Alexander Gluttig

„Die Praxistauglichkeit der WEG-Novelle wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen.“

Grundsätzlich gelungen!
Grundsätzlich sehe ich die Novelle als gelungen an, vor allem in puncto Forcierung klimaschützender Maßnahmen. Allerdings sehe ich keine umfassende und strukturelle Reform, sondern lediglich punktuelle Anpassungen. In Teilbereichen entsteht der Eindruck, dass versucht wurde, möglichst viele spezifische Einzelfälle „unter einen Hut“ zu bringen, anstatt allgemeine Tatbestände gesetzlich zu regeln. Vielleicht stelle ich mir das als Bauträger und Verwalter einfacher vor. Der tägliche Umgang mit den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer zeigt jedoch, dass wir einfache und praktische Regeln brauchen.

Beispielsweise ist die Neuregelung der Mindestrücklage, hinsichtlich der Höhe der Dotierung und des Betrachtungszeitraums der voraussichtlich anfallenden Aufwendungen, sehr klar geregelt. Die gesetzlich normierten Ausnahmefälle, sprich eine erst kurz zurückliegende Neuerrichtung oder durchgreifende Sanierung etc., lassen durch das Fehlen der Festlegung eines definierten Zeitraums einen erheblichen Interpretationsspielraum zu.

Auch die Regelung hinsichtlich der Entbehrlichkeit der Einhebung einer Rücklage in den ersten drei Jahren nach Errichtung oder durchgreifender Sanierung bei gleichzeitiger gesetzlicher Verpflichtung der Bildung einer Rücklage, wirft vor allem haftungstechnische Fragen für die Verwaltungen auf. Grundsätzlich positiv sehe ich die Erweiterung des Kreises der nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 privilegierten Änderungen um die Anbringung einer Vorrichtung zum „Langsamladen“ eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs. Wir bemerken eine starke Nachfrage nach Ladeinfrastruktur.

Die fehlende Begriffsdefinition des „Langsamladens“ könnte zu aufwendigeren Einzelfallprüfungen führen. Wobei ich denke, dass die zukünftigen Herausforderungen mehr in der gemeinsamen Anschaffung und Bereitstellung der Anschlusskapazitäten und Leitungsinfrastruktur liegen werden. Die Praxistauglichkeit der WEG-Novelle wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen. Positiv sind jedenfalls die neuen Bestimmungen, die eine Eindämmung des Klimawandels unterstützen und zu einer fortschrittlichen und einfacheren Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten führen.

Mag. (FH) Alexander Gluttig ist seit 2021 Obmann der EBG, er hat Wirtschaftswissenschaften studiert und war u. a. zehn Jahre in der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH tätig.

Christian Zenz

„Es wird schon noch dauern, bis sich alle an die neuen Regelungen bspw. zur Mindestrücklage oder zu den neuen Abstimmungsverhältnissen gewöhnen.“

Positive Weichen sind gestellt!
„Vereinfachte Willensbildung kommt dem Klima zugute!“ „So wird Wohnbau nicht zukunftsfit, sondern teurer!“ „Ladestationen in einer Gemeinschaftsanlage zu errichten, wird mit ,right to plug´ nun einfacher.“ „Diese Mindestrücklagen- Regelung schafft massive Rechtsunsicherheit!“ Leser dieser Aussagen werden sich fragen, welche Parlamentsfraktion die Wahrheit für sich beanspruchen darf. Eine Frage, die nicht einfach zu beantworten ist.

Wahr ist zweifellos, dass die vorliegende Novelle des WEG 2002 eine der bis dato größeren wohn(zivil)rechtlichen Novellen ist, von den Novellen 2016 und 2019 im WGG einmal abgesehen. Wahr ist darüber hinaus auch, dass alle Parteien auf die eine oder andere Weise Recht behalten werden. Besonders im wohnrechtlichen Diskurs scheint der Blick in die Glaskugel ja eine sehr beliebte Disziplin zu sein…

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Die Antworten darauf sollten nicht aus dem Bauch kommen, sondern auf Basis wissenschaftlicher Erkenntnisse entstehen. Zum Thema Wohnen gibt es schon seit Jahrzehnten die Disziplin der Housing Studies, die allerdings im deutschsprachigen Raum kaum verankert sind und gewisse Themen vernachlässigen – sie befassen sich vorrangig mit nationalen Vergleichen und unterschätzen dabei die Differenzen, die etwa zwischen verschiedenen Städten oder städtischen und ländlichen Räumen bestehen, und sie blicken kaum auf die materiellen Strukturen des Wohnens, also auf Gebäude, Siedlungsformen und Städte.

