Der Großraum Wien gehört mittlerweile zu den am stärksten wachsenden Städte Europas. Bei dem von der Österreichischen Raumordnungskonferenz prognostizierten Bevölkerungswachstum um 35 Prozent auf 2,4 Millionen Einwohner im Jahr 2050, entsteht ein riesiger Bedarf an Neubauten und Flächenentwicklung. Rund 2.000 Wohnungen pro Jahr können laut wohnbund:consult allein in Wien auf bestehenden Gemeindewohnbauten und GBV-Projekten errichtet werden. Herausragende Einzelbeispiele zeigen, wie der Wohnraumbedarf aus dem Bestand heraus gedeckt werden kann.

Ganz schön dicht: Der erste Hof ist noch luftig und hell, doch wenn man sich plötzlich im zweiten Innenhof wiederfindet, dann sind die Fassadenmauern, so scheint es, ungewöhnlich nah zueinander gerückt. Mit sieben Metern Breite ist der Freiraum inmitten des 15. Wiener Gemeindebezirks knapp. „Ja, der kleine, bestehende Innenhof ist wirklich sehr kompakt“, sagt Architektin Azita Goodarzi, von p.good architects. „Da merkt man wie dicht die Stadt früher bebaut wurde. Aus der Geschichte Wiens können wir noch viel lernen.“ Goodarzi blättert in den Plänen hin und her, auf der Suche nach einem der vielen Schnitte und Grundrisspläne: „Und dann erst die Raumhöhe! Hier, sehen Sie das? Nachdem der Zubau im Innenhof eine Art Rucksack, eine Art Erweiterung des gründerzeitlichen Hauses ist, in dem sich die Wohnungen zur Hälfte im Altbau und zur anderen Hälfte im Neubau befinden, mussten wir uns in den Geschoßhöhen an den Bestand anpassen. Aus diesem Grund haben wir hier eine Raumhöhe von 3,20 Metern. Das ist ein absolutes Alleinstellungsmerkmal. Wo findet man heute so etwas noch im zeitgenössischen Wohnbau?“

Das ungewöhnliche Projekt im Straßenblock zwischen Neubaugürtel, Goldschlagstraße und Löhrgasse wurde nicht nur einer klassischen Blockrandsanierung unterzogen, sondern im Zuge der Sanierungsarbeiten auch aufgestockt und verdichtet. Insgesamt wurden rund 80 Bestandswohnungen saniert, umgebaut, zusammenlegt und auf Kategorie A angehoben, während in den Annexbauten und in den beiden Dachgeschoß-Etagen weitere 60 geförderte Mietwohnungen geschaffen wurden. Der Großteil der Wohneinheiten liegt zwischen 40 und 65 Quadratmetern Nutzfläche, einige wenige Ausreißer nach oben (bis zu 98 Quadratmeter) und unten (bis zu 40 Quadratmeter) runden das Angebot ab. „Wir haben hier einen halben Straßenblock umgebaut, und das ist eine exotische Seltenheit“, erläutert Martin Pober, Geschäftsführer der auf Blocksanierung spezialisierten Premium Bauträger GmbH, die die ursprünglich sechs Grundstücke zu einer Liegenschaft zusammengelegt hat.

„Wir haben die Objekte einem Immobilienentwickler abgekauft, der 20 Jahre lang vergeblich versucht hat, hier ein Shoppingcenter zu entwickeln. Die meisten Mieter waren im Laufe der Zeit schon ausgezogen, bis auf 25 Familien stand der halbe Straßenblock bereits leer.“ Daher war so eine umfassende Sanierungsmaßnahme überhaupt erst möglich. Während fünf Bestandsobjekte in einem mittelmäßig guten Zustand waren, musste ein Altbau, in dessen Erdgeschoß sich einst ein Bordell befand und dessen Obergeschoße leer standen und über viele Jahrzehnte mit Taubenkot verunreinigt wurden, aus hygienischen Gründen abgerissen werden. An seiner Stelle errichteten die p. good architects einen siebengeschossigen Neubau. Um die Wohnungen gegen den Verkehrslärm des Gürtels abzuschotten, wurde eine straßenseitige Laubengangerschließung gewählt.

„Im Gegensatz zu den gründerzeitlichen Häusern, die ihre eigenständige Charakteristik behalten haben, strahlt die Formen- und Materialsprache des Neubaus jedoch über das gesamte Projekt aus“, sagt Architektin Goodarzi. „Die bewusst moderne, reduzierte Architektur in silbergrauem Blech erstreckt sich über die gesamte Dachlandschaft und fasst das heterogene Ensemble aus sechs Objekten zu einer ruhigen Einheit zusammen.“

Begleitet und betreut wurde das Projekt vom wohnfonds_wien. „Der Bauträger ist hier sehr behutsam vorgegangen und hat auf die bestehenden Mieter große Rücksicht genommen“, erklärt Werner Auer, Bereichsleiter Sanierung im wohnfonds_ wien, „unterm Strich ist hier ein schönes Best-Practice-Beispiel für Nachverdichtung gelungen.“ Finanziert wurde das Projekt (Gesamtbaukosten 16,8 Millionen Euro) über Fördermittel aus dem Topf der Sockelsanierung, über ein niedrigverzinstes Landesdarlehen sowie über Annuitätenzuschüsse über einen Zeitraum von 15 Jahren. Während die Altbauwohnungen bei rund sechs Euro Nettomiete liegen, belaufen sich die Mietkosten im Neubau auf rund acht Euro netto.

