Bauplatzsuche, Gruppenbildung, Projektpartnerauswahl, Finanzierung – unzählige Infoabende und Workshops braucht es im Regelfall, bis ein Baugruppenprojekt auf Schiene ist. Wer diese Zeit nicht aufbringen kann, langwierige Diskussionsprozesse scheut oder sich ihnen nicht gewachsen fühlt und die Sicherheit braucht, dass die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig ist, wird sich das nicht antun. In der Oase.inklusiv scheint das Beste aus verschiedenen Welten zusammengefunden zu haben.

Dabei war der Start der Anlage mit 84 Wohnungen (Bauträger: Neues Leben) an der Adelheid- Popp-Gasse im Stadtentwicklungsgebiet „Neu Stadlau“ auf den ehemaligen Waagner- Biró-Gründen holprig. Im Bauträgerwettbewerb für den Bauplatz waren ausschließlich Baugemeinschaften zugelassen. Der Knackpunkt daran: Nach Veröffentlichung der Auslobung durch den Wohnfonds Wien blieben nur sechs Wochen Zeit bis zur Abgabe. Selbst für erfahrene Baugruppenplaner wie Architekt Markus Zilker von einszueins Architektur „eine extrem kurze Zeit, um ein Konzept zu finden, noch kürzer, um eine Baugruppe zusammenzustellen“.

Die Herausforderung lautete also, wie man mit einem vereinfachten Mitbestimmungsmodell, das Partizipation niederschwelliger anlegt und keine zusätzlichen Kosten auslöst, in kurzer Zeit eine Gruppe zusammenstellt. Von Anfang an mit dabei war die Sozialorganisation Neunerhaus. Das Ziel: auch Menschen in das Wohnprojekt involvieren, die normalerweise weder Zugang zu den oft als elitär kritisierten Baugruppenprojekten noch – wegen der Höhe der Finanzierungsbeiträge und bürokratischer Hürden – zum geförderten Wohnbau finden. Inklusiv, gemeinschaftlich und leistbar – auf diesen drei Fundamenten baut das Projekt auf. 15 vom Neunerhaus betreute Flüchtlingsfamilien mit Asylbescheid, die zuvor in Startwohnungen wohnten, wurden von Anfang an in die Baugruppe miteinbezogen.

Zu hohe Baupreise verzögerten den Baubeginn, sodass es schlussendlich fast vier Jahre dauerte, bis das Haus bezogen werden konnte. Etliche Interessenten waren im Lauf der Zeit abgesprungen, sodass am Schluss das Gros der Wohnungen auf üblichem Wege vergeben wurde, ein Drittel davon über Wiener Wohnen. Jetzt heißt es, die später Hinzugekommenen im Zuge weiterer Workshops, bei denen die Ausstattung der zahlreichen gemeinschaftlichen Räume diskutiert wird, ins Boot zu holen. „Vielleicht wird das ein gutes Beispiel dafür, wie aus einem kleinen Kern die gelebte echte große Baugruppe – eine gute Hausgemeinschaft – entstehen kann“, ist Neues Leben- Vorstand Siegfried Igler, der ein Projekt wie dieses wieder machen würde, zuversichtlich.

Manuel Hanke von Wohnbund Consult begleitet das Projekt seit dem Wettbewerb im Jahr 2017: „Ich halte die Oase. inklusiv für ein spannendes Modell. Während bei den klassischerweise mit Heimförderung errichteten Baugruppenhäusern das Mietrechtsgesetz nicht gilt, ist hier das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ein anderes.“ Zudem entfällt bei Wohnungen mit Heimförderung der Anspruch auf Wohnbeihilfe und die Anbotsverpflichtung von einem Drittel der Wohnungen durch die Stadt Wien.

