Klimawandel: Wie wirkt sich der Klimawandel auf die Versicherbarkeit der Wohnungsunternehmen aus?

Der Klimawandel hat bereits einen erheblichen Einfluss auf die aktuelle Marktsituation. Die Schaden-/Kostenquote der Wohnungsunternehmen ist 2021 mit 143 Prozent für die Versicherer deutlich in der Verlustzone. Es handelt sich um eines der defizitärsten Jahre der Wohngebäudeversicherer. Die im Gesamtverband der deutschen Versicherer (GDV) organisierten Anbieter haben 2021 rund 10,6 Milliarden Euro an Versicherungsleistungen in der verbundenen Wohngebäudeversicherung erbracht – ein Anstieg um weit über 80 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Und das lag vor allem am Sturmtief „Bernd“: Das Hochwasser im Juli 2021 hatte ein Ausmaß, das wir bis dato nicht kannten. Durch Starkregen und Sturzfluten sind in Deutschland innerhalb weniger Stunden 180 Menschen zu Tode gekommen, es entstanden Schäden in der Sachversicherung in Höhe von 8,1 Milliarden Euro. Und „Bernd“ wird nicht die letzte verheerende Naturkatastrophe gewesen sein. Allein die Wintersturm-Serie im Februar 2022 hat erneut Schäden in Milliardenhöhe verursacht.

Dirk Gehrmann

Ja. Die Zahlen sind alarmierend: Die sieben teuersten Elementarereignisse fanden in den letzten 20 Jahren statt. Seit 1970 gibt es einen kontinuierlichen und deutlichen Anstieg der globalen Temperaturen. Dadurch gibt es eine stärkere Verdunstung und damit mehr Wasser je Niederschlagsereignis. Der Klimawandel ist Realität und hat auch Einfluss auf die Versicherbarkeit.

Christopher Krahforst

Die vier zentralen Herausforderungen sind extreme Hitze, besonders in Städten und entlang des Rheins und der Spree; Trockenheit und Niedrigwasser, häufig mit Hitze gepaart, in ländlichen Regionen im trockenen Osten, in der westlichen Mitte Deutschlands und an den Industriestandorten; Starkregen, Sturzfluten und Hochwasser, die besonders für die Infrastruktur und Gebäude gefährlich sind, gerade an gewässernahen Orten und in Mittelgebirgslagen und schließlich ein gradueller Temperatur- und Meeresspiegelanstieg.

Florian Leo

Was muss jetzt passieren?

Das Sturmereignis „Bernd“ hat zu einem neuen Nachdenken in Gesellschaft, Politik und in der Wirtschaft geführt. Es entstand nun auch wieder eine Debatte über die Einführung einer Pflichtversicherung gegen Elementarschäden, die in der politischen Debatte aber zuletzt doch nicht umsetzbar erschien, um aktuell die „Wohnkosten“ nicht durch weitere gesetzliche Vorgaben zu erhöhen.

Auch wenn die Versicherungsdichte der über die AVW versicherten Bestände rund 95 Prozent beträgt: Bundesweit liegt sie bei nur 50 Prozent. Unwetter und vor allem Starkregen können aber überall passieren. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft hatte alternativ vorgeschlagen, dass künftig die Elementarschadendeckung in jeder Wohngebäudeversicherung integriert wird und, sofern der Versicherungsschutz nicht gewünscht wird, aktiv von dem Kunden abgewählt werden müsste.

Dirk Gehrmann

Herr Krahforst, welche Herausforderungen gibt es dabei?

Normalerweise ist bei Versicherungen der Schadenaufwand insgesamt einigermaßen gut abschätzbar. Es gilt: Es darf nur ein (kleiner) Teil der Versichertengemeinschaft vom Schaden betroffen sein und der (gesamte) Schadenaufwand darf die erwartete Höhe nicht übersteigen. Je länger der betrachtete Zeitraum ist, desto besser können Wahrscheinlichkeiten bestimmt werden.

Doch das Prinzip greift bei Naturgefahren nicht. Hier sind die Möglichkeiten, das Risiko des Versicherers zu beeinflussen, begrenzt. Es gibt, örtlich begrenzt, sehr hohe Einzelschäden und eine hohe Stückzahl an Schäden. Im Ernstfall ist die Solidargemeinschaft nicht mehr gegeben und das widerspricht dem Versicherungsprinzip.

Christopher Krahforst

Taugen bewährte Risikomodelle überhaupt noch im Jahr 2030?

Es kommt auf den Bereich an. Bei Feuer auf jeden Fall. Bei Leitungswasser auch, wenn neue Parameter berücksichtigt werden. Dazu gehören das Gebäudealter, das Alter der Verrohrung, der Härtegrad des Wassers und die Gebäudehöhe. Naturgefahren wie Sturm und Hagel, Starkregen und Überschwemmungen erfordern jedoch künftig ein gesamtheitliches Risikomanagement. Zudem ist die Solvenz der Versicherer entscheidend. Nur eine sehr gute Kapitalisierung garantiert, dass wir als Versicherer im Ernstfall immer noch leistungsfähig sind.

Christopher Krahforst

Herr Leo, was können Wohnungsunternehmen tun, um das Risiko für Schäden durch Naturgefahren zu minimieren?

Wichtig ist die Erstellung eines Schutzkonzepts und eines Notfallplans. Welche Gefahren bestehen konkret? Welche Betriebsbereiche oder Betriebsabläufe sind gefährdet? Welche Auswirkungen sind zu erwarten? Es gilt, die individuellen Schutzziele festzulegen und dementsprechend konkrete Notfallmaßnahmen zu planen.

