Was sind die wichtigsten Neuerungen im Wohnungsgemeinnützigen-Gesetz, WGG, und wo gibt es noch Knackpunkte? Sind Sie mit der Novelle grundsätzlich zufrieden?

Mit der Novelle zum WGG hatten wir vor allem zwei Schwerpunkte. Einerseits war uns eine stärkere Absicherung der gemeinnützigen Vermögenswidmung in Form schärferer Aufsichtsinstrumente für die Länder wichtig. Andererseits haben wir erleichterte Möglichkeiten für die Mieter geschaffen, ihre Wohnung in Eigentum erwerben zu können. Beispielsweise gibt es – anstelle zuvor nur einer Antragsmöglichkeit auf Wohnungseigentums-Begründung binnen fünf Jahren – nunmehr drei innerhalb von 15 Jahren.

Margarete Schramböck

Wie müssen gesetzliche Grundlagen aussehen, um diesen Spagat zu schaffen?

2016 wurde bereits eine zehnjährige Spekulationsfrist nach dem Eigentumserwerb eingeführt. Diese Frist hat sich bewährt, daher haben wir sie auf 15 Jahre verlängert. Unser Ziel ist es, Eigentum in Händen der Selbstnutzer zu fördern und Spekulation mit öffentlich gefördertem Wohnraum zu verhindern.

Margarete Schramböck

Die Mietkaufvariante der gemeinnützigen Bauträger ist eine attraktive Möglichkeit, Wohnraum zu erwerben. Gibt es diesbezüglich Ihrerseits eine Vision, wie diese Option für Bewohner noch attraktiver werden könnte?

Das derzeitige Modell ist genau genommen kein Miet-Kauf, sondern nur eine besondere Variante einer Miete mit Kaufoption. Es gibt daher Überlegungen, ein echtes Miet-Kauf-Modell für das WGG vorzuschlagen, wobei schon während der Anmietung Kaufpreis-mindernd angespart werden kann. Mein Ressort hat dazu auch eine Studie in Auftrag gegeben. Wir warten derzeit die Ergebnisse ab.

Margarete Schramböck

Anfang des Jahres sah es so aus, als würde die Wohnbauinvestitionsbank, WBIB, nun doch kommen. Woran scheitert es aktuell?

Wir sind aktuell noch in Verhandlungen mit dem Finanzministerium und den einzelnen Bundesländern. Mit der WBIB wollen wir einen zusätzlichen Finanzierungstopf schaffen, um 25.000 neue Wohnungen zu bauen. Wenn wir darüber diskutieren, wie wir mehr Wohnraum schaffen können, den sich die Menschen leisten können, müssen wir das in einem Schulterschluss unter Einbeziehen aller Beteiligten tun.

Mein Ziel ist es nicht, bestehende Strukturen zu belasten. Die WBIB soll weder auf Kosten der Bauträger und Wohnungsnutzer noch der Länder oder Banken gehen.

Margarete Schramböck

Leistbares Wohnen und Klimaschutz sind die zwei Stichworte, welche die Wohnungswirtschaft dominieren. Können Sie sich erweiterte Förderungen und Anreize vorstellen, um diese beiden Themen zu verbinden und zu optimieren?

Ich glaube, wir müssen beides fördern. Um leistbares Wohnen zu ermöglichen, arbeiten wir an der Wohnbauinvestitionsbank. Das Thema Nachhaltigkeit fördern wir einerseits finanziell und andererseits schaffen wir optimale rechtliche Rahmenbedingungen dafür. Nehmen Sie beispielsweise die erleichterte wohnrechtliche Möglichkeit zur Errichtung von Photovoltaik-Anlagen oder Leitungsinfrastruktur für E-Ladepunkte im Haus.

Was wünschen Sie sich von den gemeinnützigen Bauträgern? …

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Die neue türkis-grüne Regierung ist seit kurzem im Amt. Hat deren Wohnbauprogramm einen absehbaren Einfluss auf den Wiener Wohnbau?

Grundsätzlich fällt leider auf, dass im türkis-grünen Regierungsprogramm ein klares Bekenntnis für leistbares Wohnen fehlt. Hier sind wir in Wien weiter, für uns ist Wohnen ein Grundrecht. Weiters besteht die Gefahr, dass der Punkt
´Eigentumsbildung fördern´ im Regierungsprogramm als Türöffner für Deregulierung des Wohnungsmarktes und die Privatisierung des Gemeindebaus verwendet wird. Davon würden dann nur ein paar wenige profitieren, aber für die Mehrheit, die sich kein Eigentum leisten kann oder will, schießen die Mieten in den Himmel. Günstige Mieten sind ein zentrales Sicherheitsnetz und eine enorme Erleichterung für die Mittelschicht, für die die Tür in den geförderten Wohnbau in Wien daher auch weit offensteht.

