In einer Pressverbindung entsteht zwischen dem eingeschobenen Rohr und dem Fitting immer ein Spalt, der sich bis zum Dichtring mit Wasser füllt. Nachdem die Gutachterin die Verbindungen aufgetrennt hatte, zeigten sich in diesen Spalten zum Teil muldenförmige Materialabträge an den Rohraußenseiten. Stellenweise waren diese so weit fortgeschritten, dass das Rohr beim Auftrennen zerbrach. Besonders dort, wo vorher Dichtringe saßen, waren durch diese Materialverluste die Undichtigkeiten entstanden.

Auf Chlorid reagiert Edelstahl sehr empfindlich

Im Rasterelektronenmikroskop wurde ein Rohrstück im Bereich der muldenförmigen Korrosionsangriffe untersucht. Dabei nahm die Gutachterin auch eine Elementanalyse der Korrosionsprodukte vor. Hierbei fielen insbesondere Chloranteile auf. Auf dieses Element reagiert Edelstahl sehr empfindlich. Doch woher kam es? Die Analysen des Trinkwassers ergaben für Chlorid einen Wert von 168 mg/l. Dieser ist zwar als hoch zu bewerten, liegt aber unterhalb des für Trinkwasser zulässigen Maximalwertes von 250 mg/l. Es musste weitere Auslöser für die Korrosion geben.

Ungünstigen Einfluss von langen Zeiträumen mit Stagnation

Hinweise enthält die DIN EN 12502-4, in der die Einflussfaktoren für die unterschiedlichen Korrosionsarten an nichtrostenden Stählen aufgeführt sind. Neben der Begünstigung von Konzentrationselementen in Spalten wird hier auch auf die steigende Korrosionswahrscheinlichkeit mit zunehmendem Gehalt an Chlorid- Ionen und den ungünstigen Einfluss von langen Zeiträumen mit Stagnation hingewiesen…

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Diese stammten aus verschiedenen Bereichen des Küchentraktes und zeigten deutliche Spuren von Außenkorrosion. Bei dem Material hatte sich der Planer für C-Stahl entschieden – eine für diesen Ort nur bedingt geeignete Wahl. So schreibt auch der Rohrhersteller in seiner Technischen Information, dass „dauerhaft feuchtigkeitsbelastete Bereiche, wie z.B. Großküchen, erhöhte Anforderungen an den äußeren Korrosionsschutz stellen“.

Konkret benennt er hierzu „geschlossenzellige Dämmschläuche und eine sorgfältige Abdichtung aller Stoßund Schnittkanten durch Verklebung“. Der Hintergrund hierfür ist, dass diese Rohre nicht beständig gegen regelmäßige äußere Feuchtigkeitseinwirkung sind.

Filzdämmung der Rohre waren feucht

Doch genau das hatte man beim Bau des Gebäudes vernachlässigt: Die Rohre waren in Filzdämmung verlegt und die Abdichtung der Ringfugen an den Austrittspunkten aus dem Fußboden war mangelhaft. Der Haustechniker erklärte, dass die Bereiche täglich nass mit einem Schlauch von den Mitarbeitern gereinigt würden. Dabei konnte Wasser in die Filzdämmung der Rohre gelangen und Schaden anrichten.

Die zweite Ursache

Jedoch konnte die Gutachterin anhand der Korrosionsspuren erkennen, dass hierdurch nur ein Teil der Schäden verursacht worden war. Die großflächige Durchfeuchtung des Bodenaufbaus musste noch eine andere Ursache haben. Fündig wurde sie bei einer Dichtigkeitsprüfung der Bodenabläufe: Von neun geprüften Abläufen waren sechs undicht, d.h. das Abwasser wurde nicht vollständig in das angeschlossene Rohr geführt, sondern lief zum Teil in den umliegenden Bodenaufbau…

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Die Untersuchung des schadenursächlichen Kugelhahns im IFS führte in eine ganz andere Richtung: Der Hahn war aus Messing hergestellt und im Bereich des Kugelsitzes umlaufend abgebrochen. Anzeichen für eine äußere Krafteinwirkung oder für einen Produktmangel gab es nicht. Im Rasterelektronenmikroskop (REM) zeigte die Bruchfläche das Bild eines verformungsarmen Bruchverlaufs mit interkristallinen Bruchstrukturen. Dies sind typische Merkmale einer Spannungsrisskorrosion.

