der Komfortzone zu drängen, hat die Wohnen Plus Akademie Anfang des Sommers zu einer ganz besonderen Freitag-Akademie eingeladen und das Übel zum Thema gemacht: „Corona. Erfahrungen und Perspektiven“.

„In Normalzeiten verbringen wir 40 Prozent unserer Zeit in der Wohnung“, sagt Andreas Sommer, Wirtschaftsministerium, Abteilung 7, zuständig für WohFotos: Wohnen Plus Akademienungs- und Siedlungspolitik. „Wohnen ist also ohne Zweifel ein wichtiger Anker in unserem Leben. Dieser Stellenwert des Wohnens ist mit der Corona-Krise etwas stärker in den Blickwinkel der Politik gerückt.“

Die bisher erreichten, weltweit einzigartigen Werte in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft gelte es zu erhalten. Damit diese „wohnwirtschaftliche Landesverteidigung“ (O-Ton Sommer, siehe Beitrag in Heft 2/20, Seite 5) auch weiterhin möglich ist, wurde das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), Art. 1, §23, um einige befristete Komponenten ergänzt.

Zu den wichtigsten Punkten, die aufgrund der Corona-Krise bei Revisionen sowie seitens der Aufsichtsbehörden berücksichtigt werden müssen, zählen Verzögerungen bei Widmungs- und Planungsverfahren, Baustellenschließungen, Verschiebungen von Fertigstellungen, zins- lose Mietstundungen und Ratenzahlungsvereinbarungen, Rücktrittsmöglichkeiten bei Miet- und Kaufverträgen, Verzicht auf Delogierungen und Kündigungen, individuelle Zwischenlösungen bei verzögerten Bezugsterminen sowie beispielsweise erhöhte Hygiene-Standards in den Büroräumlichkeiten und Wohnbaulichkeiten der gemeinnützigen Wohnbauträger.

Im Sinne einer effizienten wohnwirtschaftlichen Landesverteidigung, so Sommer, könnten diese Dinge und Erfahrungen rechtlich verankert werden. Denn: „Es gibt Krisen, dagegen ist Corona nur ein zartes Lüftchen.“

Gesellschaftliche Verantwortung

Wie innerhalb der Branche auf Covid-19 und den von der Bundesregierung verordneten Lockdown reagiert wurde, davon berichten Isabella Stickler, Vorstandsmitglied Alpenland, Michael Gehbauer, Geschäftsführer WBV-GPA und Obmann Verein für Wohnbauförderung, sowie Bernd Rießland, Vorstandsmitglied Sozialbau und Obmann im Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen.

Und ja, die Erfahrungen sind so unterschiedlich wie die unter dem Motto der Gemeinnützigkeit agierenden Unternehmen. Die Bandbreite reicht von sachlich-lösungsorientierter Leichtigkeit bis hin zu Enttäuschung und langfristiger Heilung finanzieller und wirtschaftlicher Schrammen.

„Als gemeinnütziger Sektor haben wir eine gewisse gesellschaftliche Verantwortung zu tragen“, meint Bernd Rießland, „denn in unangenehmen und außerordentlichen Situationen gibt es an jeder Ecke ein kleines Teuferl, das uns versucht einzureden, die Werte loszulassen, die wir längst schon erreicht und gewonnen haben.“

Und nennt als nur ein Beispiel von vielen die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnungsgrößen im sozialen, geförderten Sektor: Bis 2000 betrug die durchschnittliche Mietwohnung 74 Quadratmeter, schrumpfte in den Jahren 2000 bis 2010 auf 70 Quadratmeter und misst im heutigen Zeitalter der sich alles und allem beugenden Smartness gerade noch 64 Quadratmeter. Rießland: „Die Tendenz ist klar ersichtlich. Was ist das für eine wohnungspolitische Botschaft?“