Geld und Fläche sparen

Ein Projekt, das sich auf Forschungsebene damit befasst wie Nachverdichtung in der bestehenden Stadt aussehen kann, hört auf den Namen „Pocket Mannerhatten“. Anstatt jedes Haus mit dem üblichen, von Bauordnung und Förderrichtlinien verlangten Ausstattungskonvolut doppelt und dreifach zu bestücken, untersucht das Projekt, das im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Wien, IBA 2022, realisiert werden soll, wie man geschickte, auch finanziell interessante Reduktionen vornehmen könnte. Siehe dazu auch den Artikel über die Aktivitäten der IBA auf Seite 6…

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Mit rund 15.500 Wohnungübergaben im Jahr 2018 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Nase vorn. Wieder erwiesen sich die 185 Unternehmen der GBV als aktiver Motor für leistbares Wohnen. Allein das Neubauvolumen betrug rund 2,8 Milliarden Euro. Spitzenreiter ist Wien mit 3.900 Wohnungen, dicht gefolgt von Niederösterreich mit 3.520 Einheiten – Oberösterreich holte auf, mit 2.240 Fertigstellungen. Die Hochkonjunktur in der Bauwirtschaft führt aber zu Verzögerungen und exorbitanten Preisen.

Auch die Komplexität des Bauens zieht die Abwicklung von Bauvorhaben in die Länge, dazu zählen die Vielzahl an „Zusatzaufgaben“, die Gemeinnnützige zu leisten haben. Die Palette reicht hier von Options-, Bestands- und Kooperationsverträgen, Verträgen zur Herstellung von Infrastruktur, für das Besiedlungsmanagement oder auch für Mobilität. Die GBV als All-in-Dienstleister? „Das sind alles wichtiges Aspekte rund um das Thema Wohnen, doch wir sind bald am Ende mit unseren Kräften, denn niemand will für diese Zusatzleistungen zahlen, das übernehmen wie selbstverständlich die GBV“, meint Karl Wurm.

Nichts desto trotz, die Zahl der in Bau befindlichen Wohnungen erreicht einen Rekordwert: Anfang 2019 waren 33.600 Wohnungen in Bau, diese Zahl wurde zuletzt in den 1990er Jahren erreicht. 2019 und 2020 werden mehr als 16.500 Wohnungen übergeben werden. Auch die Sanierungsleistung, rund 950 Millionen pro Jahr, ist beachtlich, parallel dazu ebenso die Reduktion von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen. Doch trotz aller Bemühungen: Leistbarer Wohnraum bleibt ein Dauerthema.

Zufrieden mit der WGG-Novelle?

Wurm: „Die Eckpfeiler in der WGG-Novelle sind die Absicherung des gemeinnützigen Vermögens vor Abfluss, die erweiterte Eigentumsbildung, eine adaptierte Regelung zur Wohnungsvergabe und Maßnahmen gegen AirBnB-Vermietung gemeinnütziger Wohnungen.“

Niederösterreich zeigt, dass es auch ohne Wohnbauinvestitionsbank geht, mit den soeben geholten 125 Millionen Euro von der Europäischen Investitionsbank, zu einem tollem Zinssatz von 0,43 Prozent. Ein Beispiel für alle Bundesländer?

Wurm: „Ja, das ist großartig – nur, es war schon ein gewaltiger Aufwand. Aber klar, das von Niederösterreich entwickelte Fördermodell kann als Vorzeigebeispiel bezeichnet werden.“

Damit kann Niederösterreich auf Jahre leistbaren Wohnraum garantieren. Wie sehen Sie die Entwicklungen in Deutschland? Es gibt keine Gemeinnützigkeit mehr, die Mieten sind explodiert, jetzt wird an Enteignung aller Unternehmen gedacht, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen.

Wurm: „Das ist für mich eine katastrophale Entwicklung! Man braucht eine soziale Manövriermasse und einen geregelten Wohnungsbestand. Die Theorie, dass der Markt es schon richtet, ist im Fall des Wohnbaus gefährlich. Genau das ist jetzt in Deutschland passiert: sozialer Wohnbau durch Investoren funktioniert nicht.“

Was war Ihr größter Erfolg?

