Doch bleiben Mängel erst einmal aus oder unentdeckt, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. „Auf die Fristen sollte man unbedingt achten“, rät der Bamberger VPB-Experte Michael Fritsche, „denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen.“

Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Algenbildung und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.

Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.

Hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen

Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt.

Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer auf seinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren – fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen.

Fordert er nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.

Selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage

Tipp: 
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, hat der VPB in seinem Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln!" zusammengestellt. Klicken Sie hier zum PDF.

Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden“, erläutert Bauherrenberater Fritsche. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage.“

Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.

„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, betont Fritsche. „Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen.“

Quelle: www.vpb.de

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Bis eine gesetzliche Regelung in Kraft tritt, müssen Bauherren aber nicht untätig bleiben. Bereits heute können sie die Erstellung dieser Unterlagen samt deren Übergabezeitpunkt vertraglich vereinbaren. Unabhängige Bausachverständige beraten sie dabei, welche Pläne und Berechnungen sie wann und wozu brauchen.

Welche Bauunterlagen Bauherren für die baubegleitende Qualitätskontrolle in der Ausführungsphase mindestens benötigen, hat der VPB in seinem kostenlosen Download-Ratgeber „Bauunterlagen“ aufgelistet, KLICKEN Sie einfach auf das BILD und der VPB-Ratgeber öffnet sich als PDF.

Empfehlungen zu einer entsprechenden gesetzlichen Pflicht zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen über Wohngebäude an Wohnungseigentümer und deren WEG-Verwalter hat am 22. Mai der Arbeitskreis XII des Deutschen Baugerichtstages mehrheitlich beschlossen. Die Empfehlungen gehen auf Thesen von Prof. Dr. Jochen Glöckner von der Universität Konstanz zurück.

Die Pflicht zur Unterlagenherausgabe ist begründet und begrenzt durch den Umstand, dass Häuser als langlebige Wirtschaftsgüter naturgemäß instandgehalten, modernisiert und womöglich sogar erweitert werden. In allen diesen Fällen wird eine effiziente und ressourcenschonende Nutzung über den ganzen Lebenszyklus des Gebäudes durch eine entsprechende Dokumentation erheblich erleichtert.

Sie ist einer der Schlüssel zur nachhaltigen Nutzung der knappen Bauressourcen. Der VPB, Mitglied des Baugerichtstags, begrüßt ausdrücklich die Pflicht zur Unterlagenherausgabe an Verbraucher für eine nachhaltige Wohngebäudenutzung…

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Ein bis zwei Heizlüfter pro Etage sind nötig

Funktioniert die Heizung im Haus noch nicht, sollten Bauherren Trocknungsgeräte einsetzen. VPB-Bauherrenberater Ellinger empfiehlt dazu Elektroheizer, keine Gasheizer. „Wichtig ist das gleichmäßige Heizen in allen Stockwerken, auch im Dachgeschoss. Ein bis zwei Heizlüfter pro Etage sind nötig. Geheizt werden muss rund um die Uhr, 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche. Dabei sollte die Innenraumtemperatur bei mindestens 10 Grad Celsius liegen.

Im Idealfall sorgen Ventilatoren neben den Heizern für die gleichmäßige Verteilung der Wärme auf der Etage.“ Damit die nasse Luft auch aus dem Bau entweichen kann, muss regelmäßig gelüftet werden. Marc Ellinger empfiehlt: „Stoßlüften als Querlüften je nach Außentemperatur fünf bis 15 Minuten und das zwei- bis dreimal am Tag.“ Je kälter es ist, umso schneller funktioniert der Luftaustausch.

Wer bezahlt das Trocknen der Baustelle?

Die Frage, wer das Trocknen der Baustelle bezahlt, führt erfahrungsgemäß immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Baufirma und Bauherren. Da sich die Baufirma vertraglich verpflichtet hat, einen mängelfreien Bau zu übergeben, sollte es in ihrem Interesse liegen, Feuchteschäden zu verhindern und entsprechend Heizgeräte aufzustellen.