Dazu gehört auch, Zuständigkeiten zu klären und zu kommunizieren, die Maßnahmen zu üben und regelmäßig zu aktualisieren. Eine finanzielle Vorsorge ist ebenfalls wichtig, falls trotz Anwendung der anderen Strategien ein Schaden eintritt.

Florian Leo

Welche Schadenverhütungsstrategien gibt es konkret?

Bei Überflutungsrisiken haben Wohnungsunternehmen zum Beispiel drei Möglichkeiten: ausweichen, widerstehen und anpassen. Ausweichen heißt, die Überflutungsgefahr zu vermeiden, etwa durch Stufen zum Wohngeschoss und eine entsprechende Höhendifferenz zur Straße. Im Rahmen der Bauvorsorge kann da einiges getan werden. Widerstand leistet man durch technische Schutzanlagen wie eine Rückstausicherung.

Und bei der Anpassung geht es darum, Wohngebäude so zu nutzen, dass nur geringe Schäden auftreten. Zum Schutz vor Hagelschäden kann man konstruktiv einiges tun, zum Beispiel mit Schutzgittern oder auch Dachüberständen. Entscheidend ist immer, möglichst viele Risikoinformationen zu sammeln. Also zur Lage, zum Objekt, zu Vorsorgemaßnahmen und Vorschäden.

Florian Leo

Wo bekommt man diese Informationen?

Dafür gibt es Online-Tools. Der Hochwasserpass etwa bietet individuelle Gefahrenanalysen und Schadenpräventionsmaßnahmen und liefert damit eine objektive Basis für die Bewertung des Überschwemmungsrisikos. Auch der Naturgefahren-Check der Versicherungswirtschaft ist hilfreich.

Genauso wie das geographische Informationssystem GIS-ImmoRisk Naturgefahren. Es unterstützt dabei, bundesweit und flächendeckend die Gefährdungssituation von Immobilienstandorten durch Naturgefahren wie Starkregen, Wintersturm, Waldbrand, Erdbeben und Hitze einzuschätzen.

Florian Leo

Wie können die Versicherer den Kampf gegen der Klimawandel unterstützen? Welche Handhabe haben sie in Sachen Nachhaltigkeit?

Die Versicherungswirtschaft kann vor allem über Investitionen in zukunftsweisende Branchen und Technologien etwas bewegen. Mit einem weltweiten Anlagevermögen von 20 bis 30 Billionen US-Dollar kann sie erheblichen Einfluss nehmen. In einem Positionspapier des GDV hat sich die Assekuranz zudem zum nachhaltigen Umbau von Wirtschaft und Gesellschaft verpflichtet.

So will die deutsche Versicherungswirtschaft die Kapitalanlagen bis spätestens 2050 klimaneutral anlegen. Zudem sollen bis 2025 Nachhaltigkeitskriterien für die Schadenregulierung und klimaneutrale Geschäftsprozesse implementiert werden (siehe hierzu unseren Artikel zur Nachhaltigkeitspositionierung der Versicherer).

Dirk Gehrmann

Wie sieht die Perspektive der Wohngebäudeversicherung aus?

Neben der ZÜRS-Zonen-Prüfung werden zukünftig auch die Starkregenklassen das Pricing sowie die Höhe der Selbstbehalte und Jahreshöchstentschädigungen beeinflussen. Maßgeblich für die Preisgestaltung wird letztlich der individuelle Schadenverlauf der einzelnen Großkundenverbindung bleiben, wenngleich auch auf einem höheren Niveau. Durch steigende Baukosten wird sich der gleitende Neuwertfaktor um 14,73 % erhöhen.

Um der Schadenentwicklung – insbesondere in der Leitungswasserversicherung – und den Beitragssteigerungen entgegenzuwirken, wird der Schadenprävention – auch unter Nachhaltigkeitsaspekten – eine immer größere Bedeutung zukommen.

Unabhängig davon wird ein konstruktives Miteinander aller Beteiligten, also der Wohnungsunternehmen, der Versicherer und der Versicherungsmakler, weiterhin die Voraussetzung für die Ermittlung und Bereitstellung eines adäquaten Versicherungsschutzes sein.

Dirk Gehrmann

Quelle: AVW

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Ihr Resümee nach einem Jahr der an der Spitze eines gemeinnützigen Bauträgers?

Wie erwartet, ist es eine sehr interessante und schöne Aufgabe. Wohnraum für viele kommende Generationen zu schaffen, ist eine abwechslungsreiche Querschnittsmaterie von steuerlichen, wirtschaftlichen, technischen bis hin zu sozialen Agenden. Kein Tag ist wie der andere. Im Februar kamen mit Beginn des Ukraine- Kriegs und dem Einsetzen der Energiekrise durch die explodierenden Kosten neue Herausforderungen hinzu.

Sandra Bauernfeind

Haben die Kostensteigerungen Projekte verzögert?

Der Frühling und der Sommer waren von durchaus harten Nachverhandlungen mit den Bauunternehmen geprägt, maßgeblich verzögert hat sich aber wenig. Unsere Aufgabe ist es, leistbares Wohnen anzubieten. Nachdem jahrelang die Grundstückspreise gestiegen sind und jetzt so immens die Baukosten, ist irgendwann der Punkt erreicht, wo man sich fragt, ab wann es nicht mehr leistbar für die Nutzer ist, die auch von den Kosten der externen Energieversorger belastet sind.