Die Stadtforscherin Lisa Vollmer von der Bauhaus-Universität Weimar und ihre Ko-Herausgeberin Barbara Schönig starteten deshalb kürzlich eine neue Buchreihe unter dem Titel „Interdisziplinäre Wohnungsforschung“, um zur Institutionalisierung des Themas beizutragen. Mittlerweile sind die ersten beiden Bände erschienen (siehe Buchtipp).

Als ein Vorbild sieht Vollmer die Infrastrukturforschung: „Es macht Sinn, Wohnen als Infrastruktur zu sehen, obwohl das bisher kaum gemacht wurde. Beispielsweise gab es beim Wohnen, wie bei der Infrastruktur, lange Zeit die Tendenz zur Privatisierung und zum Rückzug des Staates.“ Diese spezifische Sichtweise befasst sich nicht nur mit ökonomischen, politischen, sozialen Fragen, sondern auch mit der Materialität, etwa wie Wohnungsgrundrisse gewisse Lebensformen bevorzugen, wie Flächenversiegelung durch Einfamilienhäuser klimaschädliche Wohnformen auf Jahrzehnte hinaus fixiert oder wie der bestehende oder fehlende Zugang zu bezahlbarem Wohnen die Ungleichheit verstärkt, wie man das auch von anderen Infrastrukturen kennt.

Wohnen ist ein spezielles Thema, weil es in sich widersprüchlich ist, es ist einerseits Grundbedürfnis – jeder Mensch braucht eine Wohnung, und es ist wichtig für ihn, wo sich die befindet – und andererseits Ware, es wird also gehandelt und gebaut, um Rendite zu erzielen.

Täglich grüßt das Murmeltier

Die angestrebte Institutionalisierung der Wohnungsforschung soll zu mehr Kontinuität und Weiterentwicklung in den Forschungsprogrammen beitragen. „Bisher wird immer dann übers Wohnen geforscht, wenn sich die Wohnungsfrage verschärft. Alle 20 Jahre gibt es eine wissenschaftliche Debatte über Wohnungspolitik, und wenn man dann nachsieht, was 20 Jahre zuvor geforscht wurde, gab es damals die gleichen Themen“, so Vollmer: Wohnungsforschung sollte antizyklisch gemacht werden.

Und Wohnungsforschung soll natürlich beraten und in gesellschaftlichen Diskursen wirken, aber dabei nicht nur im Feuerwehrmodus an Lösungen für Einzelprobleme arbeiten, sondern grundsätzlich infrage stellen, wie Wohnungsversorgung funktioniert – oder nicht funktioniert.

Ein derartiges grundsätzliches Thema, das selten in den Blick der Wissenschaft gerät, ist die Selbstorganisation der Betroffenen von Wohnungspolitik und Wohnungsmärkten, die Mieterbewegung, über die Lisa Vollmer forscht. Sie entstand parallel zur Arbeiterbewegung, wurde aber im Gegensatz zu dieser lange nicht beachtet – so gab es immer wieder die so genannten „Exmittierungskrawalle“ gegen Zwangsräumungen. Doch die Selbstorganisation geht darüber hinaus und bietet eine Vielzahl von Ansatzpunkten für heute, so wie das beispielsweise in genossenschaftlichen Wohnbauprojekten eine lange Geschichte hat und heute wieder relevant ist.

Ein zentrales Thema der interdisziplinären Wohnungsforschung ist die Frage, welche Ressourcen nötig sind, um ein „Recht auf Wohnen“ zu garantieren, und was es braucht, um diese Ressourcen zu erweitern und nutzbar zu machen. Dazu zählt natürlich die Bodenpolitik, also die Regulierung der Bodenfrage, die für bezahlbares Wohnen entscheidend ist, wie sich aktuell wieder zeigt: „Die Bodenfrage wird gern vergessen oder als zu schwierig regulierbar angesehen.

