Dazu Mirjam Philipp, Vorstand des VSWG: „Das ist eine abwegige Schlussfolgerung. Denn die hohen Kosten machen auch vor Mietwohnungen nicht halt, die von langfristigen Bestandshaltern wie den sächsischen Wohnungsgenossenschaften gehalten werden. Ein Großteil der sächsischen Bevölkerung lebt in bereits gebauten Wohnungen.

Wir kämpfen hier – trotz der Kostensteigerungen – immer für bezahlbares Wohnen. Und das, obwohl in unsere Bestände massiv investiert werden muss. Nicht nur, dass die große Sanierungswelle in den 1990er Jahren mittlerweile 25 bis 30 Jahre zurück liegt und nun der nächste Zyklus ansteht, sind Investitionen zur gesetzlich verordneten Reduktion der Treibhausgasemissionen, zum Anbau von Aufzügen oder zur Modernisierung von Grundrissen weiter notwendig. Auch dafür müssen Wohnungsunternehmen oft Darlehen aufnehmen.

Zur Verdeutlichung: Aktuell investieren die Wohnungsgenossenschaften rund 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr und damit etwa ein Drittel der Miete in die Instandhaltung. Darin noch nicht enthalten sind Investitionen zur Qualitätssteigerung, die unseren Genossenschaften unverändert wichtig bleibt. Bei aktuellen Kostensteigerungsraten bei Bauleistungen von 10 bis 20 Prozent im Jahr wird auch die Bestandsbewirtschaftung sehr schwierig. Auch sind die Wohnungen derzeit mit durchschnittlich 200 Euro pro Quadratmeter verschuldet.

Ein Anstieg des Zinsniveaus von 1,0 auf 4,0 Prozent bedeutet hierbei Mehrkosten von 50 Cent pro Quadratmeter und Monat und das bei gleicher Miete (durchschnittliche Nutzungsgebühr/Nettokaltmiete liegt bei 5,16 EUR/m²). Statt ständig über Neubau und Eigentumswohnungen zu sprechen, sollten wir endlich anfangen über Mietwohnungen im Bestand zu reden und sie als wunderbare Alternative zum Eigenheim auf der grünen Wiese zu sehen. Bezahlbares Wohnen findet hier statt; jedoch darf dies nicht zum Substanzverzehr der Wohnungsgenossenschaften führen.“

Die 207 im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor im sächsischen Wohnungsmarkt. Sie bewirtschaften mit insgesamt 297.724 Wohneinheiten 20,5 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes im Freistaat Sachsen und bieten damit rund einer halben Million Menschen ein zukunftssicheres Zuhause.

Als Unternehmen erwirtschaften sie mit den jährlichen Umsatzerlösen in Höhe von rund 1,36 Milliarden Euro einen Anteil von ca. 1,1 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für mehr als 2.600 Mitarbeiter sowie 75 Auszubildende und 23 Studenten ein verlässlicher Arbeitgeber und sichern gleichzeitig Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren, die Wohnungswirtschaft flankierenden Branchen.

Der VSWG hat seinen Sitz im Verbandshaus in Dresden und ist gesetzlicher Prüfungsverband sowie Fach- und Interessenverband für die im Bundesland Sachsen ansässigen Wohnungsgenossenschaften. Zu seinen Aufgaben zählen unter anderem Information, Beratung sowie Aus- und Weiterbildung der Mitglieder. Zudem übernimmt der Verband die gemeinschaftliche Interessenvertretung der Mitglieder in der Öffentlichkeit.

Vivian Jakob

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Demnach sind Familien und jüngere Menschen besonders von diesen Entwicklungen belastet.

• Mehr als die Hälfte der zur Miete lebenden Familien (rund 62 Prozent) in Deutschland haben Angst, in den nächsten Monaten ihre Nebenkosten nicht zahlen zu können. •
• Ähnlich sieht es bei den bis 29-jährigen Mieterinnen und Mietern aus: Überdurchschnittlich viele (rund 77 Prozent) befürchten, in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Kautionsbürgschaft schafft Liquidität

Die Barkaution in eine Mietkautionsbürgschaft umzuwandeln und so für mehr Liquidität zu sorgen, ist ein gangbarer Weg, um schnell und unabhängig von dem zweistufigen Entlastungspaket der Bundesregierung, tätig zu werden. Die Umstellung lässt sich schnell und bequem von zuhause regeln und gestaltet sich deutlich einfacher als etwa ein Kreditantrag.

