Doch bleiben Mängel erst einmal aus oder unentdeckt, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. „Auf die Fristen sollte man unbedingt achten“, rät der Bamberger VPB-Experte Michael Fritsche, „denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen.“

Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Algenbildung und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.

Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.

Hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen

Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt.

Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer auf seinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren – fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen.

Fordert er nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.

Selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage

Tipp: 
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, hat der VPB in seinem Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln!" zusammengestellt. Klicken Sie hier zum PDF.

Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden“, erläutert Bauherrenberater Fritsche. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage.“

Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.

„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, betont Fritsche. „Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen.“

Quelle: www.vpb.de

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Trocknung nach Leckagen – Schadenminderung oder Aufwandstreiber?

Die Beantwortung der 2. Frage ist für die schnelle Behebung des Leitungswasserschaden und die Gesamtkosten besonders interessant. Neben der Frage der Häufigkeit von Leitungswasserschäden (LW) geht es auch darum, wenn getrocknet werden soll, welche Materialien können überhaupt getrocknet werden und wann ist ein Rückbau gegenüber einer Trocknung angezeigt. Diese Fragen werden in Anlehnung an die VdSRichtlinien 3150 hier erörtert.

Die Fragen der Trocknung und der Trocknungszeiten sind auch von wirtschaftlichem Interesse, nicht zuletzt durch die stark gestiegenen Energiekosten.

Als Anhaltspunkt kann der Schadendurchschnitt für die Trocknung im Jahr 2019 zwischen 600 bis 1.000 € angenommen werden. D.h. bei einem Durchschnittschaden von ca. 3.000 € (LW-Schaden in der Verbundende Wohngebäudeversicherung, GDV 2019) werden ca. 1/3 der Kosten für die Trocknung aufgewandt. Und nun ist es natürlich nicht uninteressant, wie häufig bei einem durchschnittlichen Leitungswasserschaden getrocknet werden muss. Und ist die Trocknung bei jedem durchnässten Baumaterial auch sinnvoll?

Grundsätzlich gilt im Schadenfall in einem VGV-Vertrag selbstverständlich die Wiederherstellung des Zustands wie unmittelbar vor Schadeneintritt. Der Umfang des Versicherungsschutzes ist vom jeweiligen Versicherungsvertrag abhängig und zu prüfen.

Welche Daten liegen der Versicherungswirtschaft vor, wie häufig nach LW-Schäden getrocknet werden muss? Hierzu gibt es mehrere Untersuchungen sowohl innerhalb des GDV, z.B. in dem Abschlussbericht der ad hoc Arbeitsgruppe Leitungswasser im GDV von 2006 aber auch aktuellere Daten aus einzelnen Versicherungsunternehmens.

Auswertung des Trocknungsanteils von Leitungswasserschäden

Es wurden im Zeitraum vom Januar 2010 bis Dezember 2016 bei Leitungswasserschäden von Verträgen in der Verbundenen Wohngebäudeversicherung in einem Kreis in NRW über 2.500 Leitungswasserschäden durch Fachunternehmer, die als erstes den Schaden besichtigt haben, erfasst. Im Schnitt waren das pro Monat ca. 30 LW-Schäden über sieben Jahre lang.

Der Anteil der Trocknung, der durch die Fachunternehmen aufgrund von Feuchtigkeitsmessungen festgestellt wurden, betrug in jedem Monat von den gemeldeten Leitungswasserschäden zwischen 20-25 % (siehe Abbildung 2). Es gab keinen einzigen Ausreißer in den Monatswerten, was ein Hinweis auf eine gute Plausibilität der Untersuchung bedeutet.

Neben dem Trocknungsanteil wurde auch die Installation, die für die Ursache des Leitungswasserschadens verantwortlich war, bestimmt.

Des Weiteren wurde in einer nachfolgenden Untersuchung von LW-Schäden bei dem Versicherungsunternehmen im Zeitraum von 2017-2019 festgestellt, dass die Trocknungsquote von ca. 25 % auf 50 % innerhalb von 3 Jahren anstieg. Interessanterweise war die Trocknungsquote bei den Schäden, bei denen Empfehlungsfirmen zur Leckageortung beteiligt sind, wesentlich geringer. Hier betrug die Trocknungsquote weiterhin ca. 25 %. Daher ist die Qualitätssicherung notwendig, um zu prüfen, ob überhaupt getrocknet werden muss.

Bei Schäden durch Abwasseranlagen steht die Frage nach mikrobiellem Befall stärker im Vordergrund, als wenn nur sauberes Trinkwasser bestimmungswidrig ausgetreten ist. Dies ist dann in der Sanierung zu berücksichtigen. Der Anteil von abwasserverursachten LW-Schäden betrug 27 % (siehe Abbildung 3).

Was kann getrocknet werden?