Aber steigende Bodenpreise wirken sich unmittelbar auf steigende Mieten aus und verhindern bezahlbaren Neubau. In Deutschland gelingt es so gut wie gar nicht, Bodenpreise zu drücken“, sagt Vollmer…

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Den größten Zuwachs auf Jahressicht gab es in Berlin mit 7,7 Prozent, in Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierten sie erstmals. Lediglich Stuttgart weist mit einem Minus von 1,6 Prozent einen leichten Rückgang auf. „Allerdings befindet sich das Mietniveau in der schwäbischen Landeshauptstadt seit Anfang des laufenden Jahres bereits wieder in der Aufwärtsbewegung“, so Sebastian Grimm. Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

Und Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL, Berlin, ergänzt für Deutschlands Hauptstadt: „In Berlin hat die Aufhebung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht im April 2021 zu einem Nachholeffekt bei den Mietpreisen geführt, der nicht zuletzt den enormen Anstieg gegenüber dem Vorjahresniveau erklärt. Der Mietendeckel hat mitnichten zu einem Rückgang der Mieten in Berlin geführt.“ Und weiter: „Es müssen Alternativen zu einer reinen Regulierung geschaffen werden. Dazu gehört auch eine zielorientierte Förderung des Neubaus, eine echte Neubaustrategie.“

• Die mittleren Angebots-Mietpreise* sind in den Big 8 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Leipzig und Stuttgart) im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 2,4 Prozent gestiegen. Der Fünfjahresschnitt weist noch ein Zuwachs von 5,0 Prozent auf. Nur Stuttgart zeigt einen leichten Rückgang.
• Sehr deutlich verteuert haben sich auf Jahressicht abermals die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen*. Mit durchschnittlich 15,0 Prozent liegen sie über dem Fünfjahresschnitt von 8,4 Prozent. Leipzig weist stärksten Anstieg auf. Auch außerhalb der großen Metropolen müssen Käufer mehr zahlen als noch vor einem Jahr.

Während die mittleren Angebotsmieten nach wie vor ein Wachstum verzeichnen, scheint bei den Spitzenmietniveaus in den Metropolen mittlerweile eine gewisse Sättigung erreicht zu sein – mit Ausnahme von Berlin (+15,0 %) und Leipzig (+7,9 %). Bis zur Jahresmitte gingen die Top-Niveaus in München (-4,6 %), Frankfurt (-5,3 %), Stuttgart (-11,2 %) und Düsseldorf (-1,2 %) gegenüber dem Vorjahr zurück.

Beim Blick auf die mittelfristige Entwicklung (H1 2016 – H1 2021) konnten allerdings alle acht Metropolen mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten zwischen 3,4 Prozent und 8,8 Prozent vom Nachfrageüberhang profitieren. „Die aktuellen leichten Nachfragerückgänge im Spitzenmietsegment der genannten Städte sind einerseits mit den hohen Ausgangsniveaus teilweise nahe dem Zenit und andererseits im Zusammenhang mit den Einschränkungen durch die Corona-Pandemie zu erklären. Darüber hinaus wird insbesondere das Spitzenmietsegment typischerweise durch wenige teure Projekte bestimmt, die im zurückliegenden Corona- Jahr in deutlich geringerer Stückzahl in den Markt kamen,“ erklärt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

Mittlere Angebotsmieten in kreisfreien Städten stärker gestiegen als in den Metropolen

Zwischen den ersten Halbjahren 2016 bis 2021 kommen die mittleren Angebotsmieten (Bestand und Neubau) auf Zuwachsraten zwischen 3,8 und 7,5 Prozent. Auch hier an der Spitze Berlin, mit einem Plus vom 46,6 Prozent, entsprechend einem annualisierten jährlichen Wachstum von 7,5 Prozent. Mit aktuell 14,00 Euro/m²/Monat liegt der Mittelwert dort aber noch immer niedriger als in Stuttgart (15,15 Euro/m²/Monat), Frankfurt (16,00 Euro/m²/Monat) oder gar München (20,70 Euro/m²/Monat). In Hamburg…

Der Beitrag Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich im Wohnsegment immer weiter – Auch außerhalb der Metropolen treibt Nachfrage die Kaufpreise erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die Auftragsvergabe für Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums und deren Finanzierung, die Beauftragung des Hausmeisterdienstes und natürlich die Beschlüsse zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung: Nahezu alle wirtschaftlich relevanten Entscheidungen werden hier getroffen. Engagement und Interesse wäre also angeraten. Doch selbst die besten Vorsätze geraten regelmäßig ins Wanken, wenn es um die Wahrnehmung des konkreten Termins geht.

