Die Fallstudie „Zusammen Wachsen: Tesla und die Folgen für die Zukunft von Wohnen und Infrastruktur“ ist herunterladbar finden Sie hier. Klicken Sie auf die Grafik und die Studie öffnet sich als PDF. Mit der „Gigafactory Berlin-Brandenburg“ entsteht eine der größten Autofabriken weltweit in eine der kleinsten Gemeinden Deutschlands. Die Region soll zum Vorreiter des Strukturwandels hin zu einer klimaneutralen Mobilität und Wirtschaft werden.

Bis zu 40.000 neue Wohnungen

Die Anforderungen an die Verkehrs-, Wohn- und soziale Infrastruktur in der Region sind ebenso erheblich wie die Konsequenzen für kommende Infrastruktur- und Großprojekte. Bis zu 40.000 neue Wohnungen könnten in der Region entstehen, die damit zu einer der größten europäischen Metropolregionen werden würde.

Die Fallstudie des Instituts für Zukunftspolitik benennt die zentralen Herausforderungen und enthält Aussagen der beiden Bürgermeister der Gemeinde Grünheide, Arne Christiani, und der Stadt Erkner, Henryk Pilz, sowie des Landrats im Landkreis Oder-Spree, Rolf Lindemann. Für Landrat Rolf Lindemann ist „die Investition nach 30 Jahren Strukturwandel mit hoher Arbeitslosigkeit ein wichtiger Lichtblick und eine neue industrielle Grundlage für die nächste Generation.“

Der Bürgermeister der Gemeinde Grünheide nennt als zentralen Faktor: „Wir haben die besten Bildungs- und Ausbildungsbedingungen hier vor Ort und in der Region Potsdam-Cottbus-Frankfurt-Wildau-Berlin.“

Zusammenspiel von Bund, Ländern und Kommunen entscheidend

Henryk Pilz, Bürgermeister der Stadt Erkner, fordert mehr Schnelligkeit auf Landesebene: „Tesla ist nicht zu schnell, unsere Ministerien sind zu langsam, weil Fachpersonal fehlt. Wir müssen agiler und schneller werden.“ Am Ende entscheidet das Zusammenspiel aller Akteure über den Erfolg eines Großvorhabens…

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Ungeeignete Anreize

Die Idee hinter dem Gesetz: Man möchte so den Glasfaserausbau beschleunigen und über die Betriebskosten oder eine Modernisierungsumlage eine Refinanzierung von neuen Hausverteilanlagen (FTTH) aus Glasfaser ermöglichen, ohne dass die bisher langjährigen Verträge mit Kabelnetzbetreibern, häufig im Sammelinkasso, dies behindern.

Diese Anreize für eine Ausstattung der Netzebene 4 mit Glasfaser dürften allerdings ungeeignet sein, den Ausbau der Hausverteilnetze durch Wohnungsunternehmen massiv zu beschleunigen. Das geplante Glasfaserbereitstellungsentgelt (§72 TKG-E) soll zwischen Eigentümer und Netzbetreiber eine Refinanzierung der zu tätigenden Investitionen ermöglichen.

Mit einer zeitlich befristeten Umlage von fünf Euro monatlicher Zahlung durch alle Haushalte für eine passive Infrastruktur, kann sicherlich eine neue Netzinfrastruktur in einem Zeitraum von fünf Jahren im Regelfall (300 Euro brutto) und in Ausnahmefällen zum Beispiel bei erforderlichen Maßnahmen für Brandschutz oder Denkmalschutz über neun Jahre (540 Euro brutto) teilfinanziert werden, aber die erforderlichen Voraussetzungen und anschließenden Aufgaben für Wohnungsunternehmen und Anbieter erschweren eine Umsetzung für die beteiligten Unternehmen enorm.

Befristung und Mehrwert für Mieter

Die Forderung der erstmaligen Ausstattung des Gebäudes mit einer vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehenden Netzinfrastruktur (bis zum Wohnungsübergabepunkt) ist sicherlich nachvollziehbar und der Anschluss des neuen Inhouse-Glasfasernetzes an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität ebenfalls, aber die Befristung bis zum 31. Dezember 2027 zur Umsetzung dieser Maßnahme stellt eine erste Herausforderung dar.