Allerdings sehen das nicht alle Firmen so. „Rechtlich gesehen kann mangelnde Trocknung, die zu Schäden an Nachgewerken und anderen Nachteilen bis hin zur Unbenutzbarkeit des Hauses zum vertraglichen Zweck führt, zu Verzugsschadensersatzansprüchen, Abnahmeverweigerungen oder Abnahme mit Vorbehalt vieler Mängelrechte und entsprechender Zahlungseinbehalte führen“, erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag.

Damit die Situation nicht ausgerechnet in der Phase eskaliert, in der die Bauherren mitten in den Umzugsvorbereitungen stecken, rät der Jurist, ein eventuell nötiges Trocknungsmanagement und die Zahlung der entsprechenden Kosten stets vorab im Bauvertrag ausdrücklich zu regeln. „Dabei sollte auch die Dauer der Trocknungsphase realistisch in die Bauzeit eingeplant werden.“

„Bauherren, die das Thema nicht im Bauvertrag geregelt haben, müssen unter Umständen selbst aktiv werden und entsprechende Geräte mieten“, empfiehlt Marc Ellinger. „Aber allein mit dem Aufstellen von Heizgeräten ist es noch nicht getan, die Geräte müssen von Experten eingerichtet, überwacht und die Heizleistung gegebenenfalls angepasst werden, sonst drohen Trocknungsschäden. Das sind zum Beispiel Risse oder Verformungen, die entstehen, wenn die Oberfläche zu schnell austrocknet.“ Wichtig ist immer auch die Klärung der Frage, wer sich am Wochenende um das Lüftungsmanagement auf der Baustelle kümmert, wenn sie nicht besetzt ist.

Die offene Luke zum Dachboden – ein Klassiker, der den Schimmel einlädt

„Ein Klassiker, der immer wieder falsch gemacht wird und oft zu massiven Schimmelschäden führt, ist die offene Luke zum Dachboden hin“, erinnert Marc Ellinger. Immer wieder stoßen VPB-Berater auf das Problem: Im Winter wird im Erdgeschoss und im ersten Stock verputzt und geheizt, während die Luke zum noch nicht ausgebauten und ungedämmten Dachgeschoss weit offen steht…

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„Der Gesetzgeber will mit der Novelle mehrere Ziele erreichen“, sagt VPB-Hauptgeschäftsführerin Corinna Merzyn: „Ein ganz zentraler Bereich ist die Erleichterung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Zum einen soll der Sanierungsstau vor allem in größeren Wohnungseigentumsanlagen beseitigt werden.

Zum anderen erleichtert das Gesetz die anstehende energieeffiziente Sanierung von Wohnungseigentum. Hier ist viel zu tun, wenn wir die Klimaziele erreichen wollen.“

Das WEMoG bevorzugt außerdem den Einbau von Ladestationen für die E-Mobilität und den Ausbau der Glasfasertechnologie, es erleichtert auch die Beschlussfassung über den Abbau von Barrieren und die Verbesserung des Einbruchschutzes.

Der Sanierungsstau in vielen großen Anlagen hat Gründe

Bislang musste jeder betroffene Eigentümer einer Sanierung im Vorfeld zustimmen. Einzelne konnten selbst sinnvolle bauliche Maßnahmen verhindern. Auch eine Gesetzesnovelle 2007 brachte kaum Bewegung in diesen Bereich. Ab sofort können nun bauliche Veränderungen – und das sind alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen – mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

„Wohneigentümer, die sinnvolle Maßnahmen umsetzen wollen, müssen also nicht länger zusehen, wie ihre Immobilie gegenüber anderen im Standard zurückfällt“, konstatiert Corinna Merzyn. „In Zukunft können auch kleine Mehrheiten weitreichende bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen. Das birgt aber neben den Vorteilen auch Risiken und bedeutet für jeden Eigentümer ungleich mehr Verantwortung.“

„Bauliche Veränderungen sind dem Gesetzgeber in vier Bereichen sogar so wichtig, dass er sie privilegiert, indem er jedem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf einräumt“, erklärt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. Paragraph 20 Abs. 2 WEG neue Fassung lautet…

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Sogar im Schlaf sind es noch rund 40 Gramm. Hinzu kommt die Wasserverdunstung beim Duschen, Kochen, Wäschetrocknen. Selbst Zimmerpflanzen, die das Kleinklima an sich verbessern, erhöhen die Luftfeuchtigkeit im Wohnbereich. Alles in allem verdunsten in einem durchschnittlichen Vierpersonenhaushalt am Tag zwölf bis 14 Liter Wasser…

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„Das Beispiel zeigt, wie wichtig der konstruktive bauliche Brandschutz in Geschosswohnungsbauten ist“, konstatiert Dipl.-Ing, (FH) Marc Ellinger, Sachverständiger beim Verband Privater Bauherren und Leiter des VPB-Büros Freiburg-Südbaden.