Dominik Brieler, Managing Director der Aareal-Tochter plusForta GmbH, die mit Aareal Aval über eine solche Lösung verfügt, erklärt wie es funktioniert: „Die Wohnungsunternehmen und Verwaltungen bieten betroffenen Mieterinnen und Mietern an, sich die Mietkaution, die sie zum Beispiel auf einem Kautionskonto hinterlegt haben, auszahlen zulassen…

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Sachverhalt: 

In sämtlichen Verfahren sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Diese erhöhte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete.

Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten.

Bisheriger Prozessverlauf: 

Das Berufungsgericht hat in allen drei Verfahren die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Jedenfalls bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich.

Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, „konkreten Arbeitsabschnitten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erfolgen. Nur auf diese Weise könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilität und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) überprüfen. Mit den vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revisionen verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden…

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Der Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften bündelt die Aktivitäten von 30 Hamburger Genossenschaften. Die Unternehmen bieten in der Hansestadt rund 135.000 Wohnungen – das sind rund 20 Prozent aller Mietwohnungen in Hamburg – zu bezahlbaren Nutzungsgebühren an und geben so 230.000 Mitgliedern sowie ihren Familien ein sicheres Zuhause. Gut ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen sind öffentlich gefördert und damit ein gewichtiger Faktor beim bezahlbaren Wohnen.

Auf Grund der Corona-Pandemie haben Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften im vergangenen Jahr allerdings deutlich weniger neu gebaute Wohnungen übergeben können als im Jahr zuvor. „Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen lag im Jahr 2021 bei 1025 Wohnungen“, sagte Alexandra Chrobok. „Das waren 562 Wohnungen weniger als im Jahr 2020.“

Hintergrund dieser Entwicklung sind die auf Grund der Pandemie gestörten Lieferketten und massiv gestiegene Baupreise. Auch der seit Jahren zunehmende Mangel an Baugrundstücken werde nach und nach im Rückgang der Fertigstellungszahlen sichtbar. „Die Entscheidung des Hamburger Senats, Baugrundstücke künftig vornehmlich im Weg des Erbbaurechts zu vergeben, erschwert die Situation zusätzlich.“

Fast drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung

Seit Jahrzehnten stünden die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften für den sozialen Frieden in den Quartieren und investierten beständig hohe Millionenbeiträge in die Stadtentwicklung, sagte Alexandra Chrobok. „Zwischen 2012 und 2021 wurden mehr als drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands ausgegeben. Hinzu kamen 2,2 Milliarden Euro für den Bau neuer Wohnungen.“

Im vergangenen Jahr investierten Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften fast 586 Millionen Euro in den Neubau, die Instandhaltung und die Modernisierung von bezahlbaren Wohnungen. In diesem Jahr sollen es den Planungen zufolge rund 120 Millionen Euro mehr werden. Allerdings sehen auch Hamburgs Genossenschaften sich einer komplizierter werdenden Situation gegenüber.

„Die Explosion der Baupreise und der Krieg in der Ukraine haben die Lage stark eingetrübt“, sagte Matthias Saß, stellvertretender Vereinsvorsitzender und Vorstand der Schiffszimmerer-Genossenschaft. „Vermehrt denken die Genossenschaftsvorstände darüber nach, neue Bauprojekte zu verschieben, weil infolge der unsicheren Lage derzeit eine seriöse Kalkulation von Bauprojekten nicht möglich ist.“

Bei einer Umfrage Mitte April hatten 80 Prozent der aus Hamburg teilnehmenden Genossenschaften die Aussichten für den Neubau von Wohnungen in diesem Jahr als schlecht bzw. sehr schlecht eingeschätzt. 44 Prozent planen eine Verschiebung eines Neubauprojekts bzw. sind sich noch nicht sicher.