Sandra Bauernfeind

Leistbarkeit ist die Kernaufgabe der gemeinnützigen Bauträger. Müssen diese darüber hinaus mehr leisten als die gewerblichen Unternehmen?

Da sehe ich keine große Diskrepanz. Es geht darum, Wohnraum zu schaffen, aber auch ein gutes Wohlgefühl. Es braucht gute verwendbare Grundrisse, und man muss den sozialen Aspekt beachten, von Gemeinschaftsanlagen, die gern angenommen werden, bis hin zu einer der Zielgruppe entsprechenden Infrastruktur rundherum. Das Thema ESG (Anm. Environmental, Social, Governance) wird für alle noch mehr an Bedeutung gewinnen. Das Soziale ist schwer messbar. Ich glaube aber, dass die Gemeinnützigen immer schon federführend waren, was Nachhaltigkeit angeht.

Sandra Bauernfeind

Worauf kommt es bei den Grundrissen an?

Eine Zweizimmerwohnung kann 50 Quadratmeter haben, aber auch 65, und sie wissen in Wirklichkeit nicht, wo die 15 Quadratmeter geblieben sind. Das ist ein großer wirtschaftlicher Aspekt. Eine Wohnung mit einem schlechten Grundriss dreht sich viel öfter als eine mit einem guten. Wir vermieten, verkaufen und verwalten Wohnraum und nicht Quadratmeter. Daher ist es wichtig, wie eine Wohnung funktioniert. Eine Familie braucht zum Beispiel einen anderen Vorraum als ein Single, da steht eine ganz andere Anzahl an Schuhen herum.

Sandra Bauernfeind

Haben sich während der Zeit der Corona- Pandemie die Ansprüche der Menschen geändert? …

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Frau Reményi, Sie betreuen bei Art- Phalanx mehrere Wohnprojekte im Bereich soziale Nachhaltigkeit. Welche sind das konkret?

Das Eurogate Stadtregal (Gerner Gerner Plus), das Neues Landgut B.R.I.O. (Dietrich Untertrifaller Architekten) und zwei aktuelle Wettbewerbs- Projekte in der Kurbadstraße.

Katharina Reményi

Der Begriff Nachhaltigkeit ist heutzutage sehr strapaziert. Was bedeutet dieses Wort für Sie persönlich?

Nachhaltigkeit bedeutet für mich, dass ich mein Leben so führe, dass die mir Nachkommenden auch noch ein gutes Leben haben können. Und zwar in den unterschiedlichsten Bereichen. Mir ist das wichtig, weil ich auch Kinder habe und wir eine große Familie sind.

Katharina Reményi

Und was ist unter „sozialer Nachhaltigkeit“ im Wohnbau zu verstehen?

Menschen, die in neue Wohnprojekte einziehen, sollen in einem guten Miteinander leben können. Es soll eine gute Nachbarschaft geben. Das sind alles Begriffe, die zwar wie Schlagworte klingen – aber trotzdem richtig sind. Zusätzlich geht es natürlich immer auch um ein gutes Umfeld betreffend sozialer Infrastrukturen.

Katharina Reményi

Wie soll oder kann das in einem Wohnbauprojekt passieren?

Es ist auf jeden Fall eine Herausforderung, weil es ja nichts „Gewachsenes“ in diesen Projekten gibt. Es gibt keine Struktur, welche die Menschen vorfinden, es gibt keine Nachbarn, die schon Beziehungen miteinander haben und wo sie sich eingliedern können. Die Herausforderung ist nun, es zu erreichen, dass, sobald die Menschen einziehen, sie bereits irgendeine Art von Beziehung zueinander haben. Das ist die große Aufgabe, die wir verfolgen.

Katharina Reményi

Aber gibt es diese Spielart sozialer Nachhaltigkeit nicht bereits seit Hunderten von Jahren, zum Beispiel das „Auszugshäuschen“ der Eltern am Bauernhof oder die Flexibilität der Gründerzeitgrundrisse in den Städten?

Ja, es gibt alles schon, man muss es aber immer wieder neu erfinden, recyceln und einen neuen Begriff dafür finden, um es moderner, zeitgemäßer darzustellen.

Katharina Reményi

Wie gehen Sie da vor, wie und wo passiert das?

Es gibt vier Säulen, die bei jedem Bauträger-Wettbewerb mittlerweile abgedeckt werden müssen: Architektur, Ökonomie, Ökologie und das jüngste Mitglied ist die soziale Nachhaltigkeit. Wir sind ein Teil des Teams bei Wettbewerben und Projekten und decken eben den Bereich soziale Nachhaltigkeit ab. Wir schauen, welche Gemeinschaftsräume notwendig sind und wo diese zu verorten sind, wir sorgen uns um die Sockelzonen, die ja in vielen neuen Stadtentwicklungsgebieten leer stehen.

Uns ist es wichtig, nicht nur Konzepte mit viel Gedankenspielraum zu schaffen, sondern sogenannte „Kümmerer- Strukturen“. Das heißt, Partner zu finden, die sich entweder auf gewerblicher Ebene oder privat in den Flächen der Gemeinschaftsräume verantwortlich fühlen.

Katharina Reményi

Welche Partner können das sein? …

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„Die zukünftigen Bewohner müssen nicht zwangsweise das Mühsal der gesamten Planung und Errichtung eines Gebäudes in Kauf nehmen.“

Weg vom Bauen hin zum Wohnen!