Wurm: „Dass wir einen kompletten Imagewandel der GBV geschafft haben! Wie ich in diese Branche eingestiegen bin, hatten die gemeinnützigen Bauträger ein schlechtes Image – heute ist ein GBV-Mieter stolz! Aber auch bei Nicht- GBV-Mietern ist unser Ansehen top, unsere Wohnungen stehen ausstattungsmäßig oft über jenen des freifinanzierten Marktes…

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Europas Städte wachsen schnell und ziehen immer mehr Menschen an. Den Trend bestätigen auch demografische Prognosen. Am Wohnungsmarkt äußert sich das mit steigendem Bedarf an Wohnraum. Der soll aber auch bezahlbar sein. Vor diesem Hintergrund wurde vergangenes Jahr die erste europäische Wohnbaugenossenschaft gegründet: Living in Metropolises, LIM, mit über 30 Gründungsmitgliedern aus Österreich, Deutschland, Frankreich und den Niederlanden. Das Ziel ist nicht nur leistbare Mieten in Europas Städten, sondern auch unkomplizierte Wohnungswechsel.

Der Fokus liegt vor allem auf jungen Menschen, aber auch der Verbindung von Generationen. Das erste LIM-Projekt wird im Berliner Bezirk Treptow-Köpenick realisiert: Bis 2020/21 sollen rund 30 flächen- und ressourcenschonend gebaute Wohnungen mit funktionalen Grundrissen entstehen.

Initiative für Leistbarkeit

Steigende Wohnkosten bringen immer mehr EU-Bürger unter Druck. Die Plattform „Housing for all“ hat nun eine Kampagne mit Unterstützern aus 15 Ländern gestartet. Hauptelement ist eine Europäische Bürgerinitiative, EBI. Initiatorin ist die Österreicherin Karin Zauner-Lohmeyer, Organisatorin der internationalen Tagung „Housing for all“ in Wien. Konkrete Forderungen: Die Bereitstellung günstiger Finanzmittel für leistbares Wohnen, ein unkomplizierter Zugang zum geförderten Wohnbau, keine Beschränkungen öffentlicher Investitionen in bezahlbaren und sozialen Wohnraum sowie keine Steuervorteile für Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen. Der Wohnbedarf und die Wohnkosten in europäischen Städten und Regionen sollen zudem statistisch erfasst werden.

Das Ziel: Die Sammlung einer Million Unterschriften bis März 2020 bzw. die Erreichung einer Mindestanzahl an Unterstützungserklärungen in mindestens sieben Staaten (14.250 in Österreich). Dann müssen die Anliegen von der EU-Kommission und vom Europäischen Parlament behandelt werden. In Österreich ist der gemeinnützige Verein „Europeans for affordable housing – Für bezahlbares Wohnen in Europa“ Träger der Initiative. housingforall.eu

Lebenszyklen von Baustoffen optimieren

Der Fachverband der Stein- und keramischen Industrie zog neben der Veröffentlichung eines Umsatzplus von 4,6 Prozent und steigender Personal-, Transport- und Energiekosten heuer auch Öko-Bilanz. „Es ist bekannt, dass die Stein- und keramische Industrie energieintensiv ist und die Prozessemissionen unserer Produkte nicht völlig verhindert werden können”, so Andreas Pfeiler, Geschäftsführer des Fachverbands Steine-Keramik. Man zähle aber auch zu den effizientesten energieintensiven Branchen in Europa und arbeite weiter an Optimierung.

Laut der Institute der Austrian Cooperative Research (ACR) gebe es keine ökologischen Vorteile einer Bauweise, hieß es. Oft werde eine bewusste Besserstellung von biobasierten Produkten wie Holz forciert. Im Rahmen eines Projektes mit dem Wegener Center für Klima und Globalen Wandel an der Karl-Franzens-Universität Graz wird daher erforscht, wie einzelne Schritte im Lebenszyklus eines Baustoffs optimiert und Wechselwirkungen zwischen Produktion, Transport und Verwendung besser aufeinander abgestimmt werden können. Auch die Politik sei gefordert, umfassende Ökobilanz bei Baustoffen zu ziehen.

Nachbarschaftliches Wohnen

Ab 2021 ist in Floridsdorf ein neuer Stadtteil mit leistbaren Wohnungen geplant. Das Areal „An der Schanze“ soll auf zehn Bauplätzen Wohnraum für rund 3.300 Menschen bieten, inklusive moderner Infrastruktur- Konzepte und einem angrenzenden Bildungscampus. Geplant ist ein Schwerpunkt für Alleinerziehende: Zur Förderung der sozialen Teilhabe werden konkrete Vorschläge entwickelt, die zu einem Aufbau sozialer Netze und zur Förderung nachbarschaftlicher Kontakte beitragen.

Eine funktionierende Erdgeschoßzone soll dabei helfen. Im Rahmen der IBA_Wien (Internationale Bauausstellung) sollen für die rund 1.500 Wohnungen unter dem Titel „Neues soziales Wohnen“ neue Modelle des Wohnens erprobt werden. Der dafür kürzlich gestartete Bauträgerwettbewerb ist Teil der Wiener Wohnbau-Offensive 2018 bis 2020.

