Dazu Mirjam Philipp, Vorstand des VSWG: „Das ist eine abwegige Schlussfolgerung. Denn die hohen Kosten machen auch vor Mietwohnungen nicht halt, die von langfristigen Bestandshaltern wie den sächsischen Wohnungsgenossenschaften gehalten werden. Ein Großteil der sächsischen Bevölkerung lebt in bereits gebauten Wohnungen.

Wir kämpfen hier – trotz der Kostensteigerungen – immer für bezahlbares Wohnen. Und das, obwohl in unsere Bestände massiv investiert werden muss. Nicht nur, dass die große Sanierungswelle in den 1990er Jahren mittlerweile 25 bis 30 Jahre zurück liegt und nun der nächste Zyklus ansteht, sind Investitionen zur gesetzlich verordneten Reduktion der Treibhausgasemissionen, zum Anbau von Aufzügen oder zur Modernisierung von Grundrissen weiter notwendig. Auch dafür müssen Wohnungsunternehmen oft Darlehen aufnehmen.

Zur Verdeutlichung: Aktuell investieren die Wohnungsgenossenschaften rund 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr und damit etwa ein Drittel der Miete in die Instandhaltung. Darin noch nicht enthalten sind Investitionen zur Qualitätssteigerung, die unseren Genossenschaften unverändert wichtig bleibt. Bei aktuellen Kostensteigerungsraten bei Bauleistungen von 10 bis 20 Prozent im Jahr wird auch die Bestandsbewirtschaftung sehr schwierig. Auch sind die Wohnungen derzeit mit durchschnittlich 200 Euro pro Quadratmeter verschuldet.

Ein Anstieg des Zinsniveaus von 1,0 auf 4,0 Prozent bedeutet hierbei Mehrkosten von 50 Cent pro Quadratmeter und Monat und das bei gleicher Miete (durchschnittliche Nutzungsgebühr/Nettokaltmiete liegt bei 5,16 EUR/m²). Statt ständig über Neubau und Eigentumswohnungen zu sprechen, sollten wir endlich anfangen über Mietwohnungen im Bestand zu reden und sie als wunderbare Alternative zum Eigenheim auf der grünen Wiese zu sehen. Bezahlbares Wohnen findet hier statt; jedoch darf dies nicht zum Substanzverzehr der Wohnungsgenossenschaften führen.“

Die 207 im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor im sächsischen Wohnungsmarkt. Sie bewirtschaften mit insgesamt 297.724 Wohneinheiten 20,5 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes im Freistaat Sachsen und bieten damit rund einer halben Million Menschen ein zukunftssicheres Zuhause.

Als Unternehmen erwirtschaften sie mit den jährlichen Umsatzerlösen in Höhe von rund 1,36 Milliarden Euro einen Anteil von ca. 1,1 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für mehr als 2.600 Mitarbeiter sowie 75 Auszubildende und 23 Studenten ein verlässlicher Arbeitgeber und sichern gleichzeitig Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren, die Wohnungswirtschaft flankierenden Branchen.

Der VSWG hat seinen Sitz im Verbandshaus in Dresden und ist gesetzlicher Prüfungsverband sowie Fach- und Interessenverband für die im Bundesland Sachsen ansässigen Wohnungsgenossenschaften. Zu seinen Aufgaben zählen unter anderem Information, Beratung sowie Aus- und Weiterbildung der Mitglieder. Zudem übernimmt der Verband die gemeinschaftliche Interessenvertretung der Mitglieder in der Öffentlichkeit.