Vielerorts wird das Modell der Baugruppe umgesetzt. Die Initiative geht oft von der Stadt aus, die in Stadtentwicklungsgebieten Baugruppen-Grundstücke verortet. Erwartet wird eine besondere soziale Strahlkraft über das eigene Gebäude hinaus, die sich positiv auf das gesamte Quartier auswirkt.

Oft geraten solche Projekte in Kritik, da sie aufgrund hoher Qualitäten entsprechend hohe Kosten hervorrufen, und somit nur einer relativ elitären Gruppe zugänglich sind. Auch die Zugänglichkeit ist durch lang andauernde Prozesse einer Gruppenbildung über die Suche eines Grundstücks samt Bauträger, bis über die Bauphase, ein komplexer und langwieriger Vorgang, dem nicht jeder gewachsen ist.

Als gemeinnütziger Bauträger versuchen wir, die Idee der Baugruppe aufzugreifen, gehen hier jedoch neue Wege. Aus unserer Sicht ist das Ziel jeder Baugruppe, gemeinschaftlich und in enger Nachbarschaft miteinander zu wohnen. Dafür müssen die zukünftigen Bewohner nicht zwangsweise das Mühsal der gesamten Planung und Errichtung eines Gebäudes in Kauf nehmen.

Unser Motto: weg vom Planen und Bauen hin zum Wohnen! Der Bauträger konzeptioniert die Gebäude mit Experten des gemeinschaftlichen Wohnens (Architekten, Soziologen, …) und bindet die Bewohner themenbezogen mit ein. Vor allem bei den Gemeinschaftseinrichtungen ist es uns ein Anliegen, dass sich die Bewohnerschaft einbringt. Die Wohnungen sollten nicht individuell durch die Bewohner selbst geplant werden, sodass die Grundrisse auch den Ansprüchen der Nachmieter gerecht werden.

Das Gebäude bleibt im Eigentum des Bauträgers, der somit auch das wirtschaftliche Risiko trägt, und wird entweder an einzelne Bewohner direkt oder an einen Verein bzw. eine Genossenschaft, deren Mitglieder die zukünftigen Bewohner sind, vermietet. Somit legen wir den Schwerpunkt auf das gemeinschaftliche Wohnen nach Fertigstellung des Gebäudes, setzen die Bewohner keinem wirtschaftlichen Risiko aus und fördern eine Nachbarschaft, deren Teil man niederschwellig, kostengünstig und ohne enormen Zeitaufwand werden kann.

Karin Kieslinger hat Architektur studiert und ist Geschäftsführerin der EGW Erste gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH

Micha Schober

„Eine Baugruppe ist eine Gemeinschaft, die sich weit über das Wohnen hinaus engagiert – selbstorganisiert und kooperativ.“

Bereitschaft für erhöhtes Engagement

Engagierte und hoch motivierte Menschen schließen sich zusammen, um selbstorganisiert selbstverwalteten Wohnraum zu schaffen, den sie selbst nutzen möchten. So manch ein gemeinnütziger Bauträger, der eine Baugruppe im Neubau mitgestaltet, fühlt sich an die Ursprünge der eigenen Geschichte als Siedlungsgenossenschaft erinnert.

Vor 100 Jahren, heute und auch morgen gilt: Engagement und Partizipation ist vielschichtig belebend für alle Beteiligten einer Baugruppe – zuerst in der Bauphase und später im ganzen Quartier. Plant die Stadt Wien eigene Bauplätze für Baugruppen in Stadtentwicklungsgebieten ein, bietet das Land Kärnten bereits eine eigene Förderung und das Land Vorarlberg offeriert seinen Bürgermeistern Fortbildungsunterlagen für die Entwicklung von Baugruppen.

Denn in ganz Österreich gilt: Menschen, die eine Bereitschaft für erhöhtes Engagement über das Grundbedürfnis Wohnen hinaus mitbringen, sind ein Innovationsmotor für das gesamte Umfeld. Baugruppen bringen im Regelfall mehr Themen als „bloß“ Wohnen (z. B. Ernährung, Mobilität, Energie, …) mit ins Quartier – und haben für ein nachhaltiges Bestehen als Ressourcengemeinschaft notwendige Strukturen bereits vor Bezug aufgebaut und etabliert…

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Kein Wohnbau, sondern der Wettbewerbsgewinn für das 2011 fertiggestellte Forschungs- und Entwicklungszentrum der Firma Fronius im oberösterreichischen Thalheim bewog Till Schneider und Michael Schumacher, ein Büro in Wien zu eröffnen. Es bestand zunächst aus Eckehart Loidolt, der s+s Wien von einem Schreibtisch der befreundeten Bauingenieure Bollinger+ Grohmann am Schwedenplatz aus führte. Mittlerweile firmiert das zwölfköpfige Team an der Ecke Gölsdorfgasse/ Franz-Josefs-Kai im ersten Wohnhaus des Architekten Heinrich von Ferstel, einem denkmalgeschützten Ziegelbau im neugotischen Stil aus dem Jahr 1862.

Das Büro schneider+schumacher arbeitet in allen Maßstäben und Bauaufgaben auf der ganzen Welt. Die Filiale in Wien ist im Wohnbau sehr erfolgreich. Wie kam es dazu?

Das Fronius-Firmengebäude in Wels-Thalheim wurde komplett von Frankfurt aus bearbeitet. Wir haben hier bei null begonnen und uns die Aufträge selbst erarbeitet. Der erste wichtige Wettbewerbserfolg war 2011 der Bauträgerwettbewerb „Kostengünstiges Wohnen“ in der Wiener Podhagskygasse.

