Frist bis Januar 2023

Die Mietspiegelreform schreibt erstens die Erstellung von Mietspiegeln für große Städte mit mindestens 50.000 Einwohner:innen vor. Zweitens sind Mieter:innen und Vermieter:innen laut dem Gesetz verpflichtet, über ihre Mietverhältnisse Auskunft zu geben. Städte, die bisher keinen Mietspiegel vorweisen können, müssen bis zum 01.01.2023 einen solchen erstellen oder erstellen lassen und veröffentlichen. Entscheidet sich die Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, der aufwendiger anzufertigen ist, verlängert sich die Frist bis zum 01.01.2024.

Von den 200 deutschen Städten, die die Mietspiegelreform aufgrund ihrer Einwohnerzahl betrifft, müssen circa 65 noch in diesem Jahr handeln, so die Einschätzung von Analyse & Konzepte immo.consult. Das Unternehmen erstellt seit mehr als 25 Jahren Mietspiegel im Auftrag von Städten und Gemeinden. Diese Zahl umfasst sowohl Städte, die bisher noch gar keinen Mietspiegel vorweisen können, als auch solche, deren Mietspiegel oder Mietspiegelfortschreibung 2022 die Gültigkeit verliert. Insbesondere in den großen Mittelstädten gibt es Nachholbedarf: Während 80 Prozent der Großstädte bereits einen aktuellen Mietspiegel bereitstellen, tun das derzeit nur 60 Prozent der Mittelstädte.

Bessere Datenbasis dank neuer Auskunftspflicht

„Wer einen Mietspiegel hat, profitiert von größerer Rechtssicherheit bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmieten – und damit bei der Festlegung der Mietpreise. So tragen Mietspiegel auch dazu bei, Unstimmigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen vorzubeugen“, erläutert Florian Schweiger von Analyse & Konzepte immo.consult die Zielsetzung der Gesetzesreform…

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Wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt

„Union und SPD haben sich offenbar über die Reform des Mietspiegelrechts geeinigt. Jetzt soll in den Entwurf noch eine Mietspiegelpflicht ab 50.000 Einwohner eingearbeitet werden. Auch das ist gut, aber wenn der Bund den Kommunen Aufgaben zuweist, wird es richtig kompliziert. Unabhängigkeit und Sachkundenachweis findet das Parlament zwar auch gut, will diese Aufgabe aber wieder an die Regierung zurückweisen.

Dabei wäre das viel wichtiger und deutlich einfacher umzusetzen“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Sebastian, Vorsitzender der gif Mietspiegelkommission und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

gif fordert die unabhängige Erstellung von Mietspiegeln und einen Sachkundenachweis für Mietspiegelersteller

„Unsere Untersuchungen zeigen, dass zwar in den meisten Städten die Mietspiegel gleichermaßen von Mietern wie Vermietern anerkannt werden. Trotzdem gibt es aber in vielen Städten ständig Streit um tatsächliche oder angebliche Manipulationen am Mietspiegel. Dies beschädigt deutschlandweit das Vertrauen in Mietspiegel. Mietspiegel sollten daher unabhängig von Kommunalpolitik und dem Einfluss der Interessenvertreter erstellt werden.

Der Deutsche Städtetag selbst fordert, dass Mietspiegel unabhängig von kommunalpolitischem Einfluss erstellt werden. Wer will da widersprechen?“, erklärt Prof. Dr. Sebastian. „Mietspiegel sind die zentrale Referenz für Mieterhöhungen und die Festlegung der Miete bei Neuvermietungen. Daher haben qualitativ hochwertige Mietspiegel eine wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt.“

Die gif-Mietspiegelkommission warnt außerdem

Durch neue Übergangsvorschriften sind eine Vielzahl von Mietspiegeln endgültig abgelaufen und nicht mehr anwendbar. Dadurch ist eine Reihe von Großstädten ganz ohne Mietspiegel. Ohne Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse aber ins Leere. Aktuell verfügen insgesamt haben 34 der größten deutschen Städte über keinen Mietspiegel. Zu dieser Gruppe gehören auch Berlin, Düsseldorf und Hannover und 16 weitere Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse eigentlich gelten soll.

