Die 1921 gegründete Wohnungsgenossenschaft verfügt hier bereits über Wohnungsbestand – Siedlungshäuser aus ihrer Gründungszeit an der Bremer Straße und über 200 in den 1970er-Jahren gebaute Wohnungen am Gottschalkring. Fünf der Siedlungshäuser bleiben, komplett modernisiert, stehen. Wahrscheinlich noch im IV. Quartal 2023 ziehen die ersten Mieter in die neuen Wohnungen ein, bis Ende 2025 werden alle Wohnungen bezugsfertig sein. Das Gesamtvolumen für diesen Wohnungsneubau beträgt stolze 37 bis 38 Mio. Euro, davon fallen etwa 13 Mio. reine Baukosten im ersten Bauabschnitt an.

Vorstandsmitglied Joachim Bode sagte bei der Richtfestfeier, bei der nicht nur der Aufsichtsrat, Architekten und Handwerker, sondern auch zukünftige Mieter begrüßt wurden: „Wir leisten hier mit 145 Wohnungen einen Beitrag zur wachsenden Stadt Hamburg – durch den Abriss konnte am gleichen Standort mehr und zeitgemäßer Wohnraum geschaffen werden. Gleichzeitig finden hier eine Baugemeinschaft für Senioren und eine Wohngemeinschaft für Menschen mit Betreuungsbedarf Platz. Darüber freuen wir uns. Alle Mieter der Siedlungshäuser wurden mit Wohnungen versorgt. Wir sind dankbar, dass die Mitglieder diesen Prozess so gut unterstützt haben. Einige vorherige Bewohner werden hier einziehen, auch das ist natürlich möglich.“

Die Freude am fortschreitenden Baugeschehen wurde allerdings getrübt durch aktuelle Nachrichten aus der Hamburger Wohnungspolitik: Der Hamburger Senat hat nach zwei Jahren Verhandlungen mit den Hamburger Bürgerinitiativen „Keine Profite mit Boden und Miete“ eine Einigung erzielt. Beschlossen wurde, dass städtische Grundstücke nicht mehr verkauft und jährlich mindestens 1000 öffentlich geförderte Wohnungen nur noch mit einer hundertjährigen Belegungs- und Preisbindung geschaffen werden dürfen.

Sozialwohnungen werden also nicht mehr wie bisher nach 30 Jahren aus der Preisbindung fallen, sondern erst nach 100 Jahren.

Doch mit einer für hundert Jahre festgeschriebenen Belegungs- und Preisbindung, so Joachim Bode, könne eine Genossenschaft nicht planen und man wolle dies auch den Nachfolgern nicht aufbürden. „Wir werden uns ab 2024 aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau komplett zurückziehen. Und das gilt wahrscheinlich für alle Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften. Selbstverständlich wird der EBV weiterhin Wohnungen bauen, aber nicht mehr öffentlich gefördert. Freuen wir uns also über dieses Richtfest. Es wird vermutlich kein zweites dieser Art geben.“

Das Neubauvorhaben des EBV ist eine Nachverdichtung mit Besonderheiten:

• Die 145 neuen Wohnungen entstehen nach dem Abriss von zweigeschossigen, 1922/23 errichteten Siedlungshäusern. Mit dem Denkmalschutz wurde nach intensiven Gesprächen eine Einigung erzielt: fünf Häuser (die Hausnummern 126 bis 134) bleiben an der Bremer Straße stehen und wurden modernisiert – Sprossenfenster mit Lärmschutz inklusive. Alle Mieter wurden mit Wohnraum versorgt; diejenigen, die am Standort wohnen bleiben möchten, werden in die ersten fertig gestellten Wohnungen einziehen.
• Im Zuge des Bauprojektes wurde ein Grundstückstausch (Kauf und Verkauf) mit der Stadt Hamburg vereinbart, damit die Stadt an der Bremer Straße einen Radweg anlegen kann. Der EBV verkaufte einen Grundstücksstreifen und kaufte im Gegenzug die Bandelstraße, eine kleine, direkt am Neubau gelegene Straße. Sie bleibt noch 30 Jahre als Straße bestehen und kann dann vom EBV neu beplant werden.
• Im Bauvorhaben sind eine Baugemeinschaft und eine Wohngemeinschaft integriert. Der EBV freut sich, hier einer Baugemeinschaft für Senioren („die Anbandeler“) und einer Wohngemeinschaft für Menschen mit Lernschwierigkeiten („Kasper Hauser“, Träger ist der Insel e.V.) Wohnraum zu bieten. Einige Angebote, wie ein geplantes Café, werden auch dem Quartier zur Verfügung stehen.