Hürden für Ärmere

Die 15 Flüchtlingsfamilien fanden in der Adelheid-Popp-Gasse nicht nur ein neues, dauerhaftes Heim, das sie mitgestalten durften. Sie bekamen einen Mietvertrag mit der Genossenschaft Neues Leben. „Ein eigener Mietvertrag ist wichtig auf dem Weg in die Eigenständigkeit und Ausdruck von Wertschätzung“, erklärt neunerimmo-Geschäftsführerin Daniela Unterholzner. Und noch etwas sei zu bedenken: Für Menschen aus ärmeren Bevölkerungsschichten, umso mehr für jene, die sich erst eine Existenz in Österreich aufbauen müssen, seien die für eine geförderte Wohnung aufzubringenden Eigenmittel nicht leistbar – auch nicht die 60 Euro pro Quadratmeter für eine Smart-Wohnung. In der Oase.inklusiv übernahm die Social Housing Initiative der Erste Bank die Finanzierungsbeiträge der neunerimmo-Wohnungen.

Viele Menschen haben keinen Zugang zum geförderten Wohnbau

Daniela Unterholzner, neunerimmo

Doch es gibt nicht nur Hürden finanzieller Natur, auch die Bürokratie hat für viele ihre Tücken. Dazu komme, so Unterholzner, dass es für Menschen mit dringendem Wohnbedarf einfach nicht drin sei, sich ein Jahr oder länger um eine Wohnung zu bemühen. „Diese Leute haben keine Chance im geförderten Wohnbau.“ Zumindest nicht ohne die Kontingente, die mit NGO vergeben werden. „Mit Unterstützung von sozialen Trägern ist es für diese Menschen leichter, zu einer Wohnung zu kommen“, bestätigt auch Siegfried Igler. „Hätten wir besseren Zugang zu dieser Schicht an Wohnungssuchenden, würden wir sie im Rahmen unserer Wohnberatung und Wohnungsvergabe aber ähnlich gut beraten.“

Eine Baugruppe stellt andere Ansprüche als Menschen, die ein Dach über dem Kopf brauchen.

Siegfried Igler, Neues Leben

Es liegt also nicht nur am Geld. Sind es im geförderten Wohnbau bürokratische Hürden, so sind es bei Baugruppen die fordernden Partizipationsprozesse. Für neunerimmo war es eine Premiere, so früh in eine Baugruppe eingebunden gewesen zu sein. „Das hat gut funktioniert und den Effekt, dass sie sich mit dem Projekt auseinandersetzen mussten.“ Baugruppen seien in kommunikativer Hinsicht hochschwellig und zeitaufwendig – schwierig für Menschen, die keine Sicherheit haben, sich voller Freude darauf einzulassen…

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Die VMW-Durchschnittsmieten sind deutlich geringer als die marktüblichen Vergleichsmieten, die bis Ende 2019 bei durchschnittlich bei 20,37 Euro netto kalt (Erstbezug) und 18,67 bei Euro netto kalt (Wiedervermietung) lagen. Dabei sind die Unternehmen der VMW in allen 25 Münchener Stadtbezirken aktiv. Sie bieten einer breiten Mieterschicht gutes Wohnen mit leistbaren Mieten und sicheren Verträgen.

Bogenhausen ist mit durchschnittlich 8,98 Euro bezahlbar

„Wir sind sozusagen die zusätzliche Mietpreisbremse in München“, erklärt Dr. Klaus-Michael Dengler, Vorsitzender der VMW und Geschäftsführer der GEWOFAG. „Der Mietenatlas zeigt, dass VMW-Mieten selbst in Hochpreisgegenden, z. B. Bogenhausen mit durchschnittlich 8,98 Euro, noch bezahlbar sind.“ Der Bestand der VMW-Mitglieder umfasst rund 141.000 Wohnungen…

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Um die Rechte und Pflichten für beide Parteien klarzustellen und somit möglichen Schwierigkeiten im späteren Verlauf des Mietverhältnisses entgegen zu wirken, sollten gewisse Grundlagen unbedingt festgehalten werden. In einer Serie von Wohnungswirtschaft heute. schreibt Andreas Schneider, Geschäftsführender Gesellschafter von immocloud, heute: Mietvertrag – diese Klauseln sollten Sie berücksichtigen

Was im Mietvertrag nicht fehlen darf

Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Er wird vom Vermieter gestellt und regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Dazu gehört auch die Sicherheit, die der Mieter für die Mietdauer hinterlegt. In einem einfachen Mietvertrag sollten die folgenden Angaben unbedingt berücksichtigt werden:

• Vertragspartner: Name und Anschrift der Vertragspartner (Mieter und Vermieter)
• Mietobjekt: Adresse und Lage des Objekts (bei Etagen-Wohnungen außerdem die Etage) sowie die Anzahl und Art der Zimmer inklusive Nebenräumen wie Balkon, Terrasse, Gartenanteil etc. Größe der Wohneinheit in Quadratmetern: Die Quadratmeterzahl bildet oft die Grundlage für die Neben- und Betriebskosten.
• Miethöhe & Betriebskosten: Die Miethöhe setzt sich in der Regel aus der Kaltmiete und den Betriebs- und Heizkosten zusammen. In § 2 der Betriebskostenverordnung finden Vermieter alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Kosten. Falls eine Pauschale vereinbart wurde, wird lediglich die Warmmiete genannt. Bei Index- bzw. Staffelmiete müssen die genauen Vereinbarun gen im Mietvertrag festgehalten werden.
• Kaution: Die Kaution wird neben der Miete im Vertrag genannt und muss unbedingt vorhanden sein – auch damit Sie bei etwaigen Streitigkeiten mit dem Mieter eine Sicherheit haben.
• Dauer des Mietverhältnisses: Ein Mietvertrag wird üblicherweise unbefristet geschlossen. Laut § 573c BGB haben Mieter bei einer Mietdauer von unter fünf Jahren eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren ist eine Frist von sechs Monaten möglich.

Optionale Klauseln und Anlagen

Wenn Sie als Vermieter den Arbeitsaufwand mit Ihrer Wohneinheit möglichst geringhalten möchten, können Sie optional eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen. Die Klausel legt fest, dass der Mieter insbesondere die üblichen Malerarbeiten selbst zu erledigen hat.

Allerdings ist die Verpflichtung nur dann zulässig, wenn die Wohnung beim Bezug auch im renovierten Zustand übergeben wurde…

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Beispiele gibt es viele. Dabei wissen wir doch eigentlich: Gute Ideen sind nur dann erfolgreich, wenn sie auch der ganzheitlichen Betrachtung am Ende standhalten. Dr. Peter Schaffner, Immobilienunternehmer mit Wurzeln als Jurist und im Bankwesen, nimmt sich die Zeit, hinterfragt Themen und schaut sie aus der Hubschrauberperspektive an. Lesen Sie heute seine Glosse „Böser Bonus“.

Haben Sie sich auch schon einmal gefragt, warum die Deutsche Bank nicht mehr so recht auf die Beine kommt oder warum eine Firma wie VW in Millionen von Autos betrügerische Software einbaut?

Ich sage Ihnen, der böse Bonus ist schuld. Der böse Bonus verhindert, dass alle an einem Strang ziehen und sich mit dem Unternehmen identifizieren. Er macht aus loyalen Mitarbeitern gierige Einzelkämpfer.

Warum ist das so? Für den Bonus wird es erforderlich, die Leistung des Mitarbeiters formal zu messen. Und das geschieht durch das Vergeben von individuellen Zielen. Diese Ziele kann man oder soll man erreichen und wenn man das schafft, bekommt man einen Bonus. Was erreicht ein Unternehmen damit? Es macht aus Menschen, die sich eben noch für Ihre Firma engagiert haben, lauter kleine Einzelunternehmer, die sich von nun an in erster Linie dafür engagieren, dass sie ihre Ziele erreichen und so ihren Bonus bekommen.

Der Unternehmenserfolg wird sekundär. Die Kundeninteressen werden nur noch dann wahrgenommen, wenn das Interesse des Kunden mit den vereinbarten Zielen harmoniert. Außerdem muss der Mitarbeiter ja die Erreichung seiner Ziele regelmäßig reporten. Das kostet Zeit und Energie und vor allem Dingen Fantasie, denn man will ja möglichst erfolgreich gewesen sein. Diese Zeit hat man nun leider nicht mehr, um sich um den Kunden und um das Geschäft zu kümmern.

Wenn man dann alles wunderbar reported hat, kommen die ritualisierten jour fixes und Zielerreichungsgespräche und die Beurteilungsgespräche, in denen dann darüber gefeilscht wird, ob man nun 102,7 oder 104,3 % erreicht hat. Und gewiefte Chefs wissen natürlich, dass man einem Mitarbeiter maximal ein einziges Ziel gibt, das er deutlich übererfüllen kann, man ihm aber auch noch mal vier oder fünf andere Ziele gibt, die er maximal erreichen kann. So hat er am Ende kaum noch eine Chance über die 102, 7 % hinaus zu kommen (das Budget des Chefs lässt auch gar nicht mehr zu) aber alle haben damit viel Zeit verbracht. Und aus einem erfolgreichen Mitarbeiter wird ein frustrierter.