„Es mangelt an Dämmstoffen, Stahl, Holz, Elektromaterial und Kunststoffteilen“, sagt Matthias Saß. „Vor allem aber belasten uns die deutlich gestiegenen Baupreise.“ Der Umfrage zufolge erwarten 76 Prozent der Genossenschaften bei ihren laufenden Bauprojekten Preissteigerungen um 20 und mehr Prozent. „Damit wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum anzubieten“, sagt Matthias Saß.

Zugleich ist die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen nach wie vor sehr hoch. So lag die Fluktuationsrate im vergangenen Jahr lediglich bei 6,16 Prozent. Das ist gegenüber 6,45 Prozent im Jahr 2020 ein erneuter Rückgang und belegt die hohe Zufriedenheit der Genossenschaftsmitglieder mit ihrer Wohnsituation.

Genossenschaften sehen das Erbbaurecht weiterhin kritisch

Alexandra Chrobok und Matthias Saß machten deutlich, dass die Genossenschaften nach wie vor die Festlegung des Hamburger Senats, öffentliche Baugrundstücke vorrangig im Wege des Erbbaurechts zu vergeben, ablehnen. „Die Genossenschaften wollen Baugrundstücke kaufen, diese generationsübergreifend behalten und später zum Wohle der Mitglieder erneut bebauen.“ …

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Die Ungültigkeit des Berliner Mietspiegels hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erläutert: „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen. Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen: Denn wahrscheinlich sind die Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Gibt es keinen Mietspiegel, so ist es zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Sebastian hierzu: „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere. Dazu ist auch noch fraglich, ob die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Mieterschutz ist in Berlin stark eingeschränkt. Das wäre vermeidbar gewesen.“

Am 6. Mai 2021 hatte der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlicht, den er als sogenannten qualifizierten Mietspiegel ansieht. Tatsächlich ist aber dieser eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach geltendem Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.

Gravierende statistische Fehler

Der Berliner Mietspiegel 2021 fügt sich damit in die Vielzahl der Berliner Mietspiegel ein, die erfolgreich vor Gericht angegriffen wurden. Professor Sebastian erläutert: „Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner. In den letzten 20 Jahren wurden in fast jedem Berliner Mietspiegel gravierende statistische Fehler festgestellt. Das hat eine Serie von gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten verursacht. Das Vertrauen in den Berliner Mietspiegel ist zerstört.“

Aus Sicht des Wissenschaftlers sollte sich der zuständige Senator für Stadtentwicklung, Andreas Geisel, der völlig verfahrenen Sache persönlich annehmen und aus der Serie von Problemen die Konsequenzen ziehen…

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Anfang 2021 lebten in Österreich laut Statistik Austria exakt 8.932.664 Personen, davon waren 1.365.415 Personen zwischen 15 und 29 Jahre alt. Rund 410.000 von ihnen leben in Wien. Während der Altersschnitt in den meisten anderen Bundesländern kontinuierlich steigt, wird die Bundeshauptstadt jünger und ist heute das „jüngste“ Bundesland Österreichs.

Laut einer aktuellen Sora-Studie „Junge Menschen in Wien II“ im Auftrag der AK Wien leben 88 Prozent der jungen Wiener gerne in der Stadt, 75 Prozent geben an, mit ihrer Lebenssituation zufrieden zu sein. Das bedeutet im Vergleich zur Vorgängerstudie einen Rückgang von zehn Prozent. Entscheidend für diese Entwicklung ist vor allem die Verschlechterung der finanziellen Lage. Nur knapp 60 Prozent der Befragten sind mit der Höhe ihres Einkommens eher oder sehr zufrieden, mehr als ein Viertel gibt an, nicht gut mit dem Haushaltseinkommen über die Runden zu kommen. Die Pandemie hat die finanziellen Probleme vieler junger Menschen noch einmal verstärkt.

