„Wir reden nicht nur von Nachhaltigkeit, wir tun auch etwas dafür. Die Computer sind in einem sehr guten Zustand und voll funktionsfähig. Auch wenn sie bei uns nicht mehr weitergenutzt werden – für die Einrichtungen und ihre Arbeit sind sie eine willkommene Unterstützung“, erklärt GAG-Vorständin Anne Keilholz.

Vor der Übergabe wurden die Geräte professionell aufbereitet, gereinigt und mit einem Betriebssystem ausgestattet. Auch wenn sie bei der GAG zum großen Teil abgeschrieben sind und nur einen vergleichsweise geringen buchhalterischen Wert haben, kostet die Anschaffung solcher gebrauchten, aber aufbereiteten Geräte in dieser Größenordnung einen kleineren sechsstelligen Betrag.

Eine Unterstützung, die auch die Empfängerinnen und Empfänger zu schätzen wissen. „Das ist eine tolle Sache, von der wir uns wünschen, dass andere Unternehmen sie sich zum Vorbild nehmen“, würdigt Claus- Ulrich Prölß, Geschäftsführer des Kölner Flüchtlingsrat e. V., das Engagement der GAG…

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2.089 Wohnungen in Köln und dem Umland waren es genau, davon sind 790 öffentlich gefördert. Die übrigen sind freifinanziert im preisgünstigen Segment, wie aus dem jüngst vorgelegten Wohnbarometer der köln ag hervorgeht. „Auch wenn es nicht ganz so viele Fertigstellungen wie 2020 waren: Der Neubau genießt bei unseren Mitgliedsunternehmen absolute Priorität“, betont Kathrin Möller, Vorsitzende der köln ag.

771 Millionen Euro für Neubau, Modernisierung und Instandhaltung

Alles in allem haben die Mitgliedsunternehmen im vergangenen Jahr die enorme Summe von 771 Millionen Euro in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung investiert – ein im Vergleich zum Vorjahr nahezu identisch hohes Volumen. Damit sorgt die köln ag nicht nur für dringend benötigten Wohnraum, sondern stärkt auch den vorhandenen Wohnungsbestand. Und mit 1.035 Bauantragstellungen und 1.063 Baugenehmigungen, die im vergangenen Jahr allein in Köln erteilt worden sind, werden die Neubauaktivitäten noch ausgeweitet.

Nach wie vor eine Säule in der Daseinsvorsorge sind die Mitgliedsunternehmen der köln ag auch aufgrund ihrer preiswerten Mieten. Mit einer durchschnittlichen Netto-Kaltmiete von 7,00 €/qm ermöglichen die Mitgliedsunternehmen ihren Mieterinnen und Mietern zeitgemäßes Wohnen zu bezahlbaren Preisen. Dabei betrug der Anstieg der Durchschnittsmiete lediglich 15 Cent oder 2,2 Prozent. Allein in Köln sind die Wohnungen der köln ag mit durchschnittlich 7,09 €/qm um gut ein Drittel preiswerter als der übliche Mittelwert. Die durchschnittlichen Heizkosten blieben unverändert, bei den Betriebskosten gab es sogar einen leichten Rückgang gegenüber 2020.

Und bei einem weiteren wichtigen Thema, der Unterbringung von Flüchtlingen, hat die köln ag im vergangenen Jahr erneut ihr Verantwortungsbewusstsein unter Beweis gestellt. 1.345 Bestandswohnungen haben die Mitgliedsunternehmen für geflüchtete Menschen mit dauerhafter Bleibeperspektive zur Verfügung gestellt, 60 mehr als im Jahr davor…

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Ziel beider Partner ist es, die fortschreitende Digitalisierung von Städten, Quartieren und Immobilien aktiv zu gestalten. Insbesondere sollen durch die Bündelung der Kompetenzen gemeinsame Lösungen entwickelt werden, die die Energiewende vorantreiben und nachhaltiges, vernetztes Leben unterstützen. Rockethome bietet als Basis eine branchenweit stark nachgefragte Plattform zur Vernetzung von Energiemanagement, digitaler Verwaltung und Gebäudeautomation an. Diese wird schon heute europaweit in zukunftsweisenden Wohn- und Gewerbequartieren eingesetzt.

