Umdenken im Zielkonflikt

„Es zeichnet sich immer mehr ab, dass die bisherigen Konzepte zur Lösung des Zielkonfliktes ‚Klimagerechtes Sanieren und Bezahlbares Wohnen‘ nicht vollends greifen und daher auf den Prüfstand gestellt werden müssen“, mahnt Verbandsdirektor Frank Emrich. „Es braucht neue Ideen und Rahmenbedingungen, die weder die sozial orientierten Wohnungsunternehmen noch die Mieterinnen und Mieter überfordern.“

Landesweit wurde seit Jahresanfang fast überall ein Anstieg der Energiepreise um mindestens 50 Prozent angekündigt, in Einzelfällen sogar um ein Vielfaches mehr. „Die Situation ist besorgniserregend und zugleich extrem heterogen“, so Frank Emrich. Eklatantestes Beispiel aus vtw-Sicht ist Eisenach. Die Wartburgstadt ist die erste Kommune im Freistaat, in der die Kosten für die Versorgung mit Fernwärme durchaus die mittlere Kaltmiete von 5,04 Euro pro Quadratmeter übertreffen werden. Es ist dort mit einer Verdreifachung der Heizkosten zum Jahr 2021 zu rechnen. „Besonders für Einkommensschwächere ist diese Entwicklung fatal“, resümiert Frank Emrich.

Eine Vorwarnung spricht der Verband zudem an Wohnungsunternehmen und Mieter mit vertraglich festgesetztem Wärmebezugspreis aus. „Auch auf sie wird ein Preissprung zu kommen – später zwar, aber dafür in weitaus höherem Umfang, sofern die bestehenden Lieferverträge überhaupt gehalten werden“, prognostiziert Frank Emrich.

Nach Angaben des Thüringer Landesamtes für Statistik kletterten die Energiepreise im Freistaat im vergangenen Jahr durchschnittlich um 28,3 Prozent. Am deutlichsten fiel demnach der Anstieg mit 46 Prozent bei Fernwärme aus. Das Heizen mit Gas und Öl, einschließlich Umlage, verteuerte sich um 43,7 beziehungsweise 43,0 Prozent.

Keine nutzlosen Sanierungen um jeden Preis

Um unter diesem Eindruck die hohen Zusatzkosten durch das klimagerechte Ertüchtigen von Bestandsgebäuden ausgleichen zu können, setzt sich der vtw zum einen wiederholt für eine angemessene Förderung durch die Bundes- und Landespolitik ein. „Um den Spagat zwischen der Bezahlbarkeit des Wohnens und mehr Klimaschutz zu schaffen“, so Frank Emrich, „braucht es zudem vor allem erneuerbare Energien in der Fernwärmeerzeugung.“ …

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„Im Namen der Landesregierung gratuliere ich der WBG Borntal in Erfurt herzlich zu diesem Erfolg. Ziel des Wettbewerbs ist es, herausragende Neubau- und Sanierungsprojekte zu prämieren, die sich den vielfältigen Herausforderungen der Wohnungswirtschaft annehmen und dabei wirtschaftliche, soziale und nachahmungswürdige Projekte realisieren“, so Minister Benjamin-Immanuel Hoff. „Als Landesregierung begrüßen wir es ausdrücklich, dass der vtw mit diesem Wettbewerb Anreize für den Wohnungsbau in Thüringen schafft, denn insbesondere dem sozialen Wohnungsbau räumen wir große Priorität ein“, fügte er hinzu.

„Eigentlich müsste die Kategorie Wohnträume heißen!“, sagt Ines Reinhardt, kaufmännischer Vorstand der WBG Borntal. Die neu geschaffenen Aufenthaltsbereiche steigern nicht nur die Attraktivität des Wohnstandortes „Borntal“, sondern auch das soziale Miteinander. Durch die neue städtebauliche Figur des Bogens und den öffentlich nutzbaren, verkehrsfreien Anger verbindet das Ensemble zwei angrenzende Quartiere aus der Gründerzeit miteinander, die jahrzehntelang stadtstrukturell voneinander isoliert waren.

Die Jury entschied, der „BorntalBogen“ sei nicht nur ein wertvoller Beitrag für bezahlbares innerstädtisches Wohnen, sondern schließe auch eine seit fast einem Jahrhundert bestehende städtebauliche Fehlstelle in der Erfurter Andreasvorstadt. Sie würdigte das Projekt zudem als „gelungenes Beispiel der Zusammenführung genossenschaftlicher, privater und öffentlicher Interessen“. Der Anteil der WBG Borntal umfasst 68 individuell gestaltete und barrierearme Neubauwohnungen mit Wohnflächen zwischen 43 und 112 m² für verschiedene Zielgruppen.