Türen haben auch brandschutztechnische Funktionen

Auch in Deutschland werden Geschosswohnungsbauten wie auch Wohnhochhäuser immer beliebter. Wer sich dort eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich darauf verlassen können, dass der Brandschutz gewährleistet ist.

„Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken, also jene Bauteile, die die eigene Wohnung von anderen Wohnungen seitlich, oben und unten sowie vom Treppenhaus und Erschließungsflur trennen, haben neben dieser trennenden auch noch brandschutztechnische Funktionen. Sie sollen die Wohnung vor den Einwirkungen eines Brandes in einer benachbarten Wohnung, dem Treppenhaus oder dem Flur schützen, speziell vor den toxischen Brandgasen“, erläutert Marc Ellinger.

„Dazu müssen diese Bauteile einmal ausreichend feuerbeständig sein und zum anderen auch einen rauchdichten Abschluss garantieren, gegen die Rauchgase, die bei Bränden entstehen.“ Rauchgase gelten als besonders gefährlich und gehören zu den Haupttodesursachen bei Bränden, noch vor dem Feuer selbst.

Deckendurchbrüche sind Schwachstellen des Brandschutzes

„Mauerwerkswände sind stets dann rauchdicht, wenn sie vollflächig verputzt sind und keine Durchbrüche haben“, erklärt der Sachverständige. Bei Wohnungstrennwänden ist das üblicherweise der Fall. Anders verhält es sich bei Geschosstrenndecken.

Sie haben planmäßige Löcher, um die zahlreichen senkrecht verlaufenden Ver- und Entsorgungsleitungen durch das Gebäude zu führen. Diese Deckendurchbrüche sind deshalb unter brandschutztechnischen Gesichtspunkten auch die Schwachstellen des Brandschutzes.

„Diese Deckenaussparungen müssen nach der Installation aller Leitungen vollständig ausbetoniert werden“, erklärt Bauherrenberater Ellinger und weiß, wie schwierig dies angesichts der Vielzahl an Leitungen ist. „Die Leitungen selbst müssen mit Brandschutzummantelungen versehen sein, brennbare Kunststoffleitungen brauchen Brandschutzmanschetten. Dies gilt auch für die Elektroleitungstrassen.“

Damit die Ausführung dieser Arbeiten technisch gelingt, muss die Bauleitung die Handwerker sorgfältig überwachen…

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Sturmschäden müssen immer möglichst schnell beseitigt werden. Hausbesitzer sind in der Pflicht, erinnert der VPB und rät: Jetzt nach dem Sturm das Haus schnellstens auf Schäden prüfen und diese umgehend beheben lassen.

Stark beansprucht werden von schweren Stürmen nicht nur Ziegel, sondern auch Fassadenverkleidungen. Häufig lösen sich Schindeln oder sogar Bretter aus dem Giebelfeld. Rings um Dachgauben können sich Teile lockern. Auch dort wird dem Regen der Weg ins Hausinnere erleichtert, und natürlich können solche Bauteile beim Herunterfallen gefährlich werden.

Sturm und Regen

Kommt zum Sturm schwerer Regen, wie bei „Sabine“ jetzt, dann können auch Dächer, in die es seit Jahren oder sogar noch nie hineingeregnet hat, durchnässt werden. Hässliche Flecken an blütenweißen Dachschrägen zeugen dann vom Malheur – manchmal erst nach Tagen oder Wochen. Grund dafür ist die Mischung aus extrem viel Regen und starken Windböen.

