Die Ungültigkeit des Berliner Mietspiegels hat weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Professor am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Vorsitzender der Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erläutert: „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten nunmehr auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen. Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen: Denn wahrscheinlich sind die Berliner Mieter auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18.07.2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur ist Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. Gibt es keinen Mietspiegel, so ist es zweifelhaft, ob die Mietpreisbremse verfassungsgemäß ist. Sebastian hierzu: „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere. Dazu ist auch noch fraglich, ob die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Mieterschutz ist in Berlin stark eingeschränkt. Das wäre vermeidbar gewesen.“

Am 6. Mai 2021 hatte der Berliner Senat einen neuen Mietspiegel veröffentlicht, den er als sogenannten qualifizierten Mietspiegel ansieht. Tatsächlich ist aber dieser eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017. Nach geltendem Bundesrecht ist aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel, da er sich noch aus Mieten eines Vier-Jahres-Zeitraums berechnet. Seit dem 1.1.2020 ist aber auch für einfache Mietspiegel ein Zeitraum von sechs Jahren vorgeschrieben.

Gravierende statistische Fehler

Der Berliner Mietspiegel 2021 fügt sich damit in die Vielzahl der Berliner Mietspiegel ein, die erfolgreich vor Gericht angegriffen wurden. Professor Sebastian erläutert: „Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner. In den letzten 20 Jahren wurden in fast jedem Berliner Mietspiegel gravierende statistische Fehler festgestellt. Das hat eine Serie von gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten verursacht. Das Vertrauen in den Berliner Mietspiegel ist zerstört.“

Aus Sicht des Wissenschaftlers sollte sich der zuständige Senator für Stadtentwicklung, Andreas Geisel, der völlig verfahrenen Sache persönlich annehmen und aus der Serie von Problemen die Konsequenzen ziehen…

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Wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt

„Union und SPD haben sich offenbar über die Reform des Mietspiegelrechts geeinigt. Jetzt soll in den Entwurf noch eine Mietspiegelpflicht ab 50.000 Einwohner eingearbeitet werden. Auch das ist gut, aber wenn der Bund den Kommunen Aufgaben zuweist, wird es richtig kompliziert. Unabhängigkeit und Sachkundenachweis findet das Parlament zwar auch gut, will diese Aufgabe aber wieder an die Regierung zurückweisen.

Dabei wäre das viel wichtiger und deutlich einfacher umzusetzen“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Sebastian, Vorsitzender der gif Mietspiegelkommission und Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

gif fordert die unabhängige Erstellung von Mietspiegeln und einen Sachkundenachweis für Mietspiegelersteller

„Unsere Untersuchungen zeigen, dass zwar in den meisten Städten die Mietspiegel gleichermaßen von Mietern wie Vermietern anerkannt werden. Trotzdem gibt es aber in vielen Städten ständig Streit um tatsächliche oder angebliche Manipulationen am Mietspiegel. Dies beschädigt deutschlandweit das Vertrauen in Mietspiegel. Mietspiegel sollten daher unabhängig von Kommunalpolitik und dem Einfluss der Interessenvertreter erstellt werden.

Der Deutsche Städtetag selbst fordert, dass Mietspiegel unabhängig von kommunalpolitischem Einfluss erstellt werden. Wer will da widersprechen?“, erklärt Prof. Dr. Sebastian. „Mietspiegel sind die zentrale Referenz für Mieterhöhungen und die Festlegung der Miete bei Neuvermietungen. Daher haben qualitativ hochwertige Mietspiegel eine wichtige Funktion für den Rechtsfrieden im Wohnungsmarkt.“

Die gif-Mietspiegelkommission warnt außerdem

Durch neue Übergangsvorschriften sind eine Vielzahl von Mietspiegeln endgültig abgelaufen und nicht mehr anwendbar. Dadurch ist eine Reihe von Großstädten ganz ohne Mietspiegel. Ohne Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse aber ins Leere. Aktuell verfügen insgesamt haben 34 der größten deutschen Städte über keinen Mietspiegel. Zu dieser Gruppe gehören auch Berlin, Düsseldorf und Hannover und 16 weitere Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse eigentlich gelten soll.

