Die Studie „Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC Deutschland untersucht regulatorische Eingriffe, mit einem Schwerpunkt auf Berlin. “Neben der beabsichtigten Absenkung des Mietniveaus, wurden komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen nicht ausreichend antizipiert und reflektiert”, erklärt Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland, die Kernergebnisse der Studie.

Der Mietendeckel hat das Berliner Mietniveau abgesenkt.

Jedoch profitieren von den Mietabsenkungen vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten bzw. bessere Wohnlagen. Zugleich ging die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen um fast 60 Prozent zurück, was den Wettbewerb für Wohnungssuchende erheblich verschärfte, insbesondere für Zuziehende und Familien mit wachsendem Wohnraumbedarf.

Die PwC-Analyse unterscheidet direkte (z. B. Absenkung der Mietpreise nach Berliner Ortsteilen) sowie indirekte Auswirkungen (z. B. reduziertes Angebot, Miet- und Kaufpreise im Berliner Umland oder unterlassene energetische Modernisierung).

Deutlich erschwerte Wohnungssuche in Berlin

Der Mietendeckel hat in Berlin das Mietniveau nach Angaben von ImmoScout24 um durchschnittlich 8 Prozent abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die Absenkung in einkommensstärkeren Stadtteilen ab. Einkommensschwächere Gegenden hingegen profitierten davon weniger…

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Als die Karlsruher Richter im April dieses Jahres den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärten, war die Aufregung groß – kommentiert wurde die Entscheidung als ein Desaster für den rot-rot-grünen Senat. Untersuchungen hatten bereits gezeigt, dass sich durch den Mietendeckel das Wohnungsangebot verringert hat und Menschen daher in Berlin noch größere Schwierigkeiten hatten, eine Wohnung zu finden. Die Auswirkungen auf die privaten Vermieter, die den Großteil der Wohnungen in der Hauptstadt anbieten, wurden bisher aber nicht beleuchtet.

Eine IW-Befragung von 283 Berliner Vermietern im Frühsommer 2021 schafft nun Klarheit: Vier Prozent der Befragten konnten aufgrund des Mietendeckels ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen, 15 Prozent berichteten von starken finanziellen Einschränkungen. 58 Prozent der Vermieterhaushalte haben ein Nettoeinkommen von unter 3.000 Euro im Monat.

Weniger Bereitschaft zu Modernisierungen

Neben diesen unmittelbaren Auswirkungen auf die Finanzierung gab es weitere: Über die Hälfte der Vermieter gab an, dass ihre Bereitschaft zu energetischen Sanierungen aufgrund des Mietendeckels stark abgenommen hat. Und auch kleine Investitionen, wie Maler- oder Renovierungsarbeiten, wollten rund 45 Prozent der Befragten nicht mehr durchführen.

Dass für solche Investitionen offensichtlich weniger Geld zur Verfügung stand, zeigt auch ein Blick auf die Vermögensbildung der Befragten, denn private Vermieter nutzen Wohneigentum häufig zur Altersvorsorge. Auch hier hatte der Mietendeckel gravierende Auswirkungen: Jeder Fünfte gab an, dass er in Folge des Mietendeckels Nettoverluste aus dem Vermietungsgeschäft zu tragen hatte…

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„Die Entscheidung ist überzeugend und entspricht unserer Einschätzung“, erläutert Rechtsanwalt und Notar Dr. Michael Schultz, Partner bei Müller Radack Schultz. „Das Land Berlin ist gesetzgeberisch tätig geworden, obwohl der Bund die einschlägigen Rechtsfragen der zulässigen Miethöhe in den zurückliegenden fünf Jahren mehrfach einer Regelung zugeführt hat. Das ist klar unzulässig und vom BVerfG auch ohne jeden Zweifel ausgesprochen worden. Die Entscheidung ist bereits deswegen uneingeschränkt zu begrüßen, weil sie eine Zersplitterung des Mietrechts in Deutschland verhindert.“

