Vorab möchten wir betonen, dass wir aufgrund des Umfangs nur einen Einblick in das Mietrecht geben können. Im Detail ist das deutsche Mietrecht ausführlich in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Die wichtigsten Rechte des Vermieters

• Umsetzung einer Mieterhöhung: Innerhalb der gesetzlichen Vorgaben haben Sie als Vermieter das Recht unter genauer Angabe von Gründen, die Miete zu erhöhen. Ein möglicher Grund könnte die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen sein. Geplante Mieterhöhungen können Sie alternativ im Rahmen einer Staffelmiete im Mietvertrag verankern. Sichern Sie sich jedoch vorher ab und prüfen Sie die rechtlichen Gegebenheiten in Ihrer Region, zum Beispiel, ob eine Mietpreisbremse gilt.
  
  In einem solchen Fall darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Dies betrifft beispielsweise Regionen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht.
• Umlage der Betriebskosten: Sofern der Mietvertrag eine Regelung zu den Betriebskosten enthält, müssen Sie eine jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen, in der alle Kosten für den Betrieb des Hauses gemäß den gesetzlichen Vorgaben auf die Mieter umgelegt werden.
• Zutritt zur Wohnung: In bestimmten Fällen (zum Beispiel zur Beseitigung von Mängeln oder bei der Wohnungsbesichtigung durch einen Nachmieter) steht Ihnen das Recht zu, sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen.
• Kündigung des Mietverhältnisses: Es gilt, dass der Mietvertrag stets von beiden Parteien beendet werden kann. Falls Sie als Vermieter den Mietvertrag ordentlich beenden möchten, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen.

Diese Pflichten gehören dazu

• Instandhaltung und Reparatur: Sie sind für die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Immobilie während der Mietzeit zuständig. Demnach sind Sie verpflichtet, Schäden zu beseitigen und, soweit die Beeinträchtigung nicht auf ein Verschulden Ihres Mieters zurückgeht, eine Instandsetzung vorzunehmen…

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Aber auch die Selbstverwaltung mithilfe von Online-Lösungen wird dank zunehmend sinkendem Aufwand und den deutlich geringeren Kosten zu einem immer beliebteren Mittel. Was genau zeichnet die beiden Optionen aus? In einer Serie von Wohnungswirtschaft heute. schreibt Andreas Schneider, Geschäftsführender Gesellschafter von immocloud, heute: Miethausverwalter für private Immobilien – oder doch lieber selbst verwalten?

So funktioniert die Fremdverwaltung der Immobilien durch einen Miethausverwalter

Bei der Fremdverwaltung beauftragen Sie ein externes Unternehmen rund um die Abwicklung der Vermietungsangelegenheiten. Bei der Beauftragung ist zu beachten, dass es im Gegensatz zum WEG-Verwalter für den MHV keine gesetzlichen Regelungen gibt und seine Rechte und Pflichten frei vereinbart werden können. In den meisten Fällen kümmert sich der MHV neben der direkten Mieterinteraktion um wirtschaftliche Aufgaben wie:

• Verwaltung von Mieteinnahmen
• Erstellung der Betriebskostenabrechnung
• Durchführung der Buchhaltung
• Schadensmeldungen
• kleinere Instandsetzungen
• Beschwerdemanagement
• Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen
• Neuvermietung inklusive Mietersuche, Wohnungsübergabe und Mietvertragserstellung

Sie müssen sich auf dieser Grundlage kaum mit der Verwaltung Ihrer Immobilien befassen. Einen derartigen Service gibt es jedoch nicht kostenlos – daher sollte exakt überprüft werden, ob sich der finanzielle Einsatz für die Fremdverwaltung langfristig rentiert. Nach Angaben des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter liegt der Regelsatz für die WEG-Verwaltung bei 20,21 Euro pro Einheit und Monat. Andere externe Hausverwalter zugelassener Berufsverbände orientieren sich an ähnlichen Preismustern.

Die Selbstverwaltung als kostengünstigere Alternative

Grundsätzlich gilt, wer selbst anpackt, kann ordentlich sparen. Das ist natürlich auch bei der Selbstverwaltung der Fall, bei der Sie sich um die einzelnen Aufgaben rund um die Immobilien eigenständig kümmern. Das ist durchaus umfangreich und verantwortungsvoll, aber bei genauerem Hinsehen lassen sich viele externe Verwaltungskosten einsparen…

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Durch Kontaktbeschränkungen zur Eindämmung des Infektionsgeschehens ergeben sich im Vermietungsbereich zahlreiche Herausforderungen. Vermieter stehen vor der Hürde, die Teilnehmerzahlen von Besichtigungen zu begrenzen oder sie komplett in den digitalen Raum zu verlegen. Koordiniert werden sollte das Ganze am besten aus dem Home-Office, da es auch im Büro gilt, Kontakte zu vermeiden.