Prof. Dr. Sebastian fordert daher, eine eindeutige Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln einzuführen: „In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sowie in jeder Großstadt sollten qualifizierte Mietspiegel erstellt werden. Die gesetzlich verbindlichen Mietbegrenzungen sind sonst nicht umsetzbar“, so Professor Sebastian.

Neuer Mietspiegelreport 2021

Die Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. legt mit dem Mietspiegelreport 2021 eine aktuelle Bestandaufnahme der Mietspiegel in den 200 größten Städten Deutschlands vor. Der Report soll zur Etablierung einheitlicher Standards beitragen sowie die Entwicklung qualitativ hochwertigerer Mietspiegel unterstützen…

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Nach weiteren zwei Jahren muss der Mietspiegel, soll er als qualifiziert eingestuft werden, jedoch wieder neu erstellt werden.

Berliner Senat auf einem juristischen Sonderweg

Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, kritisiert die vom Berliner Senat gewählte Vorgehensweise der zweimaligen Fortschreibung: „Der Berliner Senat bezeichnet den Mietspiegel 2021 als qualifiziert.

Dies ist nach dem BGB aber nur zulässig, wenn der Mietspiegel aus dem Jahr 2019 im Nachhinein als neuerstellt deklariert wird – und das ist er laut Methodenbericht 2019 eindeutig nicht, sondern eben eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Ein solches Vorgehen halte ich für gewagt, denn Berlin begibt sich damit ein weiteres Mal auf einen juristischen Sonderweg.“ Damit erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht mehr die Kriterien für das Prädikat „qualifiziert“, sondern würde zu einem „einfachen“ Mitspiegel, erläutert Professor Sebastian.

Professor Sebastian weiter: „Ein einfacher Mietspiegel hat deutlich geringere Rechtsfolgen sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Ob der aktuelle Berliner Mietspiegel als qualifiziert gewertet werden kann, wird wohl wieder einmal vor Gericht entschieden werden.“ Professor Sebastian empfiehlt dennoch, für 2021 einen einfachen Mietspiegel für Berlin in Kauf zu nehmen und für 2023 einen qualifizierten Mitspiegel neu erstellen zu lassen, der tatsächlich auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert.

Der Zeitpunkt sei im Hinblick auf die anstehende Mietspiegel-Reform im Bundestag ohnehin gut gewählt, zudem weise der Berliner Mietspiegel 2019 – auf dem die Fortschreibung für 2021 beruht – deutliche methodische Mängel auf, sowohl in der Datenerhebung als auch in ihrer Auswertung.

Er ist fehlerhaft, bildet den Mietwohnungsmarkt der Hauptstadt nur rudimentär ab

„Aus statistischer Sicht genügt er den eigentlich geforderten wissenschaftlichen Ansprüchen nicht: Er ist fehlerhaft, bildet den Mietwohnungsmarkt der Hauptstadt nur rudimentär ab, ist unnötig ungenau und damit auch ungerecht. Berlin ist Deutschlands größter Mietwohnungsmarkt – die Hauptstadt sollte den Anspruch haben, auch den besten Mietspiegel zu haben.

Zumindest aber einen guten“, fasst Sebastian seine Kritik zusammen. Diese beruht auf den Ergebnissen einer Studie, die er vor Kurzem zusammen mit Prof. Dr. Ulrich Rendtel und Nicolas Frink von der Freien Universität Berlin zum Berliner Mietspiegel 2019 veröffentlicht hat (https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:0168-ssoar-72547-8).