Es wird außerdem nicht berücksichtigt, wie sich die aktuelle Versorgungssituation in einem Haus darstellt. Wem gehört die bisherige Netzebene 4 als koaxiale Infrastruktur: dem Wohnungsunternehmen oder einem Kabelnetzbetreiber? Welche Qualität hat diese Infrastruktur? Welcher tatsächliche Mehrwert wird für die Mieter erzielt, wenn statt einer koaxialen Infrastruktur ein Glasfasernetz installiert wird? Welche Bandbreiten, zu welchen Konditionen werden angeboten? Wie gestaltet sich die weitere TV-Versorgung?

Aus Sammel- wird Einzelinkasso

Die Umlagefähigkeit für den Sammelvertrag wird nach einer Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024 abgeschafft und die neue Umlage (§ 2 Nr. 15c BetrKV) in Höhe von fünf Euro je Wohneinheit wird nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet, zwar auf einen festen Zeitraum limitiert, aber wie bereits beschrieben lediglich für eine passive Infrastruktur, inklusive einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals.

Also nicht für aktive Komponenten, keine Kostenbeteiligung für den Gebäudeanschluss oder eine Subvention von Diensten. Die Mieter zahlen grundsätzlich einen Zuschlag zur bisherigen Versorgung und erhalten dann gegebenenfalls die gleichen oder verbesserten Leistungen. Abgerechnet wird dies zusätzlich für alles (TV, Internet und Telefon) im Einzelinkasso.

Abrechnung schwer darstellbar

Dies dürfte für Wohnungsunternehmen nicht leicht zu vermitteln sein! Auch die alternative Möglichkeit über eine Modernisierungsumlage (§555 b Nr. 4a BGB-E) mit einem Zuschlag von jährlich acht Prozent der getätigten Investitionen auf die Kaltmiete, hat diverse Fallstricke: sei es die teilweise von Städten reduzierte Prozentzahl bei der Modernisierungsumlage oder limitierte Euro-Beträge, die maximal pro Quadratmeter weiterbelastet werden dürfen…

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Die Wohnungswirtschaft steht in den kommenden 30 Jahren vor ihrer wohl größten Herausforderung: der Klimaneutralität des Gebäudebestands in Deutschland. Auf dem Weg zu dieser Transformation hat der Gesetzgeber gerade neue Hürden aufgestellt: Die aktuelle vorläufige politische Einigung des Rates und des Europäischen Parlaments sieht vor, dass bereits bis 2030 – also in neun Jahren – 55 Prozent der CO2- Treibhausgase eingespart werden müssen.

Auch das am 29. April 2021 ergangene Urteil des Bundesverfassungsgerichts zeigt deutlich: Die Dringlichkeit nimmt konstant zu, die Herausforderungen wachsen. Wie bereits im Zuge der Entscheidungen auf EU- und Bundesebene zu erwarten, wurden nun auch die deutschen Sektorziele erheblich verschärft. Am 5. Mai kündigte die Bundesregierung an: Die CO₂-Minderung bis 2030 soll von 55 auf 65 Prozent erhöht werden, Klimaneutralität ist nun schon für 2045 vorgesehen!

Allesamt Tatsachen, die langfristig investierende Bestandshalter mit einem sozialen Mietauftrag vor immer größere Zielkonflikte stellen, bei gleichsam massiv wachsendem Handlungsdruck. Folgerichtig stellen sich eine ganze Reihe an Fragen: Wie kann die Wohnungswirtschaft das nur bewältigen? Schafft sie das überhaupt alleine? Wer wäre hier mit in die Verantwortung zu nehmen?

Schon die Besetzung des Panels der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050) bei den „Berliner Energietagen 2021“ spiegelte die mögliche Antwort: Eine wesentliche Rolle fällt dem Energiesektor in all seinen Facetten zu! Experten aus Verbänden und Wissenschaft kamen in der Diskussion daher ebenso zu Wort wie auch sieben der mittlerweile über 90 Partner der IW.2050.

