Und immer wieder sind bestandshaltende Wohnungsunternehmen und Genossenschaften die wichtigen Akteure. Kreativ und mutig gehen sie neue Wege. Ja, und schauen wir zurück, sehen wir die Ergebnisse und staunen. Die Arbeit hat sich gelohnt. Was einst als „Leuchtturme“ gefeiert wurde, strahlt heute auch an anderen Orten in der Republik. So soll es sein.

Nordhausen-Nord ist auch so ein IBA-Standort, der zukünftig zum IBA-Pilger-Ort werden kann. Was gibt es zusehen? Wohnquartiere, die klima-, ressourcenschonend fit für die Zukunft gemacht werden. Dabei spielen die Themen Klimaschutz, Nachhaltigkeit, schnelle Umsetzung bei hoher Qualität, eine Rolle. Die Herausforderung für die Akteure ist allerdings die nachhaltige Bezahlbarkeit für die Mieter. Aber die MacherInnen aus Wohnungswirtschaft sind kreativ. Sie schaffen das!! Mehr über das IBA-Pionierprojekt in Nordhausen lesen Sie ab Seite 4.

Juli 2021. Eine neue Technik-Ausgabe, mit neuen Inhalten.
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Ihr Gerd Warda

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„Die Lösungen des kommunalen Wohnungsunternehmens in Nordhausen zur Erneuerung seiner Wohnungsbestände sind zukunftsweisend. Mit dem seriellen Wohnungsbau nutzt die SWG als eines der ersten Unternehmen in Ostdeutschland die Rahmenvereinbarung ‚Serielles und modulares Bauen‘ des GdW. Das ermöglicht bezahlbaren, schnellen Wohnungsbau in hoher Qualität. Um die großen Ziele beim Klimaschutz, dem demografischen Wandel und gleichwertigen Lebensverhältnissen in Stadt und Land erreichen zu können, brauchen wir genau diesen Pioniergeist“, sagt Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, bei einer Besichtigung des großen Quartiersentwicklungsprojekts der SWG im Ossietzkyhof im thüringischen Nordhausen.

„Die SWG hat mit ihren beiden Projekten, dem seriellen Bauen im Gumpetal und der energetischen Quartiersentwicklung, neue Wege für die Wohnungswirtschaft beschritten. Wir brauchen den seriellen Neubau ebenso wie die Investitionen in die Bestände“, sagt Frank Emrich, Direktor des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vtw).

„Die Klimaschutzziele stellen uns in Zukunft vor neue Herausforderungen, denen wir uns mit diesem Projekt stellen wollen. Leider verändern sich die Bedingungen für die Wohnungswirtschaft gegenwärtig in einer rasanten Geschwindigkeit und in vielen Parametern: Standards erhöhen sich, Leerstände wachsen in Folge der demografischen Entwicklung, Materialpreise und Terminketten sind nicht mehr planbar. Da geraten solche Projekte immer wieder neu auf den Prüfstein. Wir brauchen Kontinuität in den gesetzlichen und förderrechtlichen Rahmenbedingungen. Ständig wechselnde Bedingungen erschweren solche komplexen Projekte enorm und verunsichern nicht selten Entscheidungsträger“, sagt SWG-Geschäftsführerin Inge Klaan.

Bei ihrem wegweisenden Projekt „Ossietzkyhof“ saniert die SWG Mehrfamilienhäuser weitgehend im bewohnten Zustand und errichtet gleichzeitig eine neue Wohnanlage in serieller Bauweise. Für das gesamte Quartier wurde ein einheitliches Energiekonzept erarbeitet. Mit der Quartiersentwicklung soll unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Anforderungen ein Gebäudestandard realisiert werden, der bezahlbare Mieten für ganz unterschiedliche Zielgruppen ermöglicht. Dazu werden die Versorgungsstrukturen zwischen den einzelnen Objekten intelligent verknüpft und unterschiedliche Gebäudestandards je nach Objekt umgesetzt.

Übergeordnetes Ziel ist es, durch Einsparungen bei den Betriebskosten eine für die Mieter annähernd warmmietenneutrale Sanierung zu ermöglichen. Dabei entsteht ein Wohnquartier, das ausschließlich mit grüner Energie versorgt wird. Die komplette vor Ort erzeugte Energie wird auch genau dort von den Bewohnern genutzt. Das Projekt zeigt die Potenziale, aber auch die Grenzen der Energiewende im Wohngebäudebereich auf. Es kann wichtige Erkenntnisse liefern, welche CO2-Einsparungen mit solchen Projekten erreicht werden können und welche finanziellen Summen für alle Beteiligten mit den Einsparmaßnahmen verbunden sind…

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Fest steht: Zunächst sind die in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Damit die Maßnahmen in unserer schnelllebigen Welt lange Bestand haben und sich die Investitionen auch langfristig lohnen, sollte man bei Sanierungen und Modernisierungen, stets auf Qualität setzen. Bei der Bausubstanz lohnt sich hier ein Blick auf den Lebenszyklus des jeweiligen Materials.