Normalerweise läuft auf dem ordentlich gedeckten Dach das Regenwasser auf der lückenlos geschlossenen Oberseite ab. Wenn die Dachneigung stimmt, dann folgt es einfach der Schwerkraft. Auch große Wassermassen können so problemlos abfließen. Kommt aber starker, böiger Wind hinzu, oder auch viel Hagel, der den Wasserablauf kurz blockiert, dann kann das Regenwasser hoch und unter die geschlossene Ziegeldecke gedrückt werden.

Dort bahnt es sich dann seinen Weg ins Innere, vorzugsweise an Ecken, Gauben und rings um Dachflächenfenster. Das ist an sich kein Grund zur Panik, denn solche Stellen bereiten nach dem Unwetter meist viele Jahre lang keine Probleme mehr, erst wieder beim nächsten Orkan, bei dem Wassermenge und Windrichtung erneut unglücklich zusammentreffen.

Trotzdem dürfen diese Wasserschäden keinesfalls auf die leichte Schulter genommen werden, erinnert der VPB, denn oft durchnässt das eingedrungene Regenwasser die im Dach liegende Wärmedämmung. Das bringt zwei schwerwiegende Probleme mit sich: Zum einen isoliert nasser Dämmstoff nicht mehr, im Gegenteil, er wird sogar zum Wärmeleiter. An nassen Stellen geht also Energie verloren.

Das zweite Problem ist noch gravierender: Die nasse, an Holzbauteilen anliegende Wärmedämmung behindert das Trocknen des Holzes. Bleibt das Holz aber länger nass, kann es faulen und wird zum Nährboden für Pilze. Auch bei undichter Dampfbremse und durchfeuchteter Dachkonstruktion kann sich Schimmel bilden und über Risse und Lücken in der inneren Wandbekleidung in die Raumluft gelangen. Damit ist nicht zu spaßen, warnt der VPB: Schimmel kann die Gesundheit gefährden.

Der VPB rät deshalb: Feuchte Stellen im Dach unbedingt schnell kontrollieren und reparieren lassen! Sonst werden aus kleinen Ursachen teure Bauschäden. Bester Partner für die Schadensanalyse, so der Verbraucherschutzverband, sind unabhängige Sachverständige, beste Partner für die Reparatur die Handwerksfirmen vor Ort. Am besten diejenige fragen, die das Dach gebaut, gedeckt und gedämmt hat.

Aufgrund der Klimaänderungen werden auch die technischen Regeln für Anforderungen an die Windsicherung von Gebäudeteilen von Zeit zu Zeit erhöht. Diese gelten aber nur für neue Dächer. Alte Dächer, die noch nicht den aktuellen klimatischen Bedingungen entsprechend berechnet wurden, müssen umso sorgfältiger kontrolliert und instand gehalten werden, mahnt der VPB.

Rollläden aus den Führungsschienen

Starke Winde reißen auch Rollläden aus den Führungsschienen und drücken Fenster. Eine große Gefahr für Menschen und Gebäude sind auch umstürzende Bäume. Sie reißen mit, was ihnen im Weg steht: Dachrinnen, Fallrohre, Gerüste, Vordächer, Carports und Einfriedungen. Auch die Wurzel der umstürzenden Bäume können Leitungen und Kanäle beschädigen, ebenso Wege, Terrassen und Außentreppen.

Während die sichtbaren Schäden schnell behoben werden können, haben manche Hausbesitzer andere Probleme noch gar nicht entdeckt. Der Klassiker schlechthin ist der Baum, den der Sturm jetzt gelockert hat, der aber noch scheinbar unversehrt steht…

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Während sich der GÜ lediglich als Koordinator versteht und Dritte mit den eigentlichen Bauleistungen beauftragt, übernimmt der GU meist mindestens den Rohbau selbst. Beide erbringen ihre Leistungen auf dem Grundstück der Bauherren. Der Bauträger baut dagegen stets auf seinem eigenen Grund! Was im Einzelnen gebaut wird und wie, welche Abschlagszahlungen wann fällig werden, das regeln Bauherren und Schlüsselfertiganbieter vorab in einem Bauvertrag oder Bauträgervertrag entsprechend dem seit 2018 geltenden Bauvertragsrecht.