Die Eigentümerversammlung in der realen Welt gibt es immer noch

Das Dilemma hatte seine Ursache im Gesetz, das nur eine Präsenzveranstaltung zuließ. Das hat sich mit der Reform des WEG im Jahr 2020 geändert – zunächst in der Theorie, aber erste Schritte sind damit gemacht. Die Eigentümerversammlung in der realen Welt gibt es immer noch. Eine rein virtuelle Zusammenkunft, bei der alle Teilnehmer über das Internet verbunden sind, sieht auch das neue Gesetz nicht vor.

Die Wohnungseigentümer können jetzt aber beschließen, dass es den Eigentümern gestattet wird, mithilfe elektronischer Kommunikationsmittel an der Versammlung teilzunehmen. Diese Möglichkeit kann allen Wohnungseigentümern eingeräumt werden. Es ist aber auch möglich, aus sachlichen Gründen die virtuelle Teilnahme auch nur auf bestimmten Eigentümer zu beschränken, z.B. bei besonders langen Anreisezeiten. In jedem Fall muss der Verwalter im Versammlungsraum anwesend sein, und wer will, muss an der Versammlung auch im Versammlungsraum persönlich teilnehmen können.

Anfechtungsgrund, wenn plötzlich die Internetverbindung zusammenbricht?

Der Beschluss kann auch technische Vorgaben machen. So kann geregelt werden, ob mit Mikrofon und Kamera an der Versammlung teilzunehmen ist, oder ob die rein sprachliche Kommunikationsmöglichkeit ausreicht. In der Praxis ist die virtuelle Teilnahme an der Eigentümerversammlung jedoch noch mit vielen Fragezeichen versehen…

Der Beitrag RA Peter-Dietmar Schnabel, Autor des „Handbuch für die Verwalterpraxis“, zu „Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Aktuell erklären 53 Prozent der Bundesbürger, Geld für späteren Konsum auf die Seite zu legen. Im Frühjahr 2021 waren es erst 50 Prozent. „Die Lockerungen der Corona-Auflagen haben eine neue Konsum-Lust ausgelöst“, erklärte der Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen, Christian König. „Weil es aber immer noch Restriktionen gibt, etwa bei Fernreisen, wird dafür aber oft erst mal verstärkt gespart.“

Die Sparmotive „Altersvorsorge“ und „Wohneigentum“ stehen angesichts des Nachholbedarfs beim Konsum zurzeit weniger im Fokus. „Altersvorsorge“ nennen jetzt 50 Prozent der Bundesbürger; im Frühjahr 2021 waren es noch 55 Prozent. „Wohneigentum“ kommt auf einen Wert von 39 Prozent – nach zuvor 45 Prozent…

Der Beitrag Bausparkassen-Sommerumfrage 2021 zu Sparmotiven – Corona-Lockerungen lösen Konsum-Lust aus, abgeschlagen sind Wohneigentum und Kapitalanlage erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum waren im alten Wohnungseigentumsrecht veränderungsfeindlich und kompliziert. Viele Eigentumswohnanlage blieben aus diesem Grunde im Wesentlichen im Bauzustand ihrer Errichtung und profitierten nicht von den technischen Entwicklungen der letzten Jahrzehnte mit den entsprechenden Komforteinbußen, geschweige denn konnte ein wirksamer Beitrag durch Modernisierung der Gebäude zum Klimaschutz, erzielt werden.

Bauliche Veränderungen, z.B. der Einbau einer sparsamen Heizung, oder die Anbringung einer Wärmedämmung, die Installation einer Photovoltaikanlage, also Maßnahmen, die über Erhaltung des bestehenden „Ist-Zustandes“ hinausgegangen sind, konnten nicht mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, und wurden häufig von einer veränderungsunwilligen Minderheit über Jahre hinweg in langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen blockiert. Diese Risiken haben viele Eigentümergemeinschaften davon abgehalten sich ernsthaft mit dem Thema Klimaschutz zu befassen.

Dieses Problem hat der Gesetzgeber endlich erkannt und mit den Neuregelungen im Wohnungseigentumsrecht den Eigentümergemeinschaften neue Modernisierungsperspektiven geebnet.

Neben Sanierungen können auch bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen, nun grundsätzlich mit einfacher Mehrheit von den Wohnungseigentümern beschlossen werden, § 20 Abs. 1 WEG. Diese Maßnahmen finden nur dort ihre Grenze, wenn die geplante Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt werden.