Vivian Jakob

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Wie können wir eingehende Zahlungen, die nicht per Lastschriftverfahren aufs Konto kommen, eindeutig einem Mietvertrag zuordnen? Diese Kernfrage war für die in Wien ansässige Wohnbauvereinigung für Privatangestellte, WBV-GPA, vor einiger Zeit Anlass, ihre Zahlungseingangsprozesse zu optimieren. „Bis 2020 hatten wir bei der WBV-GPA nur ein einziges Zahlungseingangskonto“, erläutert Gerald Visjager, Leiter Rechnungswesen und Finanzierung bei der WBV-GPA. „Es war manchmal sehr mühsam, Zahlungen eindeutig zuzuordnen, wenn zum Beispiel die Oma für den Enkel oder die Tante für den Neffen gezahlt und am Zahlschein nicht die Verrechnungsnummer vermerkt hatte.“

Hinzu kommt, dass die WBV-GPA aktiv geförderten Wohnraum schafft. Dadurch ist die Zahl der vermieteten Einheiten in den vergangenen Jahren stark gestiegen – und damit der Bearbeitungsaufwand rund um den Zahlungseingang. „Aus früheren Gesprächen mit der Aareal Bank wussten wir bereits, dass sie Lösungen für die Zahlungszuordnung anbietet, und deshalb haben wir beschlossen, auf diese zurückzugreifen“, erklärt Visjager weiter.

Virtuelle Kontonummer

Seit Januar 2021 nutzt die WBV-GPA die Lösungen Aareal Account und Aareal Portal. Über Aareal Account können das ERP- und das Kontensystem der WBV-GPA miteinander kommunizieren. Dafür schuf die Immodat GmbH (IT-Tochter der österreichischen Sozialbau AG) eine Schnittstelle zum ERP-System der WBV-GPA. Der Clou im neuen Prozess: Jedem Mietvertrag wird eine individuelle virtuelle Kontonummer zugeordnet, auf die die Mietpartei oder eben eine andere Person künftig Zahlungen überweist. Die Zahlungseingänge laufen alle auf dasselbe Konto, lassen sich durch die virtuelle Kontonummer aber ohne Schwierigkeiten dem zugehörigen Mietvertrag zuordnen – und das automatisch.

Über das Portal der Aareal Bank als Benutzeroberfläche kann die WBV-GPA ihre Kontobewegungen verwalten. „Wir schätzen die Zeitersparnis auf rund 15 Stunden im Monat“, berichtet Visjager. Die frei gewordenen personellen Ressourcen nutzt die WBV-GPA heute unter anderem, um Mieteranfragen besser zu betreuen, aber auch, um die Zahl der Überstunden in der Belegschaft zu reduzieren.

Klare Kommunikation

Entscheidend für den Erfolg der deutschen Lösung für das Management des Zahlungseingangs beim österreichischen Unternehmen WBV-GPA war aus Sicht von Prokurist Visjager vor allem die klare Kommunikation mit der Mieterschaft während der Einführung. Heute kann die WBV-GPA eine positive Wirkung auf ihre internen Prozesse feststellen: „Die mühsame Zuordnung des Zahlungseingangs ist bei uns im Hause dadurch schlicht weggefallen. Die Fehlerquote geht gegen null, es gibt nur wenige Ausnahmefälle“, berichtet Visjager und fasst zusammen: „Alles in allem können wir sagen: Die Prozesse haben sich radikal vereinfacht.“

Drei Fragen an Wolfgang Lütz, Direktor bei der Aareal Bank AG

Herr Lütz, die virtuelle Kontonummer bietet institutionellen Vermietern prozessuale Vorteile im debitorischen Zahlungsverkehr. Gibt es diese Potenziale auch im kreditorischen Zahlungsverkehr?

Ja, zum Beispiel die regelmäßig wiederkehrenden betriebskostenrelevanten Abschlagszahlungen. Auch hier bietet die Nutzung der virtuellen Kontonummer große Potenziale. Ich denke dabei an die automatische Bezahlung von Tausenden von kreditorischen Posten zu kreditorischen Verträgen im ERPSystem. Die virtuelle Kontonummer als Werkzeug bietet hier die Chance, buchhalterische Fehler bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen zu unterbinden.