Schiefer beispielsweise, kann mit einer Lebensdauer von bis zu 100 Jahren überzeugen und stellt somit eine lohnende Investition in die Zukunft dar. Darüber sind sich auch die Bauherren des Quartiers der Generationen in Meinerzhagen sicher, die sich für ihr Objekt für eine Fassade aus einer Mischung aus Schiefer und Biberschwanzziegel entschieden haben.

34 öffentlich geförderte und auch barrierefreie Wohnungen

Energieeffizienz, Klimafreundlichkeit, natürliche Baustoffe und dabei einen modernen und dennoch zeitlosen Look – all das sind Anforderungen an Architektur und Bau unserer Zeit. Für das Quartier in Meinerzhagen wurden dafür mehrere Maßnahmen entwickelt und umgesetzt. Aus alt, mach neu: Grundlage hierfür war die ausgediente Gemeinschafts-Hauptschule, die umfangreich saniert wurde.

Es entstand ein Bauwerk mit vielfältigem Nutzen für die Stadt. Insgesamt 34 öffentlich geförderte und auch barrierefreie Wohnungen wurden konzipiert und ausgebaut. Zudem noch eine Einrichtung für Demenzkranke, der „APD Ambulante Pflegedienst Meinerzhagen“. Das über 130 Meter lange Gebäude vereint somit Altenheim, sozialen Wohnungsbau und öffentlich geförderte Wohnungen unter einem (ausgebauten) Dach. Drei Investoren, bestehend aus DDM Rolf Lutz, DDM Mike Sternkopf und Pflegedienst-Chef Claudius Hasenau, nahmen sich dem Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund 18 Millionen Euro an.

Solarstrom vom Dach 10 % günstiger für die Mieter

Damit der Bau viele Jahrzehnte wohnlich für seine Bewohner bleibt und zudem einen komfortablen und guten Standard über einen möglichst langen Zeitraum halten kann, wurden verschiedene sehr nachhaltige Prinzipien verfolgt. Besonders auf eine unabhängige Stromversorgung wurde Wert gelegt. Dafür wurde das vorhandene Satteldach entfernt und eine Steilmansarde mit Flachdach realisiert.

Dort steht nun eine moderne Solaranlage mit einer Leistung von knapp 200 kWp. Weitere 20 kw/Std ergänzt ein Blockheizkraftwerk. Durch die Solaranlage kann den Mietern ein Preisnachlass von 10 Prozent auf den üblichen Strompreis ermöglicht werden. Zwei Drittel des erzeugten Stroms werden verkauft, nur ein Drittel wird hausintern selbst genutzt.

Lebenszyklus des Baumaterials beachten

Auch die verbaute Fassade unterstützt den Nachhaltigkeitsgedanken. Bei der Wahl der Verkleidung fiel die Entscheidung auf eine Schieferfassade der Firma Rathscheck. Grund dafür war unter anderem, dass Wärmedämmverbundsysteme (WDVS-Lösungen) ohne die richtige Pflege Grünspan ansetzen können – und das meistens bereits nach zehn Jahren. Regelmäßig werden bei der Nutzung dieses Materials also Ausbesserungsarbeiten, wie Malerarbeiten fällig…

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Wie das in der Praxis aussehen kann, erläutert Magnus Thom, ITKoordinator bei Nybro Bostads AB, im Interview. Nybro Bostads AB ist eine öffentliche Wohnbaugesellschaft in der südschwedischen Stadt Nybro. Der Kunde von Aareon Nordic verwaltet etwa 2.200 Wohnungen sowie die kommunalen Liegenschaften in Nybro.

Wie ist Ihre digitale Strategie?

Wir digitalisieren unser Tagesgeschäft in einer möglichst integrierten Umgebung.

Magnus Thom

Welche digitalen Lösungen von Aareon Nordic nutzen Sie?

Wir haben uns für die ERP-Lösung Incit Xpand inklusive Mieterportal, uPortal und Mobile Workspace für die Außendienstmitarbeiter entschieden. Mit dieser Kombination managen wir die Liegenschaften der Kommune sowie unsere eigenen.