Prof. Dr. Sebastian fordert daher, eine eindeutige Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln einzuführen: „In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sowie in jeder Großstadt sollten qualifizierte Mietspiegel erstellt werden. Die gesetzlich verbindlichen Mietbegrenzungen sind sonst nicht umsetzbar“, so Professor Sebastian.

Neuer Mietspiegelreport 2021

Die Mietspiegelkommission der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. legt mit dem Mietspiegelreport 2021 eine aktuelle Bestandaufnahme der Mietspiegel in den 200 größten Städten Deutschlands vor. Der Report soll zur Etablierung einheitlicher Standards beitragen sowie die Entwicklung qualitativ hochwertigerer Mietspiegel unterstützen…

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Scheer erhält die Auszeichnung für seine Bachelorarbeit mit dem Titel „Auswirkungen der Datenschutzgrundverordnung und anderer Datenschutzgesetze auf Vermietungsprozesse in der deutschen Wohnungswirtschaft“. Betreut wurde die Abschlussarbeit von HfWU-Professor Dr. Andreas Saxinger. Saxinger stellt heraus, dass die seit Mai 2018 europaweit geltende EU-Datenschutzgrundverordnung für alle Beteiligten Herausforderungen im Hinblick auf einen zeitgemäßen Datenschutz mit sich bringt.

Gerade bei Vermietungsprozessen fallen zahlreiche personenbezogene Daten an, die einer sensiblen Behandlung bedürfen. Timo Scheer habe in gekonnter Weise den gesamten Zyklus eines Mietprozesses von der ersten Kontaktaufnahme bis hin zum Auszug des Mieters auf die datenschutzrechtlich relevanten Anforderungen hin untersucht. Besondere Schwerpunkte bilden die besonders praxisrelevanten Untersuchungen von Scheer zur Weitergabe von Daten an vom Vermieter eingeschaltete Drittunternehmen wie Handwerker sowie an andere Mieter im Rahmen der Einsicht in die Betriebskostenabrechnungen des Vermieters…

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Das erste Policy Paper behandelt das Thema „Anreize für energetische Modernisierungen im Gebäudesektor“. Das Autorenkollektiv Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock und Nils-Magnus Wasser M.Sc von der Technischen Universität Kaiserslautern geht der Frage nach, wie effektiv verschiedene umwelt-ökonomische Instrumente helfen können, Gebäudebestand schneller energieeffizient umzubauen. Die Policy Paper stehen kostenfrei zur Verfügung.

„Wir möchten mit den Publikationen auf die enorme politische Relevanz unserer Branchenthemen verweisen. Es handelt sich im besten Sinne des Wortes um Diskussionspapiere. Teilen und diskutieren sind ausdrücklich erwünscht, damit die Arbeitsergebnisse der gif noch größere gesellschafts- und immobilienpolitische Resonanz finden“, so Prof. Tobias Just, Präsident der gif.“

RED

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Der Beitrag „Anreize für energetische Modernisierungen im Gebäudesektor“ gif e.V. startet mit Policy Papers neue Publikationsreihe erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das erste Policy Paper behandelt das Thema „Anreize für energetische Modernisierungen im Gebäudesektor“. Das Autorenkollektiv Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock und Nils-Magnus Wasser M.Sc von der Technischen Universität Kaiserslautern geht der Frage nach, wie effektiv verschiedene umwelt-ökonomische Instrumente helfen können, Gebäudebestand schneller energieeffizient umzubauen. Die Policy Paper stehen kostenfrei zur Verfügung.

„Wir möchten mit den Publikationen auf die enorme politische Relevanz unserer Branchenthemen verweisen. Es handelt sich im besten Sinne des Wortes um Diskussionspapiere. Teilen und diskutieren sind ausdrücklich erwünscht, damit die Arbeitsergebnisse der gif noch größere gesellschafts- und immobilienpolitische Resonanz finden“, so Prof. Tobias Just, Präsident der gif.“

Über die gif

Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei.

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