„Wiener Modell“ in Dublin

Das „Wiener Modell“ im Wohnbau wurde im Rahmen einer Ausstellung in Dublin präsentiert. In Dublin wendet jeder zehnte Haushalt mehr als 60 Prozent des Einkommens für die Miete auf, zudem gibt es 10.000 Obdachlose. Allerdings habe die Stadt nur wenig Geld und vor allem auch wenige Grundstücke. Der irische Wohnbauforscher David Silke ortet drei große Unterschiede zwischen Wien und Dublin: Die Langfristigkeit des „Wiener Modells” mit sehr präsenter öffentlicher Hand; den hohen Mietwohnungsanteil im Gesamtbestand, von denen die Mehrheit der Stadt oder gemeinnützigen Bauträgern gehört wie auch die Finanzierungsformen…

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Internationale Bauausstellungen waren schon immer weit mehr als eine Ansammlung von Häusern. Bei einer Bauausstellung wie der IBA_Wien 2022, die unter dem Motto „Neues Soziales Wohnen“ steht, ist das mehr denn je der Fall. Denn wenn es um zukunftsfähige Wohnformen und Wohntypologien geht, gilt es, das Umfeld im Blick zu haben: Die Stadt und das Quartier. „Die IBA_Wien hat ´Neue soziale Quartiere´ als eines ihrer drei Leitthemen definiert“, erklärt IBA-Koordinator Kurt Hofstetter. „Damit gehen natürlich untrennbar auch die Fragestellungen der Nutzungsmischung einher. Wenn wir in einer Zeit zunehmender Ungleichverteilung von Arbeit, Einkommen und Vermögen feststellen müssen, dass die wirtschaftliche Bewältigbarkeit des Alltags einen immer größer werdenden Belastungsfaktor für viele Menschen unserer Gesellschaft darstellt, dann gilt es dafür auf verschiedenen Handlungsebenen Gegenmodelle und Lösungen zu entwickeln.“

Das bedeutet: Lösungen für das Zusammenleben können sich nicht nur auf das rein Bauliche beschränken. Einige der IBA-Kandidaten, die zurzeit entwickelt werden, fokussieren daher auf ganzheitliche Ansätze, die die Wohnraumversorgung nicht nur als Bereitstellung von Raum, sondern als Rahmen der Existenz sehen. Einer der innovativen Ansätze trägt den Titel „Pocket Mannerhatten“, passend zu seinem Standort nahe der Manner-Fabrik im 16. Wiener Gemeindebezirk. Es basiert auf einer Idee, die Architekt Florian Niedworok an der Universität Innsbruck entwickelte. Im Wesentlichen wendet Pocket Mannerhatten das Prinzip der „Sharing Economy“ auf die Gebäude an. Die einzelnen Bauteile mutieren so zu einem Teil- und Tauschgeschäft, ein kontinuierliches Geben und Nehmen, bei dem das Geben durch besondere Anreize belohnt wird.

Tauschen und teilen

Was wird hier geteilt? Ziemlich viel. Zwei oder mehr Parzellen bilden einen „Cluster“, der als Akteur im Spiel fungiert. Die Regeln dieses Spiels werden in einem Baukasten-System festgelegt. Über die Parzellen- und Clustergrenzen hinweg können Grünflächen, Stellplätze oder der Zugang zu Gemeinschaftsräumen getauscht werden, Energie und Haustechnik vernetzt werden. Zugänge zu Gebäuden können gebündelt werden, etwa um die barrierefreie Erschließung zu vereinfachen. Dachterrassen werden für alle nutzbar. Eventuell können sogar Baumassen umgeschichtet werden, etwa, wenn dies für die Belichtung von Vorteil ist. Abhängig von den räumlichen Gegebenheiten und den Wünschen der handelnden Personen kann sich jedes Cluster auf unterschiedliche Weise organisieren.

Die Eigentümer benachbarter Grundstücke schließen dafür rechtlich bindende Vereinbarungen, in denen die Nutzung und Erhaltung der Flächen sowie Haftungsfragen klar geregelt werden.

Ein Bonus-System belohnt jene, die ihre Gebäudeteile tauschen und teilen. Je mehr Beteiligte und je mehr gewählte Tauschoptionen, desto mehr Bonus erhält das jeweilige Cluster. Man kann es eine Art Staat im Kleinen als gesellschaftliche Versuchsanordnung nennen, oder eine konsequente Erweiterung der erprobten Modelle sozialer Nachhaltigkeit auf das ganze Quartier, mit Anreizen zur Eigeninitiative. In jedem Fall ist Pocket Mannerhatten ein sehr interessanter und experimenteller Ansätze unter den IBA-Kandidaten, die mit dem Baubestand arbeiten. Das bisher erarbeitete Instrumentarium wird jetzt am Pilot-Stadtblock „Block 61“ in Wien- Ottakring erprobt.

