Barbara Fritsch-Raffelsberger
„Gemeinnützige tragen die gesellschaftlichen Zukunftsthemen mit.“

Sinnvoll und notwendig
Eine Mischung von Miete und Eigentum, freifinanziert und gefördert ist das Um- und Auf eines guten Miteinander sozial durchmischter Quartiere und auch aus wirtschaftlichen Gründen so sinnvoll wie notwendig. Es entscheidet im Wesentlichen der Grundstücksmarkt, ob und wie viel geförderter Wohnbau möglich ist.

Ein wesentliches Plus des geförderten Wohnbaus ist die Koppelung der Förderung an Qualitätskriterien, womit zum Beispiel in energetischer Hinsicht die Anforderungen deutlich über jenen der Bauordnung liegen. Dank der Beurteilung nach dem Vier-Säulen-Modell können Standards gehalten werden, was positiv zum Stadtbild beiträgt. In den Stadtentwicklungsgebieten, wo es fast nur geförderten Wohnbau gibt, werden Baureifmachungen und die Errichtung von Infrastruktur vor allem an die gemeinnützigen Bauträger abgewälzt.

Trotz Zusatzförderungen bedeutet das einen enormen organisatorischen Aufwand. Im Gegensatz zu gewerblichen Bauträgern sind wir Gemeinnützige zur Kostendeckung verpflichtet und müssen die Projektkosten eins zu eins weitergeben. Es gibt Verpflichtungen, die eine Kommune zu tragen hätte, die sollen nicht auf die Nutzer abgewälzt werden. Da wird die Bevölkerung irregeführt.

Neben ihrer Aufgabe, langfristig bedarfsgerechte Wohnversorgung in hoher Qualität zur Verfügung zu stellen, sehe ich die Gemeinnützigen als Mitträger der gesellschaftlichen Zukunftsthemen. Die regelmäßige Überprüfung durch den Revisionsverband gibt Mietern und Käufern mehr Sicherheit als Strukturen, wo mit Projektgesellschaften gearbeitet wird.

Wenn es hart auf hart geht, ist man als Kunde im gemeinnützigen Segment auf der sichereren Seite. Dabei spielt auch eine Rolle, dass wir unsere Gebäude meist selbst verwalten und auch dann über den ganzen Lebenszyklus begleiten, wenn wir nicht mehr Haupteigentümer sind. Das gibt einen anderen Fokus auf die Gebäude, als wenn man nur baut.

Daniel Jelitzka
„Wichtig wäre die faire Aufteilung zwischen freifinanziert und gefördert.“

Faire Verteilung gefragt
Als freifinanzierter Bauträger soziale Verantwortung zu übernehmen und Mehrwert für die Gesellschaft schaffen, halte ich für wichtig. Derzeit sehen wir uns allerdings mit Belastungen konfrontiert, die eine faire Verteilung zwischen gefördert und freifinanziert ins Wanken bringen.

Die Grundstückspreise liegen ein Mehrfaches über den Grenzen des im geförderten Wohnbau Zulässigen. Die Widmungsverordnung „geförderter Wohnbau“, nach der bei über 5000 m² neu gewidmeter Wohnfläche zwei Drittel dem geförderten Wohnbau zuzuführen sind, ist daher kaufmännisch unlösbar. Für die Grundstückseigentümer wird der Verkauf weniger attraktiv, es kommt weniger Fläche auf den Markt…

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1521 stiftete der Kaufmann Jakob Fugger die Fuggerei. Mit ihren 67 Reihenhäusern und 142 Wohnungen sowie einer eigenen Kirche ist die Wohnsiedlung für Bedürftige eine kleine Stadt in der Stadt. Auf dem 15.000 Quadratmeter großen Areal nahe der Augsburger Innenstadt leben noch heute rund 150 Augsburger katholischen Glaubens, die unverschuldet in Not geraten sind. Die Miete entspricht einem Rheinischen Gulden, umgerechnet 0,88 Cent. So hat es der Stifter damals festgelegt – und daran halten seine Nachfahren bis heute fest.

Nicht nur das bürgerschaftliche Engagement des reichen Kaufmanns, auch die Infrastruktur mit ihrer geradlinigen Anordnung von Häusern, Wegen und Plätzen war für die beginnende Frühe Neuzeit fortschrittlich. „Die Fuggerei ist ein Paradebeispiel für den Spirit, der den Wirtschaftsraum Augsburg auszeichnet“, sagt Andreas Thiel, Geschäftsführer der Regio Augsburg Wirtschaft GmbH.

„Wir sind ein Zukunftsstandort, der innovativ denkt, die Lebensqualität und das Gemeinwohl dabei aber nicht aus dem Blick verliert.“ Bezahlbarer Wohnraum und neue Wohnformen spielen dabei eine entscheidende Rolle – heute genauso wie vor 500 Jahren. Auf dem Sheridan-Areal im Westen der Stadt vergibt die Stadt zum ersten Mal vier Baufelder im Konzeptvergabeverfahren. Das bedeutet: Nicht der Preis, sondern die besten Konzepte entscheiden. Die Bewerbungsphase ist bereits gestartet und läuft noch bis zum 7. Mai 2021. Eine Auswahl ist für September 2021 geplant.

Die Art des Vergabeverfahrens fördert insbesondere

gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte. Interessierte können sich als Baugemeinschaften zusammenschließen und sich mit ihrem Konzept auf ein Grundstück bewerben. So werden von Anfang an funktionierende Nachbarschaften und eine hohe Identifikation mit dem Quartier gestärkt…

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Die Berliner Landesregierung machte die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken.

Hamburg möchte seine Grundstücke ebenfalls vermehrt im Erbbaurecht vergeben und legte hierfür 2019 veränderte Konditionen vor. Die Stadt Köln kündigte im Juni 2020 an, bei der Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau künftig dem Erbbaurecht den Vorrang vor dem Verkauf einzuräumen.

Einfluss auf die Art der Nutzung

Wer ein Erbbaurecht vergibt, kann damit nämlich bestimmte Bedingungen verknüpfen: Zum einen können Zustimmungsvorbehalte Bestandteil des Vertrages sein – zum Beispiel ein Mitspracherecht oder ein Vorkaufsrecht im Falle des Weiterverkaufs. Zum anderen ist es möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Höhe der Mieten, die auf dem Grundstück erzielt werden, zu koppeln – und zwar für die gesamte Laufzeit des Vertrages.

Allerdings weist der Deutsche Erbbaurechtsverband darauf hin, die Grenzen für die Erbbaurechtsnehmenden nicht zu eng zu ziehen. „Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht. Die Verträge sollten für beide Seiten attraktiv sein“, erklärt Hans-Christian Biallas.

Angemessene Erbbauzinsen

Spielraum gibt es zum Beispiel beim Erbbauzins: Laut einer Studie, die das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) 2020 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durchgeführt hat, liegt der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien in Deutschland bei 3,7 Prozent der Berechnungsgrundlage.

Die Spanne reicht von weniger als 2 bis zu mehr als 6 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der Bodenwert inklusive der Erschließungskosten. In Berlin liegt der Erbbauzins für Wohnnutzungen derzeit bei 2,25 Prozent, in Hamburg bei 1,5 Prozent…

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