Um das gesetzgeberischen und gesellschaftspolitische Ziel den Klimaschutz entscheidend voranzubringen wird man, bei der Frage, wann eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vorliegt, einen großzügigen Maßstab anlegen und eine unbillige Benachteiligung eines einzelnen Eigentümers im Regelfall dann nur annehmen können, wenn ihm erhebliche Nachteile zugemutet werden.

In besonderem Maße treibt der Gesetzgeber auch die Förderung der Elektromobilität als weiterer Bestandteil der Klimawende voran, in dem er über die geschilderten Erleichterungen hinaus, dem einzelnen Wohnungseigentümer für den Fall, dass die Eigentümergemeinschaft keine Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge errichten will, einen – auch einklagbaren Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft- zugestanden hat, § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG…

Der Beitrag RA Detlef L. Sterns, Mitautor des „Praxishandbuch Wohnungseigentum“, zu Klimaschutz und die gemeinschaftliche Umsetzung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Vor allem in Großstädten zeigen sich Anzeichen einer Überhitzung. Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) die Wohnungsmärkte in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht haben.

Ein Blick in den Wohnatlas zeigt auch: Die Dynamik beschleunigt sich. Seit 2017 hat sich der Vervielfältiger jährlich um rund eine Jahresmiete erhöht, zuletzt war der Anstieg binnen Jahresfrist mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch steiler.

„Wir erwarten hinsichtlich des Immobilienbooms der vergangenen Jahre durch die Corona-Pandemie keine Trendumkehr. Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen, wenn die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark in Mitleidenschaft gezogen werden sollten. Das würde die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

2019 mussten Käufer*innen durchschnittlich noch 24,0 Jahresnettokaltmieten für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Damit sind die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die

Der Beitrag Postbank Wohnatlas 2021 – Preise für Wohneigentum steigen weiter schneller als Mieten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Der Gesetzgeber will mit der Novelle mehrere Ziele erreichen“, sagt VPB-Hauptgeschäftsführerin Corinna Merzyn: „Ein ganz zentraler Bereich ist die Erleichterung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Zum einen soll der Sanierungsstau vor allem in größeren Wohnungseigentumsanlagen beseitigt werden.

Zum anderen erleichtert das Gesetz die anstehende energieeffiziente Sanierung von Wohnungseigentum. Hier ist viel zu tun, wenn wir die Klimaziele erreichen wollen.“

Das WEMoG bevorzugt außerdem den Einbau von Ladestationen für die E-Mobilität und den Ausbau der Glasfasertechnologie, es erleichtert auch die Beschlussfassung über den Abbau von Barrieren und die Verbesserung des Einbruchschutzes.

Der Sanierungsstau in vielen großen Anlagen hat Gründe

Bislang musste jeder betroffene Eigentümer einer Sanierung im Vorfeld zustimmen. Einzelne konnten selbst sinnvolle bauliche Maßnahmen verhindern. Auch eine Gesetzesnovelle 2007 brachte kaum Bewegung in diesen Bereich. Ab sofort können nun bauliche Veränderungen – und das sind alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen – mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

„Wohneigentümer, die sinnvolle Maßnahmen umsetzen wollen, müssen also nicht länger zusehen, wie ihre Immobilie gegenüber anderen im Standard zurückfällt“, konstatiert Corinna Merzyn. „In Zukunft können auch kleine Mehrheiten weitreichende bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen. Das birgt aber neben den Vorteilen auch Risiken und bedeutet für jeden Eigentümer ungleich mehr Verantwortung.“

„Bauliche Veränderungen sind dem Gesetzgeber in vier Bereichen sogar so wichtig, dass er sie privilegiert, indem er jedem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf einräumt“, erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. Paragraph 20 Abs. 2 WEG neue Fassung lautet…

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„In unserem Notariat haben wir die Vertragsmuster bereits entsprechend angepasst“, erläutert Notar Detlef Müller, namensgebender Partner bei Müller Radack Schultz in Berlin. Denn wer nach wie vor alte Muster für die Gemeinschaftsordnung verwendet, legt die künftige Eigentümergemeinschaft in der Regel auf das alte Recht fest, beispielsweise zur Beschlussfähigkeit der Versammlung oder den Rechten und Pflichten des Verwalters.

