Die Ermächtigungsgrundlage für die Novellierung der Heizkostenverordnung, das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wurde Anfang Juli 2020 verabschiedet. Das GEG fordert zukünftig die Interoperabilität der Messgeräte und einen Zugang zu den Verbrauchsdaten bei Lieferantenwechsel.

Damit ist eine Wachablösung der proprietären Systeme der Messdienstleister zementiert. Ziel ist die Trennung von Messgerät und Abrechnungsdienstleistung. Damit ergeben sich für Wohnungsunternehmen neue Chancen, Teile der Wertschöpfungskette für die Erstellung einer Heizkostenabrechnung selbst zu übernehmen.

Ausgangsituation der GWW

Diese Entwicklungen führten zu strategischen Überlegungen innerhalb der GWW. Man entschied sich, ein Projekt aufzusetzen und einen spezialisierten Berater für die Analyse, Entscheidungsfindung und Umsetzung hinzuzuziehen. In der Analysephase des Projektes wurden verschiedene Varianten diskutiert, ob und wie ein Einstieg in die Selbstabrechnung erfolgen kann.

Welche Wertschöpfungsstrategie ist sinnvoll und passt zur GWW? Soll der gesamte Prozess inklusive des Gerätemanagements oder sollen nur Teilprozesse aus dem Abrechnungsbereich abgebildet und integriert werden? Oder ist es sinnvoller, erstmal die GWW-eigenen Prozesse zu optimieren und im Rahmen einer Ausschreibung Preise und Konditionen zu verbessern sowie Qualität und Service nachhaltig vertraglich abzusichern?

Die Anbieterseite ist zudem offener geworden: Themen, die noch vor wenigen Jahren auf Messdienstseite Tabu waren wie eine reine Hardwarelieferung von Messgeräten oder die Nutzung von Software zur Heizkostenabrechnung in einer Kundenlösung, erweitern heute die Bandbreite der Handlungsoptionen.

GWW Strategie

Auf Basis der Diskussionen und Abwägungen entscheidet sich die GWW für eine Ausschreibung, innerhalb derer Prozesse, Strukturen und Konditionen optimiert werden sollten. Unabhängig von der späteren Umsetzungsstrategie steht am Anfang eine detaillierte Analyse des Abrechnungsbestandes. Die GWW arbeitet in der Ausgangssituation mit vier Messdiensten bei Heizkostenabrechnung und Rauchwarnmeldern zusammen.

Es gilt, die vorhandenen Verträge, Rahmen- und alle Einzelverträge bezüglich ihrer Laufzeiten, Preise und Konditionen zu prüfen. Auf Basis dieser Analyse entscheidet sich die GWW für eine Ausschreibung, mit der eine Zwei-Lieferanten-Strategie verfolgt werden soll.

Zusätzlich soll mit den Anbietern eine Exit- Lösung vertraglich vereinbart werden, mit der der Einstieg in Teilbereiche der Selbstabrechnung nach drei bis fünf Jahren ermöglicht werden soll. Des Weiteren wird die Lieferung sogenannter plausibilisierter Werte vereinbart – ein Einstieg ins Gerätemanagement ist vorerst nicht angedacht.

Vor dem Hintergrund, dass mittelfristig IT und ERP-System der GWW modernisiert werden, wird man diesen Schritt sinnvollerweise abwarten. Die Voraussetzung für eine Übernahme von Teilen der Wertschöpfungskette und sogenannte „Smart Solutions“ sind deshalb ein wichtiges Entscheidungskriterium für die Auswahl des zukünftigen ERPSystems.

Prozessoptimierung & Qualitätssicherung

Ein weiteres Ziel der Ausschreibung ist es, Prozesse für die Mitarbeiter des Betriebskostenteams zu vereinfachen, die Servicequalität mit den Partnern zu messen und sich in Form von Audits und Pönalen bei Schlechtlieferung abzusichern.

„Ziel ist die nachhaltige Verbesserung der Zusammenarbeit und dafür brauchen wir Transparenz in den Prozessen und Messbarkeit“, so Nina Gierens, Teamleiterin Betriebskostenmanagement bei der GWW. Die Einhaltung der vereinbarten Kennzahlen des Service-Level-Agreements (SLAs) zu Durchlaufzeiten und Fehlerquoten wird in einem jährlichen Audit besprochen…

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Damit erreichen wir trotz Coronakrise und einer Vielzahl kleiner Bauvorhaben annähernd die Rekordmarke von 2018 erreicht“, freut sich Thomas Keller, Geschäftsführer der Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH (GWW). Seinerzeit wurden zusammen mit den großen Bauabschnitten im Weidenborn und der Dantestraße von der GWW in einem Jahr insgesamt 277 Wohnungen errichtet.