Darin vergleichen die Wissenschaftler den Berliner Tabellenmietspiegel mit einem Regressionsmietspiegel unter Verwendung der Daten des Wohnmoduls aus dem Mikrozensus. Dieser Vergleich gestattet die Abschätzung einer möglichen Verzerrung der Ergebnisse des Mietspiegels und zeigt Fehlerquellen in seiner Berechnung auf…

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Wasserlagen als Wertsteigerungsfaktor

„Wohnen mit Blick auf das Wasser ist bei Nutzern begehrt, das Angebot beschränkt. Entwicklungen an Wasserlagen weisen daher außergewöhnliche Wertentwicklungen auf“, erläuterte Professor Thomas Beyerle, Head of Group Research der Catella Gruppe. Erstaunlicherweise fielen messbare Wertsteigerungen nicht nur bei Lagen direkt am Wasser, sondern auch bei Bestandsbauten im Umfeld der Neubauten auf. Eine besonders hohe Wertsteigerung verzeichneten Grundstücke in der Rummelsburger Bucht in Berlin, deren Bodenrichtwerte zwischen 2016 und 2020 bei direkter Wasserlage um 650 Prozent gestiegen seien.

Die meisten Waterfront-Developments der vergangenen Jahre seien Umnutzung, Umstrukturierung und Neugestaltung von innenstadtnahen brachgefallenen Hafen- und Ufergebieten. Diese verwandelten sich in Folge einer Reorganisation und Verlagerung von Hafennutzungen in urbane Quartiere mit gemischten Nutzungen. Als Beispiele präsentierte Beyerle die Hamburger HafenCity, die Überseestadt in Bremen und den Kreativkai in Münster. Davon zu unterscheiden seien städtebauliche Neubauprojekte, welche entweder an renaturierten Wasserläufen lägen oder für die gänzlich neue Wasserflächen geschaffen würden wie bei der Aaseestadt in Münster oder dem Dortmunder Poenixsee.

Mit deutlichem Abstand seien dann klassische, bisher unbebaute Wassergrundstücke zu finden. „Die Wahrscheinlichkeit, eine Baugenehmigung für ein Projekt in Wasserlage zu erhalten, wo bisher Grün und Vögel vorherrschten, ist äußerst gering“, so Beyerle. Wasserlagen erforderten zwar häufig Mehrkosten von rund 20 Prozent bei der Gebäudetechnik, dennoch setze sich auch künftig der Trend von Immobilienprojekten am Wasser fort.

Erfahrungen mit der DSGVO in der Praxis

„Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) vereinheitlicht EU-weit das Datenschutzniveau für natürliche Personen und sichert die gleichen Wettbewerbsbedingungen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten“, führte Rechtanwalt Sven Johns von der Berliner Kanzlei Mosler+Partner Rechtanwälte, aus. Ohne Rechtsgrundlage dürfe keine Datenverarbeitung vorgenommen werden.

Unternehmen müssten geeignete technische und organisatorische Maßnahmen treffen, um ein dem Risiko angemessenes Schutzniveau personenbezogener Daten zu gewährleisten. Die Bußgelder seien gegenüber dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) von maximal 300.000 auf 20 Millionen Euro oder bis zu vier Prozent des weltweit erzielten Jahresumsatzes erhöht worden. Damit habe sich der Respekt vor der Bußgeldandrohung, die Furcht vor Abmahnungen und Schadensersatzansprüchen von betroffenen Personen erhöht.

Als Pflicht-Maßnahmen für Immobilienunternehmen nannte Johns unter anderem die Erstellung einer Datenschutzerklärung auf der Webseite, die Erarbeitung und Versendung von Informationsschreiben zum Datenschutz für die Kunden, die Erstellung eines Löschkonzepts für Kundendaten und die Sicherstellung der Umsetzung, die Dokumentation der technischen und organisatorische Maßnahmen, sowie mindestens einmal jährlich eine Schulung. „Die Anforderungen der DSGVO sind in den Immobilienfirmen umsetzbar, allerdings könnte die Bereitschaft zur Auseinandersetzung und Einbindung größer sein“, lauteten Johns Erfahrungen aus der Praxis.