Kathrin Gaál

Ein politischer Meilenstein der vergangenen Jahre war die Einführung der neuen Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“, die seit knapp einem Jahr in Kraft ist. Gibt es schon erste Erfahrungen oder Rückmeldungen?

Während in deutschen Städten aufgrund der explodierenden Mieten über Enteignung nachgedacht wird, hat Wien einen anderen Weg eingeschlagen: Mit der neuen Bauordnung schiebt die Stadt Mietwucher und Grundstücksspekulation einen Riegel vor und sorgt dafür, dass lebenswertes Wohnen in Wien für alle leistbar bleibt. Seit 16. Jänner dieses Jahres ist die erste Flächenwidmung nach der neuen Bauordnung in der Kundratstraße in Favoriten in Kraft, damit müssen mindestens zwei Drittel der neuen Wohnungen gefördert sein.

Kathrin Gaál

Der erste Gemeindebau Neu wurde Ende 2019 mit dem Barbara-Prammer-Hof in Oberlaa eröffnet, weitere sind in Bau. Gibt es Planungen, wie und wo der Gemeindebau Neu weitergeführt wird?

Wir werden, wie geplant, bis Ende 2020 rund 4.000 neue Gemeindewohnungen auf Schiene bringen. Danach wird einmal evaluiert. Aber ja, es gibt Überlegungen für weitere neue Gemeindewohnungen.

Kathrin Gaál

Die WGG-Novelle hat 2019 viel Staub aufgewirbelt. Manche sahen darin einen weiteren Schritt von Miete zum Eigentum. Sind Sie zufrieden mit der Novelle oder sehen Sie Nachbesserungsbedarf? …

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Sie beraten seit einem halben Jahr Bauträger in Wien und Umgebung. Was ist ihre Mission?

„Nicht missionarisch-ideologisch, sondern ganz pragmatisch! Ich komme selbst aus der Praxis und sehe meine Aufgabe zuerst als Zuhörer. Fast alle Bauträger haben schon Erfahrungen mit Holzbau gemacht. Oft wurde ihnen zu viel versprochen, die hohen Erwartungen wurden teilweise enttäuscht und man hat sich wieder abgewendet.“

Bernd Höfferl

Wie läuft die Beratung ab?

„In der Regel in zwei- bis dreistündigen Workshops bei den Bauträgern im Haus. Meist gibt es ein aktuelles Projekt, bei dem sich die Frage stellt, ob ein Holzbau sinnvoll wäre. Oft geht es ganz konkret um den Bauablauf. Als effektiv in den Workshops haben sich Zeitraffer-Filme erwiesen, die die Zeiteffizienz bei der Montage demonstrieren. Ich merke auch, dass es die Bauträger als angenehm empfinden, dass man ihnen nichts verkaufen will, sondern zuhört und informiert. Ab 2020 sind Exkursionen geplant: Zuerst besuchen wir ein fertiges Gebäude, dann den Hersteller, dann das ausführende Unternehmen. Dieses persönliche Erleben bringt eine ganz andere Qualität in die Diskussion.“

Bernd Höfferl

Welche Systeme eignen sich für den Geschosswohnbau?

Es gibt da kein Alles-oder-Nichts, es geht auch nicht um einen Wettbewerb der Materialien, sondern um den intelligentesten Mix. Im Holzbau lassen sich einzelne Systeme gut kombinieren, und manchmal ist auch für ein Erdgeschoss oder einen Stiegenhauskern eine mineralische Lösung am sinnvollsten. Die Modulbauweise halte ich für ausbaufähig, etwa was die Sanitärbereiche betrifft. Aber es gibt heute schon eine Fülle guter Lösungen, die man einfach nur umsetzen muss. Wichtig ist, dass die Umsetzung noch unter ´leistbares Wohnen´ firmiert, es geht hier nicht um Selbstverwirklichung.“…

Bernd Höfferl

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Ob Berlin, London oder Barcelona: Die Wohnungskrise hat Europa im Griff. Das ist nichts Neues, dennoch stellt sich die Frage nach der genauen Diagnose des Patienten. Dies leistet der am 1. Oktober in Brüssel veröffentlichte Bericht „The State of Housing in the EU 2019“ von Housing Europe, dem Dachverband der gemeinnützigen Bauträger in 22 Staaten (EU sowie Norwegen und Armenien).