„Hier haben wir als Notare eine große Verantwortung“, ergänzt Müller, „damit die künftigen Wohnungseigentümer von der größeren Flexibilität, die das neue Recht bietet, profitieren können.“

Auch für die Verwalter von Wohnungseigentum bedeuten die Neuerungen eine enorme Herausforderung. Eigentümerversammlungen müssen ab dem 1. Dezember nach neuem Recht durchgeführt werden. „Das betrifft u.a. den Nachweis von Vollmachten, der künftig in Textform zu erfolgen hat“, erklärt Oliver Letzner, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Wingendorf und Weissschuh, mit Sitz in Mannheim, Stuttgart und Berlin, die im Rahmen der international ausgerichteten RELAN – Real Estate Lawyers and Notaries – Group mit der Kanzlei Müller Radack Schultz kooperiert.

Auch die Jahresabrechnungen des laufenden Jahres 2020 müssen die Verwalter im kommenden Jahr bereits nach dem neuen WEG erstellen. „In vielen Gemeinschaften stehen außerdem bauliche Veränderungen an, die künftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, obwohl bislang alle Eigentümer zustimmen mussten. Verwalter müssen sich rasch auf diese Änderungen einstellen, um die Eigentümer nicht fehlerhaft anzuleiten“, betont Letzner, der selbst entsprechende Schulungen für seine Mandanten vornimmt.

Grundlegendste und umfassendste Reform des WEG

„Es handelt sich mit Sicherheit um die grundlegendste und umfassendste Reform des WEG seit dessen Inkrafttreten im Jahr 1951“, weiß Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz und dort insbesondere mit immobilienrechtlichen Problemen befasst.

„Das neue Recht schafft erhebliche Haftungsrisiken für Wohnungseigentumsverwalter und Rechtsberater; denn die Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümern untereinander und zur Gemeinschaft werden ebenso neu geordnet, wie die zum Verwalter.“ Er rät allen, die mit wohnungseigentumsrechtlichen Fragen befasst sind, sich in den kommenden Wochen intensiv mit dem neuen Recht zu befassen.

Auch Banken und Versicherer seien vom neuen Recht betroffen, weil sie künftig von Verwaltern, die für Wohnungseigentümergemeinschaften handeln, keine Vollmachten mehr einfordern können…

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In der ersten Jahreshälfte hat sie traditionell Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nichtöffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Doch dürfen Eigentümerversammlungen angesichts der zunehmenden Ausbreitung des Coronavirus überhaupt stattfinden?

„Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert, so dass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind”, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland).

Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbstständig entscheidet.

Werden aber – wie derzeit in Bayern – der Katastrophenfall ausgerufen und Veranstaltungen untersagt, ist davon auszugehen, dass die in diesen Zeitraum fallenden Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen. Werden sie dennoch durchgeführt, dürfte dies zu anfechtbaren Beschlüssen führen.

Vollmachten erteilen

Findet die Versammlung statt, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, schriftliche Vollmachten zu erteilen. Insbesondere wenn sie selbst oder Personen in ihrem engen Umfeld einer Risikogruppe angehören, empfiehlt es sich, auf die persönliche Teilnahme zu verzichten und eine dritte Person zu bevollmächtigen, im Sinne des Eigentümers abzustimmen.

So kann die Versammlung mit einem deutlich kleineren Personenkreis stattfinden. Häufig wird der Verwalter zum Vollmachtnehmer bestimmt, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann. Wegen der aktuellen Situation empfiehlt es sich, von weitreichenden Entscheidungen wie umfangreichen Sanierungsmaßnahmen abzusehen. Für diese sollte später im Jahr eingeladen werden, auch um Anfechtungsklagen zu vermeiden.

Alternativen zur Präsenzveranstaltung

In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es bereits heute geübte Praxis, Eigentümerversammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. „Entsprechende Regelungen will der Gesetzgeber zwar erst im Zuge der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen.

Doch besteht in der Eigentümergemeinschaft Einstimmigkeit über eine solche Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung, ist dies auch schon heute möglich”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Vorsichtsmaßnahmen bei der Versammlung

Findet die Versammlung wie geplant statt, werden viele Immobilienverwaltungen Spender mit Desinfektionsmitteln bereithalten. Diese sollten Teilnehmer vor Betreten des Saales unbedingt nutzen. „Auf das gewohnte Händeschütteln wird wie derzeit überall besser verzichtet…

Der Beitrag Coronavirus und Eigentümerversammlung – worauf Wohnungseigentümer jetzt achten sollten, erklärt VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.