Sie berichteten in eingeblendeten Statements über ihre bisherigen Maßnahmen und Erfahrungen bei der Energieversorgung ihrer Bestände. Immerhin vertreten die Wohnungsunternehmen des Zusammenschlusses die nicht unerhebliche Anzahl von rund 1,8 Millionen Wohneinheiten, die alle bis 2050 klimaneutral werden sollen.

Energiewirtschaft im Wandel

Volker Angres, Leiter der ZDF-Redaktion Umwelt und Moderator der Online-Veranstaltung, skizzierte die Ausgangssituation: Demnach könnten Wohnungsunternehmen mit einem sozialen Versorgungsauftrag in der Regel maximal 70 bis 80 Prozent CO2 -Reduktion leisten – gemessen vom Beginn dieses Jahrzehntes an bis 2050. Je nach Umfang der bereits vorgenommenen Modernisierungen auch zum Teil weniger.

Alles darüber hinaus sei nur über den Energiesektor zu erzielen. Den Wärmequellen und Wärmelieferanten komme so eine ganz besondere Bedeutung zu. Dieser Einschätzung schloss sich Christian Maaß an, Geschäftsführer des Hamburg Instituts. Allerdings treffe er in diesem Punkt oft auf ein grundsätzliches Missverständnis in Deutschland: In der Regel stünden die Gebäude und deren Eigentümer als maßgebliche Akteure im Fokus, sobald es um das Erreichen der Klimaziele geht.

Zum angestrebten klimaneutralen Wohnungsbestand könne jedoch die Energiewirtschaft eine ganze Menge beitragen: „Die Wärmewende muss auch eine Infrastrukturwende sein. Hier kommt die Energiewirtschaft ins Spiel – etwa dann, wenn es um den Ausbau der Fernwärme geht, aber auch beim Umbau der bestehenden Fernwärme-Netze.“ Maaß fordert, „dass die Stromnetze fit gemacht werden und in großen Mengen Wärmepumpen ins System kommen“. Flexibilität und Innovation in der Energiewirtschaft seien daher dringend gefragt.

Sektoren koppeln

Für Werner Diwald, Vorstandsvorsitzender DWV – Deutscher Wasserstoff und Brennstoffzellen-Verband e. V., besteht kein Zweifel daran, dass die Klimaziele 2050 erreicht werden – vorausgesetzt, unterschiedliche Infrastrukturen und Branchen würden gekoppelt und der Energieträger Wasserstoff komme zum Einsatz. Nur eine Sektorenkopplung von Strom, Wärme und Wasserstoff, alle grün erzeugt, ermögliche die angestrebte Energiewende und schaffe zugleich Versorgungssicherheit.

Entscheidendes Potenzial sehen die Experten in der Fernwärme – für viele Wohnungsunternehmen bisher Nummer eins in der Wärmeversorgung. Die Aufbereitung bei den meisten Fernwärme-Versorgern erfolge allerdings bis heute mehrheitlich auf Basis fossiler Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) – durch Kohle und Erdgas.

Wärmepumpe als Leittechnologie auch in der Fernwärme

Christian Maaß sieht allerdings auch großes regionales Potenzial für grüne Wärmegewinnung – etwa industrielle Abwärme von Stahl- oder Aluminiumwerken…

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Anlässlich des Gigabit-Symposiums 2018 definieren die Telekommunikationsverbände ANGA, BUGLAS, eco, FTTH Council Europe und VATM zentrale Stellschrauben für den Ausbau leistungsfähiger digitaler Infrastrukturen. „Die Bundesregierung setzt in ihrem Koalitionsvertrag auf den flächendeckenden Ausbau von Gigabit-Netzen bis 2025. Jetzt geht es darum, die Weichen für die Umsetzung dieses Ziels zu stellen. Hochleistungsfähige Netze sind die Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche digitale Transformation.“, sind sich die Verbandspräsidenten Thomas Braun (ANGA), Theo Weirich (BUGLAS), Oliver Süme (eco), Ronan Kelly (FTTH Council Europe) und Martin Witt (VATM) einig. „Ohne Gigabit-Netze gibt es keine innovativen Dienste, keine 5G-Anwendungen und kein Internet der Dinge. Wir brauchen hierzulande flächendeckend Gigabit-Netze als zentrale Infrastruktur der Zukunft.“