Die Frustration resultiert aber auch noch aus einem anderen Faktor. Wenn Sie sich für ein Bonusmodell in der Vergütung entscheiden, bringen Sie damit Ihren Mitarbeitern gegenüber zum Ausdruck, dass sie nur dann wirklich gute Leistungen bringen, wenn man Ihnen den Wurstschnipsel Bonus vor die Nase hängt.

Das Management glaubt nicht, dass die Mitarbeiter intrinsisch motiviert sind. Sie brauchen den überlegenen Manager, der Ihnen durch die Zielvereinbarung sagt, wo es lang geht…

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Es wurden „echte“ Mietmarktdaten von rund 270.000 Mietwohnungen in Hamburg untersucht. Fazit: Miethöhen und Fluktuationsraten belegen einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, sodass weitere regulatorische Eingriffe und politischer Aktionismus fehl am Platz sind.

Hamburg ist als Metropole mit wachsender Bevölkerung seit langem ein begehrter Wohnstandort. Dies ist mit steigenden Immobilien- und Mietpreisen sowie sinkendem Wohnungsleerstand verbunden, insbesondere in den stark nachgefragten Stadtteilen. Von Wohnungsnot und explodierenden Mieten kann jedoch generell nicht die Rede sein.

Vor diesem Hintergrund hat die Hamburger Wohnungswirtschaft beim Center for Real Estate Studies (CRES), Berlin, zur weiteren Versachlichung des Themas zum dritten Mal eine unabhängige Studie in Auftrag gegeben.

Als Grundlage dieser großen umfassenden Untersuchung zum Mietpreisgefüge in der Hansestadt dienen „echte“ Mietmarktdaten aus dem Jahr 2019 (im Gegensatz zu diversen anderen Untersuchungen, die auf Angebotsmieten aus Internetportalen basieren) von rund 270.000 Mietwohnungen sowohl von privatwirtschaftlichen, städtischen und genossenschaftlichen Vermietern. Die vorliegende Studie nutzt damit rund die 22-fache Datenmenge, die im Mietenspiegel der Stadt Hamburg verarbeitet wird und stellt knapp ein Drittel des gesamten Mietmarktes dar.

Das Ergebnis:

Mieter können in der Elbmetropole nach wie vor ausreichend Angebote zu marktrealistischen Konditionen finden. Hochgerechnet auf den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt (712.000 Mietwohnungen) liegt die rechnerische Durchschnittsmiete bei 8,21 €/m² netto-kalt monatlich. Ergebnis der Studie: 90 Prozent aller Mieten liegen unter 10,89 €/m². Fast 70 Prozent der Hamburger Mieten liegen zwischen 6,19 und 10,24 €/m².

Die öffentliche Wahrnehmung orientiert sich oft an Angebotsmieten aus Immobilienportalen. Im Vergleich zu diesen häufig zitierten (Angebots-)Mietpreis-Studien zeigt diese Studie den wirklichen Mietwohnmarkt. Verwaltungen, private Anbieter und Genossenschaften listen häufig ihre Angebote nicht in diesen Portalen. Die wirklichen Abschlussmieten liegen daher erheblich unter den Spitzen, die in Portalen dargestellt werden. Im Durchschnitt beträgt der Unterschied rund 3,70 € bzw. 44%.

Die einzelnen Studienergebnisse zeigen: Hochgerechnet auf den Hamburger Mietwohnungsmarkt beträgt die Durchschnittsmiete in normaler Wohnlage (analog zu den Lagekriterien des Hamburger Mietenspiegels) 7,91 €/m² und in guter Wohnlage 9,72 €/m².