Das Büro Gerber Architekten GmbH gewann den ausgeschriebenen Architekturwettbewerb und plante den Neubau in zwei Bauabschnitten. Im ersten entstehen 50 öffentlich geförderte Wohnungen, im zweiten die restlichen 90 Wohneinheiten, davon sind 63 öffentlich gefördert. Die Häuser haben fünf Etagen und jeweils einen Aufzug…

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Im ersten Bauabschnitt realisiert die BUWOG die ersten 45 der geplanten 91 Wohnungen. Architektonisch fügen sich die fünf polygonalen Neubauten mit einer interessanten Grundform gut in die Freiräume zwischen den Bestandsgebäuden ein. Ein weiteres Mehrfamilienhaus sorgt im Quartier für verbesserten Lärmschutz zu einer benachbarten Tankstelle. Auf den Dächern verbessern Dachbegrünung und Photovoltaik die Ökobilanz des Ensembles.

Ressource Boden optimal nutzen

BUWOG-Geschäftsführerin Eva Weiß: „Boden ist die vielleicht wichtigste Ressource in den Städten. Das Neubauprojekt in Darmstadt ist ein wichtiger Schritt, um in einem infrastrukturell sehr gut erschlossenen Gebiet die Ressource Boden optimal zu nutzen. Gleichzeitig entstehen Gründächer und nachhaltige Wohnumfeld-Qualitäten für die Menschen im Quartier.“

Im Zuge des Neubaus ist auch ein neuer Landschaftsgarten geplant mit Erholungs- und Begegnungszonen sowie mit Spielbereichen für Kinder…

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Eisenstadt wird verbraucht. Und das jedes Jahr. Nein, der burgenländischen Landeshauptstadt geht es gut. Die Größe Eisenstadts wird nur gerne als Maßstab für den Flächenverbrauch in Österreich genommen. Laut Umweltbundesamt entsprach nämlich der Drei-Jahresmittelwert der jährlich verbrauchten Fläche an produktivem Boden 2020 42 Quadratkilometer – also der Fläche von Eisenstadt.

Das ist auf mehreren Ebenen ein Problem. Zum einen verliert versiegelter Boden an biologischer Vielfalt und Funktionen, zudem steigt das Hochwasserrisiko und versiegelte Flächen heizen sich schneller auf. Zum anderen sinken damit die landwirtschaftlich- nutzbaren Flächen und der Bedarf an Lebensmittelimporten steigt. Klar ist also: So kann es nicht weitergehen. Anstatt auf der grünen Wiese zu bauen, gibt es eine Alternative: Nachverdichtung. Sprich, Bestand zu nutzen und zu verbessern, um Wohnungsproblemen an den Kragen zu gehen.

Die Vorteile liegen dabei auf der Hand: Wo schon einmal ein Gebäude stand, dort ist auch die entsprechende Infrastruktur vorhanden. Gas, Wasser, Strom, aber auch die Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln – in der Regel alles da. Das ist auch in Sachen Kosten ein wichtiges Argument. Gilt der Neubau als günstiger, vergisst man dabei oft die Nachfolgekosten im Zuge der Infrastrukturaufbereitung.

Angst um Aussicht

Doch in vielen Teilen Österreichs schwingt auch die Angst mit. Eine Nachverdichtung, beispielsweise im Zuge einer Sanierung samt Dachausbau eines Gründerzeithauses, birgt auch Probleme: Eine mehrjährige Baustelle innerhalb des Hauses und die Nachbarn haben Angst um ihre schöne Aussicht. So geschehen in Wien, beim Projekt Tivoligasse von Palmers Immobilen und Freimüller Söllinger Architektur. Hier sollten oberhalb eines Supermarkts 96 Klein- und Mittelwohnungen entstehen. Normalerweise ein Paradebeispiel für Nachverdichtung: Eine bereits versiegelte Fläche kann effizienter genutzt werden. Bereits zu Projektbeginn gab es aber eine Petition gegen das Projekt. Die wichtigsten Argumente der Anrainer: zu hoch, zu viel, zu wenig Stellplätze. Nach einer Mediationsveranstaltung wird nun aber gebaut, das Projekt soll noch dieses Jahr fertig werden.