Welche Lösungen bietet die Aareal Bank in diesem Kontext an? …

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Die Beklagte dieses Rechtsstreits hatte im Jahr 2013 von der Klägerin ein Gebäude nebst Parkplätzen „ausschließlich zu gewerblichen Zwecken zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ gemietet. Der Mietvertrag enthielt unter § 3 einen Passus, der das Mietminderungsrecht sowie sonstige Schadenersatzansprüche des Mieters für den Fall von Gas-, Strom- oder Wasserversorgungsunterbrechungen oder durch Überschwemmungen oder sonstige Katastrophen durch einen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umstand ausschloss.

Nachdem aufgrund der sich ausbreitenden COVID 19 Pandemie in Sachsen durch Erlass des Sächsischen Staatsministerium für Soziales und gesellschaftlichen Zusammenhalt der „Allgemeinverfügung Vollzug des Infektionsschutzgesetzes Maßnahmen anlässlich der Corona- Pandemie Verbot von Veranstaltungen“ grundsätzlich alle Geschäfte, soweit sie nicht unter die ausdrücklich genannten Ausnahmen fielen, ab dem 19. März 2020 geschlossen wurden, blieb auch das Textileinzelhandelsgeschäft der Beklagten vom 19. März bis 19. April 2020 geschlossen.

Daraufhin zahlte die Beklagte nach vorheriger schriftlicher Ankündigung die Miete April nicht und rechnete die Miete für den Zeitraum 20. bis 30. April 2020 mit der aus ihrer Sicht überzahlten Miete für den Zeitraum vom 19. bis 31. März auf.

Vor dem Landgericht

Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung des einbehaltenen Mietzinses von 7.854,00 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten und obsiegte vor dem erstinstanzlich angerufenen Landgericht in vollem Umfang. Die Berufung der Beklagten führte vor dem Oberlandesgericht zu einer Verurteilung in Höhe von 3.720,09 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten bei Klagabweisung im Übrigen. Dagegen zogen beide Parteien vor den BGH, der die Entscheidung des OLG aufhob und diese zur erneuten Verhandlung zurückverwies.

Der BGH vertrat in seiner Entscheidung die Auffassung, dass entgegen einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung der Gesetzgeber mit der Einführung des Art. 240 § 2 EGBGB die Folgen, die sich aus den umfangreichen hoheitlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung insbesondere für gewerbliche Mietverhältnisse ergeben können, nicht abschließend regeln wollte (vgl. BGH a.a.O., Rn 20).

Dies folgt u.a. daraus, dass der Gesetzgeber von einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters abgesehen und nur das Recht des Vermieters zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs eingeschränkt hat, sofern diese auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Demgemäß sollte die mietvertragliche Verpflichtung zur Mietzinszahlung im Grundsatz bestehen bleiben (BGH a.a.O., Rn 23).

Keine Befreiung der Zahlungsverpflichtung

Weiterhin lehnte der BGH auch ein Minderungsrecht des Mieters nach § 536 Abs. 1 BGB ab, da die behördliche Untersagung der Öffnung des Ladenlokals keinen Mangel der Mietsache darstelle, da die Schließungsanordnung des Ministeriums nicht auf irgendwelchen Mängeln des gemieteten Ladenlokals beruhte, sondern unmittelbar an den Geschäftsbetrieb der Beklagten anknüpfte (BGH a.a.O., Rn. 32)…

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(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 32/20)

Der Fall: Eine Mieterin blieb für einen Monat 135 von 704 Euro Miete schuldig und im Folgemonat zahlte sie gar nichts. Der Eigentümer sprach ihr die Kündigung aus. Das zuständige Amtsgericht gab der anschließenden Räumungsklage statt, weil die Betroffene dem Gesetz entsprechend zwei Monate nacheinander einen „nicht unerheblichen“ Teil der vereinbarten Summe nicht bezahlt habe. Das Landgericht sah es anders und stellte fest, es handle sich nur im zweiten Monat um einen nicht unerheblichen Teil. Im ersten Monat betrage der Rückstand lediglich 19 Prozent.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof wollte dem Splitting des Landgerichts in zwei einzeln zu betrachtenden Monaten nicht folgen. Der gesamte Rückstand sei maßgeblich für die Bewertung der Angelegenheit. Wenn man die zwei Monate zusammen betrachte, fehle mehr als eine Monatsmiete. Deswegen sei der Räumungsklage des Eigentümers hier stattzugeben.