Infolge der Nichtigkeit des Gesetzes fehle entsprechenden Bescheiden, die Bezirksämter in den zurückliegenden Monaten verschiedenen Vermietern zugestellt hatten, die Rechtsgrundlage, ergänzt Rechtsanwalt Sven Häberer, ebenfalls Partner bei Müller Radack Schultz. „Rechtsmittelfristen, auch gegen bereits ergangene Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, sollten von den Betroffenen aber unbedingt gewahrt werden.“

„Probleme haben diejenigen Vermieter, die bei ihren Mietverhältnissen die Vorgaben des Berliner MietenWoG eingehalten haben, ohne im Vertrag entsprechende Vorkehrungen für den Fall einer Nichtigkeit des Gesetzes zu treffen“, hebt Prof. Dr. Martin Häublein, of counsel bei Müller Radack Schultz, hervor…

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Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG).

Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Sachverhalt:

Das MietenWoG Bln trat – mit Ausnahme des § 5 MietenWoG Bln – am 23. Februar 2020 in Kraft. Der „Berliner Mietendeckel“ besteht für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (vgl. §§ 1, 3 MietenWoG Bln), einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen (vgl. §§ 1, 4 MietenWoG Bln), wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind (vergleiche §§ 1, 4 in Verbindung mit §§ 6, 7 MietenWoG), sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten (vergleiche §§ 1, 5 MietenWoG Bln). Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, finden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung.

Die Antragsteller im Verfahren der abstrakten Normenkontrolle (2 BvF 1/20) – 284 Abgeordnete des Deutschen Bundestages der Fraktionen von CDU/CSU und FDP – halten das MietenWoG Bln für unvereinbar mit der grundgesetzlichen Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen (Art. 70 ff. GG). Die beiden Richtervorlagen (2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) betreffen die Vereinbarkeit von § 3 MietenWoG Bln mit dem Grundgesetz.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

Das MietenWoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig.

1. Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Abgrenzung und Inhalt der Gesetzgebungsbefugnisse von Bund und Ländern richten sich dabei ausschließlich nach Art. 70 ff. GG. Die Gesetzgebungskompetenzen werden insbesondere mittels der Kataloge der Art. 73 und Art. 74 GG durchweg alternativ voneinander abgegrenzt.

Doppelzuständigkeiten sind dem Grundgesetz in der Regel fremd. Der Bund hat demnach das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Der Kompetenzbereich der Länder wird daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Eine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder kennt das Grundgesetz nicht. Öffnungsklauseln in Bundesgesetzen sind zwar zulässig, gewähren den Ländern aber keine über die Öffnung hinausgehenden Spielräume.

2. Die konkurrierende Gesetzgebung regelt das Grundgesetz im Wesentlichen in den Art. 72 und Art. 74 sowie Art. 105 GG abschließend.

Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder.

Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden. Die Sperrwirkung setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reicht sie so weit, wie der Bundesgesetzgeber eine erschöpfende, also lückenlose und abschließende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte.

3. Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.

Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis umfasst das bürgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Entscheidend ist, ob durch eine Vorschrift Privatrechtsverhältnisse geregelt werden, also die Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten.

Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Der Mietvertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien. Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden…

Der Beitrag Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – Beschluss vom 25. März 2021 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Übersicht Bebauungspläne in Bezirken
1995 bis 2020, Berlin

Insbesondere die Schaffung von Baurecht für neue Wohnungen hält mit der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt nach wie vor nicht Schritt. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von Bulwiengesa im Auftrag des BFW, in der 1.137 zwischen 1998 und 2020 festgesetzte Bebauungspläne analysiert wurden. Demnach lag in diesem Zeitraum die durchschnittliche Bearbeitungsdauer bei 109 Monaten – das sind 9,1 Jahre. Dieser Wert hat sich gegenüber einer Erstanalyse vom Juli 2018 um 14 Monate erhöht. Damals betrug die durchschnittliche Bearbeitungsdauer 95 Monate (7,9 Jahre).