Für Kurt Hofstetter ist dieser Fokus aufs Soziale kein Randphänomen, sondern essenzieller Bestandteil des Zusammenlebens: „Eine nachhaltige und umfassende Quartiersentwicklung stellt auf der Handlungsebene der Stadtentwicklung einen wirksamen Lösungsansatz dar. Durch ein reichhaltiges, in Ergänzung zu den üblichen und erforderlichen Handelseinrichtungen auch kleinteiliges zusätzliches Angebot an Gewerbe- und Dienstleistungen, wird ein Umfeld geschaffen, in dem tägliche Wege verkürzt werden können. Dazu werden lokale Synergien durch Netzwerke ermöglicht, die sich wiederum auf persönliche Kontakte und Nachbarschaften stützen können, und natürlich gute öffentliche Verkehrsanbindungen, die die Familien finanziell entlasten können.“

Neue Wege der Nutzung

Nicht nur im Um- und Zubau bestehender Stadtquartiere können solche Programme realisiert und ausprobiert werden, sondern auch auf der „grünen Wiese“, sprich, in den Stadtentwicklungsgebieten. Im Entwicklungsgebiet Berresgasse im 22.Bezirk, wo auf 19 Hektar bis zum Jahr 2022 rund 3.000 geförderte Wohnungen entstehen, soll eine in Gründung befindliche „Grätzelgenossenschaft“ neue Wege der aktiven Beteiligung, Mitgestaltung und eigenverantwortlichen Quartiersentwicklung aufzeigen, etwa im Bereich konkret angewandter Sharing-Konzepte, die über Mobilität weit hinausgehen…

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Gänzlich neu entwickelte Großquartiere wie die Seestadt Aspern verfügen heute über den Vorteil früher und umsichtig geplanter Aufgabenteilung und Begegnungsbereiche, wie ein Rundgang sichtbar machte (siehe den anschließenden Bericht): Stadtteil- Management, Nachbarschaftszentrum, Kindergarten, Treffzonen innen und im Freien. Vor allen aber einen gezielten Mix aus Wohnen, Büros und Gewerbe, Wohnen plus arbeiten, Studentenhäuser, Gemeinschaftsprojekte uvm.

Vor der Realisierung steht eine weitere multifunktionale Ausbauetappe für ca. 7.000 Einwohner, verkündete Gastgeber Gerhard Schuster, Vorstandsvorsitzender der Wien 3420 Development AG, im Tagungsort Technologiezentrum. Ziel sei es, so Schuster in Anspielung auf den Symposiumstitel, Konflikte „möglichst als letzten Ausweg“ zu sehen.

In den seit Beginn des „Roten Wien“ vor 100 Jahren entstandenen Wohnhausanlagen und Grätzln sind inzwischen ganz andere Entwicklungen erkennbar. Zur „sozialen Durchmischung“ gesellte sich eine zunehmende ethnische, in sich wieder divergierende Komponente (Stichwort Migration). „Viele Aspekte von Konflikten und Spannungen“ würden erst bei detaillierter Analyse des jetzt Gegebenen sichtbar, meint der Soziologe Kenan Güngör. Geht es um Differenzen zwischen Unter- und Oberschicht im selben Haus? Zwischen „Eingesessenen“ und Neuankömmlingen? Zwischen den „Etablierten“ und den „anderen“? Oder doch um einen Grundkonflikt der Generationen „Jung und Alt“? Verschwimmt der Begriff „sozial“ angesichts stark beweglicher Bewohnergruppen und Seinsgrenzen? Güngör empfiehlt jedenfalls bei Lösungsansätzen: „Es muss sich immer um verhandelbare Konflikte drehen“.

Bollwerk des Systems

Auf ähnliche Resultate kam Sozialforscher Daniel Karasz (Uni Wien) nach zwei im Abstand etlicher Jahre durchgeführten Tiefenbefragungen bei weitgehend den gleichen Bewohnergruppen. Danach habe sich die Stimmung des Miteinander einigermaßen verändert, man sehe in der massiv wachsenden Stadt ordentliche Grenzverschiebungen. Eine Hauptrolle spiele dabei, welche Personen in welcher Position die thematische Kommunikation tragen. Wenn, wie es ab 2011 deutlich zunimmt, agressiv-negative Zeitungs- und Medienberichte die Runde machen, drehen sich Einstellungsmuster in raschem Tempo – ein stark applaudiertes und auch mehrfach bestätigtes Statement.

Als Bollwerk des Systems soziale Durchmischung hat die Stadt Wien längst mehrschichtige Konsequenzen gezogen. Aus stadtplanerischer Sicht erläuterte Andrea Reven-Holzmann als Mitglied des Grundstückbeirats aktuelle Leitinien des Versehens neuer Wohnbau-Bereiche (Wettbewerbsprojekte) mit thematischen Aufgabenstellungen – etwa junges Wohnen, gemeinschaftliches Zusammenleben, interkulturelle Schwerpunkte und ähnliches – die auch für die Zuerkennung von Wohnbauförderungsmitteln maßgebend sind. Bereits traditionell wird beim Wohnanlagen- internen Mix auf einen strukturierten Ausgleich von Miete, Eigentum, Vorgarten, Maisonetten, variierenden Größen und Lagen innerhalb der Gebäude bestanden. Als Novität bereichert die Einbindung von „Smart-Wohnungen“ – also kleinen, kostengünstigen Einheiten – die bestehende Angebotsvielfalt. Das noch junge Konzept, versichert Reven-Holzmann, würde nicht in Hausteilen zusammengepfercht, sondern „gleichwertig in der Wohnanlage verteilt“.

