Besonders niedrige Indexwerte haben großräumige Regionen im südlichen Baden-Württemberg und Bayern, Areale im Saarland, im Bayerischen Wald, im Thüringer Wald, im Erzgebirge sowie einzelne Küstenregionen an Nord- und Ostsee – sie sind stark gefährdet. Am geringsten betroffen sind dagegen großflächige Gebiete in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern.

Risiko von Wetterextremereignissen

„Die Offenlegungsverordnung und Taxonomie der EU sind Topthemen – nicht nur in der Immobilienbranche. Die Marktteilnehmer sind auf der Suche nach den belastbaren Daten für die Nachweisführung und das Reporting der ESG-Konformität ihrer Bestände. Häufig liegt dabei aber der Fokus auf dem CO2-Ausstoß, der Miethöhe sowie dem baulichen und technischen Zustand der Bestände“, so Heike Gündling, CEO von 21st Real Estate. „Dabei hat jedoch auch der Makrostandort einen erheblichen Einfluss auf die Anforderungen an eine Immobilie und damit auf ihre Nachhaltigkeit.

Allein das Risiko von Wetterextremereignissen wie Starkregen, Hitzewellen oder Trockenheit, die aufgrund des Klimawandels künftig noch deutlich öfter auftreten werden, verdeutlichen diesen Zusammenhang. Mit unserem ESG-Klimarating stellen wir Bauträgern, Investoren, Banken und Versicherungen belastbare Daten für die Bewertung von Standorten zur Verfügung.“

Das ESG-Klimarating wurde für die 10.797 deutschen Städte und Gemeinden erstellt.

Zu den 26 Indikatoren zählen unter anderem Erdbebengefahr, Hitzetage, Hochwassergefahr, Klimawandeleffekte auf die menschliche Gesundheit, die langfristige Änderung der Lufttemperatur, Niederschlagshöhe und der Trockenheitsindex. Die Indikatoren wurden gleich gewichtet. Im Ergebnis erhalten die Städte und Gemeinden einen Indexwert zwischen 0 und 100, wobei ein geringer Wert für hohe negative Beeinflussung durch Klimawandeleffekte und Umweltgefahren steht…

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Ausgehend von den im Rahmen der Verkehrssicherungspflichten zu bewältigenden Aufgaben in den technischen Abteilungen, ist der Umgang mit Risikobewertungen in den letzten Jahren geläufiger geworden. Jedoch gibt es meist keine in sich konsistenten Systeme zum technischen Risikomanagement. Seine Aufgabe lässt sich wie folgt umreißen: „Risiken erkennen, klassifizieren, kommunizieren, beseitigen und dokumentieren“. Zur Prävention von Leitungswasserschäden wurden im FORUM LEITUNGSWASSER folgende Empfehlungen zur Risikobewertung entwickelt:

Eine Risikobewertung soll zumindest für schadenanfällige und schadenintensive Immobilien in Abhängigkeit von der Eintrittswahrscheinlichkeit und dem Umfang möglicher Leitungswasserschäden erstellt werden.

Die Leitfragen für die Risikobewertung sind:

• Welche Schäden sind eingetreten oder werden erwartet? • Welche Gefährdungen und Ereignisse sind wesentlich?
• Was ist wichtig und warum?
• Wurden die in der Planung zugrunde gelegten Nutzungs- und Betriebsbedingungen beachtet?
• Sind Checklisten zum Neubau von Anlagen angewendet worden?

Anregungen für die Einrichtung eines Risikomanagements geben unter anderem auch Auswertungen der Versicherer. So hat im Mai 2021 der GDV in seinem Magazin „Positionen“ zum wiederholten Male darauf hingewiesen, dass Köln Deutschlands Hauptstadt für Rohrbrüche ist2 und mit zunehmendem Alter der Gebäude die Gefahren von Wasserschäden zunehmen.

Risikobewertungen mit der Auswertung von Gefährdungsanalysen hinsichtlich des Auftretens von Schäden, der Lokalisierung im Gebäude und dem Vergleich der zu erwartenden Kosten der Schadenregulierung inklusive der Nutzerbelastung mit den Kosten der Prophylaxe sind in den besonders schadenträchtigen Regionen für die relevanten Gebäude eigentlich unerlässlich.

Gefährdungsanalysen

Die Branche hat in den letzten Jahren aufgrund der Vorgaben aus dem Arbeits- und Gesundheitsschutz, beispielsweise für den Betrieb von Aufzügen oder Trinkwasserinstallationen, gelernt, dass diese die Verkehrs- und Betriebssicherheit im Immobilienbestand erhöhen aber auch einen erheblichen Einfluss auf die Bewirtschaftungskosten haben können. Viel zu wenig werden jedoch die Aussagen von Gefährdungsanalyen zur Sicherstellung der wirtschaftlichen Bestandsbewirtschaftung genutzt.

In der Praxis werden die ereignisorientierte und die systemorientierte Gefährdungsanalyse unterschieden3. Beispielsweise basiert eine ereignisorientierte Gefährdungsanalyse (GFA) auf Überschreitungen der Grenzwerte der Trinkwasser-Verordnung; das heißt, es muss gehandelt werden! …

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Steigende Immobilienpreise, Ende der Niedrigzinspolitik und Mangel an preiswertem Wohnraum: Viele Menschen machen sich Sorgen über eine potenzielle Immobilienkrise. Sind diese Sorgen berechtigt?
Dr. Horst Marschner: Ja und nein – man muss genau differenzieren. Die Entwicklung einer Krise mit globalen Auswirkungen, wie wir sie 2007 in den USA erlebt haben, war unter anderem Folge eines spekulativ aufgeblähten Immobilienmarkts – eine sogenannte Immobilienblase. Ob diese Situation sich gegenwärtig wiederholen könnte, ist Gegenstand kontroverser Diskussionen. Für mich ist die Gefahr eines plötzlichen Preisverfalls in Deutschland im Wesentlichen von der Entwicklung der Finanzierungskosten abhängig. Das heißt, sobald die Zinssätze steigen, verwandeln sich die derzeitigen Vorteile von Anlagen im Wohnungsmarkt zu Nachteilen: Der Verkauf von Immobilien und der Neubau von Häusern bricht ein.

Das betrifft vor allem Ballungszentren, in denen Wohnraum und Immobilien seit einiger Zeit immer teurer werden. Wenn sich die Preissteigerungen nicht mehr fortsetzen und die Preise fallen, weil eine entsprechende Nachfrage nach Wohneigentum nicht mehr gegeben ist, erleiden die Eigentümer zunächst einen virtuellen Vermögensverlust.

Was genau bedeutet das?
Dr. Horst Marschner: Das heißt, dass sich der Wert der Mietwohnungen verringert. Solange die Eigentümer aber nicht verkaufen, haben sie die Chance auf eine Wert-Erholung in der Zukunft. Erst bei einem Verkauf würde der Wertverlust realisiert.

Für wen wären solche Entwicklungen problematisch?
Dr. Horst Marschner: Bei den großen Wohnungsgesellschaften können die Wertminderungen zu existenzgefährdenden Entwicklungen führen: Soweit die Unternehmen ihre Wohnimmobilien zu Verkehrswerten – also den Marktpreisen – bilanzieren, haben die Preisschwankungen einen direkten Einfluss auf den Gewinn. Je nach Ausmaß können über bloße Gewinneinbußen hinaus auch Verluste entstehen…

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