Neue Bulwiengesa-Studie: Bearbeitungsdauer für Bebauungspläne liegt in Berlin bei durchschnittlich 9,1 Jahren und hat sich seit 2018 um 14 Monate verlängert

Die Situation ist in den einzelnen Bezirken sehr differenziert. Außer in Pankow mit einer Verringerung um 6 Monate hat sich die durchschnittliche Dauer eines Bebauungsplan-Verfahrens zwischen 5 Monaten in Neukölln und 27 Monaten in Friedrichshain-Kreuzberg verlängert. In Berlin werden damit jeden Monat nur 4,3 Bebauungspläne festgesetzt, auch dieser Wert hat sich im Vergleich zu 2018 verringert.

Mit der aktuellen Studie hat Bulwiengesa die erste Untersuchung zur Laufzeit von B-Plan-Verfahren in Berlin vom Juli 2018 fortgeschrieben. Näher analysiert wurden jetzt die vergangenen drei Jahre: In dieser Zeit wurden nur 75 Bebauungspläne festgesetzt, das entspricht rund zwei Bebauungsplänen pro Monat. Im Jahr 2020 wurden dabei 25 Bebauungspläne verabschiedet, die eine durchschnittliche Bearbeitungszeit von 108 Monaten (9 Jahre) aufwiesen.

Damit wurde die Bearbeitungszeit im Vergleich zu den drei Vorjahren mit durchschnittlich 11,7 Jahren nur etwas verkürzt. Die Corona-Pandemie spielte in diesem Drei-Jahres- Zyklus nur eine untergeordnete Rolle, die Auswirkungen der Krise werden erst im nächsten Betrachtungszeitraum wirklich zu Buche schlagen.

Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverband Berlin/Brandenburg, sagt: „Ein Jahr Mietendeckel – das ist kein Grund zur Freude. Das Gesetz hat zu keiner Entlastung auf dem angespannten Wohnungsmarkt geführt. Auch wenn mancher es nicht gerne hört: Eine Entlastung kann es nur durch Wohnungsneubau geben, der bislang zu rund drei Vierteln von der privaten Immobilienwirtschaft getragen wurde – und zwar auch im Mietwohnungsbau sowie in allen Preissegmenten.

Dieses Potenzial hat der Senat unter anderem mit dem Mietendeckel ausgebremst. Viel schlimmer noch, die vermeintliche Atempause wird nicht für die Beschleunigung im Wohnungsneubau genutzt. Neun Jahre Bearbeitungszeit für einen Bebauungsplan sind inakzeptabel. Wir fordern und erwarten vom Senat: Die Schaffung von Baurecht muss durch den Einsatz von mehr Fachpersonal sowie die Nutzung digitaler Prozesse beschleunigt und erleichtert werden. Zugleich muss die Blockade von Bauvorhaben durch immer wieder neu angeforderte Gutachten und unkoordinierte Verfahrensschleifen aufhören.

Es fehlt an einer strukturierten Analyse, warum sich die Prozesse in Berlin stark verlangsamen. Genau diese Analyse ist notwendig. Sonst arbeitet am Ende mehr Personal vielleicht digitaler, aber die Prozesse sind nach wie vor schlecht. Eine Atempause durch den Mietendeckel? Wofür? Es hat sich bei der Bekämpfung der Ursachen für die Wohnungsknappheit nichts verbessert.“

Schon seit Jahren löst der Senat seine Versprechen nicht ein und wird den eigenen Ansprüchen nicht gerecht. Laut Koalitionsvertrag von 2016 sollten die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zum Beispiel in dieser Legislaturperiode mindestens 30.000 Wohnungen neu bauen, also rund 6.000 pro Jahr. Bislang konnten die landeseigenen Unternehmen jedoch nur etwa die Hälfte realisieren: Die Zahl stieg von rund 3.000 Wohnungen im Jahr 2017 auf nur 5.170 Wohnungen, die für 2020 prognostiziert werden.