Diese Situationen kennt auch Bauträger Hans Jörg Ulreich, der sich auf die Sanierung von Gründerzeithäusern spezialisiert hat: „Wenn man so etwas vorhat, muss man erst einmal alle Anrainer mit ins Boot holen. Diese Arbeit ist wichtig, wollen sich aber die wenigsten machen.“

Unter anderem ein Grund, warum in Wien das Potenzial der Nachverdichtung immer noch ungenutzt bleibt. Eine Broschüre der Arbeiterkammer aus dem Jahre 2018 berechnet: „Das durch die Nachverdichtung im Gemeindewohnbaubestand insgesamt erzielbare Potenzial beläuft sich theoretisch auf etwa 130.000 Wohneinheiten.“ Dabei geht es längst nicht nur um Dachausbauten.

Gemeint ist damit auch die horizontale Erweiterung, beispielsweise durch die Überbauung von Stellplätzen oder Garagen. Wie beim Beispiel der Tivoligasse: bereits versiegelte Flächen besser nutzen. Stattdessen gibt es auch in der Bundeshauptstadt den Hang zum Bau von Stadtentwicklungsgebieten auf grünen Wiesen am Stadtrand, wie die Beispiele Seestadt und Wildgarten zeigen.

Abreißen und neu bauen

Ein weiteres Beispiel für Nachverdichtung ist das Reconstructing-Project der Neuen Heimat in Ried im Innkreis. Der Bestand beherbergt insgesamt 44 Wohneinheiten und ist bereits in die Jahre gekommen. Der Plan: Etappenweise abtragen und einen Neubau mit heutigem Wohnstandard und insgesamt 83 Wohneinheiten errichten. Auch hier ist der Vorteil, dass die vorhandene Infrastruktur genutzt werden kann und bereits versiegelte Böden effizienter genutzt werden…

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In Österreich verbrauchen wir täglich über elf Hektar Land. Das entspricht rund 15 Fußballfeldern. Wo sind denn all die Fußballplätze?

Vor allem im Straßen- und Siedlungsbau. Aber auch der Industrie- und Gewerbebau nimmt einen großen Teil ein. Zum einen haben wir heute viel mehr Logistikflächen als früher, zum anderen ist der klassische Industriebau – anders als zu Beginn der Industrialisierung – heute vor allem ebenerdig. Das frisst viele Hektar weg.

Weber

Ist das im internationalen Vergleich – pro Kopf gemessen – viel oder wenig?

Die Hagelversicherung hat sich das vor einigen Jahren im EUVergleich angeschaut. Und leider: Wir sind absoluter Spitzenreiter. Das ist ein ziemlich schlechtes Zeugnis für Österreich.

Weber

Ausgerechnet die Hagelversicherung?

Die Hagelsicherung hat an solchen Untersuchungen natürlich ein großes Eigeninteresse: Zum einen wird der Versicherungsgegenstand der Hagelversicherung – also die Landwirtschaftsflächen – durch die zunehmende Versiegelung immer kleiner, zum anderen wird das Gefahrenpotenzial mit der ebenso zunehmenden Klimakrise immer größer.

Weber

Das Ziel ist, den täglichen Flächenverbrauch ist Österreich auf 2,5 Hektar zu beschränken. Ist das realistisch? …

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Freiraum für alle!

Im Zuge stetiger Verdichtung der Stadt muss auf die Erhaltung und Schaffung von Freiräumen ein besonders scharfes Auge gerichtet werden. Zu leicht kommt dieser unter die Räder der Baumaschinen oder nur noch auf die Dächer von Tiefgaragen. Fehlt er im Bauprojekt, ist er für Generationen unwiederbringlich verloren und mit ihm der dauerhafte Klimaausgleich, der Lern-, Erlebnis-, Erholungs- und Bewegungsraum und der ästhetische Mehrwert, die Atmosphäre im Stadtraum, der spürbare Ausgleich zur gebauten Ordnung.