Die Gründung eines eigenen Haushalts wird immer schwerer und verzögert sich infolge der fehlenden Leistbarkeit. „Die jungen Menschen stehen vor einer ungewissen Zukunft und hohen Wohneinstiegskosten“, sagt Sina Moussa- Lipp von der AK Wien. Fast die Hälfte der jungen Wiener in eigenem Haushalt lebt in privater Hauptmiete, das ist ein Anstieg um sechs Prozent seit 2013. Dort sind laut Statistik Austria die Wohnkosten für junge Menschen um rund 27 Prozent höher als bei den gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen (siehe Tabelle).

Die Wohnkostenbelastung ist laut Sora-Studie speziell für junge Menschen in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, auch Befristungen haben seit 2008 deutlich zugenommen, ebenso die Überbelegung. „Speziell junge Haushalte mit Kindern sind von Befristungen und Überbelegungen betroffen. Mehr als 40 Prozent dieser Wohnungen sind überbelegt“, sagt Moussa-Lipp.

Teures Studium

Auch für die große Gruppe der Studierenden ist Wohnen eine kostspielige Angelegenheit. Laut Studierenden- Sozialerhebung der österreichischen Hochschülerschaft ÖH sind die durchschnittlichen Wohnkosten für Studierende in Österreich alleine zwischen 2015 und 2019 um 14 Prozent gestiegen. Im Vergleich zur Gesamtbevölkerung, die rund ein Viertel ihres Haushaltseinkommens für Wohnen aufwenden muss, sind es bei den Studierenden rund 40 Prozent.

Am stärksten sind die Kosten für Wohnungen mit Partner gestiegen (+21 Prozent), gefolgt von den Kosten für Wohnheime (16 Prozent). Studierende, die in Einzelhaushalten leben, gaben im Vergleich zu 2015 um elf Prozent mehr für Wohnen aus, für Wohngemeinschaften liegt der Anstieg bei neun Prozent. Laut Einschätzung der ÖH hat sich dieser Trend auch in den letzten zwei Jahren fortgesetzt. Zwar gab es speziell im Bereich der Studierendenheime in letzter Zeit eine leichte Entspannung auf Angebotsseite, dies ist allerdings fast ausschließlich auf eine massive Zunahme des Angebots im hochpreisigen Segment kommerzieller Anbieter zurückzuführen.

Dagegen ist das Angebot an privaten Einzelwohnungen und Wohngemeinschaften laut ÖH in den vergangenen Jahren massiv geschrumpft und immer mehr Vermieter bevorzugen eine andere, finanzkräftigere Klientel. Dass der Wunsch nach eigenständigem, leistbaren Wohnen bei den Studierenden aber immer wichtiger wird, zeigen vermehrte Anfragen bei der Hochschülerschaft zum Thema gemeinnütziges und kommunales Wohnen. „Das ist auch der einzige Sektor, wo es noch unbefristete, gesicherte Wohnmöglichkeiten für junge Erwachsene ohne finanzstarkem familiären Hintergrund gibt“, heißt es bei der ÖH.

Gegensteuern der Gemeinnützigen

Viele gemeinnützige Bauvereinigungen haben schon vor Jahren junge Mieter als Zielgruppe erkannt und haben nicht nur in den großen Ballungszentren entsprechende, maßgeschneiderte Wohnungen oder Projekte im Angebot. So hat etwa die Salzburger Genossenschaft Wohnbau Bergland in Zell am See, Grödig oder Bürmoos Projekte mit Starterwohnungen und kleineren Wohneinheiten in Zentrumsnähe realisiert. Auch die Heimbau richtet sich im Neubau mit kompakten, günstigen Wohnungen und in der Wiedervermietung mit kleinen Ein- bis Zwei-Zimmer- Wohnungen zu günstigen Konditionen explizit an ein junges Publikum.

Um die akuten Wohnbedürfnisse von Studierenden zu befriedigen, hat das ÖSW schon 1994 gemeinsam mit dem Österreichischen Volkswohnungswerk die Stuwo Gemeinnützige Studentenwohnbau AG gegründet. Der zweitgrößte Studentenheimanbieter Österreichs ist auch heute noch bundesweit der einzige gemeinnützige Bauträger in diesem Segment. Seit der Gründung wird annähernd im Zwei-Jahres-Rhythmus ein neues Wohnheim errichtet. Abgerundet wird das Angebot des ÖSW an junge Mieter durch die Marke room- 4rent, das serviciertes Wohnen auf Zeit anbietet.

