Um die Rechte und Pflichten für beide Parteien klarzustellen und somit möglichen Schwierigkeiten im späteren Verlauf des Mietverhältnisses entgegen zu wirken, sollten gewisse Grundlagen unbedingt festgehalten werden. In einer Serie von Wohnungswirtschaft heute. schreibt Andreas Schneider, Geschäftsführender Gesellschafter von immocloud, heute: Mietvertrag – diese Klauseln sollten Sie berücksichtigen

Was im Mietvertrag nicht fehlen darf

Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Er wird vom Vermieter gestellt und regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Dazu gehört auch die Sicherheit, die der Mieter für die Mietdauer hinterlegt. In einem einfachen Mietvertrag sollten die folgenden Angaben unbedingt berücksichtigt werden:

• Vertragspartner: Name und Anschrift der Vertragspartner (Mieter und Vermieter)
• Mietobjekt: Adresse und Lage des Objekts (bei Etagen-Wohnungen außerdem die Etage) sowie die Anzahl und Art der Zimmer inklusive Nebenräumen wie Balkon, Terrasse, Gartenanteil etc. Größe der Wohneinheit in Quadratmetern: Die Quadratmeterzahl bildet oft die Grundlage für die Neben- und Betriebskosten.
• Miethöhe & Betriebskosten: Die Miethöhe setzt sich in der Regel aus der Kaltmiete und den Betriebs- und Heizkosten zusammen. In § 2 der Betriebskostenverordnung finden Vermieter alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Kosten. Falls eine Pauschale vereinbart wurde, wird lediglich die Warmmiete genannt. Bei Index- bzw. Staffelmiete müssen die genauen Vereinbarun gen im Mietvertrag festgehalten werden.
• Kaution: Die Kaution wird neben der Miete im Vertrag genannt und muss unbedingt vorhanden sein – auch damit Sie bei etwaigen Streitigkeiten mit dem Mieter eine Sicherheit haben.
• Dauer des Mietverhältnisses: Ein Mietvertrag wird üblicherweise unbefristet geschlossen. Laut § 573c BGB haben Mieter bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren ist eine Frist von sechs Monaten möglich.

Optionale Klauseln und Anlagen

Wenn Sie als Vermieter den Arbeitsaufwand mit Ihrer Wohneinheit möglichst geringhalten möchten, können Sie optional eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen. Die Klausel legt fest, dass der Mieter insbesondere die üblichen Malerarbeiten selbst zu erledigen hat.

Allerdings ist die Verpflichtung nur dann zulässig, wenn die Wohnung beim Bezug auch im renovierten Zustand übergeben wurde…

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Felix Nuss, Geschäftsführer der Rohrer Hausverwaltung: „Wir verzeichnen jetzt schon bei unseren Kunden eine hohe Beratungsnachfrage, da ohne Fachexpertise die Fehleranfälligkeit sehr hoch sein wird.“

Sämtliche umsatzsteuerlich relevanten Mietverträge sollten im Rahmen eines Nachtrags angepasst werden, rät Felix Nuss. Hintergrund ist der Umstand, dass der Mieter per Gesetz nur noch die reduzierte Mehrwertsteuer bezahlen muss. Der Vermieter hingegen muss die im Mietvertrag bzw. in der Dauerrechnung ausgewiesene Mehrwertsteuer auf jeden Fall ans Finanzamt abführen.

„Alle von uns betreuten Mietverträge, in denen die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist, sollten demnach zeitlich befristet geändert werden. Sollte dies nicht erfolgen, müssten die betroffenen Eigentümer zum Beispiel 19 Prozent Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen, obwohl der Mieter nur 16 Prozent bezahlt. Nach derzeitiger Laufzeit dieser Maßnahme sollten die Verträge zum 1. Januar 2021 wieder ´zurückgestellt´ werden,“ warnt Nuss:

Dauerrechnungen neu stellen

Auf der anderen Seite sollten sämtliche Dauerrechnungen von Dienstleistern oder Versorgern, wie Hausmeister oder Stadtwerken, mit dem befristet verminderten Mehrwertsteuersatz neu gestellt werden. Die dazugehörigen Daueraufträge müssen befristet angepasst werden.

Nuss weiter: „Aufgrund des von uns betreuten Bestandes von insgesamt 10.000 Einheiten sind das hunderttausende von Buchungsvorgängen, die geändert, überwacht und nach Ablauf der Befristung wieder ´zurückgestellt´ werden sollten…

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Seit 2015 verfolgen die Hamburger die Vision, den Vermietungsprozess für Vermieter und Mieter einfach, schnell und stressfrei zu gestalten. Mit der ersten rechtssicheren digitalen Mietvertragssignatur stößt Immomio eine neue Tür für die Branche auf.

Lang gehegter Wunsch

Schon lange steht der Wunsch der Wohnungswirtschaft nach einer rechtssicheren und komfortablen Lösung für die digitale Signatur von Mietverträgen im Raum. Bei vielen Branchentreffen diskutierten Experten, Verbände und Vermieter über mögliche Lösungen.

Bisher konnten jedoch die rechtlichen Hürden und die Herausforderungen der Nutzerfreundlichkeit nicht überwunden werden. Die digitale Mietvertragssignatur von Immomio löst diese Probleme erstmals in Form einer nutzerfreundlichen und einfach integrierbaren Lösung.

Fortgeschrittene elektronische Signatur

Per Schnittstelle lässt sich die Signatur des Hamburger Unternehmens in jede ERP-Software integrieren, von wo aus die Verträge digital versendet werden. Dabei können Vermieter entscheiden, ob die Signatur mit dem Mieter per Tablet im Büro erfolgen, oder ob der Vertrag per E-Mail versandt werden soll. In beiden Fällen stellt Immomio mit einer fortgeschrittenen elektronischen Signatur sicher, dass die Mieterunterschrift auch möglichen Gerichtsverfahren standhält.

Dabei kommt der Identitätsfeststellung der Mietparteien eine zentrale Rolle zu. Wird der Vertrag per E-Mail versandt, wird vor der Unterschrift die Identität der Unterzeichner mit einem gemeinsam mit der Schufa Holding AG entwickelten Echtzeit-Bankident-Verfahren überprüft. Innerhalb weniger Augenblicke wird so die Identität der Unterzeichner sichergestellt, bevor der Vertrag digital signiert wird.

Die Signaturdaten werden in einem sicheren Zertifikat unveränderbar mit dem Dokument gespeichert und dienen als digitales Beweismittel. Nachdem alle Parteien den Vertrag signiert haben, erhalten sie eine Kopie und der Vertrag wird automatisch archiviert…

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