Sie bietet weitgehend das, was in der täglichen Arbeit in Richtung unserer Kunden benötigt wird – ohne dass wir zu viele externe Systeme integrieren müssen. Die Weblösung uPortal beinhaltet zahlreiche smarte Self-Service-Angebote für Mieter, die rund um die Uhr beispielsweise ihren Energieverbrauch überprüfen oder Störungsmeldungen durchgeben können.

Magnus Thom

In einem Satz: Welchen Mehrwert bieten diese Lösungen?

Sie erleichtern und vereinfachen die tägliche Arbeit. Ein gutes Beispiel dafür ist die Veröffentlichung von leer stehenden Wohnungen im Mieterportal. Unsere Mitarbeiter können den gesamten Workflow von der Kündigung bis zur Neuvermietung problemlos in ein und demselben System abwickeln.

Magnus Thom

Wie wurden die neuen Lösungen von Ihren Mitarbeitern angenommen?

Die Digitalisierung kann zur Verunsicherung führen, insbesondere für Kollegen, die viele Jahre mit Papier und Stift gearbeitet haben. Viele fürchten etwa, dass sich aufgrund von Protokollen und Dokumentationen der Aufwand erhöht. Haben sich neue Methoden aber erst einmal etabliert, schätzen sie die Vorteile kontrollierter digitaler Vorgänge sehr – denn sie kommen einfach schneller voran.

Magnus Thom

Wie beeinflusst die Covid-19-Pandemie Ihre Arbeit? …

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Mittels digitaler Prozesse werden die Ergebnisse der Funk-Ferninspektion automatisch an Techem übermittelt und online im Kundenportal bereitgestellt.

Der neue Service basiert auf einer digitalen Infrastruktur, mit der die Ergebnisse der Geräteinspektion per Funk an Techem übermittelt und dann online im Kundenportal bereitgestellt werden. Die Sicherheit der Bewohner und der Liegenschaft wird dadurch deutlich erhöht, die Wahrscheinlichkeit eines unentdeckt defekten Rauchwarnmelders gegenüber der sonst üblichen, lediglich jährlich erfolgenden Funktionsprüfung, minimiert. Macht ein Defekt einen Austausch erforderlich, wird der Wechsel unmittelbar und automatisiert in die Wege geleitet. Zugleich wird das Haftungsrisiko minimiert, da Vermieter und Eigentümer das gesetzliche Schutzziel der ständigen Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder deutlich besser erfüllen.

„Mit dem Rauchwarnmelder Service Plus entlasten wir Immobilieneigentümer in mehrfacher Hinsicht“, so Nicolai Kuß aus der Geschäftsführung von Techem. „Sie können damit nicht nur Zeit und Aufwand bei der Einhaltung der Rauchwarnmelderpflicht sparen, sondern erhalten gleichzeitig lückenlose Transparenz und ein minimiertes Haftungsrisiko. Dafür setzen wir auf smarte Multisensorgeräte mit Mehrwertdiensten auf Basis unserer digitalen Infrastruktur in Gebäuden. Die Automatisierung bedeutet auch für Bewohner mehr Komfort, Service und Sicherheit. Um ihren Verpflichtungen nachzukommen, sollten Eigentümer und Vermieter daher auf moderne Funk-Ferninspektion setzen.“

Die Ausstattung von Immobilien mit Rauchwarnmeldern ist in Deutschland gesetzliche Pflicht in Neu- und Umbauten, in 15 Bundesländern auch in Bestandsbauten. Für die fachgerechte Installation und Instandhaltung der Geräte ist der Eigentümer verantwortlich…

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Nach den bisherigen Regelungen können sich Luftschadstoffe an windstilleren Orten zwischen Häusern sammeln, wo sie zum Risiko für die menschliche Gesundheit werden. Die Bundesregierung fasst die bisherigen Regeln genauer, um die Luftqualität vor allem in eng besiedelten Gebieten zu verbessern. Der Bundesrat muss der Verordnung (Änderung der 1. BImSchV) noch zustimmen.

Beim Verbrennen von Festbrennstoffen wie Holz und Kohle entstehen oft unangenehme Gerüche und Rauch, aber auch geruchlose und für das menschliche Auge unsichtbare gesundheitsgefährdende Schadstoffe wie Feinstaub, Benzo(a)pyren, Dioxine und Furane. Sie werden vor allem in enger bebauten Wohngebieten zum Problem. Denn an Stellen, die kaum von der natürlichen Luftströmung durchströmt werden, sammeln sich Luftschadstoffe in Bodennähe und beeinträchtigen die Gesundheit insbesondere von Kindern, Senioren und kranken Menschen.