Problem Vorkaufsrecht

Gemeinde muss Antragsteller unverzüglich ein Zeugnis darüber ausstellen
In bestimmten Fällen gibt es ein gesetzlich abgesichertes Vorkaufsrecht der Gemeinde, falls eine Immobilie verkauft werden soll. Für Kaufinteressenten ist es in dem Zusammenhang wichtig, behördlicherseits darüber informiert zu werden, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht oder nicht. Ein solches „Negativzeugnis“ muss nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unverzüglich erteilt werden…

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Der Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften bündelt die Aktivitäten von 30 Hamburger Genossenschaften. Die Unternehmen bieten in der Hansestadt rund 135.000 Wohnungen – das sind rund 20 Prozent aller Mietwohnungen in Hamburg – zu bezahlbaren Nutzungsgebühren an und geben so 230.000 Mitgliedern sowie ihren Familien ein sicheres Zuhause. Gut ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen sind öffentlich gefördert und damit ein gewichtiger Faktor beim bezahlbaren Wohnen.

Auf Grund der Corona-Pandemie haben Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften im vergangenen Jahr allerdings deutlich weniger neu gebaute Wohnungen übergeben können als im Jahr zuvor. „Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen lag im Jahr 2021 bei 1025 Wohnungen“, sagte Alexandra Chrobok. „Das waren 562 Wohnungen weniger als im Jahr 2020.“

Hintergrund dieser Entwicklung sind die auf Grund der Pandemie gestörten Lieferketten und massiv gestiegene Baupreise. Auch der seit Jahren zunehmende Mangel an Baugrundstücken werde nach und nach im Rückgang der Fertigstellungszahlen sichtbar. „Die Entscheidung des Hamburger Senats, Baugrundstücke künftig vornehmlich im Weg des Erbbaurechts zu vergeben, erschwert die Situation zusätzlich.“

Fast drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung

Seit Jahrzehnten stünden die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften für den sozialen Frieden in den Quartieren und investierten beständig hohe Millionenbeiträge in die Stadtentwicklung, sagte Alexandra Chrobok. „Zwischen 2012 und 2021 wurden mehr als drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands ausgegeben. Hinzu kamen 2,2 Milliarden Euro für den Bau neuer Wohnungen.“

Im vergangenen Jahr investierten Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften fast 586 Millionen Euro in den Neubau, die Instandhaltung und die Modernisierung von bezahlbaren Wohnungen. In diesem Jahr sollen es den Planungen zufolge rund 120 Millionen Euro mehr werden. Allerdings sehen auch Hamburgs Genossenschaften sich einer komplizierter werdenden Situation gegenüber.

„Die Explosion der Baupreise und der Krieg in der Ukraine haben die Lage stark eingetrübt“, sagte Matthias Saß, stellvertretender Vereinsvorsitzender und Vorstand der Schiffszimmerer-Genossenschaft. „Vermehrt denken die Genossenschaftsvorstände darüber nach, neue Bauprojekte zu verschieben, weil infolge der unsicheren Lage derzeit eine seriöse Kalkulation von Bauprojekten nicht möglich ist.“

Bei einer Umfrage Mitte April hatten 80 Prozent der aus Hamburg teilnehmenden Genossenschaften die Aussichten für den Neubau von Wohnungen in diesem Jahr als schlecht bzw. sehr schlecht eingeschätzt. 44 Prozent planen eine Verschiebung eines Neubauprojekts bzw. sind sich noch nicht sicher.