Mietendeckel schadet dem Wirtschaftsstandort: 75 Prozent der Investoren haben ihre Aktivitäten nach Brandenburg und in andere Bundesländer verlagert

Zugleich wurden die für die wachsende Stadt erforderlichen rund 20.000 Neubauwohnungen pro Jahr nicht realisiert. Nachdem diese Zielmarke zuletzt um jährlich etwa 4.000 Wohnungen verfehlt wurde, könnte sie zwar 2020 erstmals erreicht werden, belastbare Zahlen liegen erst im Sommer vor…

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Und was macht das Land, um Mieten bezahlbarer zu gestalten?

Nein, Berlin senkt nicht die Grunderwerbsteuer. Berlin bleibt bei 6 %, obwohl Hamburg mit 4,5% oder Sachsen mit 3,5% auch gut leben können. Nein, Berlin hat den Mietendeckel durchgepeitscht. Das bremst den Neubau, die Modernisierung, den Klimaschutz, aber nicht steigende Mieten. Und Berliner Politik träumt weiter von Wiener Verhältnissen. Wie es sich in Wien lebt und was wir von Wien lernen können, hat das Instituts empirica im Auftrag der BID in einer wohnungspolitischen Analyse herausgearbeitet. Spannend! Alle Fakten und die Studie ab Seite 4.

Ja. Nun haben wir den Deckel und die große Unsicherheit. Das Gesetz ist zwar noch nicht in Kraft, aber bei einer anhängigen Mietsache, noch vor Prozessbeginn, weist ein Berliner Richter schon auf das kommende Mietendeckel-Gesetz hin.

Wie bitte?
Da lobe ich mir doch die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften. Sie haben Klarheit geschaffen. Sie haben in einer Mitgliederinformation Punkt für Punkt erklärt, wie sich der Mietendeckel auf das selbstbestimmte Zusammenleben in einer Genossenschaft auswirkt. Sofort und in Zukunft. Es ist auch für Nicht-Genossenschaftler lesenswert.

Übrigens. In Berlin gibt es rund 200.000 Genossenschaftswohnungen, bundesweit über zwei Millionen. Es ist eine unternehmerische Erfolgsgeschichte, die 1867 in Preußen mit einem Genossenschaftsgesetz begann. Lesen Sie ab Seite 41

Der Mietendeckel, was er mit Genossenschaften macht…

Bleiben wir in Berlin. Im Senat stimmten man über den Mietendeckel ab. Im letzten Herbst stimmten Deutschlands Mieter über ihre Vermieter ab. Gleich 3 mal ausgezeichnet wurde evm berlin eG. Glückwunsch an die Berliner Genossenschaft. Mehr ab Seite 13

Und ob die Mieter der Deutschen Wohnen zufrieden sind, lesen Sie ab Seite 17:

Februar 2020. Ein neues Heft, mit neuen Inhalten. Klicken Sie mal rein.
Ihr Gerd Warda

Der Beitrag Liebe Leserin, lieber Leser, Berlin, Wien, München – Mietendeckel und Genossenschaften erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ wird ein hartes Verbotsgesetz. Vermietern, die sich nicht daran halten, droht ein Bußgeld von bis zu einer halben Million Euro. Das Gesetz betrifft rund 1,5 Millionen Mietwohnungen, die vor 2014 gebaut worden sind.

„Der Mietendeckel, wie er vom Berliner Senat verabschiedet wurde, schießt völlig über das Ziel hinaus und trifft vor allem diejenigen, die dauerhaft und verantwortlich in den Wohnungsmarkt investieren und ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen“, erklärte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, zu der Entscheidung des Berliner Senats.

