Vor diesem Hintergrund geben einige der Vonovia Objektbetreuer in der Region West Einblicke in ihren Alltag und ihre Tätigkeitsschwerpunkte, die weit über die Arbeit eines „Hausmeisters“ hinausgehen.

Insgesamt kümmern sich bei Vonovia 218 Objektbetreuer in der Region West um rund 109.250 Wohnungen mit rund einer Viertelmillion Mieterinnen und Mietern. Jeder Objektbetreuer ist damit erster Vonovia Ansprechpartner für viele Mieterinnen und Mieter.

Das „Salz in der Suppe“ bei der Arbeit der Objektbetreuer ist der direkte Dialog mit den Mietern, beispielsweise im Rahmen von Mietersprechstunden oder als direkter Ansprechpartner in allen Fragen und Anliegen – so hängt die Mobilnummer des zuständigen Objektbetreuers in jedem Hausflur. Zum Aufgabenprofil zählt auch, die Interessen von Vonovia als Eigentümer vor Ort zu wahren, beispielsweises durch Rücknahme bzw. Abnahme und Übergabe von Wohnungen, Sicht- und Funktionskontrollen sowie die Sicherstellung der Ordnung und Sauberkeit in den Wohnanlagen.

Zudem sind sie für die Kontrolle und Dokumentation der Arbeiten externer Dienstleister, wie Pflege der Außenanlagen, Treppenhausreinigung und Winterdienst verantwortlich.

Als Quereinsteiger aus dem Quartier für das Quartier

Nevzet Ergenc betreut rund 500 Wohnungen in Herne. Der 30- Jährige ist in der Nähe aufgewachsen. Dadurch kennt er bereits viele seiner Mieterinnen und Mieter, obwohl er erst vor einem Jahr als Quereinsteiger bei Vonovia angefangen hat: „Ich habe mich in meinen früheren Berufen nicht wohl gefühlt. Oft war es körperlich zu belastend für mich oder das Team hat nicht harmoniert.

Bei Vonovia habe ich ganz andere Erfahrungen gemacht: Hier wurde ich von meinen Kollegen herzlich empfangen und von jedem, vor allem am Anfang und bei der Büroarbeit, unterstützt. Mir macht die Arbeit hier so viel Spaß, dass nun sogar meine Freundin bei Vonovia im Team Reinigung und Hygiene angefangen hat.“

Jobeinstieg unter Corona-Bedingungen

„Zwischenmenschliche Beziehungen bauen sich durch Kontaktbeschränkungen langsamer auf “, berichtet Christian Humpert, der seit dem vergangenen Jahr fast 500 Wohnungen in Bielefeld-Sennestadt betreut. Dennoch kann der Objektbetreuer von Highlights berichten: „Ein herzlicher Dank von Mietern oder kleine Aufmerksamkeiten wie ein Kaffee sind nette Aufmerksamkeiten.

Letzte Woche habe ich ein Neugeborenen-Geschenk übergeben. Solche Nettigkeiten sind eine schöne Gelegenheit, die Mieterinnen und Mieter sowie deren ‚Zuwachs‘ näher kennenzulernen.“

Mit stoischer Ruhe im Einsatz

Ulrich Brauer ist bereits seit 2012 bei dem Wohnungsunternehmen beschäftigt. Er betreut rund 580 Wohnungen im Essener Norden. Viele Mieterinnen und Mieter kennen ihn gut durch seine lange Zeit im Unternehmen. Dadurch ist er zudem routiniert in der Arbeit: „Montags ist bei mir Großkampftag: Die Meldungen und Probleme vom Wochenende werden gesichtet, die wichtigsten Anliegen direkt gelöst.

Eine weitere Routine sind die Rundgänge mit Sicht- und Funktionskontrollen. Endabnahmen und Wohnungsübergaben sind schon immer im Voraus geplant. Auf meinen Rundgängen werde ich auch immer wieder von Mieterinnen und Mietern angesprochen.“…

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Der DMB Mieterverein München hatte mit Blick auf die Rückmeldungen von GEWOFAG-Mieterinnen und -Mietern Überprüfungsbedarf bei der Umlage der Hausmeisterkosten gesehen. Die GEWOFAG reagierte hierauf umgehend mit dem Vorschlag, die Abrechnungspraxis von einem unabhängigen Gutachter prüfen zu lassen.

Keinen globalen Verteilungsschlüssel

Der Gutachter hält nun ausdrücklich fest, dass die GEWOFAG bei der Abrechnung keinen globalen Verteilungsschlüssel anwendet. Er bestätigt, dass grundsätzlich nur tatsächlich angefallene Kosten in Rechnung gestellt und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben nach der Größe der Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Außerdem wird betont, dass die umgelegten Kosten freiwillig zum Vorteil der Mieterinnen und Mieter auf den Durchschnittswert des Münchner Mietspiegels begrenzt werden. Durch diese Deckelung kommt die GEWOFAG ihrer Verantwortung als soziale Vermieterin also vollumfänglich nach.

