Anderen sind vielleicht Haus bzw. Wohnung zu groß für die alleinige Nutzung oder sie sehnen sich nach Gesellschaft. In jedem Falle gilt: Der Eigentümer hat dabei ein Wort mitzureden und muss wenigstens darüber informiert werden. Manchmal hat er sogar einen Anspruch auf Extra-Zahlungen.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte zusammengefasst, die sich mit den Rechten und Pflichten der Untervermieter auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Zu teuer?
Der Eigentümer einer Wohnung kann die Untervermietung nicht mit dem Argument unterbinden, die Mieterin solle sich doch eine andere, preiswertere Immobilie suchen. Eine Frau hatte sich nach dem Auszug ihrer Söhne dazu entschlossen, einen Untermieter bei sich aufzunehmen, woraufhin der Eigentümer ihr den Umzug nahelegte.

Das Amtsgericht und das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 202/17) gestatteten der Frau jedoch unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen (Information des Vermieters, grundlegende Angaben zur aufgenommenen Person) die Untervermietung.

Finanziell nicht nötig

Es ist ein ausreichendes Argument für eine Untervermietung, wenn eine Mieterin sich damit zum Beispiel nach dem Auszug eines Mitbewohners eine finanzielle Entlastung verschaffen will. Dazu ist es nicht notwendig, dass die Betroffene zwingend auf diese Einnahmen angewiesen ist.

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 277/16) entschied, die Ablehnung der Untervermietung durch den Eigentümer mit der Begründung, die Mieterin habe es gar nicht nötig gehabt, sei nicht angemessen gewesen.

Mietgewinn teilen

Muss es der Vermieter eigentlich auch hinnehmen, wenn eine komplette (Ein-Zimmer)-Wohnung untervermietet werden soll? Eine Berlinerin beabsichtigte das, weil sie selbst für längere Zeit auf einem Kreuzfahrtschiff arbeiten wollte und ihre Wohnung in dieser Zeit nicht benötigte.

Sie hätte mit der beabsichtigten Untervermietung einen Gewinn von mehr als 50 Prozent gemacht. Der Eigentümer forderte einen Anteil davon. Als ihm der verweigert wurde, verweigerte er die Untervermietung. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 T 65/19) gab ihm darin Recht.

Ausgezogen und untervermietet?

Wenn ein Mieter seine Wohnung dauerhaft und endgültig verlassen und diese nahen Familienangehörigen (dem Sohn und dessen Familie) überlassen hat, dann liegt ein Fall von genehmigungspflichtiger Untervermietung vor. Als der Vermieter, der nicht gefragt worden war, von dieser Angelegenheit erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis ordentlich.

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 16/18) zeigte Verständnis für diese Reaktion. Der ursprüngliche Mieter habe schuldhaft und nicht unerheblich gegen seine Pflichten verstoßen, indem er die Wohnung ohne Erlaubnis weitergegeben habe.

Einkommen zählt nicht

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht davon abhängig machen, dass der Mieter eine umfassende Dokumentation seiner Einkommensverhältnisse vorlegt. So hatte ein Eigentümer die aktuellen und vollständigen Leistungsbescheide des Jobcenters gefordert, ehe er seine Zustimmung erteilen wollte.

Dem Landgericht Berlin (Aktenzeichen 66 S 275/17) ging das zu weit. Es sei ausreichend, so hieß es im Urteil, wenn der Hauptmieter über den Anlass und die betreffende Person informiere…

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Miete stimmte nicht Hausverkäufer hatte falsche Angaben gemacht

Es gibt im Zusammenhang mit einem Grundstücksgeschäft wesentliche Fakten und Zahlen, bei denen der Verkäufer tunlichst nicht den kleinsten Fehler machen sollte, sonst riskiert er spätere Schadenersatzforderungen. Die Mieteinnahmen eines Objekts gehören nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu diesen Schlüsselangaben.

Der Fall: Der Veräußerer und der Erwerber nahmen beim Verkauf eines Mietshauses als (unterschriebene) Anlage zum Notarvertrag eine Mieterliste mit Angaben zu deren monatlichen Zahlungen auf. Es war darin von gut 60.000 Euro Jahresnettomiete die Rede. Tatsächlich, so stellte sich im Nachhinein heraus, wurden zum Zeitpunkt der Übergabe nur 47.000 Euro erzielt. Die Differenz schien dem Käufer bei weitem zu groß, als dass er darüber hinwegsehen wollte.