Die Bedeutung von Grün- und Freiräumen ist auch in sozialer Hinsicht unumstritten, zumindest bis die Finanzierung der Flächen, die Ausnutzung der Grundstücke und die Pflege und Erhaltung zur Sprache kommen. In der Bewerbung neuer Projekte spielt die grüne und offene Umgebung eine wichtige Rolle, die Bilder werden immer grüner, derzeit sind sogar die gebauten Elemente alle grün, Architektur wird grün ummantelt, mit Pflanzen verkleidet, hinter oder in der grünen Landschaft versteckt.

„Garten“, „Grün“, „Landschaft“, „Natur“ bis hin zu „Biotop“ sind beliebte Wortteile für neue Viertel oder Bauprojekte. Dass von dieser schönen grünen Welt in der fertig gebauten Stadt nur mehr ein Bruchteil zu finden ist, der mit anhaltender Alterung der Projekte weiter abnimmt, hängt mit dem fehlenden Commitment zusammen, die Qualitäten durch das gesamte Projekt hindurchzutragen und dafür von vornherein eine erkleckliche Summe für Fläche, Herstellung und Pflege zu sichern, die dann auch später nicht antastbar ist.

Und es hängt mit fehlenden Möglichkeiten der Qualitätssicherung durch die öffentliche Hand zusammen, die keine rechtliche Handhabe hat, derlei Unterlassungssünden zu ahnden. Der öffentlich zugängliche Grünund Freiraum beweist gerade in Zeiten eingeschränkter Bewegungsfreiheit seine essenzielle Notwendigkeit.

Lilli Lička

Freiflächenplanung erfordert Lernbereitschaft

Varianten der Planung und – noch mehr – der folgenden Nutzung von gemeinschaftlichen Frei- und Grünflächen werden im großvolumigen Wohnbau zur sozialen Brennpunktfrage. Das gilt nicht erst seit den Corona-Lockdowns, die Menschen jeder Altersgruppe mehr Zeit zu Hause verbringen lassen. Aktuelle Studien zeigen aber, dass die Pandemie den Bedarf nach Wohn-Freiräumen weiter verstärkt.

Die Unternehmen der BG Frieden stellen im Neubau unterschiedliche Kategorien an Freiflächen bereit. In praktisch allen Objekten werden privat nutzbare Freiflächen – von Balkon bis Eigengarten – angeboten. Sie bewähren sich aus dem Blickwinkel der Hausverwaltung, weil Mieter und Eigentümer in der Nutzung eigenverantwortlich handeln. Nachbarschaftliche Streitfragen z.B. wegen überschießenden Bewuchses halten sich in Grenzen…

Christoph Scharinger

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Der Großraum Wien gehört mittlerweile zu den am stärksten wachsenden Städte Europas. Bei dem von der Österreichischen Raumordnungskonferenz prognostizierten Bevölkerungswachstum um 35 Prozent auf 2,4 Millionen Einwohner im Jahr 2050, entsteht ein riesiger Bedarf an Neubauten und Flächenentwicklung. Rund 2.000 Wohnungen pro Jahr können laut wohnbund:consult allein in Wien auf bestehenden Gemeindewohnbauten und GBV-Projekten errichtet werden. Herausragende Einzelbeispiele zeigen, wie der Wohnraumbedarf aus dem Bestand heraus gedeckt werden kann.