„Nicht nur Vermieter werden die negativen Folgen des Mietendeckels zu spüren bekommen. Schlussendlich werden vor allem die Mieter und diejenigen, die bezahlbaren Wohnraum suchen, die Leidtragenden sein. Der Mietendeckel bekämpft nur die Symptome, geht jedoch nicht die Ursachen des Wohnungsmangels an – die Investitionsbreme Mietendeckel ist eine Scheinlösung und schafft keine einzige neue Wohnung.

Und momentan ist nicht erkennbar, dass die Berliner Probleme bei sinkenden Baugenehmigungen auch nur annähernd aufgelöst werden könnten „, so Gedaschko weiter.

Zulasten der Glaubwürdigkeit des Rechtstaates

Das Gesetz geht auch zulasten der Glaubwürdigkeit des Rechtstaates, da es sich über das Staatsrecht hinwegsetzt und eindeutig verfassungswidrig ist. Mit dem Gesetz betritt Deutschland nicht nur juristisches Neuland – vielmehr handelt es sich um den Versuch, das Staatsrecht zu brechen. Es bleibt dabei: Dem Land Berlin fehlt die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht.

Diejenigen, die bundesrechtlichen Regelungen für nicht ausreichend halten, kommen an der Zuständigkeit des Bundes nicht vorbei. Alles andere würde tragende Säulen unseres Rechtstaats aushöhlen. Aus diesem Grund appellieren wir an die Verantwortlichen, umgehend ein Normkontrollklage gegen das Gesetz einzureichen.

„Anstatt eine Nebelkerze nach der anderen zu werfen, sollte sich die Politik endlich mit wirklich wirksamen Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel beschäftigen. In Berlin wird spätestens seit Rot-Rot-Grün insbesondere von der zuständigen Bausenatorin das Thema bezahlbarer Neubau höchstens lauwarm gekocht, während die Regulierungsfantasien förmlich überkochen“, so Gedaschko weiter.

Ein direkter Vergleich mit Hamburg zeigt die großen Versäumnisse der Berliner Landesregierung in Bezug auf den sozialen Wohnungsbau in den letzten Jahren. Erst im Jahr 2013 ist Berlin wieder in den sozialen Wohnungsbau eingestiegen, nachdem zuvor jahrelang keine einzige soziale Wohneinheit gebaut wurde.

Im Jahr 2018 hat Berlin zwar 372 Sozialwohnungen mehr gebaut als Hamburg, allerdings hat die Bundeshauptstadt rund doppelt so viele Einwohner wie die Stadt an der Elbe. Berlin hat 2018 demnach nur eine Sozialwohnung je rund 1.100 Einwohner gebaut, während in Hamburg nur 600 Einwohner auf jede neue Sozialwohnung kamen. Insgesamt wurden im Zeitraum von 2007 bis 2018 in Hamburg fast 27.000 geförderte Mietwohnungen neu gebaut, während die Zahl in Berlin nur bei knapp 11.000 lag…

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Ein Vakuum der Rechtssicherheit für Richter, Mieter, Vermieter ist entstanden. Statt auf die Fachwelt zu hören, will Politik mit dem Kopf durch die Wand, will Politik Fakten schaffen statt Wohnungen. Rechtssicherheit werden die Gerichte bringen müssen, hier die Verfassungsgerichte, angefangen in Berlin bis Karlsruhe. Und das kann Jahre dauern, Jahres der Unsicherheit. Nur gut, dass die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften für ihre Mitglieder Klarheit geschaffen haben.

Sie haben in einer Mitgliederinformation Punkt für Punkt erklärt, wie sich der Mietendeckel auf das selbstbestimmte Zusammenleben in einer Genossenschaft auswirkt. Sofort und in Zukunft. So hat zum Beispiel die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG in ihrer Genossenschaftsinformation den Text abgedruckt. Bei uns lesen Sie die Information HIER.