Eckehart Loidolt

Diese 2014 fertiggestellte Wohnhausanlage habt ihr fünf Jahre später nach Deutschland sozusagen exportiert.

Ja, wir haben uns damit beim Architekturpreis „Wohnen für Alle: Neues Frankfurt 2019“ des Deutschen Architekturmuseums beworben. Es ging um bezahlbares Wohnen. Aus 131 Projekten wurden zehn Finalisten gewählt, die sich damit für ein Konzeptverfahren auf dem Frankfurter Baugebiet Hilgenfeld qualifiziert haben. Unser Projekt „Max und Moritz“ war eines der Siegerprojekte und wird nun auch gebaut.

Eckehart Loidolt

Welche Parallelen finden sich darin zur Podhagskygasse?

Wir befassten uns auch dort mit dem Thema Punkt- oder Kernhaus. Die kompakte Anordnung der Wohnungen um den Erschließungskern ermöglicht hohe Flexibilität bei den Grundrissen, und man kann durch das Variieren mehrerer Grundbausteine Vielfalt erzeugen.

Französische Fenster sorgen einheitlich für die gute Belichtung aller Räume. Mit „Max und Moritz“ wollten wir eine Alternative zu den in Deutschland sehr verbreiteten Stangen anbieten. Immer nur langgezogene Kisten bauen, das ist nicht die Lösung. Uns interessiert, die Waage zwischen Gestaltung und Ökonomie zu halten.

Eckehart Loidolt

Ist das Punkthaus generell Euer bevorzugter Typus?

Es handelt sich um eine sehr leistungsfähige Typologie, und es ist immer eine Frage der Körnung, ist also auch ein städtebauliches Thema. Oft hat man als Vorgabe, möglichst keine Nordwohnungen zu bauen, das lässt sich über die Stellung der Baukörper gut regulieren, und die Eckwohnungen sind immer nach zwei Seiten orientiert. Wir bringen das Tageslicht von oben in das Stiegenhaus, um freundliche Erschließungsräume zu erhalten.

Eckehart Loidolt

Bei „Max und Moritz“ war es Euch wichtig, auf ein Wärmedämmverbundsystem zu verzichten. Kommt man darum herum, wenn Leistbarkeit das oberste Ziel ist? Es gilt auch in vielerlei Hinsicht als die einfachste Lösung.

So ist es, daher wird es als Standard landauf landab gebaut. Wenn alle das Gleiche machen, dann läuft das, wie man in Wien sehen kann. Aber aus ökologischer Sicht kommen andere Fragen auf. Wir haben eine „Abneigungsgruppe Wärmedämmverbundsystem“ im Büro.

Plakativer Ausgangspunkt war der Brand eines Hauses mit WDVS in Frankfurt – ein Fassadenvollbrand, der für die Feuerwehr sehr schwer zu löschen war. Ich habe die Rauchsäule selbst gesehen. Die Abneigung teilen wir mit vielen anderen. Es ist kein besonders schönes Material und auch nicht schön zu verarbeiten.

Eckehart Loidolt

Daher befasst Ihr Euch nun mit dem monolithischen Ziegelbau…

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„Ergänzend zu den bereits seit langen existierenden normativen Grundlagen zur Thermischen Behaglichkeit haben unsere Messungen mit Probanden neue Einblicke zum Behaglichkeitsempfinden des Menschen im Sommer und im Winter ergeben.“, sagt Prof. Joachim Seifert, Leiter des Bereiches Gebäudeenergietechnik am Institut für Energietechnik der TU Dresden.

„Thermische und hygienische Behaglichkeit im Raum sind die Grundlagen für die Auslegung und den Betrieb von heizungs- und raumlufttechnischen Anlagen. Die Erfüllung dieser sollte zentrales Anliegen von allen beteiligten Akteuren in der Gebäudeenergietechnik sein. Unsere Forschung an der TU Dresden befassen sich aktuell besonders mit zonalen Aspekten sowie zu transienten Fragestellungen und liefern damit neue Erkenntnisse zur Auslegung und zum energieeffizienten Betrieb der genannten Systeme.“, so Prof. Seifert weiter.

Frederic Leers

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Das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht des Mieters stellt ein gesetzlich ungeregeltes Rechtsinstitut dar. Eine gesetzliche Grundlage existiert nur für den preisgebundenen Wohnraum in § 29 Abs. 1 NMV, die aber als auslaufendes Recht nicht auf den preisfreien Wohnraum übertragen werden kann. Für den preisfreien Wohnraum ist bis heute im Einzelnen umstritten, auf welcher Rechtsgrundlage das Einsichtsrecht des Mieters fußt.

Letztlich kann dahingestellt bleiben, ob sich das betriebskostenrechtliche Belegeinsichtsrecht aus § 259 BGB, aus § 556 Abs. 3 BGB oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben herleiten lässt. Entscheidend für die Praxis ist, dass das Einsichtsrecht durch die Rechtsprechung ab den achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts entwickelt worden ist und seitdem immer deutlichere Konturen bekommen hat.

Sinn und Zweck des Einsichtsrechts ist nach Ansicht der mietrechtlichen Rechtsprechung, dem Mieter eine sachgerechte Überprüfung der Richtigkeit der Belege, die der Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu Grunde liegen, zu ermöglichen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Belegeinsicht bedarf es seitens des Mieters nicht. Vielmehr genügt das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Die Einsicht soll dem Mieter zur Vorbereitung möglicher Einwendungen gegen die Abrechnung dienen.