Über Botschaften auf wohnpolitischer Ebene spricht auch Michael Gehbauer. Während die Mietausfälle und Stundungsansuchen im Wohnbereich bei der WBV-GPA mit gerade mal 41 Fällen äußerst gering war, häuften sich die Ausfälle bei den Geschäftsraummieten. Allein im Gasometer mussten im Corona-Lockdown über 70 Prozent der Geschäftsflächen geschlossen bleiben…

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Ich schlage vor, wir setzen uns runter in den Hof“, sagt Franz Haberl. „Im Sommer ist das das schönste Platzerl, das man sich vorstellen kann. Außerdem sind 23 Quadratmeter nicht wirklich groß für zwei Personen, wie Sie sich vielleicht vorstellen können.“ Haberl, 57 Jahre alt, ausgebildeter Einzelhandelskaufmann, hat eine bewegte Berufskarriere hinter sich: Versicherungsexperte, Vorstandsassistent, Schulungsleiter.

Nach dem Zerfall der Sowjetunion lebte er zehn Jahre lang in Moskau und begleitete europäische Unternehmen bei der Markteinführung in Russland. 2009 schließlich gründete er in Shenzhen, China, ein Unternehmen für Taschenproduktion und leitete acht Jahre lang ein Team mit 70 Mitarbeitern. „Und jetzt bin ich hier – und bin ehrlich gesagt so glücklich und zufrieden wie nie zuvor.“

Hier, das ist in der Brünner Straße 116, Wien-Floridsdorf. Hier, das ist ein Wohnheim für ehemals obdachlose und sozial bedürftige Menschen, errichtet vom gemeinnützigen Bauträger WBV-GPA und CPPA Ceška Priesner Partner Architektur. Hier, das ist eine kleine Starthilfe für den Wiedereinstieg in ein normales, geregeltes Leben für all jene, die die Hölle hinter sich haben.

„Meine persönliche Hölle war die Spielsucht“, sagt Haberl, „gefolgt von Privatkonkurs, riesigen Geldschulden und sogar einer gewissen Auszeit in Haft. Ich hab’s weit gebracht in meinem Leben und habe einiges verbockt. Und dennoch bin ich nun zum allerersten Mal in einer Situation, in der ich das Geld wertschätze und genug Zeit habe, um den Alltag zu genießen und mit interessanten Menschen spannende Gespräche zu führen. Das passt schon so, wie’s ist.“

Haberl, dritter Stock, Top 305, ist einer von insgesamt 50 Bewohnern, die hier seit Februar 2019 ein neues Zuhause gefunden haben. Betrieben wird das Haus von der Arge Wien. Zur Ausstattung gehören eine Gemeinschaftsküche, eine Waschküche und ein Fahrradabstellraum. Die monatliche Miete beläuft sich auf 382 Euro.

„Die Wohnung ist gut geschnitten, beinhaltet sogar eine kleine Kochzeile und ist mit weißen Möbeln schlicht und funktional möbliert…

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Sie gelingen nicht immer und vor allem nicht von allein. Neben den (städte-)bauliche Rahmenbedingungen bedarf es zusätzlicher Anstrengungen, guter Marktkenntnisse – und oft auch Zeit und Glück.

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Triester Straße – das klingt verheißungsvoll nach dem Weg ans Meer. Der Wiener Abschnitt der ehemaligen Bundesstraße B17 zählt allerdings nicht zu den Sehnsuchtsorten, man kennt ihn hauptsächlich vom Durchfahren.

Um die 55.000 Kraftfahrzeuge bewegen oder stauen sich täglich zwischen Matzleinsdorfer Platz und der südlichen Stadtgrenze. Die gotische Bildsäule der Spinnerin am Kreuz und Karl Schwanzers kühnes Philipps-Hochhaus waren lang die einzigen erfreulichen Anblicke entlang einer Hauptverkehrsader, die man nicht zu den Top-Adressen zählt.

Doch längst macht sich ein Umbruch bemerkbar, der eine neue Ära der Straße in den Süden einläutet. Seit zwei Jahren begleitet den Straßenzug vor der Kreuzung mit der Kundratstraße auf einer Länge von 150 Metern ein Gebäude mit einer vorgeblendeten gewellten Streckmetallfassade. Was sich dahinter verbirgt, erschließt sich schwer.