Dr. Klaus-Michael Dengler, Geschäftsführer der GEWOFAG: „Ich freue mich sehr über das positive Urteil des Schiedsgutachtens. Für uns ist es die wichtige Bestätigung, dass wir mit unserer Abrechnungsmethodik richtig liegen und es hier keinen Änderungsbedarf gibt. Beim DMB Mieterverein München bedanke ich mich herzlich für die sehr konstruktive und wertvolle Zusammenarbeit. Das Commitment für die Beauftragung und Anerkennung eines gemeinsamen Gutachtens zeigt, dass beide Seiten hier sehr fair agiert haben und die Sachfrage selbst absolut im Vordergrund stand.

Die Zufriedenheit unserer Mieterinnen und Mieter hat für uns ganz besondere Priorität. Wir werden uns daher auch zukünftig für einen sehr guten Service unserer Hausmeisterinnen und Hausmeister sowie für größtmögliche Transparenz bei der Abrechnung dieser Leistungen einsetzen.“

Hausmeisterinnen und Hausmeister in knapp 30 Serviceeinheiten organisiert

Bei der GEWOFAG sind die Hausmeisterinnen und Hausmeister in knapp 30 Serviceeinheiten organisiert. Diese kleinen Teams von drei bis acht Personen sind jeweils für ein bestimmtes Gebiet zuständig. Auf diese Weise ist gewährleistet, dass die zuständigen Fachkräfte zum einen gut mit ihren Siedlungen vertraut sind und sie sich zum anderen jederzeit gegenseitig vertreten können..

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Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in Berlin. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten. Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von insgesamt 1.199,52 Euro aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte.

Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen ist.

Dazu herrscht in der Rechtsprechung Streit:

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auffassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie – insbesondere in großen Wohnanlagen – dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohrbruch zu bewahren.

Zum Teil wird die Umlagefähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreichbarkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefähig seien. Andere Instanzgerichte bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskosten ohne nähere Begründung.

Nach anderer Ansicht handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden…

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Sabine Oberauer, Marketingassistentin der Wien-Süd, hält eine weiße Plastikkarte auf das kleine Kasterl mit Logo beim Eingang der Wohnhausanlage „In der Wiesen“ in Liesing. Die Magnetkarte wird von dem Lesegerät akzeptiert, zwei grüne Lichter leuchten – ein Summen verrät, dass der Zutritt Suchende erkannt wurde – die Tür öffnet sich wie von Zauberhand. Innovative Zutrittssysteme ohne Schlüssel sind vor allem bei größeren Wohnbauten mittlerweile häufig. Die Besonderheit ist aber der Service dahinter, den Wien-Süd gemeinsam mit dem Unternehmen RISE, federführend unter Thomas Grechenig und Karin Kappel, entwickelt hat. RISE, Research Industrial Systems Engineering, entwickelte u. a. die eCard-Infrastruktur oder die erste europäische NFC-VDV-Implementierung für mobilkom und ÖBB.

Auf dem Bildschirm, einem Touchscreen, der sich gleich im Eingangsbereich befindet, sind verschiedene Fenster zu sehen – von den aktuellen Abfahrtszeiten der öffentlichen Verkehrsmittel bis zu Informationen zum Haus, Kontakt zur Hausverwaltung, Mitteilungen der Hausverwaltung oder von den Bewohnern unter „suche/biete“. Beim Wohnbau „In der Wiesen“ – ein Stadtentwicklungsgebiet im 23. Bezirk mit rund 1.000 Wohnungen und Reihenhäusern – arbeitet bereits rund um die Uhr der „digitale Hausmeister“. Jeder Mieter kann hier selbst Einträge machen, diese werden vorab von Sabine Oberauer geprüft und anschließend freigeschaltet. Im Kalender können Reservierungen für Gemeinschaftsräume oder die Waschmaschine vorgenommen werden. Natürlich kann der digitale Hausmeister auch von der Wohnung aus, aus dem Büro via Handy oder über ein Tablet bedient werden.

„Jeder bekommt bei seinem Einzug ein paar Magnetkarten mit einem Passwort – das er natürlich selbst ändern kann“, erklärt Oberauer. „Das erleichtert die Verwaltung enorm – aber vor allem auch den Alltag der Bewohner. Wir haben nur positive Rückmeldungen. Besonders erfreulich ist, dass wir mit unserem digitalen Hausmeister den sozialen Zusammenhalt und das Entstehen der Gemeinschaft unterstützen können.“ Auch ältere Personen kommen mühelos zurecht, da das System sehr einfach gehalten ist und es nur ein bis zwei Oberflächen gibt. In jeder Hausgemeinschaft gibt es Angebote – von Kinderspielnachmittagen bis zu Kochfesten – die von den Bewohnern selbst kreiert werden. Aber auch Alltägliches wie „Wartungsarbeiten im Heizungsraum“ etc. werden gut sichtbar auf dem Bildschirm veröffentlicht. Das System wird jedoch individuell, angepasst an die jeweilige Wohnhausanlage, programmiert – dabei gibt es Unterstützung von Rise.

Wien-Süd ist bereits wieder am Tüfteln, welcher Service noch implementiert werden könnte. Die Ideen reichen von einem Bezahlsystem bis zu weiteren Angeboten wie beispielsweise die Vernetzung mit Angeboten von Nahversorgern. Große Wohnbauten werden wie Grätzln betrachtet und sollen zukünftig auch mit der Infrastruktur eines eigenen, kleinen Stadtteils verbunden werden…

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