Ganz schön dicht: Der erste Hof ist noch luftig und hell, doch wenn man sich plötzlich im zweiten Innenhof wiederfindet, dann sind die Fassadenmauern, so scheint es, ungewöhnlich nah zueinander gerückt. Mit sieben Metern Breite ist der Freiraum inmitten des 15. Wiener Gemeindebezirks knapp. „Ja, der kleine, bestehende Innenhof ist wirklich sehr kompakt“, sagt Architektin Azita Goodarzi, von p.good architects. „Da merkt man wie dicht die Stadt früher bebaut wurde. Aus der Geschichte Wiens können wir noch viel lernen.“ Goodarzi blättert in den Plänen hin und her, auf der Suche nach einem der vielen Schnitte und Grundrisspläne: „Und dann erst die Raumhöhe! Hier, sehen Sie das? Nachdem der Zubau im Innenhof eine Art Rucksack, eine Art Erweiterung des gründerzeitlichen Hauses ist, in dem sich die Wohnungen zur Hälfte im Altbau und zur anderen Hälfte im Neubau befinden, mussten wir uns in den Geschoßhöhen an den Bestand anpassen. Aus diesem Grund haben wir hier eine Raumhöhe von 3,20 Metern. Das ist ein absolutes Alleinstellungsmerkmal. Wo findet man heute so etwas noch im zeitgenössischen Wohnbau?“

Das ungewöhnliche Projekt im Straßenblock zwischen Neubaugürtel, Goldschlagstraße und Löhrgasse wurde nicht nur einer klassischen Blockrandsanierung unterzogen, sondern im Zuge der Sanierungsarbeiten auch aufgestockt und verdichtet. Insgesamt wurden rund 80 Bestandswohnungen saniert, umgebaut, zusammenlegt und auf Kategorie A angehoben, während in den Annexbauten und in den beiden Dachgeschoß-Etagen weitere 60 geförderte Mietwohnungen geschaffen wurden. Der Großteil der Wohneinheiten liegt zwischen 40 und 65 Quadratmetern Nutzfläche, einige wenige Ausreißer nach oben (bis zu 98 Quadratmeter) und unten (bis zu 40 Quadratmeter) runden das Angebot ab. „Wir haben hier einen halben Straßenblock umgebaut, und das ist eine exotische Seltenheit“, erläutert Martin Pober, Geschäftsführer der auf Blocksanierung spezialisierten Premium Bauträger GmbH, die die ursprünglich sechs Grundstücke zu einer Liegenschaft zusammengelegt hat.

„Wir haben die Objekte einem Immobilienentwickler abgekauft, der 20 Jahre lang vergeblich versucht hat, hier ein Shoppingcenter zu entwickeln. Die meisten Mieter waren im Laufe der Zeit schon ausgezogen, bis auf 25 Familien stand der halbe Straßenblock bereits leer.“ Daher war so eine umfassende Sanierungsmaßnahme überhaupt erst möglich. Während fünf Bestandsobjekte in einem mittelmäßig guten Zustand waren, musste ein Altbau, in dessen Erdgeschoß sich einst ein Bordell befand und dessen Obergeschoße leer standen und über viele Jahrzehnte mit Taubenkot verunreinigt wurden, aus hygienischen Gründen abgerissen werden. An seiner Stelle errichteten die p. good architects einen siebengeschossigen Neubau. Um die Wohnungen gegen den Verkehrslärm des Gürtels abzuschotten, wurde eine straßenseitige Laubengangerschließung gewählt.

„Im Gegensatz zu den gründerzeitlichen Häusern, die ihre eigenständige Charakteristik behalten haben, strahlt die Formen- und Materialsprache des Neubaus jedoch über das gesamte Projekt aus“, sagt Architektin Goodarzi. „Die bewusst moderne, reduzierte Architektur in silbergrauem Blech erstreckt sich über die gesamte Dachlandschaft und fasst das heterogene Ensemble aus sechs Objekten zu einer ruhigen Einheit zusammen.“

Begleitet und betreut wurde das Projekt vom wohnfonds_wien. „Der Bauträger ist hier sehr behutsam vorgegangen und hat auf die bestehenden Mieter große Rücksicht genommen“, erklärt Werner Auer, Bereichsleiter Sanierung im wohnfonds_ wien, „unterm Strich ist hier ein schönes Best-Practice-Beispiel für Nachverdichtung gelungen.“ Finanziert wurde das Projekt (Gesamtbaukosten 16,8 Millionen Euro) über Fördermittel aus dem Topf der Sockelsanierung, über ein niedrigverzinstes Landesdarlehen sowie über Annuitätenzuschüsse über einen Zeitraum von 15 Jahren. Während die Altbauwohnungen bei rund sechs Euro Nettomiete liegen, belaufen sich die Mietkosten im Neubau auf rund acht Euro netto.