Der Kugelhahn ist im Bereich eines innenliegenden Gewindes umlaufend gebrochen. Doch wodurch kann diese entstehen? Spannungsrisskorrosion benötigt zeitgleich drei Voraussetzungen: einen Werkstoff, der dafür anfällig ist, ein Korrosionsmedium und überhöhte Zugspannungen. Messing ist ein solcher Werkstoff, der für diese Korrosionsform anfällig ist. Im Herstellungsprozess entstehen im Material mechanische Eigenspannungen. Wenn allerdings nach der Fertigung beim Hersteller der Werkstoff einem sogenannten Entspannungsglühen unterzogen wird, werden diese Spannungen abgebaut, der Werkstoff wird „thermisch entspannt“.

Damit ist er auch für den Einsatz in Trinkwasserinstallationen geeignet – der dort vorhandene Sauerstoff kann aufgrund der dann fehlenden Materialeigenspannungen keine Spannungsrisskorrosion mehr auslösen. Anders in Heizungsinstallationen: Dort ist ohnehin kaum Sauerstoff im Wasser vorhanden, so dass selbst bei vorhandenen Materialspannungen keine Spannungsrisskorrosion entstehen kann. Die Hersteller von Bauteilen nutzen das und sparen für Heizungsbauteile den Schritt des Entspannungsglühens ein…

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Doch in der Nacht vor dem vereinbarten Reparaturtermin lief Wasser aus dem Durchlauferhitzer, während die Bewohner schliefen. Sie wurden von den Nachbarn und der Feuerwehr geweckt, denn in der darunter liegenden Wohnung tropfte bereits Wasser von der Decke.

Das IFS untersuchte das Gerät zunächst vor Ort und anschließend im Labor: Es gab eine undichte Verbindung an einer der beiden Anschlussleitungen zwischen dem Geräteheizkörper und dem Generator, der die Elektronik des Durchlauferhitzers mit Spannung versorgte. Dem Gutachter fiel auf, dass einer der Anschlüsse mit einer Überwurfverschraubung und einer Flachdichtung ausgeführt war, während der zweite – an dem sich die Leckage befand – mit einer Klemmringverschraubung hergestellt wurde.

Er löste die Verschraubung – alle vorgesehenen Teile waren vorhanden (siehe Bild 3). Doch die Klemmringverschraubung selbst war an dieser Stelle nicht vorgesehen. Schon ihre verformte und eingeschnürte Dichtung wies darauf hin, dass hier etwas nicht zusammenpasste. Die Verschraubung war für Rohre mit einem Außendurchmesser von 12 mm vorgesehen; die Anschlussleitung hatte jedoch nur 11 mm. Eine dauerhaft dichte, feste Verbindung konnte mit diesen Komponenten nicht hergestellt werden.

Der Gutachter sah sich die Explosionszeichnung des Durchlauferhitzers an und fand das Untersuchungsergebnis bestätigt. Auf einer solchen Zeichnung werden die Komponenten eines Gerätes in der richtigen Anordnung, aber getrennt dargestellt…

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Das Badezimmer im 10. OG war ein halbes Jahr zuvor kernsaniert worden. Dabei fielen eine Leckage in einer Trinkwasserleitung sowie zwei defekte Absperrventile in einer Heizungsleitung auf. Diese Mängel wurden durch eine Sanitärfirma behoben. Leider beließ es der Installateur nicht dabei sondern entfernte bei dieser Gelegenheit eigenständig und ohne Auftrag noch gleich ein paar Be- und Entlüftungsventile, deren Funktion sich ihm nicht erschloss. Und weil aus den Leitungen kein Wasser kam, erachtete er es auch für unnötig, die nunmehr offenen Anschlüsse abzudichten. Anschließend spachtelte der Fliesenleger die Anschlüsse zu und verputzte die Wand.

Was der Klempner nicht wusste: Die Ventile dienten zur Be- und Entlüftung der Trockensteigleitung. Eine solche Leitung wird nur in einem Brandfall genutzt: Die Feuerwehr speist mit ihren Pumpen im Erdgeschoss Wasser ein und der Löschtrupp schließt im jeweiligen Stockwerk seine Schläuche daran an.