Software fürs Zusammenleben

Auf der Ebene direkt-persönlicher Bewohnerkontakte hat das Wohnservice Wien seit einigen Jahren das Konzept „Wohnpartner“ etabliert, für Teammanagerin Claudia Huemer eine Art „Soft- WOHNSYMPOSIUM ware fürs Zusammenleben“. Die Institution kann mittlerweile auf 150 KollegInnen zurückgreifen und versteht sich auch als „die weiche Vermittlungsagentur“…

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Der Beitrag Alte Konflikte und sanfte „Kümmerer“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Während beim Wohnsymposium am Nachmittag die Frage „Soziale Mischung – Problem oder Chance“ intensiv diskutiert wurde, war beim Vorprogramm bei einem mittäglichen Besichtigungsrundgang die Antwort rasch gefunden: Die soziale Durchmischung ist nicht nur in neuen Stadtquartieren, sondern ebenso in Wohnbauten eine Chance für alle Bewohner. Gerhard Schuster, Vorstand der Wien 3420 Aspern Development, betonte in seiner Begrüßung, dass der soziale Aspekt bei der Entwicklung der Seestadt Aspern selbstverständlich im Vordergrund steht – immerhin wohnen bis zum Jahr 2030 mehr als 20.000 Menschen hier und diese sollen in einem kreativen und aktiven Miteinander wohnen, leben und arbeiten.

Bernhard Siquans vom Stadtteilmanagement begleitete die Exkursion. Er liefert seit Anbeginn der Besiedlung mit seinem Team eine Vielzahl von Anreizen für soziale Aktivitäten – bzw. greift diese von Bewohnern auf und unterstützt diese, bis sie von allein funktionieren. „Es ist eine spannende Aufgabe und beachtlich, wie viele Ideen von den Bewohnern selbst kommen“, so Siquans. Der Rundgang führte über die Sonnenallee zum Wohnhaus Mischa von der EGW Heimstätte. Hier standen das gemeinschaftliche Wohnen und Arbeiten im Zentrum, auch ein Pflegeheim sollte im Erdgeschoß errichtet werden.

Doch der Bauherr musste kurzfristig umdisponieren, aufgrund der flexiblen Grundrisse der von Koka nonconform geplanten Flächen kein Problem: „Dennoch waren wir ein wenig überrascht, dass das Zuhause arbeiten doch noch nicht so gefragt ist. Dadurch dass wir keine Förderzusage für das Pflegeheim erhielten, ließen wir auch diesen Plan fallen“, erläuterte Karin Kieslinger, Projektleiterin der EGW. Nun gibt es 47 Wohnungen, Geschäftsflächen und Büros. Realitylab verantwortet die Bewohnerbetreuung.

Begeisterung gab es für die Nutzung des Erdgeschoßbereichs eines Parkdecks im Seeparkquartier. Der „Raum für Nachbarschaft“ steht allen Seestädtern kostenlos zur Verfügung, für Geburtstagsfeiern, Aktivitäten wie jene der Werkgruppe oder andere Treffen. Das Angebot des Stadtteilmanagements wird sehr gut angenommen.

Innovativ und temporär

Michael Gehbauer, WBV-GPA, führte zu den Pop Up dorms, die soeben mit dem international renommierten FIABCI-Preis für vorbildliche und innovative Wohnbauten ausgezeichnet wurden. Das Studentenheim besteht aus Holzcontainern, vier Studenten teilen sich einen Container um 360 Euro monatlich, jeder verfügt über ein eigenes Zimmer. Es gibt pro Einheit eine kleine Küche und zwei Badezimmer. Das temporäre Wohnprojekt wird gemeinsam mit dem OeAD die nächsten fünf Jahre geführt. Dann werden die Pop Up dorms an einen neuen Standort übersiedeln. Das Grundstück darf frühestens in fünf Jahren bebaut werden, deshalb ergab sich die Gelegenheit für das innovative Studentenheim…

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Der Beitrag Die Mischung macht´s aus erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Südstadt galt einst als eines der innovativsten Stadterweiterungsgebiete Österreichs. Hier hat die Gemeinde Maria Enzersdorf in Zusammenarbeit mit dem Bauträger Austria AG in den Sechziger- und Siebzigerjahren mehr als 2.000 Wohnungen errichtet. Im Gewerbedickicht zwischen Mödling, Vösendorf und Brunn am Gebirge finden sich Flachbauten, Bungalows, Reihenhäuser, Stelzenhäuser und dreistöckige Mehrfamilienwohnblöcke. Dazwischen immer wieder Dschungel aus Grün.