Die komplett möblierten Apartments beginnen bei 28 Quadratmeter, die durchschnittliche Größe beträgt um die 40 Quadratmeter und reicht bei einzelnen Suiten bis zu 85 Quadratmeter. Internetanschluss, TV und Betriebskosten sind in der provisionsfreien Pauschalmiete inkludiert. Dienstleistungen wie Apartmentreinigung, Wäscheservice, Küchenausstattung oder hauseigene Fitness- und Wellnessangebote können hinzugebucht werden.

Nicht nur billig

Viele junge Mieter verfügen über begrenzte finanzielle Möglichkeiten. „Junges Wohnen bedeutet aber nicht unbedingt auch gleich allgemein günstiges Wohnen“, erklärt Wohnbau Bergland-Geschäftsführer Philipp Radlegger. Bei der Wohnbau Bergland ergeben sich geringere Gesamtkosten für die junge Klientel unter anderem dadurch, dass die Wohnungen selbst kleiner und mit einer Küche ausgestattet sind, sodass ein Teil der finanziellen Belastung gerade beim Einrichten der ersten eigenen Wohnung wegfällt…

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Die Studie „Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland untersucht regulatorische Eingriffe, mit einem Schwerpunkt auf Berlin. “Neben der beabsichtigten Absenkung des Mietniveaus, wurden komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen nicht ausreichend antizipiert und reflektiert”, erklärt Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland, die Kernergebnisse der Studie.

Der Mietendeckel hat das Berliner Mietniveau abgesenkt.

Jedoch profitieren von den Mietabsenkungen vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten bzw. bessere Wohnlagen. Zugleich ging die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen um fast 60 Prozent zurück, was den Wettbewerb für Wohnungssuchende erheblich verschärfte, insbesondere für Zuziehende und Familien mit wachsendem Wohnraumbedarf.

Die PwC-Analyse unterscheidet direkte (z. B. Absenkung der Mietpreise nach Berliner Ortsteilen) sowie indirekte Auswirkungen (z. B. reduziertes Angebot, Miet- und Kaufpreise im Berliner Umland oder unterlassene energetische Modernisierung).

Deutlich erschwerte Wohnungssuche in Berlin

Der Mietendeckel hat in Berlin das Mietniveau nach Angaben von ImmoScout24 um durchschnittlich 8 Prozent abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die Absenkung in einkommensstärkeren Stadtteilen ab. Einkommensschwächere Gegenden hingegen profitierten davon weniger…

Der Beitrag PwC-Analyse: Berliner Mietendeckel bewirkte Absenkung des Mietniveaus in guten Wohnlagen – Einkommensschwache Wohnlagen profitierten weniger – weniger Vermietungsangebote erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Als die Karlsruher Richter im April dieses Jahres den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärten, war die Aufregung groß – kommentiert wurde die Entscheidung als ein Desaster für den rot-rot-grünen Senat. Untersuchungen hatten bereits gezeigt, dass sich durch den Mietendeckel das Wohnungsangebot verringert hat und Menschen daher in Berlin noch größere Schwierigkeiten hatten, eine Wohnung zu finden. Die Auswirkungen auf die privaten Vermieter, die den Großteil der Wohnungen in der Hauptstadt anbieten, wurden bisher aber nicht beleuchtet.

Eine IW-Befragung von 283 Berliner Vermietern im Frühsommer 2021 schafft nun Klarheit: Vier Prozent der Befragten konnten aufgrund des Mietendeckels ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen, 15 Prozent berichteten von starken finanziellen Einschränkungen. 58 Prozent der Vermieterhaushalte haben ein Nettoeinkommen von unter 3.000 Euro im Monat.