Knapp 60 Mio. Euro investiert die GWW in die Wohnungsbauprojekte, die in diesem Jahr fertig werden. Einige geplante Baustellenfeste werden auf Grund der momentanen Krise zwar ausfallen, für die betroffenen Bauleute wird die GWW trotzdem ein BBQ spendieren. 

Dass die aktuellen Baumaßnahmen bei allen sieben Wohnungsprojekten nahezu ungehindert fortgeführt werden können, sei in der gegenwärtigen Ausnahmesituation allerdings keineswegs selbstverständlich.

„Die beauftragten Baufirmen verzeichnen bislang zum Glück nur geringfügige personelle oder materielle Engpässe und setzen alles daran, dass die geplanten Termine eingehalten werden“, so der GWW-Geschäftsführer.

„Zwar können wir aufgrund der aktuellen Ausnahmesituation den Baufortschritt nicht in gewohnter Weise gemeinsam mit allen am Bau Beteiligten feiern. Gleichwohl wollen wir an den Traditionen festhalten und die Bauleute zu einem BBQ einladen, mit denen wir ein Fest geplant hatten“, gibt Thomas Keller bekannt. 

„Mit unserem kulinarischen Gruß wollen wir unseren Dank und unsere Wertschätzung zum Ausdruck bringen, dass die Baufirmen mit ihren Mitarbeitern für einen reibungslosen Bauverlauf sorgen, obwohl die Rahmenbedingungen gegenwärtig alles andere als einfach sind.“ 

Ein Drittel bis zum Sommer fertig

Bis Juni werden bereits die 76 Mietwohnungen bezugsfertig. Im September und Oktober sollen die Arbeiten für weitere 104 Mietwohnungen abgeschlossen werden, die derzeit in der Hermann-Löns-Siedlung und in der Hagenstraße entstehen. Im November ist schließlich geplant, den ersten großen Bauabschnitt im neuen Waldviertel mit 82 Mietwohnungen fertig zu stellen.

„Auch die Arbeiten an unseren preisgünstigen Reihenhäusern, die wir an Familien mit Kindern vermieten wollen, kommen noch in diesem Jahr zum Abschluss“, sagt Thomas Keller. Die ersten 8 Einheiten, die in der Kiedricher Straße und In der Witz errichtet werden, können im Dezember bezogen werden…

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Die Nassauische Heimstätte und das Stadtteilzentrum Bauhof Biebrich des Caritasverbands Wiesbaden- Rheingau-Taunus e.V. bieten daher seit Beginn der Baumaßnahmen jeweils wöchentlich einen Mittagstisch und ein Frühstückscafé an. Die Mieter können so Schmutz und Baulärm für eine Weile entkommen – und darüber hinaus Beratung und Zuspruch erhalten oder sich einfach nur mit anderen Betroffenen austauschen. Die Resonanz ist gut: „Aus dem Angebot für die von den Modernisierungen betroffenen Mieter ist inzwischen ein Treffpunkt für alle Bewohner des Quartiers geworden, auch für die, die nicht in Wohnungen der Nassauischen Heimstätte leben“, sagt der zuständige Servicecenterleiter Michael Büttner.

Die Essens- Kosten für die von der Modernisierung betroffenen Mieter übernimmt das Servicecenter, alle anderen Gäste müssen einen kleinen Obolus zahlen. „Wir wollen unsere Mieter unterstützen, unsere Mitarbeiter entlasten sowie Bauverzögerungen oder Baustopps vermeiden“, sind sich Michael Büttner und Bauleiter Franz-Rudolf Sandtner einig. „Beides ist uns in Zusammenarbeit mit der Caritas bislang sehr gut gelungen“, ergänzt Carmen Neumann-Hofmann aus dem Sozialmanagement der Nassauischen Heimstätte, die diese Kooperation auf den Weg gebracht hat und weiterhin betreut.

Stadtteilzentrum BauHof ist zentrale Anlaufstelle für die Mieter

Der BauHof Biebrich ist als Stadtteilzentrum zuständig für das Quartiersmanagement und damit zentrale Anlaufstelle für alle Quartiersbewohner und idealer Partner für die Nassauische Heimstätte bei der sozialen Begleitung der Mieter. Das Team ist mit festen Ansprechpartnern vor Ort. Teilweise können Probleme bereits gelöst werden, indem Mieter in eine Übergangswohnung ziehen. Für die, die über das zusätzliche Dienstleistungsangebot des Servicecenters hinaus Hilfe benötigen, soll möglichst frühzeitig passende Unterstützung entwickelt werden.