Im privaten Baubereich sind Fertighäuser mit Wand- und Deckenkonstruktionen in Leicht-bauweise (Holz, Faserplatten, Gipskarton usw.) sehr stark verbreitet und lösen zusehend altbekannte Bauweisen ab. Konnten die klassischen Baumaterialien wie Beton und Mauer-werk im Schadenfall mit Trocknungsverfahren in ihrer Substanz noch gerettet werden, besteht für durchfeuchtete Leichtbaukonstruktionen meist nur noch die Möglichkeit der Komplettsanierung, also der Neuaufbau. Eine durch Feuchtigkeitseinwirkung aufgequollene Leichtbau-Wandkonstruktion ist oftmals nicht mehr zu retten. Die anstehende großflächige Totalsanierung erhöht die Schadenaufwendungen nachhaltig.

Dementsprechend ist bei einem Leitungswasserschaden zu entscheiden, ob ein Rückbau notwendig oder eine Trocknung sinnvoll ist…

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Durchbruch der Elektromobilität gelingt nur, wenn die Menschen ihre Fahrzeuge auch zu Hause laden können

Zudem ist die Errichtung von Ladeinfrastruktur in großen Wohn- und Mietshäusern ein wichtiger Baustein auf dem Weg zur Energiewende. Denn: Erst, wenn das Zuhause-Laden auch für die Bewohnerinnen und Bewohner größerer Wohneinheiten funktioniert, kann die Zukunftsvision von E-Fahrzeugen als Speicher für vor Ort erzeugte regenerative Energie Wirklichkeit werden. Werden E-Fahrzeuge auf diese Weise in das Hausnetz eingebunden, können zudem Spitzen im Stromangebot und der Stromnachfrage ausgeglichen werden.

Um die zentralen Bausteine zur Weiterentwicklung der Ladeinfrastruktur für E-Mobilität darzustellen und Wohnungsgesellschaften und Immobilienbesitzende beim Aufbau von Ladeinfrastruktur für ihre Mieterinnen und Mieter zu unterstützen, haben der GdW, der Verband der Elektro- und Digitalindustrie (ZVEI), der Zentralverband der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke (ZVEH) und der Verband der Automobilindustrie (VDA) einen Leitfaden veröffentlicht.

„Der Durchbruch der Elektromobilität gelingt nur, wenn die Menschen ihre Fahrzeuge auch zu Hause laden können. Die Politik muss jetzt endlich die Weichen stellen, um den Aufbau privater Ladeinfrastrukturen in urbanen Räumen zu ermöglichen“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

„Für die dringend nötige Verkehrswende brauchen wir mehr Ladesäulen und vor allem eine Elektroinstallation in den Gebäuden, die den neuen Anforderungen gewachsen ist. Bisher ist diese Großteils museumsreif, an eine Integration von Ladesäulen ist oft gar nicht zu denken. Nur wenn Gebäude und Verkehr elektrifiziert und digitalisiert werden, schaffen wir Sektorenkopplung und können Energie effizienter nutzen. Allein im Gebäudesektor ließe sich so rund die Hälfte des Primärenergieverbrauchs einsparen. Mit den Lösungen der Elektro- und Digitalindustrie können Verkehrs- und Gebäudewende endlich Fahrt aufnehmen“, sagt Wolfgang Weber, Vorsitzender der ZVEI-Geschäftsführung…

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Wichtig ist der Vergleich zum Vormonat

Die Pflicht, monatliche Informationen zum Energieverbrauch für Heizen und Warmwasser bereitzustellen, stammt aus der EU-Energieeffizienzrichtlinie, die im November 2021 durch eine Novelle der Heizkostenverordnung in Deutschland umgesetzt wurde. Da bis Ende 2026 bei allen Mieter*innen fernablesbare Messgeräte nachzurüsten sind, wird die Pflicht ab dem 01.01.2027 für alle Mietverhältnisse in Deutschland gelten.

Angegeben werden müssen etwa der tatsächliche Verbrauch und die Kosten, ein Vergleich zum vergangenen Monat und zum Vorjahresmonat sowie ein Vergleich mit dem durchschnittlichen Verbrauch vergleichbarer Haushalte. Des Weiteren müssen der eingesetzte Energieträger und die jährlichen Treibhausgasemissionen angegeben werden. Zudem muss die Verbrauchsinformation Kontaktangaben zu Beratungsstellen enthalten, die zum Energiesparen beraten.

Verständlich und motivierend aufbereitet

Der neue Leitfaden zur Gestaltung dieser Verbrauchsinformationen kann Messdienstleistern, die solche Heizkosteninformationen als Dienstleistung anbieten, als Richtschnur für ihre Produkte dienen. Gebäudeeigentümer* innen können die Gestaltungsprinzipien für die Ausschreibung dieser Dienstleistung nutzen. Der Leitfaden zeigt, wie die monatlichen Verbrauchsinformationen die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und klar, verständlich und motivierend aufbereitet werden können.