Es liegt auf der Hand: GU und GÜ müssen während der Bauzeit Zutritt zum Grundstück der Bauherren haben, damit sie dort arbeiten und ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber ihren Auftraggebern, den Bauherren, erfüllen können. Der Bauunternehmer hat außerdem ein Interesse daran, seine Leistung vor Vandalismus, Diebstahl und anderen Gefahren zu schützen. Dazu braucht er ein eingeschränktes Hausrecht.

Begehung durch AGB verhindert

Nach Beobachtungen der bundesweit im VPB-Netzwerk tätigen Sachverständigen schießen in jüngster Zeit einige Baufirmen über das Ziel hinaus: Sie hindern nicht nur ungebetene Gäste am Betreten der Baustelle, sondern auch die Bauherren selbst. „Wir kennen inzwischen Fälle, in denen sich die Baufirma über die AGB im Vertrag das Hausrecht auf dem Grundstück der Bauherren für die Dauer der Bauzeit einräumen lässt“ konstatiert Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden. „Bauherren sollen so keine Möglichkeit haben, den Baufortschritt an ihrem eigenen Haus zu prüfen und ihre Baustelle regelmäßig zu besichtigen.“

„So eine AGB ist regelmäßig unwirksam, jedenfalls wenn Abschlagszahlungen vereinbart sind“, konstatiert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag, „denn damit entfällt die Chance, den Baufortschritt regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen begutachten zu lassen – und bei festgestellten Mängeln entsprechende Beträge zurückzubehalten. Die Baufirma kontrolliert sich sonst in diesen Fällen ausschließlich selbst.“

„Selbstkontrolle funktioniert aber nicht“, konstatiert Bauherrenberater Ellinger, „das wissen wie aus jahrzehntelanger Erfahrung.“ Wenn nicht kontrolliert wird, bleiben bauliche Mängel unentdeckt. Sie verschwinden zunächst unter Putz und Estrich. Bis sie zu Tage treten ist meist die Gewährleistungsfrist verstrichen, und die Bauherren bleiben auf den Schäden sitzen…

Der Beitrag VPB warnt: Bauherren sollten sich Zugang zur eigenen Baustelle nicht verwehren lassen – was zu beachten ist, rät Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Feuchteschäden können durch Wasser von außen verursacht werden, etwa durch einen undichten Keller. Dabei kann auch punktuell Wasser eindringen, zum Beispiel an den Stellen, an denen Hausleitungen die Kellermauern durchdringen. „Das“, so weiß der Experte, „sind neuralgische Stellen.“ Wasser kann aber auch wenn es von innen kommt Probleme bereiten. „Neben undichten Wasser-, Abwasser- oder Heizleitungen führen vor allem Kondensat und nicht ausreichend abgetrocknete Baurestfeuchte zu Schäden“, erläutert Marc Ellinger.

Feuchteschäden erkennen Laien, die ihre Immobilie regelmäßig kontrollieren, nicht nur an akut dunklen Stellen, sondern auch an Verfärbungen, die sich auf der Wand oder an der Decke abzeichnen. Sie werden durch das Abtrocknen hervorgerufen und als Verdunstungshorizonte bezeichnet. „Viele Betroffene missdeuten die abgetrockneten Stellen als Zeichen der Entwarnung.

Sie hoffen, es sei ein einmaliger Vorgang gewesen und das Problem sei damit erledigt. Dem ist aber nicht so“, warnt der Bausachverständige. Auch wenn die Wandoberfläche wieder trocken scheint, kann sich doch dahinter im Verborgenen Schimmel bilden. Außerdem bahnt sich Wasser, das beispielsweise durch einen defekten Dachziegel eingedrungen ist, bei nächster Gelegenheit auf demselben Weg wieder seine Bahn.

Feuchtigkeits- und Wasserschäden beginnen meist klein, können aber in kurzer Zeit erhebliche Ausmaße annehmen. Wird dagegen nicht schnell etwas unternommen, lässt der Schimmel meist nicht lange auf sich warten. Hauseigentümer sind deshalb gut beraten, die Ursache des Feuchteschadens zügig abklären zu lassen.