Es ist der dritte Bericht nach 2015 und 2017 und das Ergebnis von gut einem Dreivierteljahr genauer Recherche. Kernthema des Berichts ist die Wohnungskrise, die sich – so Gerlinde Gutheil-Knopp-Kirchwald und Gerald Kössl vom Wohnwirtschaftlichen Referat der GBV bei der Vorstellung des Berichts in Wien – schon seit Jahrzehnten durch den Verkauf sozialer Wohnbauten und den Mangel an Investitionen angedeutet hat.

Indiz dafür ist die Wohnkosten-Überbelastung, das heißt, wenn mehr als 40 Prozent des Einkommens für Wohnkosten verwendet werden. In der EU sind zehn Prozent der Haushalte überbelastet, in Österreich sieben Prozent. Vor allem ärmere und jüngere Bewohner sind betroffen. Diese Last ist jedoch nicht gleichmäßig auf die Wohnformen verteilt, denn sie trifft vor allem private Mieter, von diesen sind im EU-Durchschnitt 26 Prozent überbelastet.

Höhere Mietquote

Bei den Fördersystemen ist eine Verlagerung von der Subjekt- zur Objektförderung zu verzeichnen: War es 2009 noch jeweils in etwa der gleiche Anteil, betrug der Anteil der Subjektförderung im Jahr 2017 schon 73 Prozent. Auch bei der Verteilung von Miete und Eigentum gibt es deutliche Unterschiede, wie GBV-Obmann Bernd Rießland erklärt: „Je ärmer das Land, desto höher ist der Anteil des Eigentums. Die Länder mit dem höchsten Mietanteil dagegen sind die Schweiz und Deutschland.“ Länder mit höherer Mietquote erwiesen sich nach der Finanzkrise als überlebensfähiger, weil dort die Gefahr der Privatverschuldung geringer war.

Eine besondere Rolle kommt hier den Städten zu. Diese sind von der Wohnungskrise am stärksten betroffen, aber bei der Bekämpfung auch am innovativsten. Zahlreiche Metropolen von Amsterdam bis Barcelona haben Strategien für die Eindämmung von Anbietern wie AirBnB entwickelt, die den Wohnraum für touristische Zwecke nutzen. Hinzu kommen Mietpreisregulierungen wie in Dublin, die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) in München, oder die 2018 eingeführte Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ in Wien.

Noch wenig Gras gewachsen ist gegen die schwindende Rechenschaft auf Eigentümerseite: Diese sind heute immer öfter anonyme Konstrukte, ohne Ansprechpartner für Mieter…

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Die für Abfallwirtschaft und Bodenschutz zuständigen Abteilungsleiter aus den Landesumweltministerien und dem Bundesumweltministerium konnten sich dem Vernehmen nach in der 37. Woche nicht auf einen Kompromiss zur sog. Mantelverordnung verständigen. Jacob wies darauf hin, dass der aktuelle Entwurf dem Anspruch nicht gerecht werde, wirtschaftlich tragbare und in der Praxis sowohl für Bauunternehmen als auch für Vollzugsbehörden gut umsetzbare Regelungen zu schaffen. „Ob das im weiteren Verfahren heilbar ist, da habe ich große Zweifel.“

Jacob plädierte vor diesem Hintergrund für einen anderen Ansatz: „Mittels eines Bauabfallverwertungsgesetzes nach österreichischem Vorbild könnte ein konsistenter, rechtssicherer und vollziehbarer Regelungsrahmen geschaffen werden…

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Der Beitrag Österreich setzt auf E-Mobilität. Berliner Unternehmen schafft von Bregenz bis Wien ein Netz mit 1.300 Ladepunkten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Innsbruck, 30.9. bis 1.10, Praxis-Check Passivhaus – der Standard für den Wohnbau? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Der erste Wiener Wohnbaupreis ging an die Sozialbau für den „globalen Hof“ in Wien-Liesing erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag Wien: Ich wohne, bis ich 100 bin. Red Vienna, Grey Society erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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Der Beitrag 60 Jahre ÖSW Wien: Trendsetter für Baukultur erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.