Der analoge Vermietungsprozess kann das nicht leisten, da er von viel persönlichem Kontakt geprägt und davon abgesehen in einigen Punkten aufwendiger als nötig ist. Ein Beispiel hierfür sind Massenbesichtigungen, die für Mieter als auch Vermieter in der Regel äußerst unbefriedigend sind. Der Vermieter kann sich meist nur ein unzureichendes Bild der einzelnen Bewerber machen und der Koordinationsaufwand ist hoch.

Mietern fehlt der passende Rahmen für etwaige Rückfragen und sie haben kaum Gelegenheit, die Wohnung genau zu inspizieren. Derzeit machen Kontaktbeschränkungen diese Art der Wohnungsbesichtigung ohnehin unmöglich.

Kontaktlose Vermittlung

Das Beispiel zeigt, dass Vermieter und Mieter Bedarf an unkomplizierten, digitalen und schnellen Lösungen bei der Vermietung haben – und das nicht nur in Zeiten von Corona. Unternehmen, wie die Hamburger Immomio GmbH, bilden den kompletten Vermietungsprozess bereits digital ab. Das beginnt schon bei der Vorqualifizierung der Interessenten die automatisch in einen digitalen Bewerbungsprozess geleitet werden.

Darüber hinaus können Interessentendatenbanken dabei helfen, den Vermietungsprozess schlanker zu gestalten. Wohnungsanbieter können dort passenden Mietern, die sich zuvor registrieren und ihr Profil anlegen, mit nur einem Klick ein Wohnungsangebot digital unterbreiten. Dieses proaktive Vorgehen dämmt die Bewerbungsflut ein und steigert die Anzahl qualifizierter Interessenten – ein Vorteil im Vergleich zur Nutzung gängiger Immobilienportale.

Online-Besichtigungen

Auch bei den Besichtigungen können Vermieter mittlerweile auf digitale Lösungen zurückgreifen. Durch die Corona-Krise beschleunigt stehen immer mehr Live-Video-Besichtigungen zur Verfügung…

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In einer Serie von Wohnungswirtschaft heute. schreibt Andreas Schneider, Geschäftsführender Gesellschafter von immocloud, heute: So organisieren Sie als Vermieter Ihre Dokumente effizient

Schnelle Zugriff vor wichtigem Termin

Ein wichtiger Termin mit der Bank steht bevor, aber wo ist nur dieses eine Dokument? Im großen Papierstapel auf dem Schreibtisch? Und warum mal wieder nicht im richtigen Ordner? Wer kennt diese Situation nicht?

Bei der Immobilienverwaltung haben wir es mit den unterschiedlichsten Dokumenten zu tun: Verträge zum Hauskauf vom Notar oder der Bank, anfallende Rechnungen, die Vereinbarungen und Kommunikationen mit den Mietern und viele weitere Dokumente, die Monat für Monat auf dem Stapel landen.

Bereits nach kurzer Zeit geht der Überblick verloren und das Chaos bricht aus. Hinzu kommt, dass die Unterlagen von unterwegs aus nicht einsehbar sind. Zeit, diese Arbeitsweise zu ändern und den Wechsel von Papier zu digitalen Akten anzugehen.

Die Lösung muss zu den Anforderungen passen

Die Vorteile digitaler Lösungen für das Dokumentenmanagement in der Immobilienverwaltung liegen auf der Hand: Zeitersparnis, flexibler Zugriff, Transparenz und mehr Durchblick. Am Markt gibt es mittlerweile eine Vielzahl von Software-Lösungen, die sich in ihrem Umfang teilweise stark unterscheiden.

Für die Auswahl der geeigneten Lösung ist es daher wichtig, seine Anforderungen zu kennen. Mit einem herkömmlichen Dokumentenmanagementsystem (DMS) können Sie Ihre Dokumente digitalisiert archivieren und haben auch von unterwegs aus Zugriff.

Sie möchten Ihre Dokumente aber nicht nur ablegen, sondern zum Beispiel eine Rechnung einer Buchung zuordnen? In diesem Fall stößt ein gewöhnliches DMS meist schon an seine Grenzen. Ebenso steht ein DMS nicht für die einfache, digitale Kommunikation mit dem Mieter zur Verfügung. Hier müssen Sie zusätzlich per E-Mail, Brief oder SMS agieren.

Umfassendere Funktionen bieten neue, digitale Lösungen, die alle wichtigen Dokumente zentral speichern und Zahlungstransaktionen zuordnen…

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