Höhe ist abhängig von der Entfernung und von der Leistung der Anlage

Mit dem beschlossenen Verordnungsentwurf der Bundesregierung soll der Abtransport von Abgasen mit der freien Luftströmung gewährleistet werden. Die Mündung eines Schornsteins muss künftig außerhalb der so genannten Rezirkulationszone des Einzelgebäudes liegen, also außerhalb des Bereichs, wo Abgase nicht vom Wind weggetragen werden können und vor Ort verbleiben. Dazu muss die Austrittsöffnung des Schornsteins nahe am Dachfirst angeordnet werden und diesen um mindestens 40 Zentimeter überragen.

Firstferne Errichtungen sind unter der Voraussetzung möglich, dass bestimmte technische Vorgaben eingehalten werden. Damit die Abgase ausreichend verdünnt werden, muss der Schornstein so gestaltet sein, dass dessen Austrittsöffnung die Oberkanten von Lüftungsöffnungen, Fenster und Türen in der Umgebung um eine gewisse Höhe überragt. Diese Höhe ist abhängig von der Entfernung und von der Leistung der Anlage. Die neuen Vorgaben berücksichtigen dabei die höheren Staubfrachten von Anlagen mit größeren Feuerungswärmeleistungen stärker als bisher.

Von der Änderung betroffen sind ausschließlich neue Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit einer Feuerungswärmeleistung von weniger als einem Megawatt…

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Die Auftragsvergabe für Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums und deren Finanzierung, die Beauftragung des Hausmeisterdienstes und natürlich die Beschlüsse zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung: Nahezu alle wirtschaftlich relevanten Entscheidungen werden hier getroffen. Engagement und Interesse wäre also angeraten. Doch selbst die besten Vorsätze geraten regelmäßig ins Wanken, wenn es um die Wahrnehmung des konkreten Termins geht.

Die Eigentümerversammlung in der realen Welt gibt es immer noch

Das Dilemma hatte seine Ursache im Gesetz, das nur eine Präsenzveranstaltung zuließ. Das hat sich mit der Reform des WEG im Jahr 2020 geändert – zunächst in der Theorie, aber erste Schritte sind damit gemacht. Die Eigentümerversammlung in der realen Welt gibt es immer noch. Eine rein virtuelle Zusammenkunft, bei der alle Teilnehmer über das Internet verbunden sind, sieht auch das neue Gesetz nicht vor.

Die Wohnungseigentümer können jetzt aber beschließen, dass es den Eigentümern gestattet wird, mithilfe elektronischer Kommunikationsmittel an der Versammlung teilzunehmen. Diese Möglichkeit kann allen Wohnungseigentümern eingeräumt werden. Es ist aber auch möglich, aus sachlichen Gründen die virtuelle Teilnahme auch nur auf bestimmten Eigentümer zu beschränken, z.B. bei besonders langen Anreisezeiten. In jedem Fall muss der Verwalter im Versammlungsraum anwesend sein, und wer will, muss an der Versammlung auch im Versammlungsraum persönlich teilnehmen können.

Anfechtungsgrund, wenn plötzlich die Internetverbindung zusammenbricht?

Der Beschluss kann auch technische Vorgaben machen. So kann geregelt werden, ob mit Mikrofon und Kamera an der Versammlung teilzunehmen ist, oder ob die rein sprachliche Kommunikationsmöglichkeit ausreicht. In der Praxis ist die virtuelle Teilnahme an der Eigentümerversammlung jedoch noch mit vielen Fragezeichen versehen…

Der Beitrag RA Peter-Dietmar Schnabel, Autor des „Handbuch für die Verwalterpraxis“, zu „Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Viele große Unternehmen richten derzeit Impfstraßen ein, um ihre Mitarbeitenden flächendeckend gegen Corona impfen zu lassen. Wie gestaltet sich die versicherungstechnische Absicherung einer solchen betrieblichen Impfstraße?

Die Versicherer geben hierfür bei den über uns abgeschlossenen Betriebshaftpflichtversicherungen überwiegend grünes Licht. In der Vergangenheit sind von vielen Unternehmen Grippeschutzimpfungen im ähnlichen Rahmen durchgeführt worden, somit sehen die Versicherer hier kein erhöhtes Risiko in der Betriebshaftpflicht. Dies gilt allerdings so uneingeschränkt nur für das reine Betriebsrisiko, insbesondere das Bereitstellen von Räumlichkeiten. Nicht hingegen für das Impfrisiko im weiteren Sinne.