Im Ergebnis ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, die vom Vermieter getätigten Rechenschritte ggfs. unter Hinzuziehung fachkundiger Hilfe nachzuvollziehen.

2. Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Mieters

Am 25.05.2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO) in Kraft getreten. Diese beinhaltet in Art. 15 DS-GVO ein allgemein formuliertes datenschutzrechtliches Auskunftsrecht einer betroffenen Person gegen den Verantwortlichen i.S.v. Art. 4 Nr. 8 DS-GVO. Der Anspruch ist auf die Übermittlung von Informationen gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von personenbezogenen Daten i.S.v. Art. 4 Nr. 1 DS-GVO der betroffenen Person betreffen.

Für Wohnraummietverhältnisse wurde dieses datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Art. 15 DS-GVO erstmals in den beiden Entscheidungen des AG Wiesbaden vom 26.04.2021 (Teilurt. v. 26.04.2021, 93 C 2338/20) und des LG Wiesbaden vom 30.09.2021 (Urt. v. 30.09.2021, 3 S 50/21) konkretisiert. Diese Entscheidungen betrafen einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft über die Verarbeitung von personenbezogenen Daten des Mieters im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung. Eine weitere Entscheidung zur Anwendung von Art. 15 Abs. 1 DS-GVO in Wohnraummietverhältnissen behandelte der BGH im Urteil vom 22.02.2022 (Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21).

Dabei ging es nicht um eine Betriebskostenabrechnung, sondern um einen Auskunftsanspruch eines Mieters zur Identifikation der Person eines Mitbewohners, der sich bei der Vermieterin über starke Geruchsbelästigungen und Ungeziefer im Treppenhaus, die aus der Wohnung des Mieters herrührten, beschwert hatte.

Seit 25.05.2018 steht somit das gesetzlich in Art. 15 DS-GVO verankerte datenschutzrechtliche Auskunftsrecht neben dem von der Rechtsprechung entwickelten mietrechtlichen Einsichtsrecht des Mieters in die Belege für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters.

3. Unterschiedliche Voraussetzungen der beiden Ansprüche

Beide dem Mieter zustehenden Ansprüche unterscheiden sich von ihren Voraussetzungen.

1. Voraussetzungen des datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruchs
   Das datenschutzrechtliche Auskunftsrecht des Betroffenen ist auf die Übermittlung von Informationen gerichtet, welche u.a. die Zwecke, Kategorien und Dauer der Verarbeitung von ihn betreffenden personenbezogenen Daten durch den Verantwortlichen betrifft. Welche Auskünfte im Einzelnen durch den Mieter vom Vermieter verlangt werden können, ergibt sich aus Art. 15 Abs. 1 lit. a) – h) DS-GVO. Im Ergebnis kann der Mieter also nur eine Auskunft über seine personenbezogenen Daten verlangen, die der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung verarbeitet hat.
   
   In Art. 4 Nr. 1 DS-GVO werden personenbezogene Daten als all diejenigen Informationen definiert, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare natürliche Person beziehen. Die identifizierte oder identifizierbare natürliche Person wird in der DS-GVO als die betroffene Person bezeichnet. Der Begriff der personenbezogenen Daten ist in Art. 4 Nr. 1 DS-GVO sehr weit gefasst. Voraussetzung für den Personenbezug ist lediglich, dass die Daten „aufgrund ihres Inhalts, ihres Zwecks oder ihrer Auswirkungen mit einer bestimmten Person verknüpft“ sind (BGH, Urt. v. 15.06.2021, VI ZR 576/19; BGH, Urt. v. 22.02.2022, VI ZR 14/21).
   
   Bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen durch den Vermieter sind verschiedene personenbezogene Daten des Mieters betroffen. Neben Name, Anschrift, Telefonnummer, sonstigen Kontaktdaten und Geburtsdatum von Mietern zählen hierzu auch die nach erfasstem Verbrauch durch die Mieter gemessenen Betriebskosten. Die Erhebung von Verbrauchsdaten durch externe Messdienstleistungsunternehmen und deren Übermittlung an den Vermieter zum Zwecke der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ändert nichts an der datenschutzrechtlichen Verantwortlichkeit des Vermieters.
   
   Die externen Messdienstleistungsunternehmen sind als Auftragsverarbeiter gemäß Art. 4 Nr. 8, Art. 28 DSGVO tätig. Verantwortlicher i.S.v. Art. 4 Nr. 7 DS-GVO bleibt auch in solchen Fällen der Vermieter, da dieser gegenüber den externen Messdienstleistern über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung der personenbezogenen Daten entscheidet.
2. Voraussetzungen des betriebskostenrechtlichen Einsichtsrechts
   Anders als in Art. 15 Abs. 1 DS-GVO existiert bei dem durch die Rechtsprechung entwickelten betriebskostenrechtlichen Einsichtsrecht eine Beschränkung der Einsicht des Mieters lediglich auf seine im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verarbeiteten personenbezogenen Daten nicht. Vielmehr hat der Vermieter dem Mieter all diejenigen Belege in einer geordneten Form vorzulegen, die geeignet sind, die noch offenen Fragen des Mieters im Hinblick auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung abzuklären. Ob diese Belege (auch) personenbezogene Daten des Mieters enthalten oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Das betriebskostenrechtliche Einsichtsrecht ist somit weiter gefasst.

