Wissenschaftlicher Austausch zahlt sich aus

„Wir sind quasi groß geworden im Technologiehof, wo wir die ersten drei Jahre ansässig waren. Der Kontakt zur Wirtschaftsförderung Münster und der wissenschaftliche Austausch mit der FH Münster waren und sind noch immer super viel wert für uns. Ein riesiger Vorteil war auch die räumliche Nähe zum FHZ. So haben viele Studierende bei uns angefangen und konnten schnell zwischen Vorlesung und Job wechseln“, erklärt Frederik Neuhaus, Geschäftsführer und einer der Gründer von „clockin“. Dabei läuft der Input von den FH-Studierenden bei „clockin“ interdisziplinär zusammen.

„Mittlerweile arbeiten vier meiner Freunde auch bei ,clockin‘ und wir können die Inhalte aus dem Studium direkt in die Praxis umsetzen“, berichtet Niclas Theres, Student am Fachbereich Wirtschaft der FH Münster, der Münster School of Business. Im Team derzeit mit dabei sind des Weiteren Studierende der Fachbereiche Oecotrophologie – Facility Management, Design sowie Wirtschaftsingenieure vom Institut für Technische Betriebswirtschaft (ITB) des Münster Centrum für Interdisziplinarität (MCI).

Arbeitgeber müssen systematische Zeiterfassung zur Verfügung stellen

Bisher waren Arbeitnehmerinnen in Sachen Zeiterfassung in der Bringschuld. Das ist jetzt anders. Der Arbeitgeber muss nun eine systematische Zeiterfassung zur Verfügung stellen, die Dokumentation auf Papier ist passé. Eine digitale Lösung muss her. „Genau hier setzen wir an. ,clockin‘ ist eine App, die von überall aus ganz einfach auf dem Tablet oder dem Smartphone genutzt werden kann. Jeder und jede kann sich mobil einstempeln und ausstempeln. Transparenz ist somit jederzeit gegeben, im Büro, im Homeoffice oder unterwegs“, erzählt Jonas Tünte, Co-Gründer und Marketingleiter des jungen Unternehmens.

„Die App ist barrierefrei zu bedienen, es sind weder Schulungen noch komplizierte Unterweisungen nötig“, so Tünte weiter. Nutzerinnen benötigen nur ein mobiles Endgerät. „,clockin‘ kann man in der Hosentasche einfach dabeihaben. Die App bietet über die Zeiterfassung hinaus noch weitere Features, die Unternehmen und Mitarbeitende miteinander verbinden“, erzählt Tünte. Dazu zählt unter anderem das Speichern von Unterlagen beispielsweise in digitalen Projektakten via „Live Connection“…

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Sachverhalt: 

In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Diese erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete.

Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

Bisheriger Prozessverlauf: 

Das Berufungsgericht hat in allen drei Verfahren die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich.

Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, „konkreten Arbeitsabschnitten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erfolgen. Nur auf diese Weise könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) überprüfen. Mit den vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revisionen verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden…

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Das Urteil des BGH vom 15. Dezember 2021 ist abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de – Entscheidungsdatenbank

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hat die Zustimmung der Beklagten zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt, die Klage jedoch zurückgenommen. Mit der Widerklage verlangen die Beklagten Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen zugrundeliegenden Originalbelege.

Die Klägerin hat den Beklagten stattdessen Belegkopien übersandt. Die Widerklage der Mieter hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten (die Mieter) die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH stellt zunächst fest, dass die vom Vermieter nach § 556 Abs.3 S. 1 Halbsatz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dazu diene, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung müsse dazu die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs.1 Halbsatz 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Zu der ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehöre es, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenen Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

In systematischer Auslegung von Wortlaut und Normzweck des § 259 Abs.1 BGB begründet der BGH, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalbelege beziehe. Schon aus dem Wortlaut des § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB ergäbe sich, dass der Rechenschaftspflichte (hier: der Vermieter) Belege vorzulegen habe, soweit sie erteilt worden seien. Aus dieser Formulierung würde deutlich, dass der Rechenschaftspflichtige diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend seien…

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Das Landgericht Berlin hält es die Kosten des sog. Müll- und Behältermanagements und der Sperrmüllbeseitigung als Kosten der Müllentsorgung für umlegbar.

Die Mieter machten gegenüber der Vermieterin die Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung eingezogenen Kosten der Sonder- bzw. Sperrmüllbeseitigung, des Abfall- und Wertstoffbehältermanagements geltend.

Das Amtsgericht Spandau hatte die Klage abgewiesen. Es hielt neben den Kosten der Sperrmüllbeseitigung auch die des Behältermanagements für umlagefähig. Gegen dieses Urteil waren die Mieter in Berufung gegangen. Das Landgericht Berlin hat dann das Urteil des Amtsgerichts Spandau insoweit aufgehoben, als es die Verurteilung zur Rückzahlung der Betriebskosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern abgelehnt hatte.

Das Gericht hält die Kosten sowohl für die Sonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung als auch für das Behältermanagement und die Wartung der Rauchwarnmelder für umlegbar.

Zu den Kosten der Beseitigung von Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurde, führt es aus, dass es sich um Kosten handelt, die im bestimmungsgemäßen Gebrauch für den Eigentümer laufend entstehen. Der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst daher auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind.

Das Landgericht ließ offen, ob der Vermieter zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots im Rahmen der Beseitigung von Sperrmüll verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen. In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert, den hinterlassenen Müll zu entfernen.