Erweiterung von Serviceangeboten für Kundinnen und Kunden

„Mit der Serviceplattform von Rockethome erweitern wir für unsere Kundinnen und Kunden das Angebot und bieten Produkte an, die das Leben einfacher und bequemer machen“, sagte enercity-Chefin Dr. Susanna Zapreva. „Die Immobilie ist heute mehr als nur Beton und Stahl – sie wird durch Sensorik immer mehr zum digitalen Gebilde.

Ziel von Rockethome ist es, die Vorzüge dieser Entwicklung möglichst vielen Menschen zugänglich zu machen“, sagte Gründer und Geschäftsführer Yüksel Sirmasac. „Ich freue mich, dass wir mit enercity einen starken Partner gefunden haben, mit dem wir die Marktpotenziale schneller erschließen und unser Leistungsspektrum um energetische Kompetenzen wie etwa e-Mobility Services erweitern.“

Langjährige Zusammenarbeit: Erste gemeinsame Produkte bereits im Markt

Rockethome und enercity verbindet eine langjährige Zusammenarbeit, in der sie bereits innovative Produkte gemeinsam auf den Weg gebracht haben. Neben einer digitalen Lösung für Kurzzeitvermieter (Temporäres Wohnen) und Nutzer von so genannten Co-Working-Spaces (New Work Spaces) wurde zuletzt eine 360 Grad-Softwareplattform für die Immobilien- und Wohnungswirtschaft zur Marktreife gebracht.

Mit dem enercity Property Manager schaffen Immobilienunternehmen für ihre Kundinnen und Kunden individuelle Erlebniswelten im Wohn- und Arbeitsumfeld (digitales Property Management). Dadurch treiben sie den Ausbau von smarten Quartieren in Städten voran und können zugleich ihre Immobilienbestände effizienter bewirtschaften.

Verwalter aus der Wohnungswirtschaft: Weniger Aufwand und Kosten

Geschäftskunden aus der Immobilienbranche profitieren vor allem von digitaler Wohnraum-Bewirtschaftung und daraus entstehenden, neuen Kontaktpunkten zu Mietern. Der Zugang zur Immobilie läuft vernetzt: per Mausklick oder via Push auf dem Smartphone schalten Vermieter Haus- und Wohnungstür für Bewohner frei.

Nach dem Auszug prüfen Eigentümer oder Verwalter per virtuellem Ferncheck, ob auch wirklich alle Türen und Fenster geschlossen sind. Und während der Mietzeit informieren sie Hausbewohner nahezu in Echtzeit über Störungen, Bauarbeiten oder Ereignisse in der Nachbarschaft. Der Nutzen: Prozesse werden schlanker, die Kommunikation einfacher, der Verwaltungsaufwand geringer…

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Das Haus mit sechzehn Wohnungen ist der zweite Energiesprong-Pilot in Deutschland und bleibt als erstes Gebäude während der energetischen Sanierung bewohnt.

Eigentümer ist die Wohnungsbaugenossenschaft am Vorgebirgspark (WgaV). Die Sanierung wird von der ecoworks GmbH umgesetzt. Die Deutsche-Energie-Agentur (dena) begleitet das Pilotprojekt.

Energiesprong ist ein international ausgezeichneter, digitalisierter Bauprozess mit vorgefertigten Elementen. Ziel der Kölner Gebäudesanierung ist, das vierstöckige Wohnhaus, Baujahr 1955, in kurzer Zeit und kosteneffizient auf den klimaneutralen NetZero-Standard zu bringen.

Es erzeugt dann im Jahr so viel erneuerbare Energie, wie die Bewohner für Heizung, Warmwasser und Strom in einem definierten Rahmen verbrauchen. Erreicht wird dieser Standard durch das serielle Sanieren mit vorgefertigten Fassaden- und Dachelementen sowie nachhaltiger Heiztechnik und Stromerzeugung. Die Sanierungsarbeiten sollen Mitte Dezember 2020 abgeschlossen sein.

Stimmen von Partnern und Gästen:

Thomas Meißner, Vorstandsmitglied Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark eG : „Wir wollen es nicht nur den großen Playern überlassen, für Innovationen zu sorgen und dann davon zu profitieren.Wir können auch als kleine Genossenschaft die Zukunft mitgestalten.

Köln als Klimametropole soll nicht erst 2050, sondern bereits 2035 klimaneutral sein. Also: Wenn nicht jetzt, wann dann? Wir sind stolz, zum Wandel beizutragen und die erste Energiesprong-Sanierung in Nordrhein-Westfalen umzusetzen. Und das pünktlich zu unserem hundertjährigen Bestehen.