Geld und Fläche sparen

Ein Projekt, das sich auf Forschungsebene damit befasst wie Nachverdichtung in der bestehenden Stadt aussehen kann, hört auf den Namen „Pocket Mannerhatten“. Anstatt jedes Haus mit dem üblichen, von Bauordnung und Förderrichtlinien verlangten Ausstattungskonvolut doppelt und dreifach zu bestücken, untersucht das Projekt, das im Rahmen der Internationalen Bauausstellung Wien, IBA 2022, realisiert werden soll, wie man geschickte, auch finanziell interessante Reduktionen vornehmen könnte. Siehe dazu auch den Artikel über die Aktivitäten der IBA auf Seite 6…

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In der Forschung beschäftigen sich Experten mit zukunftsweisenden Ideen, nicht selten orientiert an internationalen Großstädten, die ebenso mit Bauland kämpfen und sich stärker auf das Thema Verdichtung, Aufbau und Umbau konzentrieren oder auch für mutige Zubauten entscheiden. Es gibt eine Vielzahl an Erweiterungsmöglichkeiten, die dennoch kostenmäßig im leistbaren Rahmen bleiben können. Dass dabei die technischen Herausforderungen ein besonderes Augenmerk verlangen, erweist sich bei dem Griff in alte Bausubstanz als selbstverständlich.

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Der Beitrag Aufbau – Umbau – Zubau erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Gerlind Weber: „Ich benutze lieber den Begriff Entwicklung. Das Wort Nachverdichtung ist sehr negativ konnotiert. Problematisch ist, dass man in Gebieten verdichtet, die sowieso stark nachgefragt werden, anstatt an der Peripherie, wo das Potenzial höher wäre. Alle stürzen sich auf die Gründerzeitviertel und versuchen, sie auszunützen wie es nur geht. Stichwort Luxussanierung.“

Wien wächst stetig auf die Zwei-Millionen-Grenze zu. Mittels Nachverdichtung und Stadtentwicklung versucht man, damit Schritt zu halten. Wie sehen Sie diese Entwicklung?

Weber: „Zwei Millionen sind eine kindische Zielsetzung. Es ist nur eine Ziffer. Man muss hier den Blick über die Stadtgrenze ausweiten. Wien ist eine Enklave in einem Bundesland mit anderer politischer Grundfärbung. Daher treten erstens Koordinationsmängel auf, zweitens heizen die Finanzierungssysteme den Wettbewerb an: Wenn mehr Einwohner mehr Ertragsanteile bedeuten, versuche ich, so viele Leute wir möglich an mich zu binden. Dieser Wettbewerb der Gemeinden schaukelt sich auf, und der Stärkere gewinnt. Das ist in der Regel die zentrale Stadt. Dieser Wettbewerb ist für alle Beteiligten nicht von Vorteil: überbeanspruchte Infrastruktur und hoher Wohnbedarf auf der einen Seite, Verödung auf der anderen. Nicht nur in Randgebieten, sondern auch im Zentrum, etwa wenn Erdgeschosse zu Garagenzonen werden.“

Wie sieht es in anderen Städten und Bundesländern aus? In punkto Stadtentwicklung wird Innsbruck immer wieder als Vorbild genannt.

Weber: „Innsbruck ist experimentierfreudig, was Strategien zur Nutzung des beengten Raums angeht. Zum Beispiel wurde dort ein Supermarkt mit einer Schule überbaut. In manchen Quartieren ist absehbar, dass bestehende Gewerbehallen durch stabilere Bauten ersetzt werden, die für Wohnbau und andere Widmungen genutzt werden können, denn unternutzten Raum kann sich die Stadt gar nicht leisten. Da werden ganze Stadtquartiere umgekrempelt.“

Auf der anderen Seite geht die Zersiedelung am Land oft munter weiter, Österreich ist Europameister der Versiegelung.