Das Rentner-Ehepaar Czekalla freut sich über ihr neues Domizil im „BorntalBogen“: „Wir wohnen seit 50 Jahren in Wohnungen der Genossenschaft und der Umzug hierher war die beste Wohn-Entscheidung unseres Lebens. Mit dem Aufzug kommen wir ganz einfach von der Tiefgarage bis direkt vor die moderne Wohnung. So können wir hoffentlich noch lange selbständig leben und müssen viele Jahre nicht ins Pflegeheim. Am liebsten genießen wir den weiten Blick in die Ferne von unserem großzügigen Balkon.“ Mieter Heiko Thiem, den Ines Reinhardt auf ihrem regelmäßigen Rundgang trifft, schwärmt ebenfalls in den höchsten Tönen: „Es dauerte vom Betreten der Wohnung bis zum Verlieben nur wenige Sekunden.“

Im Rahmen des Wettbewerbs um den Thüringer Preis der Wohnungswirtschaft in der Kategorie „Wohn- Räume 2021“ wurden 14 Projekte von den Mitgliedsunternehmen des vtw eingereicht. Es handelt sich um Neubauvorhaben, Sanierungen von DDR-Typenbauten (industriell gefertigten Wohngebäuden) sowie Altstadtaufwertungen durch Sanierungen und Lückenschließungen.

Eine Anerkennung erhielt das Projekt „Wohnen im Park“ der WWG Kölleda Wohnungswirtschaft GmbH. Zur Stärkung des ländlichen Raums in Thüringen hat das Unternehmen das innerstädtische Areal des ehemaligen städtischen Krankenhauses durch Nachnutzung und Neubebauung revitalisiert. Die Jury lobte den „Mix aus Stadtreparatur und höherwertigem Wohnungsangebot“ als „qualitätsvollen Ansatz“, der durchaus auch auf andere Kommunen in Thüringen übertragbar sei…

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Obschon die Corona-Krise den ländlichen Raum verstärkt als interessanten Wohnstandort in den Fokus gerückt hat – vor der Pandemie gestaltet sich die Lage in kleineren Städten und Gemeinden des Freistaates zunehmend dramatisch. Und alle Zeichen deuten auf Verschärfung der Situation. Tendenziell wächst vor allem der Leerstand katastrophal. Insgesamt standen Ende 2020 rund 23.200 Wohnungen bei den vtw- Mitgliedsunternehmen leer. In den drei Städten Erfurt, Jena und Weimar lag die Leerstandsquote bei 3,5 %, aber auf dem Land stieg sie im Jahr 2020 trotz zahlreicher Rückbauten auf 10,7 % (20.300 Wohneinheiten).

„Dieser Prozess wird sich in den nächsten Jahren unweigerlich fortsetzen“, warnt Frank Emrich. „Denn mehr als die Hälfte der leerstehenden Wohnungen wird nie wieder bewohnt werden.“ Im ländlichen Raum sind derzeit gut 2.600 Wohnungen unmittelbar für den Abriss vorgesehen (13 % des Leerstandes). Für weitere gut 8.000 Wohnungen (40,3 % des Leerstandes) gibt es in absehbarer Zeit keine Nachfrage mehr.

Um das ganze Dilemma deutlich zu machen, genügt ein Blick auf die Mieten. Die durchschnittliche Miete im Bestand der vtw-Unternehmen im ländlichen Raum betrug 2019 lediglich 4,87 Euro je Quadratmeter (Jena-Weimar-Erfurt gesamt bei 5,54 Euro, Thüringen gesamt bei 5,08 Euro). Selbst die Neuvertragsmieten liegen zu 87 Prozent unter 6,00 Euro je Quadratmeter (Jena-Weimar-Erfurt gesamt bei 55 Prozent, Thüringen gesamt bei 76 Prozent).

Verbandsdirektor Frank Emrich: „Mit diesen geringen Mieteinnahmen lässt sich gerade einmal die notwendige Grunderhaltung der Wohnung sicherstellen. Übertrieben gesagt: Das Dach wird geflickt, die Wohnung bleibt trocken. Keinesfalls kann davon aber die Wohnung im erforderlichen Maße instandgehalten oder gar modernisiert werden.“ So setzt sich ein Teufelskreis in Gang: Weitere Abwanderung – zu niedrige Mieten durch geringe Nachfrage – zu wenig Mittel für attraktive Wohnungen – noch geringere Nachfrage.