Der Mietendeckel – schlecht für die Genossenschaften, schlecht für Berlin

Mitgliederinformation

Liebe Genossenschaftsmitglieder,
je länger wir uns mit dem geplanten Mietendeckel beschäftigen, desto klarer wird: Der Mietendeckel ist schlecht für uns Genossenschaften, damit auch für Sie als Genossenschaftsmitglied und er ist schlecht für Berlin. Daran ändert auch der Referentenentwurf nichts, der seit dem 2. September 2019 vorliegt. Die Politik sagt, dass er besser auf die Besonderheiten der Genossenschaften eingeht. Wir sagen dazu: Achtung, Mogelpackung!

Wir sorgen seit über 130 Jahren für sicheres und bezahlbares Wohnen und für stabile Nachbarschaften. Wir haben bis heute die niedrigsten Durchschnittsmieten (5,60 Euro/pro Quadratmeter) – mehr als einen Euro unter dem Berliner Mietspiegel. Wir bieten die meisten Leistungen beim Service und im sozialen Bereich und Sicherheit mit lebenslangem Wohnrecht. Verständlich, dass Sie im Schnitt nur alle 21 Jahre umziehen. Wir reinvestieren von jedem eingenommenen Euro ca. 80 Cent in unsere Bestände und in den Neubau. 2018 haben wir mehr als 800 Mietwohnungen fertiggestellt, 2019 sollen es nochmal so viele sein.

Für viele Menschen klingt es gut: „Fünf Jahre keine Mieterhöhung!“. Aber was das in allen Konsequenzen für zukünftiges Wohnen in Berlin, auch für unsere Wohnungen bedeutet, sagt der Senat nicht. Wir wirtschaften seit über 130 Jahren gut und wollen das auch gern weiter tun. Wenn jetzt der Staat in unser genossenschaftliches System eingreift, kann das viele negative Konsequenzen haben. Deshalb haben wir unsere wichtigsten Argumente für Sie aufgeschrieben.

Der Mietendeckel verhindert Neubau – das ist nicht solidarisch

In vielen Äußerungen zum Mietendeckel wurden wir aufgefordert, uns solidarisch zu den von maßlosen Mieterhöhungen betroffenen Menschen zu verhalten und den Mietendeckel nicht abzulehnen. Wir würden uns sehr gerne – wie seit über 130 Jahren – solidarisch zeigen und neue Häuser bauen, damit mehr Menschen Genossenschaftsmitglieder werden und in bezahlbare Wohnungen ziehen können – ohne Angst vor Eigenbedarfskündigungen oder Verkauf…

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Was passiert in den nächsten Tagen und Wochen?

Scharen von Juristen haben sich und sind noch tiefgebeugt über dem Papierwerk „Berliner Landes-Mietendeckel“. Ihre Aufgabe ist es den Inhalt bis in die kleinsten Verästelungen rechtssicher zu machen. Denn je früher die Idee Mieterdeckel Gesetz wird, desto früher greift der Deckel, bzw. die Mieter dürfen nicht erhöht werden, die zu hohen Mieten müssen nach neun Monaten gesenkt werden.

Am 15. Januar tagt der Ausschuss für Stadtwicklung und Wohnen ab 12.00 Uhr in Raum 311 im Abgeordnetenhaus. Wären die Juristen mit ihrer Überarbeitung fertig, könnte schon hier das Gesetz vorgestellt werden. Als Drucksache 18/2347 liegt ein Text jedenfalls schon mal auf „parlament-berlin.de“ als PDF vor.

Dieser Text ist vom 28. November 2019. Nach einer achtstündigen Experten-Anhörung am 11.12. 2019 muss er noch überarbeitet werden. Sie finden den Link zur neuen Vorlage OBEN. KLICKEN Sie einfach auf das erste Bild.