„Es mangelt an Dämmstoffen, Stahl, Holz, Elektromaterial und Kunststoffteilen“, sagt Matthias Saß. „Vor allem aber belasten uns die deutlich gestiegenen Baupreise.“ Der Umfrage zufolge erwarten 76 Prozent der Genossenschaften bei ihren laufenden Bauprojekten Preissteigerungen um 20 und mehr Prozent. „Damit wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum anzubieten“, sagt Matthias Saß.

Zugleich ist die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen nach wie vor sehr hoch. So lag die Fluktuationsrate im vergangenen Jahr lediglich bei 6,16 Prozent. Das ist gegenüber 6,45 Prozent im Jahr 2020 ein erneuter Rückgang und belegt die hohe Zufriedenheit der Genossenschaftsmitglieder mit ihrer Wohnsituation.

Genossenschaften sehen das Erbbaurecht weiterhin kritisch

Alexandra Chrobok und Matthias Saß machten deutlich, dass die Genossenschaften nach wie vor die Festlegung des Hamburger Senats, öffentliche Baugrundstücke vorrangig im Wege des Erbbaurechts zu vergeben, ablehnen. „Die Genossenschaften wollen Baugrundstücke kaufen, diese generationsübergreifend behalten und später zum Wohle der Mitglieder erneut bebauen.“ …

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Umdenken im Zielkonflikt

„Es zeichnet sich immer mehr ab, dass die bisherigen Konzepte zur Lösung des Zielkonfliktes ‚Klimagerechtes Sanieren und Bezahlbares Wohnen‘ nicht vollends greifen und daher auf den Prüfstand gestellt werden müssen“, mahnt Verbandsdirektor Frank Emrich. „Es braucht neue Ideen und Rahmenbedingungen, die weder die sozial orientierten Wohnungsunternehmen noch die Mieterinnen und Mieter überfordern.“

Landesweit wurde seit Jahresanfang fast überall ein Anstieg der Energiepreise um mindestens 50 Prozent angekündigt, in Einzelfällen sogar um ein Vielfaches mehr. „Die Situation ist besorgniserregend und zugleich extrem heterogen“, so Frank Emrich. Eklatantestes Beispiel aus vtw-Sicht ist Eisenach. Die Wartburgstadt ist die erste Kommune im Freistaat, in der die Kosten für die Versorgung mit Fernwärme durchaus die mittlere Kaltmiete von 5,04 Euro pro Quadratmeter übertreffen werden. Es ist dort mit einer Verdreifachung der Heizkosten zum Jahr 2021 zu rechnen. „Besonders für Einkommensschwächere ist diese Entwicklung fatal“, resümiert Frank Emrich.

Eine Vorwarnung spricht der Verband zudem an Wohnungsunternehmen und Mieter mit vertraglich festgesetztem Wärmebezugspreis aus. „Auch auf sie wird ein Preissprung zu kommen – später zwar, aber dafür in weitaus höherem Umfang, sofern die bestehenden Lieferverträge überhaupt gehalten werden“, prognostiziert Frank Emrich.

Nach Angaben des Thüringer Landesamtes für Statistik kletterten die Energiepreise im Freistaat im vergangenen Jahr durchschnittlich um 28,3 Prozent. Am deutlichsten fiel demnach der Anstieg mit 46 Prozent bei Fernwärme aus. Das Heizen mit Gas und Öl, einschließlich Umlage, verteuerte sich um 43,7 beziehungsweise 43,0 Prozent.

Keine nutzlosen Sanierungen um jeden Preis

Um unter diesem Eindruck die hohen Zusatzkosten durch das klimagerechte Ertüchtigen von Bestandsgebäuden ausgleichen zu können, setzt sich der vtw zum einen wiederholt für eine angemessene Förderung durch die Bundes- und Landespolitik ein. „Um den Spagat zwischen der Bezahlbarkeit des Wohnens und mehr Klimaschutz zu schaffen“, so Frank Emrich, „braucht es zudem vor allem erneuerbare Energien in der Fernwärmeerzeugung.“ …

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Dabei gewinnt nicht nur der Wunsch nach kürzeren und direkteren Kommunikationswegen (rund 33 Prozent) an Bedeutung, sondern auch der Wunsch nach mehr Flexibilität und individuelleren Zahlungsmöglichkeiten bei Miet- und Kautionszahlungen.