Derselbe Raum ein halbes Jahr später: An der Markierung 1 (Foto oben) war das Wasser aus der Wand ausgetreten und hatte bei Markierung 2 den Wandputz ausgespült. Als nun die Einsatzkräfte Wasser in die Leitung pumpten, löste sich einer der Spachtelpfropfen und parallel zu den Löschmaßnahmen im 10. OG wurde auch im Stockwerk darüber unfreiwillig „gelöscht“…

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Die Arbeitshinweise in der Ausgabe 4 des Forum Leitungswasser (März 2021) zur Prävention von Leitungswasserschäden werden hier für neue haustechnische Anlagen in Gebäuden weitergeführt, um aufzuzeigen, wie schon in den Planungs- und Bauphasen der Erfolg einer wirksamen Schadenverhütung bestimmt wird.

Als wesentliche Ursachen von Leitungswasserschäden sind in den letzten Jahren vom IFS Kiel ermittelt worden:

• 39% Ausführungsfehler
• 27% Betriebsbedingungen
• 22% mehrere Ursachen

Ausführungsfehler können durch eine gute Planung, besser qualifizierte Monteure im Sanitärhandwerk und eine kompetente Bauüberwachung und -abnahme deutlich verringert werden. Eine verbesserte Ausbildung und regelmäßige Weiterbildungen können schadenverhütend wirken. Die sorgfältige Auswahl und langfristige Bindung von Handwerksfirmen kann daher sinnvoll und schadenverhütend sein. Zu bevorzugen sind zertifizierte Betriebe mit hinreichend qualifizierten Monteuren.

Qualitätsanforderungen an die Anlagen und das Netz

Jedes Wohnungsunternehmen sollte Qualitätsanforderungen (gemäß Trinkwasser-Verordnung, DIN-Normen, z.B. DIN EN 806-5-Technische Regeln für Betrieb und Wartung von Trinkwasseranlagen etc.) als unternehmenseigene Standards, die mindestens den jeweiligen Regeln der Technik entsprechen sollten, festlegen. Sie können zweckmäßigerweise an die spezifischen Belange des bewirtschafteten Wohnungsbestandes angepasst werden.

Qualitätssicherung für Installationen erfordert:

• hohe Qualität der Rohrmaterialien und der Verbindungen
• Einfacher und verwechslungssicherer Einbau
• Einfache Überprüfung

Dabei gilt es zu beachten:

• Betriebsbedingungen von TGA-Installationen sicherstellen – Installationen müssen gewartet werden!
• Gute Planung und fachgerechte Installation
• DIN-Normen und Richtlinien beachten (Trinkwasser-Verordnung, DIN EN 806-5-Technische Regeln für Betrieb und Wartung von Trinkwasseranlagen, unternehmenseigene Standards etc.)
• Monitoring und Leckageschutz für besonders gefährdete Konstruktionen planen
• Installationsfehler erkennen und verhindern
• Betriebsbedingungen der Anlagen beachten

Grundsatz: Handwerker dürfen nicht überfordert werden. Das beste Leitungssystem ist das, welches der Handwerker auch sicher beherrscht!

Hinweise zur Planung

Gut geplante und richtig ausgeführte Leitungswasserinstallationen sind Grundvoraus-setzungen für einen störungsfreien Betrieb und eine lange Lebensdauer. Wer die typischen Planungsfehler kennt, kann sie auch vermeiden (siehe unten: „Checkliste Planung“)…

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Nach der DIN EN ISO 15875-1:2003 sind Verbundrohre der Trinkwasserinstallation für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgelegt.

In dieser Zeit dürfen sie 49 Jahre lang mit bis zu 70 °C betrieben werden, ein Jahr mit 80 °C und 100 Stunden mit 95 °C. Für sehr hohe Temperaturen in Trinkwasserleitungen gibt es zwei Gründe: den Ausfall der Temperaturregelung und eine thermische Desinfektion. Letztere wird übrigens häufig falsch und ebenso häufig unnötig durchgeführt.

Bevor eine Leitung mit dieser Maßnahme belastet wird, sollte ein Befund über die Verunreinigung vorliegen und die Quelle identifiziert werden. Als reine Vorbeugung ist eine thermische Desinfektion nicht sinnvoll. Wird sie aus belegbarem Grund durchgeführt, so muss der Betrieb bei hohen Temperaturen so kurz wie möglich gehalten werden.

Die Fotos oben zeigen einen Rohrabschnitt aus einer Warmwasserleitung in einem Seniorenheim, die von einem Fachbetrieb fünf Tage lang thermisch desinfiziert wurde – angeblich mit 80 °C heißem Wasser. Danach kam es zum Leitungswasserschaden.