Hinsichtlich des Behältermanagements führt das Landgericht aus, dass es sich um Kosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV „Kosten der Müllbeseitigung“ handele…

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Sachverhalt

Die Beklagte beliefert die Kläger seit 2009 auf der Grundlage von Allgemeinen Versorgungsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV mit Fernwärme. Hiernach stellt die Beklagte ihren Kunden einen verbrauchsunabhängigen Bereitstellungspreis und einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis in Rechnung, die sie nach Maßgabe im Vertrag vorgesehener Preisänderungsklauseln jährlich anpasst.

Im Januar 2019 entschied das Kammergericht in einem anderen gegen die Beklagte gerichteten Rechtsstreit, dass die auf den Arbeitspreis bezogene Preisänderungsklausel den Transparenzanforderungen in § 24 Abs. 4 Satz 2 AVBFernwärmeV nicht genüge und damit sämtliche in den Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Beklagten enthaltenen Anpassungsklauseln – also auch die den Bereitstellungspreis betreffende – nach § 139 BGB unwirksam seien.

Unter Berufung auf dieses Urteil verlangten nachfolgend mehrere ihrer Kunden von der Beklagten die Rückerstattung überhöhter Wärmeentgelte. Ab Mai 2019 legte die Beklagte ihren Abrechnungen eine geänderte Preisanpassungsformel zum Arbeitspreis zugrunde, welche sie zuvor öffentlich bekannt gegeben hatte.

Bisheriger Prozessverlauf

Auch vorliegend haben die Kläger von der Beklagten mit ihrer Klage die Rückerstattung in den Jahren 2015 bis 2018 vermeintlich überzahlter Arbeits- und Bereitstellungspreise in Höhe von 1.980,77 € nebst Zinsen, die Feststellung der Unwirksamkeit der (ursprünglichen) Preisanpassungsklauseln sowie die Feststellung begehrt, dass die Beklagte zur einseitigen Änderung der Preisanpassungsklausel nicht berechtigt gewesen sei…

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Die Ungültigkeit des Berliner Mietspiegels hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erläutert: „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen. Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen: Denn wahrscheinlich sind die Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Gibt es keinen Mietspiegel, so ist es zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Sebastian hierzu: „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere. Dazu ist auch noch fraglich, ob die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Mieterschutz ist in Berlin stark eingeschränkt. Das wäre vermeidbar gewesen.“

Am 6. Mai 2021 hatte der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlicht, den er als sogenannten qualifizierten Mietspiegel ansieht. Tatsächlich ist aber dieser eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach geltendem Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.

Gravierende statistische Fehler

Der Berliner Mietspiegel 2021 fügt sich damit in die Vielzahl der Berliner Mietspiegel ein, die erfolgreich vor Gericht angegriffen wurden. Professor Sebastian erläutert: „Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner. In den letzten 20 Jahren wurden in fast jedem Berliner Mietspiegel gravierende statistische Fehler festgestellt. Das hat eine Serie von gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten verursacht. Das Vertrauen in den Berliner Mietspiegel ist zerstört.“

Aus Sicht des Wissenschaftlers sollte sich der zuständige Senator für Stadtentwicklung, Andreas Geisel, der völlig verfahrenen Sache persönlich annehmen und aus der Serie von Problemen die Konsequenzen ziehen…

Der Beitrag Berliner Mietspiegel ist ungültig – Prof. Dr. Steffen Sebastian, Vorsitzender der gif-Mietspiegelkommission, erklärt die Folgen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Streitgegenständlich war die Umlagefähigkeit von Baumfällkosten auf den Mieter. Die Parteien stritten in erster Instanz über die Umlagefähigkeit der in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 aufgeführten Kosten für das Fällen zweier abgestorbenen Ebereschen, das Fällen einer absterbenden Kirsche und eines Goldregens, die Totholzentfernung an einer Birke und einer Esche an der Straße in Klettertechnik sowie das Laden, Abfahren und Entsorgen des Schnittguts. Das AG München hatte die Beklagten und Berufungskläger zur Zahlung der Nachforderung an den Kläger verurteilt.

Das LG München I hat die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG München als unbegründet zurückgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts gehört zur „Gartenpflege“ i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes. Die hierfür erforderlichen Kosten seien daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gelte unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolge oder nicht. Das LG München I schließe sich auf Basis der in Rechtsprechung und Literatur für und gegen die Umlagefähigkeit vorgebrachten Argumente des Amtsgerichts an.

§ 2 BetrKV bezwecke die Abgrenzung der Betriebskosten von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten. § 2 Nr. 10 BetrKV stelle insofern eine Sonderregelung im Regelungsgefüge der BetrKV dar, da Pflanzen nicht ohne Weiteres mit technischen bzw. baulichen Gegebenheiten vergleichbar seien…

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Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Bundesgerichtshof hat über einen Rechtsstreit entschieden, in dem eine Wohnungseigentümerin von den benachbarten Wohnungseigentümern verlangt hat, dass diese nach einer Modernisierung ihres Badezimmers den Schallschutz verbessern.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde im Jahr 1990 errichtet. Die Wohnung der Beklagten liegt über der der Klägerin. Bei einer Modernisierung ihres Badezimmers im Jahr 2012 ließen die Beklagten den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Ferner wurden der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte erneuert und eine Steigleitung unter Putz verlegt. Gestützt auf die Behauptung, der Schallschutz habe sich durch die Baumaßnahme verschlechtert, verlangt die Klägerin, dass die Beklagten bestimmte Schallschutzmaßnahmen in näher bezeichneter Ausführung vornehmen; hilfsweise will sie der Sache nach erreichen, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand…

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Der Beitrag Rampe als Hilfe: Einem Rollstuhlfahrer muss der Weg ins Mietshaus möglich sein erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.