Verschiedene Darstellungsmöglichkeiten wurden während der Erstellung des Leitfadens von Verbraucher*innen auf ihre Verständlichkeit bewertet, Verbesserungsvorschläge konnten in den Leitfaden einfließen…

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Die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen hat deshalb einen für den Laien leicht zu handhabenden Leitfaden für die korrekte Gebäudetrocknung entwickelt:

Punkt 1: Entfernen von durchfeuchteten Ausbaumaterialien (z. B. Gipskarton, ggfs. Wand- und Bodenbeläge, etc.). Lattungen können verbleiben.

Punkt 2: Aufstellen eines oder mehrerer Trocknungsgeräte in einem Raum (regelmäßige Kontrolle und Leeren des Wasserauffangbehälters erforderlich) und Ventilatoren in anderen Räumen ohne Trocknungsgeräte, die aber mit dem erstgenannten in einer offenen Verbindung stehen müssen.

Punkt 3: Fenster und Zugang während des Trocknungsvorgangs geschlossen halten.

Punkt 4: Räumlichkeiten möglichst über die Außentemperatur beheizen (hier können z. B. auch normale elektrische Heizlüfter eingesetzt werden). Die Raumtemperatur sollte dabei aber nicht über 25°C eingestellt werden. Raumtrockner arbeiten mit der Kondensation durch Abkühlung von Luft. Wenn die Luft zu warm ist, kommen die Geräte nicht in die Kondensation.

Punkt 5: Einsatz von einfachen Haushalts-Ventilatoren, um den Luftaustausch in den Räumen zu erhöhen. Ventilatoren führen den Trocknungsgeräten immer wieder feuchtere Luft aus den Räumen zu in denen kein Trocknungsgerät steht!

Punkt 6: Räume mit Verbundestrich (Estrich ohne Dämmung) mit oder ohne Fliesen, können ohne Ausbau getrocknet werden. Das Wasser unter dem Estrich diffundiert über einen längeren Zeitraum durch die Fliesen-Fugen nach und nach heraus und erzeugt keine Schäden…

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„Der Leitfaden Hydraulischer Abgleich in Heizungsanlagen eignet sich sowohl für Auszubildende, die die Grundlagen des hydraulischen Prinzips und Abgleichs lernen und vertiefen wollen als auch für SHK-Profis, die gezielt bestimmte Inhalte nachschlagen oder sich auf den neuesten Stand bringen möchten“, sagt Kerstin Vogt, Geschäftsführerin der VdZ, Forum für Energieeffizienz in der Gebäudetechnik e.V.

„Durch die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude kommt niemand bei der Sanierung und Modernisierung eines Gebäudes ohne einen hydraulischen Abgleich aus. Mit unserem neuen Leitfaden möchten wir Fachhandwerkern eine Hilfestellung geben, um diese geringinvestive, aber hocheffiziente Maßnahme schnell und kompetent durchführen zu können“, so Vogt weiter.

Hydraulischer Abgleich in Heizungsanlagen konkret

Der Leitfaden teilt sich in vier große Themenblöcke auf. Zum Beginn werden die Grundlagen, Grundbegriffe und Förderprogramme dargestellt. Anschließend erfolgt eine Erläuterung des hydraulischen Prinzips. Im Mittelpunkt des Standardwerks steht die Vermittlung von Fachwissen zum hydraulischen Abgleich selbst.

Beginnend mit dem Abgleich von Anlagenabschnitten über Varianten des hydraulischen Abgleichs und Komponenten sowie deren Auslegung bis zur Umsetzung des hydraulischen Abgleichs in wenigen Schritte deckt das Hauptkapitel alle Teilaspekte des hydraulischen Abgleichs ab. Abschließend werden weitere Möglichkeiten der Optimierung kurz skizziert.

Kleine Maßnahme – enorme Wirkung: bis zu 1,5 Milliarden Euro Energiekosten
und 5,3 Millionen Tonnen CO²-Emissionen einsparbar

Geringinvestive Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz sind neben dem Austausch von alten Heizanlagen eine zentrale Säule zur Umsetzung der Energiewende im Gebäude. Der hydraulische Abgleich ist eine solche geringinvestive Maßnahme. Durch ihn können zusätzlich die Heizkosten gesenkt sowie der Heizkomfort und letztlich die Kundenzufriedenheit gesteigert werden.

Denn der Klimaschutzplan 2050 der Bundesregierung sieht bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand vor. Zum Erreichen dieses Ziels soll der Primärenergiebedarf bis 2050 um 80 % gegenüber 2008 gesenkt werden…

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Ziel ist es, die vorhandenen Budgets so einzusetzen, dass neben der Beseitigung von baulichen Mängeln auch die Einsparung von Betriebskosten, die Zufriedenheit der Nutzer und die Schonung der Umwelt als Aufgaben der Bestandsentwicklung erkannt und berücksichtigt werden. Mit der Veröffentlichung dieses Leitfadens wollen die Verfasser ihre Erkenntnisse mit der Branche teilen und eine Diskussion darüber anregen, wie Nachhaltigkeitsaspekte in die regelmäßigen Geschäftsprozesse von Immobilieneigentümern integriert werden können.

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