Bei der Laboruntersuchung zeigten sich die Folgen der „gründlichen“ Desinfektion: Die Rohre waren stellenweise blasenartig aufgewölbt und gerissen, die äußere Lage stark gedehnt, die Innenrohre versprödet. Wasser war durch die innere Rohrschicht gedrungen, und in der Folge war der im Verbundmaterial liegende Aluminiummantel der Rohre korrodiert und stellenweise vollkommen zerstört…

Der Beitrag Verbundrohre sind eigentlich günstiger Ersatz für Kupferrohre, aber Vorsicht, wenn Trinkwasser zu heiß wird, dann können sie tropfen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Doch er hatte die Situation falsch eingeordnet; es folgten weitere Wasserschäden. Die Leckageortung führte zu einem WC im ersten Obergeschoss. Es gehörte zu einem Zimmer, das drei Tage vor der ersten Schadenentdeckung erstmals bezogen wurde.

Anhand der ausgebauten Komponenten überprüfte der beauftragte IFS-Gutachter die Installation. Zunächst steckte er das Anschluss-Stück auf den Anschluss der WC-Schüssel: Acht Zentimeter lagen zwischen dem WC-Anschluss und dem Rohrende. Zwischen dem Fliesenspiegel und der Dichtung der Abwasserleitung lagen aber 8,5 Zentimeter.

Das Rohr hätte also mindestens 8,5 bis 9 cm lang sein müssen, um überhaupt in die Dichtung eingeschoben werden zu können. Der Monteur muss sich vermessen haben, denn er hatte das Anschlussrohr zu kurz abgeschnitten…

Der Beitrag Im Neubau – Sanitärinstallation tropfte in die Zwischendecke erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Dann denkt man schon: Warum nicht? So auch bei der Hansa Baugenossenschaft in Hamburg. Nicht weil es leckt, sondern weil es nicht lecken soll, schadenpräventiv nämlich. Kurz: Hansa mit fast 13.500 Mitglieder und rund 9.760 Wohnungen schaut genau hin. Der Grund: Es geht um das Wohl der Mitglieder und Mieter, aber auch um den Werterhalt der bewirtschafteten Gebäude.

Wie bei Hansa hingeschaut wird, lesen Sie hier. Daten erstellen wir mit einer modernen Business Intelligence Software detaillierte, anschauliche Auswertungen, die dem Kunden ganz genau aufzeigen, welches die häufigsten Schadenursachen in seinem Bestand sind und wo sie auftreten.

Wer hat den Hut auf?

Wie bei so viele Dinge in der Unternehmens-Organisation: Immer muss jemand den Hut aufhaben. Warum? Betrachten wir den Leitungswasserschaden. Hier erzwingt die Sachlage, kurze und schnelle Entscheidungswege intern und extern durch kompetente, permanente Ansprechpartnerinnen im technischen – und kaufmännischen Bereich.

Auf zwei Punkte gebracht: Je schneller der Schaden behoben ist, desto schneller haben die Mieter/Mitglieder ihren gewohnten Komfort zurück und die Mieter/Mitglieder-Zufriedenheit steigt. Punkt zwei, diesmal aus technischer Sicht: Je schneller der Schaden behoben ist, desto geringer ist der Schaden am Gebäude und in den Wohnungen.

Bei der Hansa hat der Unternehmensvorstand Bestandstechnikerin Maria Keller aus dem technischen Bereich „den Hut aufgesetzt“. Sie ist im Unternehmen als „Head of damage prevention“, erste Ansprechpartnerin bei Leitungswasserschäden. Ihre regelmäßige Gesprächspartnerin im kaufmännischen Bereich ist Jasmin Buchholz, sie ist auch Bindeglied zum Versicherungspartner AVW. Wie auch bei einem Leitungswasserschaden, haben beide sich vor unserem Recherchetermin beraten und sich gefragt: Wie erklären wir unsere Arbeit? Am besten an einem Schadensfall.