Die entscheidende früheste Sitzung wäre dann am 30. Januar. Wird hier entschieden, ist der Mietendeckel nach Veröffentlichung im Amtsblatt Mitte Februar Gesetz und in Kraft. Die Folge: Die Vermieter müssen handeln, auch wenn die Landtagsfraktionen der CDU und der FDP und deren Bundestagsfraktionen Klage angekündigt haben.

Für die Berliner Landesregierung ist der Mietendeckel ganz dünnes Eis.

Wie dünn zeigen die Expertengutachten wie diese vom ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier.

Ein per Landesgesetz eingeführter Mietendeckel wäre auch materiell verfassungswidrig. Das ergibt der zweite Teil eines Rechtsgutachtens des ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier im Auftrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

Damit bestätigt nach dem Staatsrechtler Ulrich Battis, den Juristen vom wissenschaftlichen Dienst des Deutschen Bundestages sowie des Bundesinnenministeriums ein weiterer renommierter Verfassungsrechtler die Unvereinbarkeit eines Landesmietendeckels mit dem Grundgesetz…

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Zur Kompetenzverteilung nach dem Grundgesetz

Nach Art. 70 Abs. 1 GG liegt die Gesetzgebungskompetenz grundsätzlich bei den einzelnen Bundesländern. Erst wenn das Grundgesetz dem Bund ausdrücklich eine Gesetzgebungskompetenz zuweist, ist der Bund zuständig. Hinter dieser Regelung verbirgt sich der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität: Auf möglichst lokaler Ebene soll Recht geschaffen werden: Kommunen sollen im Rahmen ihres Selbstverwaltungsbereichs Satzungsrecht schaffen; die Landkreise haben sodann die Aufgabe Ausgleichs- und Ergänzungsregelungen zu erlassen und Parlamentsgesetze sollen zunächst vom jeweiligen Landtag erlassen werden.

Erst wenn die jeweilige Aufgabe auf der betreffenden Ebene nicht effektiv und sinnvoll erledigt werden kann, ist die nächsthöhere Ebene zuständig. So zumindest die Theorie. Im Grundgesetz befinden sich vor diesem Hintergrund ausdrücklich Kompetenzbereiche bei denen – entgegen dem Grundsatz – nicht die einzelnen Bundesländer zuständig sind, sondern der Bund, d.h. die „höhere“ Ebene. Der Grundgesetzgeber ging bei diesen Kompetenzbereichen davon aus, dass diese Bereiche effektiver und sinnvoller auf Bundesebene geregelt werden können.

Mietrecht als Teil des „bürgerlichen Rechts“

Ein Kompetenzbereich, der ausnahmsweise vom Bund beansprucht werden kann, ist nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG das „bürgerliche Recht“. Das Mietrecht gehört zum bürgerlichen Recht und deshalb ist der Bund auf Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG dazu berechtigt, die diesbezüglichen Regelungen zu treffen. Erst soweit der Bund keine Regelungen getroffen hat, sind im Rahmen einer Art Rückausnahme die einzelnen Bundesländer wieder zuständig.

Die Kompetenzverteilung nach dem Grundgesetz gestaltet sich somit wie folgt:

• Die grundsätzliche Gesetzgebungskompetenz liegt bei den einzelnen Bundesländern, Art. 70 Abs. 1 GG
• Ausnahmsweise besteht eine Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das „bürgerliche Recht“, wozu
• im Grundsatz auch das Mietrecht gehört, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
• Eine Rückausnahme für die einzelnen Bundesländer ist dann gegeben, soweit der Bund (im Rahmen der
• sog. konkurrierenden Gesetzgebung) keinen Gebrauch von seiner Gesetzgebungskompetenz gemacht hat.

Mietpreisbremse des Bundes und der geplante Mietendeckel gleichartig

Eine Rückausnahme für die einzelnen Bundesländer wird sich hier nur schwerlich begründen lassen…

Der Beitrag Dr. Fiete Kalscheuer – Geplanter Mietendeckel ohne Gesetzgebungskompetenz erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.