Das Urteil: Es handle sich bei der Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen um eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung…

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Ein böses Erwachen gab es voriges Jahr für den Bewohner einer Wohnung der Gemeinnützigen Salzburger Wohnbaugesellschaft, GSWB. Der Pensionist hatte diese über Jahre auf der Plattform AirBnB untervermietet. Als diese Praxis entdeckt wurde, hagelte es Sanktionen: Der Mieter wurde gekündigt, er musste Ortstaxe nachzahlen und ihm wurde die Mindestsicherung entzogen. Untervermietungen zu touristischen Zwecken auf Plattformen wie AirBnB stellen für viele Städte, die ohnehin schon mit knappem Wohnraumangebot zu kämpfen haben, eine zusätzliche Belastung dar.

Berlin und Barcelona wehren sich mit verschärften Gesetzen, wieder andere Städte erlauben die Vermietung nur, wenn sich Anbieter vorher registrieren. Das Hotelgewerbe beklagt die scharfe Konkurrenz durch die oft billigen Zimmerangebote, vor allem jedoch ist die Grundfunktion des Wohnens als Daseinsvorsorge gefährdet. Das Problem dabei: Auch wenn rechtliche Maßnahmen gesetzt werden, bleiben Grauzonen und Schlupflöcher übrig, und es bestehen erhebliche Unterschiede, was die Eingriffsmöglichkeiten betrifft. Eine Untervermietung braucht im Falle von Eigentumswohnungen die Zustimmung aller anderen Eigentümer, die auch Unterlassungsklagen einbringen können.

Ein Mieter hat dieses Einspruchsrecht nicht. Gar nicht so einfach ist auch die Feststellung, wann überhaupt eine touristische, also gewerbliche Untervermietung vorliegt. Wird lediglich die Wohnung angeboten, handelt es sich um einen typischen Mietvertrag, ist man beim Verband der GBV überzeugt. Würden Nebenleistungen wie Bettwäsche, Geschirr oder Reinigung erbracht, handle es sich um einen Beherbergungsvertrag.

Enorme Gewinnspanne

„Ein Problem entsteht dann, wenn der Einhaltung der Gesetze, besonders der Mietzinsgrenzen, nicht nachgegangen wird“, meint Nadja Shah, Geschäftsführerin Hausverwaltung bei der WBV-GPA. „Die enorme Gewinnspanne bei einer touristischen Nutzung der Wohnung funktioniert auch deswegen, weil Touristen das bestehende Recht auf Mietminderung natürlich nicht in Anspruch nehmen und klaglos den Preis zahlen, der für sie immer noch günstig erscheint. Der Rechtsverstoß bleibt dann sanktionslos.

Im Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft wäre eine Idee, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger eine Eingriffsmöglichkeit zu geben. Er könnte sozusagen treuhänderisch statt dem Mieter eine Unterlassungsklage oder einen Mietzinsüberprüfungsantrag einbringen. Daneben gibt es aber natürlich noch immer die Kündigung, die aber nicht hilft, die vereinnahmten Gewinne abzuschöpfen.“

Auf Bundesebene will man mit der Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes der kurzfristigen, gewerblichen Vermietung zu touristischen Beherbergungszwecken einen Riegel vorschieben, auf Landesebene reagierte Wien mit der Bauordnungsnovelle, die in gewidmeten Wohnzonen ein Totalverbot für touristische Untervermietungen vorsieht, selbst wenn die Miteigentümer nichts dagegen haben. Auch hier ist die Frage, wann eine Unterviermietung als gewerblich gilt. Seitens AirBnB klagte man über die rechtliche Unschärfe. Laut Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál seien Untervermietungen drei- bis viermal im Jahr im Rahmen, was die Unschärfe wohl nicht restlos beseitigt. Das Land Tirol plant eine Registrierungspflicht für alle Beherbergungsbetriebe, und in Innsbruck überlegt man, ebenfalls Wohnzonen nach dem Wiener Modell einzuführen…

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