Der bevorstehende zweite Sanierungszyklus, politisch gewünschte energetische Maßnahmen, berechtigte Qualitätsansprüche der Mieter, stetig steigende Baukosten und vorhandene Bestandskredite aus den 1990er Jahren bereiten den Verantwortlichen der Wohnungsunternehmen im ländlichen Raum zusätzlich große Sorgen. Damit sie Investitionen zukunftssicher gestalten können, sind sie daher auf strukturelle Hilfe angewiesen. Über die Förderung des Jahres 2020 hinaus ist nach Berechnungen des vtw ein zusätzlicher Baukostenzuschuss zwischen 310 und 510 Euro je Quadratmeter nötig.

Paradigmenwechsel erforderlich: proaktiv statt reaktiv

„Doch das Wohnen allein zu fördern reicht nicht“, so vtw-Direktor Frank Emrich. „Der ländliche Raum muss in seiner Gesamtheit attraktiver werden. Es müssen Entwicklungsimpulse gesetzt statt Abwanderungsgründe geschaffen werden.“ Konkret fordert der Verband vor allem eine Stärkung der öffentlichen Infrastruktur als dem zentralen Ermöglicher…

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2016 startete ein Verein mit der Idee, dem Erfurter Schauspielhaus im Klostergang 4, welches 1897 errichtet wurde und seit 2002 leer steht, wieder Leben einzuhauchen. Es soll ein Ort für Konzerte, Theater, Kinovorführungen, Feste und kulturelle Veranstaltungen werden. Mieter werden u.a. Radio F.R.E.I., der Kinoklub Erfurt sowie das Tanztheater Erfurt sein.

Der Plan ist, dass 1.000 Bürger Anteile zu je 1.000 Euro an der Genossenschaft erwerben, um das 4.000 m² Haus zu kaufen, umzubauen und es mit neuem Kulturleben zu füllen. Für über 800.000 Euro sind bereits Anteile gezeichnet. Tely Büchner, Mitglied des Vorstands der Genossenschaft wirbt für weitere Mitglieder: „Erfurterinnen und Erfurter! Das ist EUER Haus! Beteiligt Euch! Bringt das kulturelle Leben zurück!“

Zwar sollen die Räume vermietet werden, aber das KulturQuartier ist mehr als eine Vermietungsgenossenschaft. Trotzdem wurde die Gründung der Genossenschaft bereits seit 2016 von Experten für Wirtschaft, Steuern und Recht des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. begleitet…

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Die gute Nachricht: Seit 1994 hat Thüringens Wohnungswirtschaft den CO2-Ausstoß von 1,97 Mio. auf 0,58 Mio. Tonnen – also bereits um 70 % (!) – reduziert. Der Haken: Die stärkste Senkung der CO2-Emissionen erfolgte im Zeitraum von 1994 bis 2007. Seitdem konnte der CO2-Ausstoß nur noch um 4,5 % pro Jahr gesenkt werden. Die größten Einsparungen resultierten aus Dämmungen an der Gebäudehülle und Verbesserung der Haustechnik. Bei der Dämmung ist der Grenznutzen erreicht, die Haustechnik kann nur noch schrittweise ausgetauscht werden. Zudem ist dies nur bei ¼ der vtw-Wohnungen möglich, da der Rest über Fernwärme versorgt wird. Das heißt: Weitere Maßnahmen – ob Dämmung, neue Heizung oder CO2-Steuer – erhöhen lediglich die Kosten – und damit die Miete.

vtw-Direktor Frank Emrich ergänzt: „Wir haben zum Thema eine repräsentative Umfrage durchführen lassen. 80 % der Thüringer Mieter lehnen eine Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen zum Klimaschutz ab. Hier baut sich ein großes Konfliktpotenzial auf.“

Gleichzeitig stehen in Thüringen 30 Jahre nach der fast flächendeckenden Modernisierung erneut Instandhaltungen und Modernisierungen an. Der Investitionsbedarf liegt pro Haus bei ca. 1,5 Mio. Euro – in den nächsten zehn Jahren mindestens 1 Mrd. Euro pro Jahr allein für die Wohnungen der vtw-Mitglieder.