4. Unterschiedliche Rechtsfolgen der beiden Ansprüche

Beide Ansprüche des Mieters weisen unterschiedliche Rechtsfolgen auf…

Der Beitrag Prof. Dr. Andreas Saxinger und Timo Hubert Scheer: Das Verhältnis zwischen dem betriebskostenrechtlichen Belegeinsichtsrecht und dem datenschutzrechtlichen Auskunftsrecht des Mieters erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Fehlt Ihnen das Museumsquartier?

Das Museumsquartier ist zum Glück so nahe, dass ich immer noch recht häufig dort anzutreffen bin. Das MQ ist ein wunderbarer urbaner Ort des Miteinanders, in dem man gut abhängen kann und der von der Energie vieler Menschen inspiriert wird.

Strasser

Der Umstieg kam sehr plötzlich, nachdem Sie letzten Sommer noch meinten, für weitere fünf Jahre die Leitung des MQ zu übernehmen. Wie denn das?

Der Ausstieg meines Vorgängers aus der Sozialbau AG kam sehr überraschend, und nachdem ich das Unternehmen aufgrund meiner langjährigen Aufsichtsratstätigkeit schon gut kannte, war für mich klar, dass der Zeitpunkt gut ist, mich von nun an dem gemeinnützigen Wohnbau zu widmen. Der jetzige Arbeitsplatz in der Sozialbau ist mindestens genauso spannend – aber viel, viel dringender und wichtiger für die Gesellschaft. Oder, anders ausgedrückt: Sowohl im MQ als auch im Wohnbau geht es um Lebensqualität. Aber man braucht zuerst einen Platz zum Leben, um sich der Kultur widmen zu können.

Strasser

Was konnten Sie aus MQ-Zeiten in die Sozialbau AG mitnehmen?

Vom MQ nehme ich die Erkenntnis mit, dass man Dinge erreichen kann, wenn man einen guten Plan hat und den Faden nicht verliert.

Strasser

Und was mussten Sie dort lassen?

Die vielen Jahre im MQ haben mich stark geprägt, all diese Erlebnisse nehme ich mit. Am ehesten würde ich sagen: Ich habe ein super Team dort gelassen. Aber dafür wurde ich auch hier von einem super Team in Empfang genommen.

Strasser

Im Gegensatz zu früher widmen Sie sich nun einem Thema, das einerseits ein selbstverständliches Grundrecht sein sollte, in den letzten Jahren aber mehr und mehr zu einem Prekariatsthema geworden ist. Die Kritik wird immer lauter, dass der klassische gemeinnützige Wohnbau für die unteren Einkommensschichten kaum noch leistbar ist…

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Wenn man Ihre Website studiert, kann man eine eindeutige Formensprache in der Architektur erkennen: Klare Volumina, präzise geschnittene Öffnungen, glatte Flächen – kommt das aus Ihrer Steinmetzausbildung?

Ich glaube schon, nachgedacht habe ich darüber schon öfters. Die Arbeit mit dem Stein, auch mit Ton, Plastilin und Gips hat mich schon sehr geprägt. Damit erzeugt man natürlich ein gewisses Verständnis von Volumen und Raum.

Juri Troy

Neben dem Stein ist aber ein scheinbares Lieblingsmaterial in der Architektur für Sie das Holz. Was sagen Sie – Bezug nehmend auf den Kontrast Holz und Stein – zu dem Begriff Hassliebe?

Am Anfang kam ich eher aus dem mineralischen Bereich, eigentlich zufällig habe ich mein erstes Holzhaus gebaut und schnell gemerkt, welche immensen Vorteile das Holz mit sich bringt und so habe ich meine Liebe zu diesem Material entdeckt. Im Prozess der Bearbeitung sind beide gar nicht so unterschiedlich. Handwerklich benötigen sie dieselbe Präzision und Liebe.

Welches sind die Vorteile von Holz beim Bauen?

Holz ist ein Baustoff, der konstruktiv wie auch wärmetechnisch verwendet werden kann. Außerdem ist es ein Material, das CO2 speichert und damit eine Strategie bietet, mit der man heutzutage noch mit gutem Gewissen bauen kann.

Wie wichtig ist Ihnen der Kontext bei Ihrer Architektur?

Sehr wichtig, ich schaue mir jedes Grundstück, Witterung, Sonneneinstrahlung vorher genau an.

Kann es auch passieren, dass Sie sagen: Da baue ich nicht!

Ja, kann auch passieren. Die Frage ist ja immer, wie gehen wir mit dem Kontext, mit dem Bestand um. Heute ist ja in vielen Gemeinden die Herangehensweise so: „Es muss zu dem passen, was schon da ist.“ Zu 90 Prozent ist das aber Schrott. Da muss ein anderer Standpunkt her, da muss man gegensteuern.

Bedeutet Kontext in diesem Zusammenhang auch Kriterien wie Klimaveränderung, Nachhaltigkeit, allgemeine Krisen miteinzubeziehen?

Auf jeden Fall. In allen Diskussionen – egal, ob Hochschule oder Büro – die wir führen, sind das wesentliche Kriterien. Bestand, Hanglage, Erdbewegungen, Versiegelung, Energiebedarf beim Bau und beim Betrieb und die Frage: Muss man überhaupt bauen?

Warum bauen Sie dann Einfamilienhäuser? Ist doch eigentlich ein No-Go für jeden verantwortungsvollen Architekten? …

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Es darf nur einen Maßstab für die Baustoffentscheidung geben, nämlich, ob die Anforderungen an die Nachhaltigkeit erfüllt sind.