Verbraucherpreise um 32 % gestiegen – Mieten nur um 9%

Im Gegensatz zur medialen Wahrnehmung belegt die Studie, dass die Bestandmieten im Durchschnitt deutlich langsamer als die allgemeine Teuerungsrate gestiegen sind: Verbraucherpreise stiegen von 2000 bis 2019 um 32%. Die tatsächlichen Mieten stiegen nur um 9%. Im Schnitt kommen Mieterhöhungen nur halb so häufig vor, wie sie das Gesetz zulässt.

Die Neuvertragsmieten / Wiedervermietungsmieten liegen naturgemäß höher als die Bestandsmieten. Diese liegen im Durchschnitt mit 0,46 €/m² über den Bestandsmieten. Niedriger sind die Mieten bei den preisgebundenen Wohnungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt hier bei 6,26 €/m². Im genossenschaftlichen Bereich steht jede fünfte Wohnung in diesem Segment für eine gute Wohnraumversorgung…

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CO2-Emissionen um 70 Prozent reduziert

Seit 1994 haben sich die ausschließlich den Wohnungsunternehmen zuzurechnenden CO2-Emissionen von 1,97 Mio. auf 0,58 Mio. Tonnen – also um 70 Prozent (!) reduziert. Seit der letzten Erhebung im Jahr 2016 betrug der Rückgang des CO2-Ausstoßes der Mitgliedsunternehmen 10.958 Tonnen pro Jahr.

Dabei erfolgte die massivste Senkung der CO2-Emissionen von 66 Prozent im Zeitraum von 1994 bis 2007. In den folgenden Jahren konnte der CO2-Ausstoß noch um 4,5 Prozent gesenkt werden.

Verbesserung der Haustechnik

Diese Ergebnisse wurden im Wesentlichen durch umfangreiche Dämmungen an der Gebäudehülle und Verbesserung der Haustechnik erzielt. Bei Gebäudedämmung ist der Grenznutzen fast erreicht. Das heißt: Mehr Dämmung erzielt fast keinen Effekt mehr, sondern erhöht lediglich die Kosten.

Verbesserungen von haustechnischen Anlagen können noch Einsparpotenziale von 10 bis 15 Prozent erwirken – diese werden aber nur sukzessive ausgetauscht, wenn ihre Lebensdauer abläuft. Da aber ¾ der vtw-Wohnungen über Fernwärme beheizt werden, sind die Einspareffekte durch Heizanlagenwechsel relativ gering…

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Der andauernde Preisanstieg für studentisches Wohnen findet kein Ende: Für eine studentische Musterwohnung sind Rekordstände in allen 30 untersuchten Hochschulstädten zu verzeichnen. Verschärft hat sich die Situation besonders in Großstädten. Die Mietsteigerungen haben sich in 27 der 30 untersuchten Hochschulstädte beschleunigt, in Darmstadt, Frankfurt am Main und Konstanz in extremem Ausmaß. Somit spitzt sich die Wohnsituation für die Vielzahl der Studierenden weiter zu. Ursächlich sind aber nicht nur die nochmals schneller steigenden Mieten selbst, sondern auch das seit Jahren stagnierende Nettoeinkommen der Mehrzahl der Studierenden.

Insbesondere BAföG-Empfänger leiden unter den Mietpreisen – trotz jüngst angehobenem Wohnzuschlag: In mehr als zwei Dritteln der Hochschulstädte reicht selbst dessen Höchstsatz nicht für eine studentische Musterwohnung. Entsprechend wohnen inzwischen mit 31 Prozent (2003: 22 Prozent) immer mehr Studierende in Wohngemeinschaften (WGs) oder zu 25 Prozent (2003: 22 Prozent) bei ihren Eltern. Dies sind die zentralen Ergebnisse des MLP Studentenwohnreports 2019, den der Finanzdienstleister in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) vorgestellt hat.

Studentische Musterwohnung: Mieten erreichen überall neue Rekorde

Durch den weiteren Anstieg der Mieten für studentisches Wohnen – im vergangenen Jahr waren es im Schnitt 4,6 Prozent – sind an allen 30 untersuchten Hochschulorten inzwischen Rekordstände erreicht. Dies zeigt eine Analyse der Preisentwicklung für eine studentische Musterwohnung, die die IW-Forscher verwenden, um verschiedene Städte besser vergleichen zu können. Dabei wird für eine 30 Quadratmeter große Wohnung, die 1,5 Kilometer von der Hochschule entfernt liegt und 1995 erbaut wurde, auch die gleiche Ausstattung unterstellt.