Zwar haben die Wohnungsunternehmen die Sanierungen eingeplant. Allerdings lassen drei Faktoren selbst konservative Kalkulationen nicht mehr aufgehen:

1. Gestiegene Baukosten. Für den Kalkulationszeitraum etwa 50–60 % über der normalen Preissteigerungsrate – ein Ende ist nicht abzusehen.
2. Gerade im ländlichen Raum konnten durch Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitigen Niedrigstmieten keine ausreichenden Rückstellungen gebildet werden.
3. Viele Unternehmen belasten immer noch Altschulden aus dem Einigungsvertrag, die Kreditaufnahmen erschweren.

Erfolgt keine externe Gegenfinanzierung, schlagen die Sanierungskosten in vielen Fällen mit bis zu 5 %iger Mietsteigerung pro Jahr durch…

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CO2-Emissionen um 70 Prozent reduziert

Seit 1994 haben sich die ausschließlich den Wohnungsunternehmen zuzurechnenden CO2-Emissionen von 1,97 Mio. auf 0,58 Mio. Tonnen – also um 70 Prozent (!) reduziert. Seit der letzten Erhebung im Jahr 2016 betrug der Rückgang des CO2-Ausstoßes der Mitgliedsunternehmen 10.958 Tonnen pro Jahr.

Dabei erfolgte die massivste Senkung der CO2-Emissionen von 66 Prozent im Zeitraum von 1994 bis 2007. In den folgenden Jahren konnte der CO2-Ausstoß noch um 4,5 Prozent gesenkt werden.

Verbesserung der Haustechnik

Diese Ergebnisse wurden im Wesentlichen durch umfangreiche Dämmungen an der Gebäudehülle und Verbesserung der Haustechnik erzielt. Bei Gebäudedämmung ist der Grenznutzen fast erreicht. Das heißt: Mehr Dämmung erzielt fast keinen Effekt mehr, sondern erhöht lediglich die Kosten.

Verbesserungen von haustechnischen Anlagen können noch Einsparpotenziale von 10 bis 15 Prozent erwirken – diese werden aber nur sukzessive ausgetauscht, wenn ihre Lebensdauer abläuft. Da aber ¾ der vtw-Wohnungen über Fernwärme beheizt werden, sind die Einspareffekte durch Heizanlagenwechsel relativ gering…

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Die Durchschnittsmieten der kommunalen Wohnungsgesellschaften liegen i.d.R. unterhalb der Sätze, die Kommunen für bedürftige Personen übernehmen. Kommunale Wohnungsgesellschaften erfüllen zudem mittlerweile notgedrungen viele Landes- und kommunale Aufgaben – insb. bei der Betreuung älterer Menschen und der Integration von Flüchtlingen. Wie weit sich das Ministerium mittlerweile von der Realität entfernt hat, zeigt auch der zweite haltlose Vorwurf an die Gemeinden und Kommunen. So behauptet das Bauministerium, kommunale Wohnungsgesellschaften können keinen neue Wohnungen bauen, weil ihnen durch die Kommunen die nötigen Mittel durch Gewinnabführung entzogen würden.

Frank Emrich betont: „Diese Behauptung ist schlichtweg falsch. Nur wenige Unternehmen führen an die Kommunen Gelder ab – und diese fließen sofort wieder in kommunale Projekte wie Schulneubau oder soziale Infrastruktur. Und dort wo die Wohnungsmärkte tatsächlich die Bereitstellung von leistbaren Wohnraum erfordern, stellen Genossenschaften und kommunale Unternehmen diesen durch Neubau und Bestandsmodernisierung zur Verfügung. Hier empfiehlt sich die genaue Lektüre des hauseigenen Wohnungsmarktberichtes.“

Nachdem nun im konstruktiven Dialog bedarfsgerechte Förderprogramme aufgelegt wurden, können die Wohnungsunternehmen endlich die benötigte Förderung in Anspruch nehmen. Die bereitstehenden (und für eine staatliche Wohnungsgesellschaft ins Spiel gebrachten) 200 Mio. Euro Fördermittel werden für die in 2018 und 2019 gestellten und zugesagten bzw. geplanten Fördermittelanträge benötigt. Darüber hinaus sind für den anstehenden Sanierungszyklus im Bestand hohe Mittel erforderlich, um bezahlbares Wohnen und die politisch geforderten Klimaziele zu vereinbaren.

Frank Emrich betont: „Wir können uns die Idee einer staatlichen Wohnungsgesellschaft und die Attacken auf die Kommunen nur im Zuge des beginnenden Wahlkampfes erklären. Die Nutznießer einer solchen Politik wären vor allem die Wähler in den Städten, die Thüringer im ländlichen Raum geraten immer weiter aus dem Fokus.“
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