Befragt nach der bevorzugten Form der Mietzahlung, liegen das Lastschriftverfahren (rund 48 Prozent) und die konventionelle Überweisung (44 Prozent) aktuell noch nah beieinander – und werden auch zukünftig den größten Teil der Mietzahlungen ausmachen. Trotzdem ist eine Tendenz zur stärkeren Diversifikation von Zahlungsmöglichkeiten für die eigene Mietzahlung ablesbar.

Alternative Zahlungsanbieter wie Apple Pay, Barzahlen, PayPal oder auch die Kreditkarte gewinnen nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer an Bedeutung und machen in Summe rund 13 Prozent der zukünftigen alternativen Bezahlmöglichkeiten aus. Im Vergleich zu heute (rund 8 Prozent) entspricht dies einem deutlichen Zuwachs.

33 Prozent fragen nach Kautionsbürgschaften

Besonderen Nachholbedarf sehen die Befragten bei der Kautionsverwaltung. Der Umfrage zufolge interessiert sich jeder dritte Befragte (rund 33 Prozent) dafür, als Alternative zur gängigen Barkaution eine Kautionsbürgschaft abzuschließen.

Jeder Vierte (rund 24 Prozent) ist außerdem noch nicht auf Barkaution oder Bürgschaft festgelegt. Nur 43 Prozent der Befragten ziehen aktuell noch die Barkaution vor. Ein Trend, auf den Vermieter und Wohnungswirtschaft durch eine Erweiterung ihres Kautionsangebots reagieren können.

Zufriedenere Mieter durch schlankere Bank-Prozesse

„Die Umfrage zeigt sehr anschaulich, dass Vermieter und Wohnungsunternehmen das Potenzial zur Optimierung grundlegender Prozesse im Vermietungsalltag noch nicht vollumfänglich ausschöpfen“, sagt Dominik Brieler, Managing Director der plusForta GmbH, einer Tochter der Aareal Bank AG.

Um diesem Wunsch nach alternativen Zahlungsarten und Kautionslösungen in Zukunft gerecht zu werden, sollten Vermieter und Wohnungsunternehmen ihre Prozesse erweitern und die Integration innovativer Lösungen in die bestehenden Systeme ermöglichen…

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Im Mittel liegt die Spitzenanfangsrendite aktuell bei 4,37 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 22 Basispunkte gesunken. An B-Standorten ging die durchschnittliche Rendite deutlich stärker auf jetzt 3,82 % zurück. Mit der jährlichen Wohnungskarte möchte Catella Zahlen und Werte zur häufig aufgeladenen Diskussion im Mietwohnungsbereich beisteuern.

„Die Rendite der Top-7-Wohnungsmärkte sank innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 6 Basispunkte auf 2,9 %. Deutlich höher fiel der Rückgang an den B-Standorten aus. Mit Blick auf das Rendite-Risiko- Profil lässt sich vor allem für risikoaverse Investoren ein weiter zunehmendes Diversifizierungspotenzial mit attraktiver Rendite innerhalb Deutschlands registrieren.

Gerade auf der Portfolioebene bieten sich zahlreiche Alternativen zur Risikominimierung,“ kommentiert Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella.

Zu den Zahlen:

Mieten:

• Die durchschnittlichen Wohnungsmieten der 81 analysierten Standorte sind in der jährlichen Gegenüberstellung weiter gestiegen. In mittleren Lagen beträgt die durchschnittliche Miete aktuell 8,97 €/m² und in sehr guten Lagen 11,54 €/m².
• Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies in den mittleren Lagen eine Preissteigerung von 5,13 % und in sehr guten Lagen von 4,19 %.
• Besonders auffallend sind dabei die unterschiedlichen Wachstumsraten verschiedener Lagen: Sowohl deutschlandweit als auch in den Top-7-Wohnungsmärkten sind die Mieten in den mittleren Lagen stärker gestiegen als in den sehr guten Wohnlagen.
• Der durchschnittliche Mietpreis der sehr guten Lagen in den Top-7-Wohnungsmärkten ist in unserer Analyse lediglich um 3,45 % auf aktuell 17,91 €/m² angewachsen, was das geringste Plus aller untersuchten Standort- und Lagekategorien bedeutet. Im Vorjahr (2018 vs. 2019) betrug es hier noch ca. 6 %.
• Der stärkste Mietpreisanstieg mit 5,38 % erfolgte in der Kategorie „mittlere Lagen“ außerhalb der Top- 7-Märkte.
• Der absolut teuerste Standort mit einem Mietpreis von durchschnittlich 23,42 €/m² in sehr guten und 17,33 €/m² in mittleren Lagen wird aktuell in München gemessen.
• Der geringste Mietpreis mit durchschnittlich 6,17 €/m² wurde in mittleren Lagen in Duisburg registriert. In den sehr guten Lagen werden dagegen in der Stadt Remscheid durchschnittlich nur 7,50 €/m² verlangt.

Renditen:

• Weiterhin ist an nahezu allen 81 untersuchten Standorten ein Renditerückgang festzustellen. Im Mittel liegt die aktuelle Bruttoanfangsrendite bei 4,37 % und ist gegenüber dem Vorjahr um 22 Basispunkte gesunken. Auch hier ist eine nachlassende Kompressionsdynamik festzustellen. Im Jahr 2019 wurde noch ein Rückgang um 51 Basispunkte verzeichnet…

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Ein Vakuum der Rechtssicherheit für Richter, Mieter, Vermieter ist entstanden. Statt auf die Fachwelt zu hören, will Politik mit dem Kopf durch die Wand, will Politik Fakten schaffen statt Wohnungen. Rechtssicherheit werden die Gerichte bringen müssen, hier die Verfassungsgerichte, angefangen in Berlin bis Karlsruhe. Und das kann Jahre dauern, Jahres der Unsicherheit. Nur gut, dass die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften für ihre Mitglieder Klarheit geschaffen haben.

Sie haben in einer Mitgliederinformation Punkt für Punkt erklärt, wie sich der Mietendeckel auf das selbstbestimmte Zusammenleben in einer Genossenschaft auswirkt. Sofort und in Zukunft. So hat zum Beispiel die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG in ihrer Genossenschaftsinformation den Text abgedruckt. Bei uns lesen Sie die Information HIER.

Der Mietendeckel – schlecht für die Genossenschaften, schlecht für Berlin

Mitgliederinformation

Liebe Genossenschaftsmitglieder,
je länger wir uns mit dem geplanten Mietendeckel beschäftigen, desto klarer wird: Der Mietendeckel ist schlecht für uns Genossenschaften, damit auch für Sie als Genossenschaftsmitglied und er ist schlecht für Berlin. Daran ändert auch der Referentenentwurf nichts, der seit dem 2. September 2019 vorliegt. Die Politik sagt, dass er besser auf die Besonderheiten der Genossenschaften eingeht. Wir sagen dazu: Achtung, Mogelpackung!

Wir sorgen seit über 130 Jahren für sicheres und bezahlbares Wohnen und für stabile Nachbarschaften. Wir haben bis heute die niedrigsten Durchschnittsmieten (5,60 Euro/pro Quadratmeter) – mehr als einen Euro unter dem Berliner Mietspiegel. Wir bieten die meisten Leistungen beim Service und im sozialen Bereich und Sicherheit mit lebenslangem Wohnrecht. Verständlich, dass Sie im Schnitt nur alle 21 Jahre umziehen. Wir reinvestieren von jedem eingenommenen Euro ca. 80 Cent in unsere Bestände und in den Neubau. 2018 haben wir mehr als 800 Mietwohnungen fertiggestellt, 2019 sollen es nochmal so viele sein.

