Obschon die Corona-Krise den ländlichen Raum verstärkt als interessanten Wohnstandort in den Fokus gerückt hat – vor der Pandemie gestaltet sich die Lage in kleineren Städten und Gemeinden des Freistaates zunehmend dramatisch. Und alle Zeichen deuten auf Verschärfung der Situation. Tendenziell wächst vor allem der Leerstand katastrophal. Insgesamt standen Ende 2020 rund 23.200 Wohnungen bei den vtw- Mitgliedsunternehmen leer. In den drei Städten Erfurt, Jena und Weimar lag die Leerstandsquote bei 3,5 %, aber auf dem Land stieg sie im Jahr 2020 trotz zahlreicher Rückbauten auf 10,7 % (20.300 Wohneinheiten).

„Dieser Prozess wird sich in den nächsten Jahren unweigerlich fortsetzen“, warnt Frank Emrich. „Denn mehr als die Hälfte der leerstehenden Wohnungen wird nie wieder bewohnt werden.“ Im ländlichen Raum sind derzeit gut 2.600 Wohnungen unmittelbar für den Abriss vorgesehen (13 % des Leerstandes). Für weitere gut 8.000 Wohnungen (40,3 % des Leerstandes) gibt es in absehbarer Zeit keine Nachfrage mehr.

Um das ganze Dilemma deutlich zu machen, genügt ein Blick auf die Mieten. Die durchschnittliche Miete im Bestand der vtw-Unternehmen im ländlichen Raum betrug 2019 lediglich 4,87 Euro je Quadratmeter (Jena-Weimar-Erfurt gesamt bei 5,54 Euro, Thüringen gesamt bei 5,08 Euro). Selbst die Neuvertragsmieten liegen zu 87 Prozent unter 6,00 Euro je Quadratmeter (Jena-Weimar-Erfurt gesamt bei 55 Prozent, Thüringen gesamt bei 76 Prozent).

Verbandsdirektor Frank Emrich: „Mit diesen geringen Mieteinnahmen lässt sich gerade einmal die notwendige Grunderhaltung der Wohnung sicherstellen. Übertrieben gesagt: Das Dach wird geflickt, die Wohnung bleibt trocken. Keinesfalls kann davon aber die Wohnung im erforderlichen Maße instandgehalten oder gar modernisiert werden.“ So setzt sich ein Teufelskreis in Gang: Weitere Abwanderung – zu niedrige Mieten durch geringe Nachfrage – zu wenig Mittel für attraktive Wohnungen – noch geringere Nachfrage.

Der bevorstehende zweite Sanierungszyklus, politisch gewünschte energetische Maßnahmen, berechtigte Qualitätsansprüche der Mieter, stetig steigende Baukosten und vorhandene Bestandskredite aus den 1990er Jahren bereiten den Verantwortlichen der Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum zusätzlich große Sorgen. Damit sie Investitionen zukunftssicher gestalten können, sind sie daher auf strukturelle Hilfe angewiesen. Über die Förderung des Jahres 2020 hinaus ist nach Berechnungen des vtw ein zusätzlicher Baukostenzuschuss zwischen 310 und 510 Euro je Quadratmeter nötig.

Paradigmenwechsel erforderlich: proaktiv statt reaktiv

„Doch das Wohnen allein zu fördern reicht nicht“, so vtw-Direktor Frank Emrich. „Der ländliche Raum muss in seiner Gesamtheit attraktiver werden. Es müssen Entwicklungsimpulse gesetzt statt Abwanderungsgründe geschaffen werden.“ Konkret fordert der Verband vor allem eine Stärkung der öffentlichen Infrastruktur als dem zentralen Ermöglicher…

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CO2-Emissionen um 70 Prozent reduziert

Seit 1994 haben sich die ausschließlich den Wohnungsunternehmen zuzurechnenden CO2-Emissionen von 1,97 Mio. auf 0,58 Mio. Tonnen – also um 70 Prozent (!) reduziert. Seit der letzten Erhebung im Jahr 2016 betrug der Rückgang des CO2-Ausstoßes der Mitgliedsunternehmen 10.958 Tonnen pro Jahr.

Dabei erfolgte die massivste Senkung der CO2-Emissionen von 66 Prozent im Zeitraum von 1994 bis 2007. In den folgenden Jahren konnte der CO2-Ausstoß noch um 4,5 Prozent gesenkt werden.

Verbesserung der Haustechnik

Diese Ergebnisse wurden im Wesentlichen durch umfangreiche Dämmungen an der Gebäudehülle und Verbesserung der Haustechnik erzielt. Bei Gebäudedämmung ist der Grenznutzen fast erreicht. Das heißt: Mehr Dämmung erzielt fast keinen Effekt mehr, sondern erhöht lediglich die Kosten.

Verbesserungen von haustechnischen Anlagen können noch Einsparpotenziale von 10 bis 15 Prozent erwirken – diese werden aber nur sukzessive ausgetauscht, wenn ihre Lebensdauer abläuft. Da aber ¾ der vtw-Wohnungen über Fernwärme beheizt werden, sind die Einspareffekte durch Heizanlagenwechsel relativ gering…

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Frank Emrich übernahm am 01.02.2018 den Direktorenposten von Reinhard Guhr, der diesen interimsweise seit dem Ausscheiden von Constanze Victor zum 31.05.2017 innehatte. Seit 01.12.2017 ist er für den Verband als Vorstand tätig. Der neue vtw-Direktor blickt mit Freude auf sein Wirkungsfeld: “Ich werde meine Führungserfahrung und wirtschaftliche Kompetenz noch stärker mit politischen und gesellschaftlichen Aspekten verbinden”, sagt er zu seiner persönlichen Motivation.

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