Weber: „Dabei ist zu beachten, dass unverbauter Boden in Zukunft viel stärker nachgefragt werden wird. Die Konkurrenz wird sich enorm verschärfen. Weil die Energieversorgung umgestellt und dezentralisiert wird und Flächen beansprucht: Oberflächengeothermie, Windparks, Solarfarmen, Biomasse. Die Arzneimittel- oder Autoproduktion setzt zunehmend auf nachwachsende Rohstoffe und konkurriert um dieselben Flächen. Zudem liegt die Lebensmittelversorgung stark im Argen. Wir brauchen derzeit pro Person 0,36 Hektar, um uns auf dem jetzigen Niveau zu verpflegen. Diese Flächen gibt es aber gar nicht mehr! Österreich verfügt nur über 0,16 Hektar pro Person. Der Rest ist Import…

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Hier ein Wehwehchen, dort ein Zwicken – Wohnhäuser aus den Kriegsjahren oder noch ältere Bauten kommen langsam in die Jahre. Meist ist eine klassische thermische Sanierung die Lösung. Doch manche Bauträger wagen mehr und erproben behutsam alternative Zubauten und Modernisierungen. Eines dieser Modellprojekte gibt es derzeit in Linz Bindermichl, wo per Nachverdichtung rund 50 neue Wohnungen, Loggien und Lifte entstehen. Die WAG Wohnungsanlagen Gesellschaft modernisiert bis 2020 Bestandsobjekte aus den 1940er Jahren mit einem Dachgeschossausbau sowie einem hofseitigen Vorbau zur Gewinnung von privaten Freiflächen.

Bisher konzentrierten sich Revitalisierungen der WAG, die rund 7.000 Wohnungen aus den Kriegsjahren besitzt, auf die thermische Sanierung der Gebäudehülle. Nun will man Neues ausprobieren. Das Besondere: Dies geschieht über den Zubau mit einer Wandscheibe. Der Lift ist für jede Wohnung direkt über die zugebaute Loggia begehbar. Damit hat man das Hauptproblem vieler alter Häuser umgangen, dass nachträgliche Lifteinbauten oft im Halbstock enden (müssen). „Nur so war ein behindertengerechter Zugang möglich, ohne auf Kosten des Wohnraums“, so Geschäftsführer Horst Irsiegler.

Die Mieter waren bereit, den Grundriss ihrer Wohnungen ein wenig zu adaptieren, ohne größere Umbauten. Auch der zuständige Architekt, Franz Riepl, betont, dass es entscheidend war, „die Freiflächen, die ein großes Bedürfnis der Bewohner sind, auch als Zugänge zum Lift zu nutzen.“ So konnte man die problematischen Zwischenpodeste austricksen. „Städtebaulich sind die Häuser vernünftig angelegt“, so Riepl, dessen Anliegen ein qualifiziertes Weiterzubauen ist, das auf die Art des bestehenden Gebäudes eingeht. „Ich wollte unbedingt, dass die Flächen verputzt sind, denn der Mauerwerkscharakter verträgt sich am besten mit dem Bestand.“

Die OÖ Bauordnung stellte die Projektverantwortlichen vor zwei Herausforderungen beim Brandschutz und bei der Belichtung. Aufgrund der Aufstockung mussten zusätzliche kostenintensive Feuermauern errichtet werden. Um trotz des Vorbaus der Loggien und Aufzüge genügend Tageslicht zu garantieren, wurden sämtliche Fenster vergrößert. Eine Loggia- Brüstung aus Glas sorgt zusätzlich für optimalen Lichteinfall.

Alte Substanz als Herzstück

Ein ländlicheres Projekt im Raum Graz hielt ebenfalls eine Fülle an Herausforderungen bereit. Im August werden die neuen Bewohner des Baugruppen-Projekts KooWo im steirischen Eggersdorf einziehen. Auf dem 3,6 Hektar großen Grundstück wurde ein Dreikanthof saniert, umgebaut und Wohnungen für 28 Parteien in drei neuen Häusern errichtet. Geplant sind auch Co-Working-Flächen. Auf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche wollen die Bewohner Obst und Gemüse für den Eigenbedarf anbauen und gemeinschaftliches Wohnen leben.