Andreas Kuhlmann, Vorsitzender der dena-Geschäftsführung : „Die Marktentwicklung für das serielle Sanieren in Deutschland geht weiter voran. Energiesprong überzeugt als kostengünstiges, schnelles und mieterfreundliches Konzept der energetischen Sanierung.

Der Startschuss in Köln zeigt eindrucksvoll, dass es auch in Krisenzeiten möglich ist, ein innovatives Projekt auf die Spur zu bringen. Wir sehen hier ein tolles Beispiel, wie wir zukunftsweisend wieder aus der Krise rauskommen und dabei sowohl Klima als auch Konjunktur stärken.

Ina Scharrenbach, Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein- Westfalen: „Der Energiesprong ist eine lobenswerte Initiative der Wohnungswirtschaft, die zeigen kann, dass Gebäudesanierung und Bezahlbarkeit von Wohnraum gleichzeitig erreicht werden kann.“

Henriette Reker, Oberbürgermeisterin der Stadt Köln: „Im Wohnungsbestand liegt ein großes Potential zur Energieeinsparung und damit zu wesentlichen Beiträgen für ein besseres Klima.

Gerade der hier vorgestellte Ansatz mit intelligenter Vorplanung und Vorfertigung z.B. von Fassadenelementen, gepaart mit modernen Energiekonzepten, ebnet den Eigentümern den Entscheidungsweg für eine wirkungsvolle Sanierung. Im Sinne des Klimaschutzes für eine Millionenstadt begrüße ich nachdrücklich diesebeispielgebende Initiative.“

Axel Gedaschko, Präsident GdW – Bundesverbandes der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen: „Das Energiesprong-Projekt der Wohnungsbaugenossenschaft Am Vorgebirkspark eG in Köln ist ein weiterer Meilenstein für das serielle Sanieren in Deutschland.

Der GdW unterstützt die Energiesprong- Initiative von Anfang an, weil sie ein wichtiger Baustein für bezahlbaren Klimaschutz im Gebäudebereich ist. Ich freue mich, dass damit nun das zweite Pilotprojekt in Deutschland startet. Es wird neue Erfahrungen und Erkenntnisse erbringen, die dann in die Nachfolgeprojekte einfließen können.“

Der Energiesprong-Pilot in Köln

Die Fassadenteile mit Faserzementplatten fertigt ein Holzbauunternehmen aus Brandenburg. Im September werden sie geliefert und an die Fassaden angebracht. Die Elemente werden komplett gedämmt und mit Fenstern und Türen montiert. Im Vorfeld erfolgt eine Strangsanierung für Kaltwasser und der Einbau zweier Wärmepumpen für Heizung und Warmwasser.

Das Dach erhält eine PV-Anlage zur CO2-neutralen Stromerzeugung. Soweit noch nicht ausgetauscht erhalten die Wohnungen neue Heizkörper. Eine Ultra- Filtrationsanlage garantiert einwandfreies Trinkwasser und einen effizienten Betrieb der Wärmepumpen.

So erreicht das Gebäude den hocheffizienten KfW 55-Standard. Ein ständiges Monitoring sichert die Wirksamkeit der Anlagentechnik und garantiert schnelles Einschreiten bei Fehlfunktionen…

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Oberbürgermeisterin Henriette Reker: „Es ist ein guter Tag für Chorweiler. Die GAG hat einen großen Schritt für Chorweiler getan! Die Stadt Köln widmet sich ihrerseits im Rahmen des Bundesförderprojektes ,Lebenswertes Chorweiler‘ der Neugestaltung und städtebaulichen Aufwertung der drei wichtigsten öffentlichen Plätze – des Liverpooler, des Pariser und des Lyoner Platzes – und schafft damit einen echten ,Vorzeiger‘. Insgesamt werden wir hier 12,6 Millionen Euro investieren. Fünf Millionen Euro Förderung erhalten wir hierfür vom Bund.“

Mieten bei 6,60 Euro/m2

Aufgrund der neuen Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) und der ebenfalls neuen Modernisierungsrichtlinie (RL Mod) des Landes Nordrhein-Westfalen erhält die GAG Landesmittel zu sehr günstigen Konditionen. Dadurch lässt sich eine umfangreiche Modernisierung einschließlich einer energetischen Erneuerung wirtschaftlich durchführen. Die Mieten für die Bewohnerinnen und Bewohner werden dabei nur leicht angehoben und bleiben mit 6,60 Euro/m2 zunächst sogar unterhalb der förderrechtlich zulässigen Mietobergrenze von derzeit 6,80 Euro/m2. Die neue Landesförderung, die daraus resultierenden Maßnahmen und deren Umsetzung wurden zwischen der GAG, dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes NRW sowie der Stadt Köln abgestimmt. Die Förderdarlehen werden durch die NRW.BANK gewährt.