Einen Extremwert bei den Mietpreissteigerungen von 2018 auf 2019 erreichte die Musterwohnung in Darmstadt mit mehr als 8 Prozent, zugleich betrug die durchschnittliche jährliche Mietsteigerung dieser Vergleichsimmobilie seit 2010 dort 3,4 Prozent. Ähnlich ausgeprägt lässt sich dies auch in Frankfurt (8 Prozent bzw. 3,9 Prozent) und Konstanz (7 Prozent bzw. 2,9 Prozent) beobachten. In Berlin (7,4 Prozent bzw. 6,6 Prozent) und München (6,0 Prozent bzw. 5,5 Prozent) sind die Preise ebenfalls stark gestiegen, allerdings auf ähnlich hohem Niveau wie in den vergangenen Jahren. Insgesamt ist an 27 der 30 untersuchten Hochschulstädte eine Verschärfung der Preissteigerung festzustellen (vgl. Tabelle siehe PDF-Anhang).

Am teuersten ist die Musterwohnung in München, die monatliche Warmmiete beträgt dort 717 Euro. Darauf folgen Stuttgart mit 542 Euro und Frankfurt mit 505 Euro. In 14 weiteren Städten sind für die Musterwohnung immer noch zwischen 400 und 459 Euro monatlich zu zahlen. Die drei günstigsten Städte sind hingegen Magdeburg (251 Euro), Leipzig (278 Euro) und Bochum (287 Euro). „Nicht nur Studierende suchen kleine Wohnungen in guten Lagen, sondern auch junge Erwerbstätige, Fernpendler oder Senioren – daher ist der Preisdruck in diesem Segment besonders hoch“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am IW.

Stagnierende Nettoeinkommen verschärfen Wohnsituation vieler Studierender

Das Nettoeinkommen von Studierenden ist im Mittel in den vergangenen Jahren stagniert. Es liegt bei 900 Euro pro Monat. Einzig die 25 Prozent einkommensstärksten Studierendenhaushalte konnten ihre Einkommen weiter steigern (um 36 Prozent seit 2010). Damit können nur sie die seit 2010 erfolgten Mietsteigerungen in 26 der betrachteten 30 Standorte kompensieren…

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Dazu erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW):

„Gut gemeint, aber nicht deshalb schon gut. Die Wohnungswirtschaft unterstützt grundsätzlich den Wunsch nach mehr geförderten Wohnraum. Jetzt aber generell in Bebauungsplänen vorzuschreiben, wonach bei Wohnungsneubauten die Hälfte öffentlich gefördert sein müssten, ist populistisch und wird zu einem weiteren sprunghaften Anstieg der Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau führen. Diese Wohnungen werden sich Haushalte mit normalem Einkommen, die keinen Wohnberechtigungsschein haben, überhaupt nicht mehr leisten können. Sie werden verdrängt.

Mieten im frei finanzierten Bereich werden steigen

Hintergrund ist die Tatsache, dass der Investor die öffentlich geförderten Wohnungen subventionieren muss. Je höher der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen jedoch bei einem Bauprojekt ist, desto teurer werden die frei finanzierten Wohnungen. Eine Erhöhung von einem Drittel auf 50 Prozent öffentlich geförderten Wohnungen ist daher ein Turboprogramm für die Mieten im frei finanzierten Bereich. Am Ende führt das zu Nettokaltmieten von mehr als 14 Euro pro Quadratmeter im frei finanzierten Bereich. Und dieses trifft auch den Personenkreis, der die Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen knapp reißt.

Keine eigenen Grundstücke

Die Stadt Norderstedt hat selbst keine eigenen Grundstücke mehr und besitzt so keine Möglichkeit, über den Grundstückspreis Einfluss auf künftige Mieten zu nehmen. Vor kurzem hat die Stadt ein sehr gut gelegenes Grundstück an ein Investor verkauft, der 30 Prozent öffentlich geförderte Wohnungen darauf errichten will…

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In 67 Städten werden Mietspiegel erstellt. In der Mehrheit handelt es sich auch um qualifizierte Mietspiegel. Hierbei hat sich die Regressionsanalyse zunehmend als Standard etabliert. 13 Städte haben überhaupt keine Mietspiegel, obwohl in 7 von diesen die Mietpreisbremse gilt. Zumindest in allen Städten mit angespannten Wohnungsmärkten sollten qualifizierte Mietspiegel erstellt werden, denn nur diese gewährleisten Verbraucherschutz bzw. Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Zur besseren Orientierung der Städte und Kommunen sollte aber die Vorgehensweise bei Erhebung, Berechnung und Dokumentation gesetzlich näher definiert werden.