Josef Klemen wohnt bereits seit 1966 in der Südstadt. Der 85-Jährige, ein spannender Gesprächspartner, der in der Gemütlichkeit des Lebens angekommen ist, wie er selbst meint, war einst Obmann der Arge Eigenheim, Obmann des gemeinnützigen Bauträgers Neues Leben sowie Aufsichtsratsvorsitzender im GBV-Verband. Doch die vielleicht wichtigste Funktion seiner beruflichen Laufbahn, so Klemen, waren die 18 Jahre im Unterausschuss des Bauausschusses: „Ich war Expertenberater für die Abgeordneten. Damals haben wir jene Gesetze mitgestaltet, die bis heute die Grundlage des sozialen Wohnbaus bilden. Darauf bin ich sehr stolz.“

Die 87 Quadratmeter große Eigentumswohnung ist ein Sammelsurium aus Kunst und in die Jahre gekommenen Lackmöbeln. Ein zentraler Esstisch und lange Kommoden an den Wänden prägen das Wohnzimmer. Der steinerne Zimmerbrunnen sorgt für ein angenehmes Plätschern. „Mir waren die Bilder und Gemälde immer schon wichtiger als die Einrichtung“, sagt Klemen. „Manche davon sind Originale, aber bei Pablo Picasso, Marc Chagall und Brueghel dem Jüngeren handelt es sich, wie man sich unschwer vorstellen kann, um Kopien, die eine Freundin von mir nachgemalt hat. Ich brauche die Schönheit um mich herum, denn wir leben in einem zauberhaft schönen Land in ziemlich guten Verhältnissen, aber die Nachrichten und Zeitungen schaffen es immer wieder, die Minderheit des Negativen in den Vordergrund zu rücken. Die Kunst hilft mir dabei, den Schwerpunkt wieder zurechtzurücken.“

Visuelle Tagebucheinträge

Zudem seien die Motive, so Klemen, als visuelle Tagesbucheinträge zu verstehen. Viele davon bilden private und berufliche Reisen ab, stammen aus der Provence, aus der Türkei, aus dem tiefsten Sibirien. „Jedes Kunstwerk hat seine Geschichte, und indem ich es betrachte, lese ich diese, oft Jahrzehnte lang zurückliegende Anekdote. Aber das ist vorbei. Mein Lebensradius ist kleiner geworden, konzentriert sich heute auf die Familie und auf mein Stammcafé in der Südstadt, wo ich meine Freunde treffe. Man könnte sagen, dass die Perspektive nach vorne proportional deutlich kleiner geworden ist als der Blick zurück. Und ich merke, dass das, wofür man sich nie Zeit genommen hat, heute immer mehr davon in Anspruch nimmt.“ In seinem Lächeln ist viel Lebensweisheit zu lesen…

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Der Beitrag „Ich brauche die Schönheit um mich herum“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

In der Forschung beschäftigen sich Experten mit zukunftsweisenden Ideen, nicht selten orientiert an internationalen Großstädten, die ebenso mit Bauland kämpfen und sich stärker auf das Thema Verdichtung, Aufbau und Umbau konzentrieren oder auch für mutige Zubauten entscheiden. Es gibt eine Vielzahl an Erweiterungsmöglichkeiten, die dennoch kostenmäßig im leistbaren Rahmen bleiben können. Dass dabei die technischen Herausforderungen ein besonderes Augenmerk verlangen, erweist sich bei dem Griff in alte Bausubstanz als selbstverständlich.

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Der Beitrag Aufbau – Umbau – Zubau erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Gerlind Weber: „Ich benutze lieber den Begriff Entwicklung. Das Wort Nachverdichtung ist sehr negativ konnotiert. Problematisch ist, dass man in Gebieten verdichtet, die sowieso stark nachgefragt werden, anstatt an der Peripherie, wo das Potenzial höher wäre. Alle stürzen sich auf die Gründerzeitviertel und versuchen, sie auszunützen wie es nur geht. Stichwort Luxussanierung.“

Wien wächst stetig auf die Zwei-Millionen-Grenze zu. Mittels Nachverdichtung und Stadtentwicklung versucht man, damit Schritt zu halten. Wie sehen Sie diese Entwicklung?

Weber: „Zwei Millionen sind eine kindische Zielsetzung. Es ist nur eine Ziffer. Man muss hier den Blick über die Stadtgrenze ausweiten. Wien ist eine Enklave in einem Bundesland mit anderer politischer Grundfärbung. Daher treten erstens Koordinationsmängel auf, zweitens heizen die Finanzierungssysteme den Wettbewerb an: Wenn mehr Einwohner mehr Ertragsanteile bedeuten, versuche ich, so viele Leute wir möglich an mich zu binden. Dieser Wettbewerb der Gemeinden schaukelt sich auf, und der Stärkere gewinnt. Das ist in der Regel die zentrale Stadt. Dieser Wettbewerb ist für alle Beteiligten nicht von Vorteil: überbeanspruchte Infrastruktur und hoher Wohnbedarf auf der einen Seite, Verödung auf der anderen. Nicht nur in Randgebieten, sondern auch im Zentrum, etwa wenn Erdgeschosse zu Garagenzonen werden.“

Wie sieht es in anderen Städten und Bundesländern aus? In punkto Stadtentwicklung wird Innsbruck immer wieder als Vorbild genannt.

Weber: „Innsbruck ist experimentierfreudig, was Strategien zur Nutzung des beengten Raums angeht. Zum Beispiel wurde dort ein Supermarkt mit einer Schule überbaut. In manchen Quartieren ist absehbar, dass bestehende Gewerbehallen durch stabilere Bauten ersetzt werden, die für Wohnbau und andere Widmungen genutzt werden können, denn unternutzten Raum kann sich die Stadt gar nicht leisten. Da werden ganze Stadtquartiere umgekrempelt.“

Auf der anderen Seite geht die Zersiedelung am Land oft munter weiter, Österreich ist Europameister der Versiegelung.