Schnell handeln müssen sie auch wegen der Gebäude- und der Hausratversicherung. „Versicherte unterliegen der sogenannten Schadensminderungsobliegenheit“, erklärt Bauherrenberater Ellinger. „Sie müssen also dafür sorgen, dass sich der Schaden nicht unnötig ausweitet.“ Unterlassen sie das, kann sich die Versicherung unter Umständen weigern, den Schaden zu bezahlen. „Hauseigentümer können diese Obliegenheiten in ihren Versicherungsbedingungen nachlesen.“

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Fachgerecht vermörteln

„Das darf aber nicht passieren! Breitere, offene Fugen sind ein technischer Fehler, der behoben werden muss“, konstatiert Bauingenieur Deeters. Geregelt wird die Bemessung und Ausführung von unbewehrtem Mauerwerk in der DIN EN 1996/NA. Steine mit Nut- und Federsystem ohne Stoßfugenvermörtelung sind knirsch zu verlegen beziehungsweise ineinander verzahnt zu versetzen. Sie gelten dann als knirsch verlegt, wenn sie ohne Mörtel so dicht aneinander verlegt werden, wie dies wegen der herstellungsbedingten Unebenheiten der Stoßfugenflächen möglich ist. „Demnach sind allenfalls einzelne nicht geschlossene Fugen in einer Wand tolerabel. Häufungen aber nicht. Knirsches Aneinandersetzen von Steinen kann ich heute von einem sorgfältig arbeitenden Handwerker verlangen. Stoßfugen, die breiter als fünf Millimeter sind, müssen vor dem Verputzen geschlossen werden. Werden diese Stoßfugen zwischen den Steinen dann nicht fachgerecht vermörtelt, kann das den Schallschutz zwischen den Räumen auf Dauer beeinträchtigen.“ Zwischen der Küche und dem Flur im Einfamilienhaus ist das vielleicht noch zu tolerieren, aber bei einer Wohnungstrennwand zwischen fremden Mietparteien führt es zu Dauerstreit.

„Außerdem kann die Standsicherheit des Hauses beeinträchtigt werden, gerade wenn andere, häufig parallel auftretende Fehler hinzukommen wie zu geringe Überbindemaße der Steine oder zu geringer Mörtelauftrag. Schubkräfte können dann nicht mehr ausreichend aufgenommen werden“, gibt Johannes Deeters zu bedenken. „Das kann sich später unter anderem durch treppenförmige Risse im Putz abzeichnen.“

Zuputzen ist gang und gäbe

Tatsächlich ist das Problem den meisten Bauherren und auch der Mehrzahl der Firmen gar nicht bewusst. Das Zuputzen der breiteren, offenen Stoßfugen ist deshalb gang und gäbe, wenn niemand die Baustelle kontrolliert. „Das reicht aber bei Wänden mit erhöhten Schallschutzanforderungen keinesfalls aus, denn der Putzmörtel dringt dabei in der Regel nur bis zum ersten Nut-und-Feder-Versatz des Steins in die offene Stoßfuge ein. Folglich bestehen bei einer normalen, 17,5 Zentimeter starken Wand aus Kalksandstein circa zwei Drittel des Wandquerschnitts in diesem Fugen-Bereich aus Luft und nicht aus massivem Stein und Mörtel“, erläutert Bauherrenberater Deeters. „Bei Häufungen sind Schalleinbußen programmiert.“

Haus zu hellhörig

„Vor allem bei sogenannten Stumpfstoßanschlüssen, also dem Anschluss aussteifender Innenwände an die durchgehenden Außenwände, muss die Stoßfuge zwischen Längswand und stumpf gestoßener Querwand voll vermörtelt werden. Das ist aus statischen und schalltechnischen Gründen wichtig“, präzisiert Johannes Deeters. „Statisch erforderliche Fugenvermörtelungen gibt es außerdem an vielen anderen Bauteilausbildungen, unter anderem über Flachstürzen und im Bereich der Kelleraußenwände, abhängig vom Lastabtrag.“ Schallschutz spielt zwar im Einfamilienhausbereich nicht so eine große Rolle wie im Geschosswohnungsbau, aber mangelnder Schallschutz macht den Bewohnern dennoch den Alltag schwer. Lärm zehrt an den Nerven…

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