Für die Wohnungen an der Stockholmer Allee, der Osloer Straße und der Florenzer Straße bedeutet das, dass neben der schon begonnenen und weiterhin laufenden Instandsetzung auch die Fenster ausgetauscht, die Fassaden gedämmt und verschönert, die Hauseingänge erneuert und Barrieren abgebaut werden. Ebenfalls aufgewertet werden die Außenflächen an den Beständen, u. a. durch die Erneuerung eines öffentlichen Spielplatzes und eine Soccer Cage-Anlage. „Nach der endgültigen Förderzusage und der Zustimmung des GAG-Aufsichtsrates können wir nun mit den umfangreichen Planungsarbeiten beginnen“, erklärte Kathrin Möller. Insgesamt werden die Arbeiten an und in den Beständen voraussichtlich bis 2028 andauern.

Im August 2016 hat die GAG Immobilien AG die vormals zwangsverwalteten Wohnungen übernommen und mit dem Abbau des Instandhaltungsstaus begonnen. Um die Mieten auf einem verträglichen Niveau zu halten, konnten bislang jedoch nur die unmittelbar wichtigsten Arbeiten durchgeführt werden. Ein Quartierszentrum vor Ort und soziale Maßnahmen ergänzen das Engagement der GAG im Stadtteil…

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Für Entwickler von Wohnprojekten, die den städtischen Baulandmodellen unterliegen, sind zumeist die kommunalen Wohnungsgesellschaften als Endinvestoren die Zielgruppe. Sie garantieren den Erstellern die Abnahme der geförderten Wohnungen. Hierbei werden oft Forward-Deals getätigt, d.h. der vor Fertigstellung vereinbarte Erwerb des Projekts. Für die Entwickler reduziert sich damit das Risiko der Suche nach einem Endinvestor. Deutschlandweit wurden seit 2016 1,2 Mrd. Euro durch öffentliche Wohnungsgesellschaften in vorab erworbene Projektentwicklungen investiert. Nicht immer unterlagen die Projekte vollständig einer öffentlichen Förderung.

Für langfristig ausgerichtete institutionelle Anleger kann ein Investment in öffentlich geförderten Wohnraum aus verschiedenen Gründen ebenfalls interessant sein.

Zum einen ist das Vermietungsrisiko insbesondere in der Nachvermietung geringer als im frei finanzierten Bereich. „So besteht bei frei finanzierten Projektentwicklungen die Gefahr, dass die Anfangsmiete sehr hoch und über dem örtlichen Mietspiegel angesetzt wird“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Da die Erstbezieher sich nach einiger Zeit besser in der Stadt vernetzt haben, beziehen sie oft innerhalb weniger Jahre preiswertere Wohnungen in besser integrierten Lagen. Die Fluktuation kann hier vergleichsweise hoch sein und eine Nachvermietung an Zweit- oder Drittmieter mit dem entsprechenden Aufwand wird nötig. Auch wenn bei einer Nachvermietung aufgrund hoher Nachfrage keine Zugeständnisse an der Miethöhe gemacht werden müssen, ist eine Mietanpassung aufgrund von Kappungsgrenzen und des über dem Mietspiegel liegendem Mietniveaus rechtlich oft nicht möglich. Bei Projekten des sozialen Wohnungsbaus sind hingegen die Fluktuation und die daraus folgenden Instandsetzungskosten wesentlich geringer. Darüber hinaus sind durch viele kommunale Förderprogramme – wenn auch von einem niedrigeren Niveau kommend – regelmäßige Mietsteigerungen möglich.

Neben der besseren Planbarkeit des Cash-Flows bei einer in der Regel nahezu 100 % liegenden Vermietungsquote in Großstädten ist auch die bessere Ausnutzung des Grundstückes eine Charakteristik des geförderten Wohnungsbaus. Auch spezifische Mieter- und Käuferanpassungen beim Bau oder der Ausstattung müssen seitens des Bauherrn nicht durchgeführt werden.