Industrie 4.0 brauchen Gigabit-Netze

Gigabit-Netze müssen heute gebaut werden, um die künftige Nachfrage zu befriedigen, so die Präsidenten weiter. Die für den absehbaren Rollout von 5G und die Entwicklungen bei Industrie 4.0 sowie dem Internet der Dinge erforderlichen Netze sind nicht nur im Download stark, sondern erreichen auch beim Upload und der Reaktionsgeschwindigkeit (Latenz) hohe Leistungen. Diese Anforderungen erfüllen sowohl Glasfasernetze, die bis mindestens in die Gebäude reichen (FTTB/H, Fiber to the Building/Home) als auch entsprechend aufgerüstete hybride Glasfaser-Koax-Netze (HFC).

„Der Gigabit-Ausbau muss soweit irgend möglich eigenwirtschaftlich und im Wettbewerb erfolgen“, bekräftigen Braun, Kelly, Süme, Weirich und Witt. „Die glasfaserbasierten HFC-Netze der Kabelnetzbetreiber sowie der Ausbau von Glasfaser bis ins Haus (FTTB/H) werden in den nächsten Jahren über 70 Prozent der deutschen Haushalte Gigabit-Anschlüsse zur Verfügung stellen. Wettbewerb ist dafür das beste ordnungspolitische Konzept.“ Er sorge nicht nur für ein Höchstmaß an Investitionen der Marktteilnehmer, sondern erzeuge auch den unverzichtbaren Druck für Innovationen. Im Ergebnis werde der Kundennutzen damit maximiert, so die Verbandspräsidenten.

Einsatz alternativer Verlegemethoden

An die Politik richtet sich die Aufforderung, die Rahmenbedingungen für Telekommunikationsunternehmen, Investoren und Dienstleister zu verbessern. Optimierungspotenzial besteht bei der Verbesserung der Effizienz von Genehmigungsverfahren und beim Einsatz alternativer Verlegemethoden. Auch die begrenzten Planungs- und Tiefbaukapazitäten seien ein Hemmschuh. Hier könnten zusätzliche Anstrengungen bei der Aus- und Weiterbildung sowie größere Flexibilität beim Einsatz von Fachkräften aus dem Ausland weiterhelfen.

Eine zentrale Herausforderung besteht aus Sicht der Branchenorganisationen in der flächendeckenden Versorgung in den Gebieten, die wirtschaftlich nicht erschließbar sind. Dort müssten mit Hilfe von Fördergeldern weitgehend kupferbasierte FTTC-Netze auf echte Glasfaseranschlüsse FTTB/H migriert werden. „Wir begrüßen, dass die Politik nunmehr den FTTB/H-Ausbau als Förderziel definiert und ihr Förderprogramm entsprechend anpasst“, werten Braun, Kelly, Süme, Weirich und Witt.

Enge Abstimmung mit der EU-Kommission nötig

Neben den bereits eingeleiteten Schritten zur Anpassung bestehender Förderprogramme müssen nun, so ANGA, BUGLAS, eco, FTTH Council und VATM, auch die Weichen für den Ausbau in sogenannten grauen Flecken gestellt werden. Dort werde die Umstellung sehr großer Gebiete von Vectoring-Technologie auf Gigabit-leistungsfähige Anschlüsse erforderlich…

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Das 3-D-Modell umfasst die gesamte Topografie – von bestehenden Straßen, Bäumen, Lärmschutzwällen, Regenrückhaltebecken und bereits neu erstellten Gebäuden bis hin zu möglichen Bauwerken, die auf diesem Gebiet später entstehen könnten oder werden.

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