Weniger Bereitschaft zu Modernisierungen

Neben diesen unmittelbaren Auswirkungen auf die Finanzierung gab es weitere: Über die Hälfte der Vermieter gab an, dass ihre Bereitschaft zu energetischen Sanierungen aufgrund des Mietendeckels stark abgenommen hat. Und auch kleine Investitionen, wie Maler- oder Renovierungsarbeiten, wollten rund 45 Prozent der Befragten nicht mehr durchführen.

Dass für solche Investitionen offensichtlich weniger Geld zur Verfügung stand, zeigt auch ein Blick auf die Vermögensbildung der Befragten, denn private Vermieter nutzen Wohneigentum häufig zur Altersvorsorge. Auch hier hatte der Mietendeckel gravierende Auswirkungen: Jeder Fünfte gab an, dass er in Folge des Mietendeckels Nettoverluste aus dem Vermietungsgeschäft zu tragen hatte…

Der Beitrag IW-Studie zum Mietendeckel: Die nächste Bundesregierung sollte sich vor allem auf den Neubau konzentrieren. Nur so kann Wohnen langfristig erschwinglich sein.“ erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

ImmoScout24 hat analysiert, welchen Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens Suchende bereit sind, in den 80 größten deutschen Städten für Mietwohnungen aufzuwenden. Als Grundregel gilt, dass die Wohnkosten 30 Prozent der finanziellen Mittel eines Haushalts nicht übersteigen sollten.

In München kalkulieren Mietinteressenten allerdings knapp 35 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommen für die monatliche Miete ein. Trotz des Rückgangs der Wohnkosten um 0,3 Prozentpunkte, nimmt die bayerische Hauptstadt den Spitzenplatz im Städtevergleich ein. Innerhalb von fünf Jahren stiegen in München die Angebotsmieten um 25 Prozent auf 17,63 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2021. Damit ist München das teuerste Pflaster für Mietwohnungen im Gesamtdurchschnitt ohne Unterscheidung zwischen Neu- und Altbau.

In Heilbronn planen Suchende 34,3 Prozent ihres Einkommens für die eigene Mietwohnung ein. Auch in Oldenburg und Ludwigshafen am Rhein liegt der Wohnkostenanteil mit knapp 34 Prozent auf Spitzenplatz-Niveau – bei allerdings noch relativ günstigen Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 8,44 Euro und 9,03 Euro. Die Nachfrage übersteigt hier deutlich das Angebot. Den niedrigsten Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens ziehen Mietsuchende in Salzgitter mit 25,9 Prozent, in Gelsenkirchen mit 26,1 Prozent und Jena mit 26,5 Prozent in Betracht.

In Cottbus und Bremerhaven legten die Wohnkosten am stärksten zu

Mieter:innen in Cottbus und Bremerhaven sind bereit, 32 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete auszugeben. Damit stieg die Zahlungsbereitschaft gemessen am Einkommen im Städtevergleich in Cottbus mit 6,2 Prozent und im Bremerhaven mit 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr am stärksten. Doch mit Angebotsmieten von durchschnittlich 6,24 Euro in Cottbus und 6,38 Euro pro Quadratmeter im Bremerhaven zählen die beiden Städte für Mieter:innen noch zu den erschwinglicheren.

In Potsdam zogen die Angebotsmieten innerhalb von 5 Jahren am stärksten an

In Potsdam kalkulieren Suchende derzeit mit 29,7 Prozent ihres Einkommens für die neue Wohnung. Innerhalb von fünf Jahren stiegen in der Hauptstadt von Brandenburg die durchschnittlichen Angebotsmieten um 30 Prozent. Im zweiten Quartal lagen sie bei 10,70 Euro pro Quadratmeter. Damit erteuerten sich die Angebotsmieten in Potsdam wie in keiner anderen Vergleichsstadt. Doch auch in Berlin zogen die Mieten kräftig an.