Mietspiegelreform und Wertermittlung

„Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei Mieterhöhungsverlangen eine zentrale Rolle. Eines ihrer Abbildungsinstrumente, der Mietspiegel, ist in jüngerer Zeit, auch in Form des qualifizierten Mietspiegels, in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt worden“, stellte Stephan Zehnter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung, Mieten und Pachten, fest…

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Wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt

Erst mit der gesammelten Auswertung mehrerer Mietspiegel werden die unterschiedlichen Ansätze bei der Erstellung transparent. „Mietspiegel sind die zentrale Referenz für Mieterhöhungen und Neuvermietungen.

Daher haben qualitativ hochwertige Mietspiegel eine wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt.“, erklärt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Vorsitzender der gif-Mietspiegelkommission und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

Die fortlaufende Bestandsaufnahme durch den Mietspiegelreport soll deshalb auch die Arbeit der Bundesregierung unterstützen, die derzeit einen neuen Entwurf zur Mietspiegelverordnung erarbeitet, um Anforderungen an Mietspiegel und deren Dokumentation zu präzisieren.

200 statt 80 Städte ausgewertet

Gegenüber der letzten Ausgabe werden im gif-Mietspiegelreport 2020 nun 200 statt 80 Städte ausgewertet. Darüber hinaus wird die Art der Erhebung detaillierter dargestellt und erstmals die Zeitspanne zwischen Stichtag und Veröffentlichung, die Art der Fortschreibung sowie die Verwendung von Orientierungshilfen bei Tabellenmietspiegeln erhoben.

Auch die Analyse der Mietspiegel der TOP-7-Städte wurde um eine detaillierte Gegenüberstellung der Erhebung, Auswertung und Wohnlagenermittlung erweitert…

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„Der geplante Mietendeckel lässt bereits jetzt einen Welle von Mietstreitigkeiten erwarten“, warnt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg e.V. „Bis zur Prüfung des Gesetzes durch das Landes- oder Bundesverfassungsgericht kann diese Welle gigantische Ausmaße mit einem Volumen von bis zu einer Milliarde Euro annehmen, die jede Vorstellungskraft sprengt.“

1,8 Milliarden Euro in fünf Jahren.

Diese Schätzung basiert auf den Einnahmeverlusten der Degewo, die sich laut Medienberichten auf 97 Millionen Euro für die 75.000 Wohnungen des Unternehmens summieren. Hochgerechnet auf den gesamten Berliner Wohnungsmarkt mit 1,4 Millionen Mietwohnungen wären dies 1,8 Milliarden Euro in fünf Jahren. Bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts können zwei bis drei Jahre vergehen, was Einnahmeverlusten von einer Milliarde Euro entsprechen würde.

Der BFW Berlin/Brandenburg wirkt als starker Interessenverband in der Region mit der kraftvollen Stimme der privaten Immobilienunternehmen. Er steht für Innovation und Zukunftsthemen und bietet den Entscheidern der Branche als starker Interessenverband einen dauerhaften Innovationsvorsprung.

Absehbar ist schon jetzt: Die große Zahl der Marktteilnehmer wird nicht auf die Einnahmen verzichten, sondern diese gerichtlich geltend machen und hierbei auf die Rechtswidrigkeit des Mietendeckels setzen.

„Als Verband können wir jeden Vermieter nur dazu ermutigen, den gerichtlichen Weg zu beschreiten. Schließlich lässt sich die im Referentenentwurf dargelegte Begründung für den Mietendeckel nicht halten, da der Senat eine angebliche Mietenexplosion von 2013 bis 2019 nicht seriös begründen kann“, so Klabe.