Für viele Menschen klingt es gut: „Fünf Jahre keine Mieterhöhung!“. Aber was das in allen Konsequenzen für zukünftiges Wohnen in Berlin, auch für unsere Wohnungen bedeutet, sagt der Senat nicht. Wir wirtschaften seit über 130 Jahren gut und wollen das auch gern weiter tun. Wenn jetzt der Staat in unser genossenschaftliches System eingreift, kann das viele negative Konsequenzen haben. Deshalb haben wir unsere wichtigsten Argumente für Sie aufgeschrieben.

Der Mietendeckel verhindert Neubau – das ist nicht solidarisch

In vielen Äußerungen zum Mietendeckel wurden wir aufgefordert, uns solidarisch zu den von maßlosen Mieterhöhungen betroffenen Menschen zu verhalten und den Mietendeckel nicht abzulehnen. Wir würden uns sehr gerne – wie seit über 130 Jahren – solidarisch zeigen und neue Häuser bauen, damit mehr Menschen Genossenschaftsmitglieder werden und in bezahlbare Wohnungen ziehen können – ohne Angst vor Eigenbedarfskündigungen oder Verkauf…

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Zur Kompetenzverteilung nach dem Grundgesetz

Nach Art. 70 Abs. 1 GG liegt die Gesetzgebungskompetenz grundsätzlich bei den einzelnen Bundesländern. Erst wenn das Grundgesetz dem Bund ausdrücklich eine Gesetzgebungskompetenz zuweist, ist der Bund zuständig. Hinter dieser Regelung verbirgt sich der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität: Auf möglichst lokaler Ebene soll Recht geschaffen werden: Kommunen sollen im Rahmen ihres Selbstverwaltungsbereichs Satzungsrecht schaffen; die Landkreise haben sodann die Aufgabe Ausgleichs- und Ergänzungsregelungen zu erlassen und Parlamentsgesetze sollen zunächst vom jeweiligen Landtag erlassen werden.

Erst wenn die jeweilige Aufgabe auf der betreffenden Ebene nicht effektiv und sinnvoll erledigt werden kann, ist die nächsthöhere Ebene zuständig. So zumindest die Theorie. Im Grundgesetz befinden sich vor diesem Hintergrund ausdrücklich Kompetenzbereiche bei denen – entgegen dem Grundsatz – nicht die einzelnen Bundesländer zuständig sind, sondern der Bund, d.h. die „höhere“ Ebene. Der Grundgesetzgeber ging bei diesen Kompetenzbereichen davon aus, dass diese Bereiche effektiver und sinnvoller auf Bundesebene geregelt werden können.

Mietrecht als Teil des „bürgerlichen Rechts“

Ein Kompetenzbereich, der ausnahmsweise vom Bund beansprucht werden kann, ist nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG das „bürgerliche Recht“. Das Mietrecht gehört zum bürgerlichen Recht und deshalb ist der Bund auf Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG dazu berechtigt, die diesbezüglichen Regelungen zu treffen. Erst soweit der Bund keine Regelungen getroffen hat, sind im Rahmen einer Art Rückausnahme die einzelnen Bundesländer wieder zuständig.

Die Kompetenzverteilung nach dem Grundgesetz gestaltet sich somit wie folgt:

• Die grundsätzliche Gesetzgebungskompetenz liegt bei den einzelnen Bundesländern, Art. 70 Abs. 1 GG
• Ausnahmsweise besteht eine Gesetzgebungskompetenz des Bundes für das „bürgerliche Recht“, wozu
• im Grundsatz auch das Mietrecht gehört, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
• Eine Rückausnahme für die einzelnen Bundesländer ist dann gegeben, soweit der Bund (im Rahmen der
• sog. konkurrierenden Gesetzgebung) keinen Gebrauch von seiner Gesetzgebungskompetenz gemacht hat.

Mietpreisbremse des Bundes und der geplante Mietendeckel gleichartig

Eine Rückausnahme für die einzelnen Bundesländer wird sich hier nur schwerlich begründen lassen…

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