Das liegt auch daran, dass die Stadtgestaltung es untersagte, einen zwölf Meter hohen Pylon zu errichten, der die entsprechenden Informationen liefern hätte können. Aber das ist nur eine kleine Fußnote in der langwierigen, komplexen und ereignisreichen Entwicklungsgeschichte.

Kompetenzen bündeln

Ihren Anfang nahm sie 1991 mit einem Städtebaulichen Gutachterverfahren, dem weitere Studien folgten. 2012 erwarben BWS-Gruppe, Neues Leben und WBV-GPA das Grundstück und beauftragten die Architekten, deren Vorschlag Jahre zuvor zur Weiterbearbeitung empfohlen wurde – Otto Häuselmayer sowie Europroject – mit der konkreten Planung.

„Jeder der drei Bauträger hätte die Kapazitäten gehabt, das Grundstück zu kaufen und zu bebauen“, betont WBV-GPA-Chef Michael Gehbauer. Da aber die die WBV-GPA auf dem Nachbargrundstück bereits das Hochhaus K6 errichtet hatte, die BWS-Gruppe nicht weit entfernt eine große Anlage besitzt und zudem damals am Margaretengürtel residierte, kam es in einer Mischung aus emotionaler Nähe zum Ort und dem Bestreben, Kompetenzen zu bündeln, zur Kooperation der drei Partner.

Diese schildern sie heute als äußerst harmonisch, wenngleich es in der Planungs- und Bauphase etliche Imponderabilien zu meistern galt, die eine eigene Geschichte wert wären.

Schwierige Mieterfindung

Heute sind ein Drogeriemarkt und ein Lebensmitteldiscounter im Erdgeschoß eingemietet, die Zentrale der BWS-Gruppe nimmt drei Geschosse ein, weiters liegt straßenseitig auf vier Etagen ein Stuwo- Studentenheim, dazu Wohnen in verschiedenen Formen und ein Kindergarten.

Siegfried Igler, Prokurist bei Neues Leben, berichtet von tage- und nächtelangen Beratungen über sinnvolle Nutzungen: „Am Anfang wollten wir die Gewerbeflächen verkaufen, damit wir dann nicht mehr damit zu tun haben.“ Prompt fand sich ein großer österreichischer Hypermarkt-Betreiber, der darauf einstieg.

Einen Tag vor dem Spatenstich ist er abgesprungen und man musste – nachdem schon viel Zeit verbraucht wurde, um eine Umweltverträglichkeitsprüfung zu vermeiden – wieder bei potenziellen Mietern, denen man zuvor schon abgesagt hat, Klinkenputzen gehen. Auch die Frage, wie die straßenseitigen Obergeschoße sinnvoll bespielt werden, bereitete Kopfzerbrechen.

Wohnen an der Triester Straße war nicht gestattet, „gewerbliches Wohnen“ – also zum Beispiel ein Studentenheim – hingegen schon. Als Geschäftsmieter fanden sich ein großer Drogeriemarkt und ein deutscher Discounter. Immer wieder änderten sich Anforderungen. Auch ein Fitnesscenter war im Gespräch, kam dann doch nicht, also nahm die BWS-Gruppe Flächen dazu und vermietet nun eine ihrer Büroetagen an die Gewerkschaft Vida.

Anstatt des ursprünglich für vier Gruppen geplanten Kindergartens musste ein doppelt so großer her, nachdem ein neuer Betreiber auf den Plan trat. „Das Schlimmste war die Verortung und Entflechtung der verschiedenen Funktionen“, erinnert sich Siegfried Igler. Und das Schönste?

„Dass es drei Gemeinnützige waren, die den anderen gegenübersaßen.“ Igler will gar nicht daran denken, wie es mit privaten Wohnbauträgern gelaufen wäre, mit denen die Abstimmung weniger leichtgefallen wäre.