Fabian Honert

Also muss eine klare Grenze zwischen dem betrieblichen Haftpflichtrisiko und dem Ärztehaftpflichtrisiko gezogen werden?

Ja, definitiv.

Fabian Honert

Was bedeutet das konkret für die Praxis?

Das betriebliche Risiko einer Impfstraße bezieht sich auf das Bereitstellen und Betreiben einer Infrastruktur und Räumlichkeiten, um Menschen dort mit einer Impfung versorgen zu können. Dagegen stellt das Ärztehaftungsrisiko auf die ärztliche Tätigkeit bei der Arbeit am und mit dem Patienten ab. Die daraus resultierenden Risiken sind natürlich um ein Vielfaches größer im Hinblick auf mögliche Fehler und daraus resultierende Schäden an Leib und Leben, so dass aus Sicht der Haftpflichtversicherer die ärztliche Berufshaftpflicht das deutlich problematischere Risiko darstellt.

Grundsätzlich gilt, dass alles was über die reine Bereitstellung von Räumlichkeiten für den Betrieb einer Impfstraße hinausgeht, eine Vielzahl von Haftungsrisiken sowohl unter zivil- als auch strafrechtlichen Aspekten beinhaltet.

Fabian Honert

Das klingt fast so, als sollte man Unternehmen davon abraten, Impfstraßen einzurichten? …

Der Beitrag Corona-Impfungen durch Betriebsärzte: Was ist versicherungstechnisch zu beachten, Herr Honert? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Erste Nester im Quartier entfernt

Bereits im vergangenen Jahr hat sich das Wohnungsunternehmen Vonovia darauf vorbereitet und durch die Lebenshilfe Hamm rund 100 Nistkästen für ihren Wohnungsbestand produzieren lassen. Mit den Nistkästen sollen heimische Vögel in die Quartiere gelockt werden, um dann als natürliche Fressfeinde den Raupenbestand einzudämmen. Im zweiten Schritt hat das Wohnungsunternehmen nun damit begonnen, die ersten Nester im Quartier zu entfernen.

Ab Mitte Mai treten die Raupen des EPS in ihre dritte Larvenphase ein und sind ab diesem Zeitpunkt durch ihre Brennhaare gesundheitsgefährdend. Mitte Juni beginnen sie damit, größere Gespinstnester zu bauen, in die sie sich tagsüber zurückziehen. Zu den potenziellen Auswirkungen auf den Menschen gehören Hautausschläge, Schwellungen und Juckreiz. In bewohnten Gebieten müssen die Nester daher fachgerecht entfernt werden, um Gesundheitsgefahren abzuwenden.

Professionelle Entfernung von geschultem Personal

Ein erstes Nest im Kimbernweg in Hamm-Daberg wurde vom dortigen Vonovia Wohnumfeld Service entdeckt. Roland Paape, Teamleiter der Vonovia Wohnumfeld Service GmbH, erklärt den Prozess: „Alle Gärtnerinnen und Gärtner des Wohnumfeld Service sind geschult, den Eichenprozessionsspinner zu erkennen. Für die Bekämpfung und Entfernung der Nachtfalter haben Kollegen an einer zweiten gesonderten Schulung teilgenommen. Die Kollegen begehen regelmäßig den Bestand und prüfen wiederkehrend die Nester im Frühstadium…

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Vera Litzka verfügt über langjährige Erfahrungen in der Energiewirtschaft und -versorgung: In den vergangenen acht Jahren arbeitete sie als Werkleitung für die „Stadtwerke Neustadt in Holstein“ und verantwortete hier unter anderem die Strom-, Gas-, Wärme-, Glasfaser- und Trinkwasserversorgung sowie die Abwasserentsorgung. Mit dem Ziel, Prozesse zu optimieren und die Kundenzufriedenheit zu erhöhen steuerte sie die Umstrukturierung des kommunalen Energieversorgers. Sie optimierte die Abrechnungsprozesse im Unternehmen, um vorhandene Personalressourcen für Kundenfragen zu nutzen. Einen wesentlichen Beitrag zur lokalen Klimawende leistete Litzka durch die Planung der nahezu CO2-freien Versorgung von zwei Nahwärmegebieten und neu gebauten kommunalen Gebäuden.

Auch mit Bremen verbindet die 57-Jährige bereits einiges: Von 1998 bis 2003 war Vera Litzka wissenschaftliche Mitarbeiterin und Projektmanagerin bei der Bremer Energie-Konsens GmbH. Von 2001 bis 2003 zusätzlich Geschäftsführerin der Bremerhavener Energiemanagement-Agentur…

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