Gleich eines vorweg: Den besten Baustoff gibt es nicht – der beste Baustoff ist jeweils der, der klug, seine Stärken ausnützend und alle nachhaltigen Parameter berücksichtigend eingesetzt wird. Seit 2013 untersuchen Massivbaubranche und Forschung die Bedingungen für ein zukunftssicheres Bauen. Dabei geht es um nachhaltige Bauprodukte und Bauweisen, die sicherstellen sollen, dass neue Gebäude nicht Hypothek, sondern Asset für die nächsten Jahrzehnte sind.

Die Ergebnisse von 2019 bis 2021 zeigen, dass der Weg zur Nachhaltigkeit über die rasche Umsetzbarkeit von Innovationen führt. Ein aktuelles Praxisbeispiel ist der Wohnpark Wolfsbrunn mit 14 Reihenhäusern und einem mehrgeschoßigen Gebäude mit 22 Wohnungen im niederösterreichischen Sommerein. Die Speichermasse massiver Baustoffe wird optimal genutzt. Die Forschungsergebnisse zeigen die Notwendigkeit, bei der Errichtung und Sanierung von Gebäuden und Wohneinheiten die günstigen Eigenschaften von Baustoffen technologieneutral einzusetzen.

Einseitige Förderungspolitik muss aufhören – es darf nur einen Maßstab für die Baustoffentscheidung geben, nämlich ob die Anforderungen an die Nachhaltigkeit erfüllt sind. Fördervorgaben müssen ohne Fokus auf bestimmte Produkte erfolgen. Zudem müssen die Nachhaltigkeitskriterien bundesweit vereinheitlicht werden, die Themen Langlebigkeit, Ressourceneffizienz und Kreislauffähigkeit von Baustoffen müssen in die Vorgaben der Wohnbauförderung einbezogen werden. Wichtig wäre allerdings ebenso eine Aufwertung der heimischen Baustoffe durch eine Herkunftskennzeichnung.

Energieeffiziente Gebäude leisten einen wesentlichen Beitrag, um Maßnahmen gegen den Klimawandel umzusetzen. Bauen – von der Planung bis zum Rezyklieren von Baumaterial – muss als Gesamtlösung zu den dringend nötigen Veränderungen beitragen. Der Dialog zwischen Wissenschaft und Praxis zu zentralen Fragen der Energieeffizienz und erneuerbaren Energien, der Ressourcenschonung und der Kreislaufführung in der Bauwirtschaft muss forciert werden – unabhängig von der Baustoffwahl.

Dr. Andreas Pfeiler hat Bauingenieurwesen an der TU Wien studiert und ist Geschäftsführer Fachverband Steine-Keramik

Michael Balak

Welcher Baustoff der beste ist, muss für das jeweilige Projekt entschieden werden. Um die Bauwirtschaft langfristig nachhaltiger zu gestalten, sind individuelle Lösungen gefragt.

Wie in allen anderen Industriezweigen, ist man sich auch im Baubereich einig, dass der Aspekt Nachhaltigkeit verstärkt Einzug halten soll in die Projektentwicklung. Gefragt sind daher aktuell vor allem Baustoffe, die aus nachwachsenden Rohstoffen gefertigt werden, als gut recyclebar gelten und bei denen idealerweise nur geringe Umweltbelastungen bei der Herstellung entstehen. Ob dann im Einzelfall tatsächlich Holz, Hanf, Kunststoff oder eine Kombination unterschiedlicher Materialien eingesetzt wird, kann nicht pauschal entschieden werden. Denn so verschieden wie die Baustoffe sind, sind auch die konkreten Anforderungen von Bauvorhaben. Als Prüfstelle für Baustoffe und -produkte kennen wir am OFI die Eigenschaften unterschiedlicher Werkstoffe, die jeweiligen Vorteile, aber auch die Grenzen.

Um nachhaltige, energieeffiziente und ressourcenschonende Projekte umzusetzen, ist daher eine materialgerechte Planung unerlässlich. Dazu gehört auch, Bauprodukte nicht einzeln zu bewerten, sondern im Gebäudekontext zu betrachten. Macht man das klug, vertraut auf die Erfahrungen der Werkstoffanalyse und setzt Materialien den Vorgaben entsprechend ein, können Gebäude auch über Jahrhunderte hinweg genutzt werden. Damit das funktioniert, sind freilich Wartungsarbeiten und Sanierungsmaßnahmen unabdingbar. Wenn es darum geht, ressourcenschonend zu gestalten, darf die Pflege von Bestandsbauten nicht vernachlässigt werden.

Sich besser um die Baustoffe zu kümmern, die bereits im Einsatz sind – auch das kann eine nachhaltige, ressourcenschonende Bauwirtschaft leisten. Denn der beste Baustoff ist der, der möglichst lange seinen Zweck erfüllt. Im Idealfall kann er, wenn er ausgedient hat, wiederverwertet werden und findet einen neuen Einsatzort. Damit das in Zukunft noch besser gelingt, forscht das OFI an innovativen Lösungen, aktuell z . B. im Projekt „Bau-Cycle“ gemeinsam mit anderen Instituten der ACR (Austrian Cooperative Research) an nachhaltigen Baustoff-Kreisläufen.

Baurat h.c. Dr. Michael Balak ist Experte für Bauwerkserneuerung und Geschäftsführer des unabhängigen Prüf- und Forschungsinstituts OFI, das sich u. a. mit dem nachhaltigen Einsatz von Werkstoffen auseinandersetzt.

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