So sieht es in der Praxis aus – Sofort Notfallmaßnahmen starten

Im letzten Oktober gab es in Hamburg Allermöhe einen größeren Wasserschaden. Nun kennen wir ja Hamburg als „Venedig des Nordens“, unzählige Wasserläufe, auch Fleete genannt, durchziehen die Hansestadt. „So ist es auch in Allermöhe,“ berichtet Maria Keller. „Die Schadensmeldung besagte: Heizwasserleitung geplatzt, Wasser strömt in den Fleet“. Was geht einem da als erstes durch den Kopf? „Kein Heizwasser. Bewohner ohne Heizung. Komplizierter Schaden. Sofort Notfallmaßnahmen starten. Jasmin Buchholz mit ins Boot holen.“

Gedacht getan. Maria Keller klärt die Fragen: Wie bekommen die Mieter trotzdem Heizwärme und wie dichtet man den Heizwasserleitung ab. “Das sind die Notfallmaßnahmen, hier können wir auf unseren Schadenregulierer Tereg zurückgreifen, mit dem wir seit Jahren Schadenprobleme lösen. Das Leck wurde gestoppt und die Mieter wurden mit einem mobilen Heizsystem versorgt,“ sagte Maria Keller.

Dann das kurze Briefing mit Jasmin Buchholz. „Die Besonderheit an unserem Schaden: Einige Gebäude wurden über die Fleete gebaut. In einem dieser Gebäude platzte eine Heizwasserleitung. Eine sehr unglückliche Situation. Die Leitung lag genau über dem Fleet, kaum zu erreichen.“

Die nächsten Schritte

Jasmin Buchholz meldete die Havarie an die Versicherung weiter und klärt Termine mit den Gutachtern. „Um diesen komplexen Schaden zu reparieren, war schon das Gutachten der Versicherung nötig. Die geplatzte Leitung lag in einem unzugänglichen Tunnelsystem über dem Fleet.

Da ist die Abstimmung über die Machbarkeit der Reparatur und die möglichen Kosten auf Basis eines Gutachtens schon ratsam,“ erklärt Jasmin Buchholz. Erst dann werden Aufträge vergeben. Nach Fertigstellung der Reparatur werden die Rechnungen von Maria Keller und Jasmin Buchholz geprüft zur Versicherung weitergereicht…

Der Beitrag Erst Leckage abdichten und die Notheizung aktivieren, dann wird instand gesetzt erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Mit diesen Empfehlungen werden die Akteure des Leitungswasserschaden-Managements in Wohnungsunternehmen unterstützt, um Schäden zu vermeiden:

Dokumentation des Anlagenbestandes Betriebs- und Wartungsanweisungen im Wohnungsunternehmen

• Reparaturstrategien auf der Grundlage der Gefährdungs- und Risikobeurteilung entwickeln
• Anforderungen an Havarie Beseitigung und zu verwendende Materialien

Systematische Dokumentation und Auswertung der Havarien und Instandhaltungsmaßnahmen mit Auswertungen des Schadenmanagementportals (SMP) der AVW

• Art und Umfang der Schäden
• Betroffene Liegenschaften – Clusterbildung
• Kosten

Instandhaltungsplanung (strategische Rehabilitation)

• Maßnahmenplan
• Kostenplanung

Kommunikation im Wohnungsunternehmen und mit den Mietern systematisieren

Die Aktualität dieses Vorgehens ist auch abzulesen aus dem Statement der LEG-Geschäftsführung in der Ausgabe 3 des Forum Leitungswasser (Febr. 2021). Es wird über die Umsetzung der zur Prävention geeigneten Maßnahmen berichtet, die sich in der Praxis bewähren:

• Risikobewertung und Monitoring für Investitionsplanung
• Qualitätskontrollen
• Vorgabe von Materialqualitäten
• Druckprobenprüfung aller neuen oder erneuerten Installationen
• betriebsinterne Planungsvorgaben (Checklisten) für Sanitäranlagen

Für die wohnungswirtschaftliche Praxis zusätzlich hilfreich sind die im Leitfaden dokumentierten Checklisten und konkreten Handlungsanweisungen zur Schadenverhütung. Die Empfehlungen beziehen sich auf zwei wichtige Säulen der Präventionsstrategie:

Organisationsoptimierung im Wohnungsunternehmen

Voraussetzungen für einen schadenfreien Betrieb schaffen
Gefährdungen sind zu vermeiden, Kontrolle des Zustandes und regelmäßig anfallende Pflege-, Austausch- und ggf. auch Reparaturarbeiten sind durchzuführen. Gemäß allen DIN -Normen zur Trinkwasserverordnung und den Regelwerken der Versorger sollen Trinkwasserinstallationen gewartet werden. Die Wohnungsunternehmen (WU) sollten hierzu individuelle Checklisten für die Wartung sanitärtechnischer Geräte und Anlagen aufstellen…

Der Beitrag Empfehlungen zur Vorbeugung gegen Leitungswasserschäden. Checklisten weisen den Weg erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.