Weber: „Dabei ist zu beachten, dass unverbauter Boden in Zukunft viel stärker nachgefragt werden wird. Die Konkurrenz wird sich enorm verschärfen. Weil die Energieversorgung umgestellt und dezentralisiert wird und Flächen beansprucht: Oberflächengeothermie, Windparks, Solarfarmen, Biomasse. Die Arzneimittel- oder Autoproduktion setzt zunehmend auf nachwachsende Rohstoffe und konkurriert um dieselben Flächen. Zudem liegt die Lebensmittelversorgung stark im Argen. Wir brauchen derzeit pro Person 0,36 Hektar, um uns auf dem jetzigen Niveau zu verpflegen. Diese Flächen gibt es aber gar nicht mehr! Österreich verfügt nur über 0,16 Hektar pro Person. Der Rest ist Import…

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Der Beitrag „Wir müssen weg von der grünen Wiese“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Der süße Duft des Karamells, so will es zumindest die Nase wissen, liegt noch vage in der Favoritner Luft. Da, wo früher Tag und Nacht Bonbons hergestellt wurden, befindet sich ein neues Wohnviertel mit einer Gesamtfläche von rund 44.000 Quadratmetern. Die alten charakteristischen Backsteinbauten der Heller-Fabrik, die hier einst zuckersüße Wiener Geschichte schrieb, wurden behutsam saniert und sind nun ein integraler Bestandteil des neuen Ensembles, das aus mehreren Bauteilen von Albert Wimmer, Querkraft Architekten, Lautner & Kirisits sowie Hermann & Valentiny besteht.

Das Angebot umfasst 74 geförderte Mietwohnungen mit Kaufoption, 16 geförderte Mietwohnungen mit Superförderung, 112 geförderte Eigentumswohnungen sowie einige freifinanzierte Eigentumswohnungen im Dachgeschoß. Auf so manchen Fassaden wie beispielsweise auf jener in den Bauteilen D und E, dienten die alten, cremefarben eingefassten Klinkerziegel als chromatische Inspirationsquelle. Architekt Albert Wimmer mischte die erdigen Farben mit einigen knallgelben Impulsen zu einem großen Fassadenspiel aus verschachtelt ineinandergreifenden Faserzement- Platten zusammen. Ergänzt wird die Anlage von einer Lichtinstallation des Wiener Künstlers Friedrich Biedermann.

Komplexe Sanierung
Ortswechsel. Nicht nur im gründerzeitlichen Wien wird die Stadt nachverdichtet, blockrandsaniert und aufgestockt, sondern auch an der Peripherie. In der Hauffgasse in Wien-Simmering wird seit 2017 eine Wohnhausanlage mit insgesamt 486 Wohnungen in Schuss gebracht. Die Sanierung ist komplex: „Einerseits wurde die bestehende Wohnhausanlage thermisch saniert, barrierefrei gemacht und auf den privaten Außenräumen wie etwa Loggien und Balkonen um durchschnittlich 20 Zentimeter Tiefe auf ein komfortables, multifunktionales Maß erweitert“, erklärt Werner Rebernig, Architekt und Geschäftsführer der mit dem Projekt betrauten Gesellschaft für Stadt- und Dorferneuerung. „Zu diesem Zweck haben wir die bestehenden Stahlbetonbrüstungen entfernt und durch eine Stahlkonstruktion mit mattiertem Glasgeländer ersetzt.“

Andererseits werden die Häuser derzeit um zweigeschoßige Dachbauten in Leichtbauweise aufgestockt. Auf diese Weise entstanden rund 5.600 Quadratmeter Nutzfläche mit insgesamt 79 neuen Wohnungen. „Damit dies bau- und feuerpolizeilich möglich ist“, so Rebernig, der zuletzt auch eine Wohnhausanlage der BWS an der Spittelauer Lände sowie den Goethehof der Gemeinde Wien aufstockte, „mussten die bestehenden Aufzüge verlängert und die Stiegenhäuser brandschutztechnisch ertüchtigt werden.“ Ergänzt wird das Projekt von einer PV-Anlage auf dem Dach (280 Quadratmeter, 56 kW Peak) sowie einem Mobilitätskonzept mit insgesamt fünf Elektroautos, das von wohnbund:consult begleitet wird. Das Angebot wird gut angenommen und ist oft ausgebucht. Schon jetzt, erklärt Werner Auer, Bereichsleiter Sanierung beim Wohnfonds Wien, lege jedes einzelne Fahrzeug 2.000 bis 3.000 Kilometer pro Monat zurück.

Zehn Wochen lang war der Aufzug außer Betrieb, erinnert sich ein Bewohner. Seine Mietwohnung befindet sich oben im 10. Stock. „Aber dafür“, erklärt Michael Castellitz, Abteilungsleiter Sanierung und Revitalisierung beim gemeinnützigen Wohnbauträger BWS, „haben wir den Bewohnern in dieser Zeit einige Hilfestellungen angeboten.“…

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