Freundliche Stimmung

Auch die Planer waren gefordert, umso mehr, als Europroject-Chef Anton Müller während der Bauphase verstorben ist. Die gewellte Streckmetallfassade ist ein Kompromiss zwischen der im Wettbewerb vorgeschlagenen Schallschutz- und Klimafassade aus Glas und einem preiswerten „Hasenstallgitter“, wie Alexander Trippel von Europroject berichtet.

Eine Begrünung war wegen der Brandschutzvorschriften nicht möglich. Die gibt es dafür in üppiger Form im Inneren in der von Gerner Gerner plus geplanten BWSG-Zentrale. „Wir sind kein Wohnungshändler, sondern eine bestandhaltende Genossenschaft“, daher sei der Ort des Firmensitzes für das Unternehmen identitätsstiftend, so BWS-Vorstand Jürgen Dumpelnik…

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Mit dem Revolutionsjahr 1848 und der bald darauffolgenden Schleifung der Stadtmauer begann in Wien die architektonisch und städtebaulich noch heute prägende Gründerzeit. In dieser Phase entstanden entlang der Ringstraße Wahrzeichen wie die Oper, das Parlament oder die Universität.

Der Bauboom war aber nicht auf einige wenige Prunkbauten beschränkt. Schließlich galt es, dem enormen Bevölkerungswachstum der Hauptstadt Herr zu werden. Von knapp einer Million auf über zwei Millionen stieg die Zahl der Einwohner in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts.

Um den dringend benötigten Wohnbedarf zu decken, wurden niedrige Biedermeiergebäude abgerissen und durch doppelt so hohe Gründerzeithäuser ersetzt. „Man hat die Zeichen der Zeit erkannt und das Richtige getan“, ist Bauträger Hans-Jörg Ulreich überzeugt. Zusätzlich wurden die Vororte immer stärker verdichtet und unzählige Mietskasernen hochgezogen.

In vielen Fällen wurde dabei in unmittelbarer Nähe der Arbeitsstätten gebaut. So entwickelte sich etwa in Simmering rund um die 1841 errichtete Mauthner-Markhof-Fabrik eine eigene kleine Vorstadt mit zahlreichen Gründerzeithäusern. Durch den Zuzug kleinerer Betriebe und Nahversorger entstand städtische Vielfalt und eine „Stadt der kurzen Wege“.

Diese Idee liegt auch heute den meisten modernen Stadtentwicklungsgebieten zu Grunde. „Voraussetzung für den Erfolg eines Stadtteils ist ein gesamthaftes, strategisches Nutzungskonzept, damit sich die Menschen wohlfühlen und idealerweise kurze Wege haben“, erklärt WAG-Geschäftsführer Gerald Aichhorn.

Um die jeweils richtige Strategie für den zu entwickelnden Ort zu finden, bedarf es einer intensiven Analyse- und Planungsphase des jeweiligen Standortes. „Erst aus der umfassenden Analyse kann sich die passende Strategie ableiten.

Einen Stadtteil auf der grünen Wiese zu errichten, hat andere strategische Überlegungen zur Folge, als vorhandene Stadtteile umzustrukturieren“, so Aichhorn. Auch Monika Hohenecker, Geschäftsführerin der Nordbahnviertel Service Gmbh, ist überzeugt, dass die Entwicklung neuer Stadtquartiere ohne übergeordnetem Masterplan und Leitbild zum Scheitern verurteilt ist.

„Das ist bei Großprojekten wie dem Sonnwendviertel, der Seestadt Aspern oder bei uns am Nordbahnhof absolut unverzichtbar. Ich möchte mir nicht vorstellen, wie diese Projekte ohne Leitbilder aussehen würden“, so Hohenecker.