„Unsere Mitarbeiter helfen, soziale Härtefälle abzumildern bzw. zu vermeiden, sind eng mit Ämtern und Einrichtungen vernetzt und fördern die gegenseitige Nachbarschaftshilfe“, sagt Walter Barth, Leiter des Stadtteilzentrums. Neben Frühstück und Mittagstisch werden vor allem die Beratungsangebote in Anspruch genommen. Oft geht es um die enge Begleitung älterer Mieter beim Umzug, die gemeinsame Wohnungsbesichtigung, den Umgang mit eventuellen Baumängeln, die Klärung von Ansprüchen mit dem zuständigen Amt oder um Hilfe im Rahmen der Gesundheitsversorgung.

„Wir wollen die Mieter miteinander in Kontakt bringen, ihre individuellen Bedarfe aufnehmen und bearbeiten und ihnen somit Ängste nehmen und zu ihrer Entlastung beitragen“, ergänzt Barth…

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Thomas Keller kam im September 2005 zur GWW, hat Prokura inne und zeichnet bereits seit mehreren Jahren als Bereichsleiter für das Geschäftsfeld „Bau/ Technik“ verantwortlich. „Thomas Keller kennt die Herausforderungen, vor denen die städtischen Wohnungsgesellschaften in den Bau- und Sanierungsthemen in den nächsten Jahren stehen“, erläutert der GWWAufsichtsratsvorsitzende Christoph Manjura die Personalentscheidung. „Um die anstehenden Aufgaben mit Ruhe und Sachverstand anzugehen, bringt er zwei entscheidende Grundvoraussetzungen mit: in erster Linie die fachliche Qualifikation und langjährige Berufserfahrung, die er als Architekt unter anderem bei der Restrukturierung des Weidenborns und dem ehrgeizigen Neubauprogramm der GWW unter Beweis stellen konnte. Darüber hinaus zeichnet ihn auch ein hohes Maß an sozialer und Führungskompetenz aus. Nicht zuletzt deshalb wird Thomas Keller bei den Kolleginnen und Kollegen der GWW hochgeschätzt.“

Thomas Keller studierte an der Fachhochschule Rheinland-Pfalz in Mainz Ingenieurwesen mit Fachrichtung Architektur. 1994 schloss er mit einem Diplom ab und arbeitete zunächst für verschiedene Architekturbüros bevor er 2005 schließlich zur GWW wechselte. Mit seiner Bestellung zum Geschäftsführer wird die städtischen Wohnungsgesellschaften in Wiesbaden seit dem 01.01.2019 wieder von einer Doppelspitze geführt. GWW-Geschäftsführer, Hermann Kremer, wird zum 30.06.2019 allerdings altersbedingt ausscheiden. Die vakant werdende kaufmännische Position in der Geschäftsführung soll…

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In Wiesbaden Zuhause. Das ist das Motto der GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH, die mit einem Bestand von etwa 14.000 Wohnungen im Stadtgebiet von Wiesbaden der größte Anbieter von Wohnraum ist. Sie verfolgt das Ziel einer sicheren und sozial verantwortbaren Wohnraumversorgung und trägt mit ihren kontinuierlichen Investitionen dazu bei, ihren Wohnungsbestand zukunftsfähig zu machen. Zum Tätigkeitsspektrum zählen darüber hinaus die Realisierung einer Vielzahl von Wohnungsneubauprojekten sowie spezielle Beratungs- und Dienstleistungsangebote für ältere Mieter.

Alexandra May

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„Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2030 rund 4.000 Wohnungen zu bauen. Der Erwerb des Grundstücks bedeutet für die Umsetzung unseres Wohnungsbauprogramms daher einen wichtigen Meilenstein, weil wir auf dieser Fläche großen Anteil davon realisieren können“, sagt GWW-Geschäftsführer Hermann Kremer. „Mit dem Verkauf des Areals ,Gräselberg – Auf den Eichen‘ haben wir den Stadtverordnetenbeschluss vom November dieses Jahres zügig umgesetzt und den Weg für ein neues urbanes Wohnquartier geebnet“, freut sich auch Stadtrat Detlev Bendel über die Transaktion. „Daran wird zudem deutlich, wie wichtig es ist, dass die Stadt Grundstücksbevorratung betreibt“, ergänzt der Dezernent für Wirtschaft und Liegenschaften. Die Stadt hatte über Jahre hinweg Flächen erworben.

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Aus dem zweiten Monitoring-Bericht des bundesweit einmaligen Modellversuchs geht allerdings ebenso hervor, dass die Passivhäuser 2015 bei Stromverbrauch im Vergleich zum Vorjahr zugelegt haben, während die EnEV-Häuser ihren Verbrauch leicht reduzieren konnten.

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