Innerhalb von fünf Jahren kletterten die durchschnittlichen Angebotsmieten für Mietwohnungen auf ImmoScout24 um 27 Prozent nach oben und rangieren im zweiten Quartal bei durchschnittlich 10,71 Euro pro Quadratmeter. In der Bundeshauptstadt sind Mieter:innen damit bereit, 28,4 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen auszugeben – ein Wert im Mittelfeld des gesamtdeutschen Städtevergleichs. Vor einem Jahr kalkulierten Mietsuchende noch mit knapp 30 Prozent für das Wohnen in der Hauptstadt…

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Den größten Zuwachs auf Jahressicht gab es in Berlin mit 7,7 Prozent, in Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierten sie erstmals. Lediglich Stuttgart weist mit einem Minus von 1,6 Prozent einen leichten Rückgang auf. „Allerdings befindet sich das Mietniveau in der schwäbischen Landeshauptstadt seit Anfang des laufenden Jahres bereits wieder in der Aufwärtsbewegung“, so Sebastian Grimm. Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

Und Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL, Berlin, ergänzt für Deutschlands Hauptstadt: „In Berlin hat die Aufhebung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht im April 2021 zu einem Nachholeffekt bei den Mietpreisen geführt, der nicht zuletzt den enormen Anstieg gegenüber dem Vorjahresniveau erklärt. Der Mietendeckel hat mitnichten zu einem Rückgang der Mieten in Berlin geführt.“ Und weiter: „Es müssen Alternativen zu einer reinen Regulierung geschaffen werden. Dazu gehört auch eine zielorientierte Förderung des Neubaus, eine echte Neubaustrategie.“

• Die mittleren Angebots-Mietpreise* sind in den Big 8 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Leipzig und Stuttgart) im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 2,4 Prozent gestiegen. Der Fünfjahresschnitt weist noch ein Zuwachs von 5,0 Prozent auf. Nur Stuttgart zeigt einen leichten Rückgang.
• Sehr deutlich verteuert haben sich auf Jahressicht abermals die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen*. Mit durchschnittlich 15,0 Prozent liegen sie über dem Fünfjahresschnitt von 8,4 Prozent. Leipzig weist stärksten Anstieg auf. Auch außerhalb der großen Metropolen müssen Käufer mehr zahlen als noch vor einem Jahr.

Während die mittleren Angebotsmieten nach wie vor ein Wachstum verzeichnen, scheint bei den Spitzenmietniveaus in den Metropolen mittlerweile eine gewisse Sättigung erreicht zu sein – mit Ausnahme von Berlin (+15,0 %) und Leipzig (+7,9 %). Bis zur Jahresmitte gingen die Top-Niveaus in München (-4,6 %), Frankfurt (-5,3 %), Stuttgart (-11,2 %) und Düsseldorf (-1,2 %) gegenüber dem Vorjahr zurück.

Beim Blick auf die mittelfristige Entwicklung (H1 2016 – H1 2021) konnten allerdings alle acht Metropolen mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten zwischen 3,4 Prozent und 8,8 Prozent vom Nachfrageüberhang profitieren. „Die aktuellen leichten Nachfragerückgänge im Spitzenmietsegment der genannten Städte sind einerseits mit den hohen Ausgangsniveaus teilweise nahe dem Zenit und andererseits im Zusammenhang mit den Einschränkungen durch die Corona-Pandemie zu erklären. Darüber hinaus wird insbesondere das Spitzenmietsegment typischerweise durch wenige teure Projekte bestimmt, die im zurückliegenden Corona- Jahr in deutlich geringerer Stückzahl in den Markt kamen,“ erklärt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

Mittlere Angebotsmieten in kreisfreien Städten stärker gestiegen als in den Metropolen

Zwischen den ersten Halbjahren 2016 bis 2021 kommen die mittleren Angebotsmieten (Bestand und Neubau) auf Zuwachsraten zwischen 3,8 und 7,5 Prozent. Auch hier an der Spitze Berlin, mit einem Plus vom 46,6 Prozent, entsprechend einem annualisierten jährlichen Wachstum von 7,5 Prozent. Mit aktuell 14,00 Euro/m²/Monat liegt der Mittelwert dort aber noch immer niedriger als in Stuttgart (15,15 Euro/m²/Monat), Frankfurt (16,00 Euro/m²/Monat) oder gar München (20,70 Euro/m²/Monat). In Hamburg…

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