Von der Brache zum Stadtteil

Mit mehr als 10.000 Wohnungen und über 20.000 Arbeitsplätzen ist das Gebiet des ehemaligen Nordbahnhofs eines der größten innerstädtischen Entwicklungsgebiete in Wien. Neben dem bereits bebauten Gebiet rund um den Rudolf-Bednar-Park und dem Austria Campus werden im Nordbahnviertel bis 2026 die letzten Projekte rund um die Bruno-Marek-Allee, Taborstraße, Nordbahnstraße und Innstraße realisiert.

Die Nordbahnviertel Service GmbH agiert dabei als verlängerter Arm des Bauträger-Konsortiums. Ihre Aufgabe ist die bestmögliche Umsetzung des Leitbildes aus dem Jahr 2014, das neben hochwertigem Wohnraum auch eine nachhaltige Belebung des Standortes vorsieht….

Der Beitrag Gründerzeitidee und städtische Vielfalt erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Bekannt geworden sind Franz&Sue durch Großprojekte wie das Justizgebäude Salzburg oder die Wiener U-Bahnlinie U5, die in der Öffentlichkeit diskutiert wurden und auch Preise und Auszeichnungen erhalten haben.

Wie überträgt man solch ein Image, so eine „Philosophie“ auf Wohnbauprojekte?

„Der Wohnbau unterscheidet sich sehr stark von anderen Projekten. In dem Moment, wo es einen Wettbewerb gibt, kann man diese „Philosophie“, diese Herangehensweise auch im Wohnbau anwenden. In dem Augenblick, wo man etwas machen will, das nicht der Norm, dem Erwartbaren entspricht – geht das eben hier sehr gut.

Bei unserem momentanen Projekt am Nordbahnhof (war ein Wettbewerb) wird jetzt schon in der Planung sichtbar, dass das etwas bringt.“

Harald Höller

Für wen bringt das etwas?

„Ein gutes Projekt ist eines dann, wenn es der Stadt etwas Gutes tut. Es sind ja weder die Interessen der Architekten noch die der Bauträger zu vertreten, sondern die der Stadt(bewohner). Da geht‘s um mehr als eine schöne Fassade. Das Projekt muss stadträumlich richtig stehen, man muss auf jeden Fall über die Erdgeschosszone als auch den Nutzungsmix nachdenken.“

Harald Höller

Ein Zitat von Alvar Aalto lautet: „Es gibt nur zwei Dinge in der Architektur: Menschlichkeit oder keine.“ Wo ist die Menschlichkeit im Wohnbau?

„Die Menschlichkeit wird wahrscheinlich höher sein, wenn man in der Arbeit die Interessen des Bauträgers und des Architekten trennt und das ist ja beim Wettbewerb der Fall. Hier kann man gewisse Parameter freier denken.“

Harald Höller

Wie wird die Architektur, der Wohnbau in Österreich nach Corona aussehen?

„In dieser Krise haben die meisten gesehen, dass man mit sehr wenig auskommen kann, wenn das Wenige passt. Meine Hoffnung ist, dass man die Raumprogramme, Quadratmeterzahlen nicht mehr so ganz penibel auslegt.

Ich wünsche mir, dass ein bisschen etwas ,Unperfektes´ auch in den Wohnungen sein darf. Man hat das beim Home-Office gesehen. Eine (nicht logische) Nische in einem Vorraum kann da schon sehr hilfreich sein. Wohnen soll freier gedacht werden können. Das Nichtperfekte ermöglicht vieles.“

Harald Höller

Die Gesellschaft strebt momentan zu einem „Nachher wie vorher“? Halten Sie es für richtig, alles den Maximen „Wirtschaft, Produktion und Wachstum“ unterzuordnen?

„Wir sehen das immer sehr kurzfristig. Stadt und Wohnbau müssen in Jahrhunderten gedacht werden, nicht auf kurzfristige, schnelle Rendite oder Erhaltungskosten gerichtet.

Wirtschaftlichkeit wird hier sehr vordergründig gesehen. Ein Baum kostet zwar in der Erhaltung, bringt aber langfristig einen größeren Mehrwert, der gar nicht in Zahlen zu fassen ist.“

Harald Höller

Können wir im Wohnbau noch etwas dazulernen? …

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