Bei der Realisierung unterstützte Die WoGen, Österreichs einzige Baugenossenschaft, die ausschließlich gemeinschaftliche Wohnbauprojekte verwirklicht, die Baugruppe. Von Anfang an habe es ein gutes Einvernehmen mit dem Bürgermeister und dem beratenden Bausachverständigen gegeben – laut Die WoGen-Vorstand Heinz Feldmann sind etwa 85 bis 88 Prozent der Vorstellungen der Gruppe realisiert worden. Die größte Herausforderung war die alte Substanz: Es war eine schwere Enttäuschung, dass der Großteil des alten Dreikanters doch abgerissen werden musste, sollte er doch als Herzstück und Gemeinschaftsraum in der Siedlung dienen.

Die Gruppe entschied sich, einen Teil für untergeordnete Nutzung, wie die Unterbringung von Maschinen, stehen zu lassen. So konnte man auf die Isolierung verzichten. Der Rest wurde neu zugebaut. „Mit diesem Hybrid aus intelligentem Bauen kam man mit dem eingeplanten Geld doch recht weit“, so Heinz Feldmann. Wohnbauförderung gab es für KooWo nicht, weil es ein Gemeinschaftsprojekt ist und nicht in die klassische soziale Wohnbauschiene hineinpasst. Zudem ist Die WoGen kein steirischer Bauträger, sondern eine Wiener Genossenschaft…

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Prinzipiell firmiert der Komplex Bodennutzung und Raumordnung als rechtliche Querschnittsmaterie. Dem Bund obliegen Entscheidungen über öffentliche Bereiche – wie etwa Verkehrswege, Kasernenareale, Bundes-forste u.ä. – und „alles, was nicht Bundessache ist, ist Landessache“, bringt es Verfassungsjurist Heinz Mayer auf eine föderale Kurzformel. Der Gesetzgeber habe „absoluten Vorrang“ etwa bei Widmungsverfahren oder begleitenden Vertragsraumordnungen, heißt es. In der Praxis überantworten die Rahmenbedingungen der Länder den Gemeinden ganz gut bestückte „Werkzeugkisten“ (A. Kanonier), deren Instrumente jedoch stark variabel zum Einsatz kommen.

Einflussmöglichkeiten von Kommunen auf Baulandbeschaffung kursieren seit Jahrzehnten und lauten auf Begriffe wie befristete Widmungen, Rückwidmungen, Um- und Zusammenlegungen, anteilsmäßige Zweckwidmungen für geförderten Wohnbau, Vorbehaltsflächen, An- und Rückverkauf durch Gemeinden, gerne ins Spiel gebracht werden diesbezügliche Modelle in Südtirol oder München. Nicht eruierbar sind sogenannte „Zwangsmaßnahmen“ zur Eindämmung von Grundstücksspekulation, die Einlösung von Sanktionen bei Nichterfüllung von Verträgen oder gar Enteignungen (gegen Entschädigung). Rechtlicher Knackpunkt ist hierbei laut Heinz Mayer die Abwägung zwischen Eingriffen in private Eigentumsrechte und der Begründung eines „erheblichen öffentlichen Interesses“. Ein erster in diese Richtung weisender Passus im Bodenbeschaffungsgesetz aus anno 1974 kam nie zur Anwendung, da das „Verhältnismäßigkeitsprinzip“ seither als zu problematisch angesehen wird.

Weite Themenbreite

Der skizzierte Handlungsspielraum von Ländern und Gemeinden beinhalte „viele Konjunktive“, bestätigt Arthur Kanonier von der TU Wien. In der Regel werden Transaktionen und Preisbestimmungen durch Vertragsverhandlungen und örtliche Kommunikation gehandhabt. Die eigentliche Bodenbeschaffungspolitik sei dabei zwar ein wesentlicher Bestandteil, die Situation bedürfe jedoch weiterer Zieldefinitionen in Bereichen wie Bestandsverdichtung, Leerstandsmanagement u.ä. Eine Themenliste, die von Gerlind Weber (Raumforschung und Raumplanung an der Boku Wien) gleich erweitert wurde: um den enormen Versiegelungsgrad in Landregionen, um die Präferenz zu geförderten Einfamilienhäusern, um die wach-sende Konkurrenz durch (oftmals leerstehende) Anlegerwohnungen und um Unsicherheiten betreffend eine erhöhte Immobiliensteuer…

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Der Beitrag Emsiges Schürfen nach leistbarem Bauland erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.