Der BFW hat hierzu die Werte der Mietspiegel 2013 und 2019 sowie die Entwicklung des mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens von 2012 bis 2018 ausgewertet. So wird beim Vergleich aller Werte des Mietspiegels 2013 mit den entsprechenden Werten des Mietspiegels 2019 offensichtlich: „Nur bei 15 Prozent liegt die Mietsteigerung im gleichen Zeitraum über dem Zuwachs des Haushaltsnettoeinkommens“, so Klabe. Der Mietspiegel 2019 war erst vor vier Monaten vom Senat veröffentlicht worden, nachdem er gemeinsam mit drei Vermieter- und Mieterverbänden erarbeitet und erstmals seit 2013 wieder von allen anerkannt wurde, darunter vom BFW.

Miethöhe von Sozialwohnungen

„Warum sollte man nun dem gesamten Markt einen Deckel verpassen, wenn sich Mieten und Haushaltsnettoeinkommen im Einklang entwickeln? Das widerspricht allen Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit! Darüber hinaus lässt der Mietendeckel für eine Million Wohnungen, die bis 1972 gebaut wurden, nur eine maximale Miete von 6,50 EUR/qm zu…

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In Zeiten von Enteignungsdebatten und Diskussionen um einen generellen Mietendeckel mutet der neue Mietspiegel als Kompromiss der Vertreter der Berliner Wohnungswirtschaft an, um weitere, nicht kalkulierbare Eingriffe der Politik in die zukünftige Wohnungspolitik zu verhindern.

Methodisch qualifiziert, aber dürftig in der Datenerhebung

Auch der neue Mietspiegel genügt einmal mehr allen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen – er ist ja von Experten als methodisch qualifiziert anerkannt worden. Erneut wird aber auch dieses Mal die zugrunde liegende Datenmenge kritisch zu sehen sein, genauso wie deren Qualität. Die Details zur Mietspiegelerstellung sind (noch) nicht bekannt gemacht worden. Eine Offenlegung der Daten, wie jüngst in München gefordert, kann auch im Fall Berlin für deutlich mehr Transparenz und ggf. auch Sicherheit bei etwaigen Rechtsstreitigkeiten sorgen.

Aus unabhängiger Sicht ist zu befürchten, dass ein überproportional hoher Anteil an Wohnungen der kommunalen Wohnungsunternehmen in den Mietspiegel eingeflossen ist. Die könnten sich per Mietenbündnis mit dem Berliner Senat verpflichtet haben, ihre Neuvermietungen deutlich unter dem aktuellen Marktniveau durchzuführen. Was de facto eine Abkoppelung des Mietspiegels von den tatsächlichen Marktgegebenheiten auf dem freien Wohnungsmarkt zur Folge hat.

Ebenso muss man aber konstatieren, dass die Angebotsmieten, auf denen eine Vielzahl an Marktberichten beruhen, auch nur eine Teilmenge der Neuvermietungen wiedergeben. Auswertungen zeigen hier, dass beispielsweise die Wohnungen der kommunalen Wohnungsunternehmen und einer Vielzahl an Genossenschaften einen nur geringen Anteil an den Angebotsmieten ausmachen. Deren dämpfende Wirkung also in den veröffentlichten Angebotsmieten eher unterrepräsentiert ist. Hintergrund hierfür ist, dass die kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften in der Regel ihre Wohnungen über eigene Portale vermarkten, die bei den Datensammlern der Angebotsmieten nicht mit einbezogen werden.

Die Wahrheit wird also irgendwo zwischen der Mietspiegelmiete und der Angebotsmiete liegen. Gefühlt aber eher im oberen Bereich bei den Angebotsmieten, da diese stärker auf den freien, nicht von der Berliner Politik regulierten Wohnungsmarkt zurückzuführen sind.

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Der Beitrag Neue Berliner Mietspiegel – Abgekoppelt vom Markt: Unsicherheiten wegen Intransparenz – Kommentar von Roman Heidrich (JLL Berlin) erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.