Über die gif-Mietspiegelkommission

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. hat im November 2017 im Rahmen der Kompetenzgruppe Wohnimmobilien eine Mietspiegelkommission gegründet. Unter der Mitwirkung von Vertretern aus Wissenschaft und Praxis sollen Standards für die Datenerhebung und Berechnung von Mietspiegeln entwickelt werden. Ziel ist es, eine Grundlage für qualitativ hochwertige und methodisch vergleichbare Mietspiegel zu legen. Arbeitsergebnisse sollen für die Öffentlichkeit und insbesondere für Politik und Verwaltung zugänglich gemacht werden…

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„Immer mehr Kommunen in Deutschland denken über den verstärkten Einsatz von Erbbaurechten nach oder praktizieren ihn schon“, erklärt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands. In Frankfurt am Main beispielsweise erfolgt die Grundstücksvergabe derzeit in der Regel durch die Bestellung von neuen Erbbaurechten. So kommt es, dass das 2018 eröffnete DomRömer-Quartier, Frankfurts „Neue Mitte“, vollständig im Erbbaurecht vergeben wurde. In Berlin hat die rot-rot-grüne Regierung die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags gemacht. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken.

„Langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau sichern“

Die Stadt München legt in ihrem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München VI“ fest, dass sie bis 2021 mehr Grundstücke im Erbbaurecht vergeben möchte, um „langfristig bezahlbaren Mietwohnungsbau zu sichern“. Und in Hamburg wurde 2017 der Erbbauzins für städtische Grundstücke bei Wohnnutzung auf 2,1 Prozent des Bodenwertes gesenkt. 2018 verkündete außerdem die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, dass die Stadt ihre Grundstücke künftig vermehrt im Erbbaurecht vergeben werde, anstatt sie zu verkaufen.

„Die Liste ließe sich beliebig erweitern“, sagt Hans-Christian Biallas. „Wohl jede Kommune, die mit steigenden Mieten und Kaufpreisen zu kämpfen hat, befasst sich aktuell mit dem Erbbaurecht.“ Denn es ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem Eigentum auf dem darauf stehenden Gebäude. Wer ein Erbbaurecht erwirbt, spart sich also den Kaufpreis für den Grund und Boden. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins, der meist monatlich entrichtet wird. Gerade für Menschen, die ihre Liquidität schonen möchten, ist es deshalb ein attraktives Instrument. Kommunen behalten mit der Vergabe von Erbbaurechen die Kontrolle über ihre Grundstücke und können auch Konditionen für deren Nutzung im Erbbaurechtsvertrag vorgeben. So ist es zum Beispiel möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Miethöhe zu koppeln.

Auch auf Bundesebene ist das Thema angekommen. In der Erklärung zum Wohnungsgipfel im September 2018 kündigt die Regierung an, für bundeseigene Grundstücke die rechtlichen Grundlagen zu schaffen, um auch das Erbbaurecht nutzen zu können. Außerdem soll die Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ bis Sommer 2019 Vorschläge für eine bessere Baulandpolitik erarbeiten. Dabei lotet sie unter anderem das Potenzial des Erbbaurechts für den Bau bezahlbarer Wohnungen aus. „Das Interesse am Erbbaurecht steigt merklich an“, sagt Hans-Christian Biallas. „Das zeigt: Auch nach 100 Jahren ist es nicht aus der Mode gekommen – ganz im Gegenteil.“
Cathrin Christoph

Über den Deutschen Erbbaurechtsverband:

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. wurde 2013 gegründet. Er ist ein Zusammenschluss aus namhaften Erbbaurechtsausgebern, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren, sowie Dienstleistern der Branche. Der Deutsche Erbbaurechtsverband vertritt…

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