Gesamtrenditen (Miet- und Wertsteigungsrendite) zwischen 2,7 % bis 4,0 % erzielbar

„Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sind insbesondere für sehr langfristig orientierte Anleger mit Blick auf stabile und stetige Cash-Flow bei gleichzeitig geringem (Leerstands)-Risiko interessant“, so Kortmann. Ein Ausgleich für die niedrigere Rendite findet zum Teil durch verschiedene Förderkomponenten der Städte statt. So erhalten Investoren im Rahmen der Förderprogramme u.a. vergünstigte Konditionen bei den Förderdarlehen, wie subventionierte Zinssätze oder angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase sogar Zuschüsse. Letzteres kann insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren von Vorteil sein, um die Renditelücke zum frei finanzierten Wohnungsbau zu schließen.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany: „Langfristig sind über die Laufzeit Gesamtrenditen (Miet- und Wertsteigungsrendite) zwischen 2,7 % bis 4,0 % erzielbar. Vor dem Hintergrund, dass die aktuelle Umlaufrendite für langfristige Staatsanleihen bei etwa 0,4 % liegt und Spitzenrenditen für Büro- sowie Highstreet-Objekte von 2,8 und 3,1 % aufweisen, sind einer Förderung unterliegende Wohninvestments eine lohnende Alternative.“

Soziale Durchmischung vermeidet Ghettobildung

„Es empfiehlt sich, Projekte frühzeitig bei der Bauaufsicht und der Stadtplanung vorzustellen und eine einvernehmliche Lösung zur Sozialwohnungsbindung auszuhandeln“, so Kortmann. Häufig bestehe ein gewisser Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum. Beispielsweise verzichte die Verwaltung in der Regel bei einem Zugewinn von weniger als 3.000 m² Wohnfläche auf die Förderquote und es gäbe Spielraum bei der Anzahl der Autostellplätze. Und schließlich sei anzuerkennen, dass eine soziale Durchmischung eine Ghettobildung und damit hohe gesamtgesellschaftliche Kosten vermeide. Das wirke sich letztlich auch für Investoren positiv aus.

„Fraglos: Es gibt einen riesigen Bedarf an günstigem Wohnraum. Aber die Fördersysteme laufen vielerorts ins Leere, das klassische Darlehen zieht nicht mehr, kaum ein Privater interessiert sich. Ob der Weg der Kommunen, mit einer Art Zwangsquote bis zu 45% preiswerte Wohnungen einzufordern, von Erfolg gekrönt sein wird? Es darf bezweifelt werden“, so Kortmann.

Dorothea Koch

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Das Leitbild “Hohe Qualität zu tragbaren Kosten” des seit 1986 ausgelobten Preises der Arbeitsgruppe KOOPERATION des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, des Bundes Deutscher Architekten BDA und des Deutschen Städtetages trifft auch heute noch den Kern der Bauaufgaben im Wohnungsbau.

“Kostenbewusstes Bauen mit hoher Qualität – das sind treffende Anforderungen an den Wohnungsbau. Wir brauchen hochwertige und bezahlbare Wohnungen, sowohl im Neubau als auch in der Bestandserneuerung, die einen nachhaltigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten und in denen die Menschen auch gerne wohnen wollen”, erklärten die Auslober Axel Gedaschko, Präsident des GdW, Heiner Farwick, Präsident des BDA, und Barbara Bosch, Oberbürgermeisterin der Stadt Reutlingen und Stellvertretende Präsidentin des Deutschen Städtetages.

Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium, betonte in seiner Einschätzung der Wettbewerbsergebnisse: “Von intelligentem Neubau und innovativer Bestandsentwicklung profitieren die Wohnquartiere und die Innenentwicklung der Städte. Das zeigen die ausgezeichneten Projekte in beispielhafter Weise.” Bei dem Wettbewerb wurden Belange des Denkmalschutzes und der Freiraumplanung eingehend gewürdigt. Daher wurde der Preis durch den Bund deutscher Landschaftsarchitekten bdla und die Deutsche Stiftung Denkmalschutz unterstützt.

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Der Beitrag Deutscher Bauherrenpreis 2018 – von der “Stadtreparatur durch Wohnungsbau” bis zum “Wohnen über dem öffentlichen Parkplatz” verliehen – mit 12 Videos der Preisträger erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.