Wo vor nicht allzu langer Zeit noch die Glashäuser von Gärtnereien die Szenerie bestimmten, haben in den letzten beiden Jahrzehnten neue Wohnquartiere weitgehend die landwirtschaftliche Produktion verdrängt. Weitgehend, aber nicht ganz. Denn das Wohnquartier „Rote Emma“ trägt seinen Namen nicht zufällig. Die Dächer werden zum Gemüseanbau verwendet werden und so die verbaute Fläche am Boden ausgleichen. Ein Gag? Mitnichten. Das gärtnerische Projekt ist nur ein Mosaikstein eines lebendigen Quartiers in einem Stadtgebiet, das unter dem Titel „DIE Stadt“ den Planungsgrundsätzen einer gendergerechten Stadtentwicklung folgt.

Ziel des Modellprojekts ist es, gleichwertige Lebensbedingungen für Frauen und Männer zu schaffen. Das Bauträger- Architekten-Quartett bestehend aus Migra und BWS sowie AllesWird- Gut und Gerner Gerner Plus hatte mit seinem Holz-Hybrid-Wohnbau plus Urban-Farming-Dachlandschaft den 2020 ausgelobten Bauträgerwettbewerb für das Areal gewonnen. In Sachen sozialer Nachhaltigkeit hat Sonja Gruber beraten, die Freiraumplanung stammt von Carla Lo.

„Die Wohnung muss weniger kosten, aber mehr können“, erklärt Migra- Geschäftsführer Alfred Petritz den gewählten Entwurfsansatz. Erreicht habe man dieses Ziel durch ein Verhältnis von Nutzfläche zu Bruttogrundfläche von „unglaublichen“ 0,75 – üblicherweise werde im Wohnbau ein Wert zwischen 0,7 und 0,72 angestrebt. Die Trakttiefe der Baukörper wurde reduziert, womit die Wohnungen breiter wurden und eine größere Fassade erhielten.

Dadurch war es möglich, ein flexibel nutzbares Bonuszimmer mit etwas sieben Quadratmetern Fläche einzufügen, das in unterschiedlichen Lebenslagen – als Nische für das Homeoffice, Raum für Übernachtungsgäste, Erweiterung des Wohnzimmers und vieles mehr – nützliche Dienste zu leisten vermag. Ein weiteres wesentliches Element ist ein großzügiger Raum im Freien, der als Balkon ausgebildet nicht als mietzinstragende Fläche gezählt wird, aber den Lebensraum der eigenen vier Wände um 13 Quadratmeter vergrößert.

Reichhaltige Mischung

Funktionen, die dem ganzen Stadtteil zugutekommen, übernimmt die durchgängig mit einer Geschoßhöhe von vier Metern ausgeführte Sockelzone. Neben gemeinschaftlich nutzbaren Räumen für die Bewohnerinnen und Bewohner werden hier vielfältige kulturelle, soziale und kommerzielle Angebote Raum finden. Der Bogen reicht vom Kulturzentrum Brunnenpassage über den Verein LOK – Leben ohne Krankenhaus, den integrativen Betrieb Wien Work, das Generationencafé Vollpension über Mobilitätsunternehmen wie Goodville und MO.Point bis hin zum Kindergarten der Stadt Wien und einem Stützpunkt der Volkshochschule Donaustadt.

In jeder Etage wird es einen kollektiv nutzbaren Multifunktionsraum sowie einen anmietbaren Co-Working-Space geben. In den allgemein zugänglichen Dachgärten wird unter Pergolen mit Photovoltaikanlagen Gemüse gezogen, das mit Grauwasser gegossen und später im Erdgeschoß verkauft wird. Die Bewirtschaftung übernimmt der Verein LOK. Im Bauteil an der Donaufelder Straße wird ein weiteres Frauenwohnprojekt rosa entstehen und ein Verbrauchermarkt ins Erdgeschoß einziehen. Um Angebote bei den künftigen Bewohnern und im ganzen Grätzl entsprechend zu verankern, wird Sonja Gruber das Projekt bis anderthalb Jahre nach Bezug sozial begleiten.

Fair geteilt

Die Flächen werden zwischen BWS und Migra gerecht aufgeteilt, und somit auch ein Stück weit das Risiko der Gewerbeflächen minimiert. In der Entwicklungsphase die passenden Nutzer für die kulturell, sozial und gewerblich genutzten Flächen zu finden, sei nicht besonders schwierig gewesen, berichtet Alfred Petritz, weil Standort und Projektidee überzeugend waren…

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Das Thermometer zeigt 37 Grad an diesem Nachmittag im Juli und die Hitze flirrt buchstäblich in der Luft. Christine Schlögl öffnet die Wohnungstür und strahlt entspannt – und gar nicht erhitzt. Das Geheimnis dahinter ist keine Klimaanlage, sondern ein ausgeklügeltes Energiesystem mit Bauteilaktivierung. Diese schafft selbst bei 37 Grad Außentemperatur, dass die Hitze nicht in den Innenraum gelangt – es hat angenehme 24 Grad. Christine Schlögl ist begeistert – mehr Wohnkomfort bei weniger Betriebskosten und eine Terrasse mit einem traumhaften Ausblick.

Die gebürtige Theresienfeldnerin zahlt für die 70 Quadratmeter große Wohnung rund 400 Euro Strom im Jahr, die Miete beträgt 540 Euro monatlich. Das war’s an Kosten – abgesehen von den 25.000 Euro Baukostenzuschuss. „Oft denke ich, was ich für ein Glück hatte – erstens, dass sich die Fertigstellung genau vor Corona ausging und zweitens, jetzt, durch den Krieg in der Ukraine und den Klimaschutzbemühungen: Heizen und Kühlen ohne fossile Energie“, lacht Christine Schlögl. Die Drei-Zimmer- Wohnung ist wie für sie extra geplant. Von ihrem Schlafzimmer sieht sie zu ihrem ehemaligen Haus hinüber, in dem jetzt eine ihrer Töchter wohnt. Im Wohnzimmer genießt sie einen Rundumblick auf das Alpenvorland.

Der Bauträger hat beim Lift gespart und auch beim Keller: „Für mich kein Problem, zwei Stockwerke gehen ist gesund und mein Abstellraum, für das Fahrrad und anderes Zeug, das ich nicht oft benötige, ist ebenerdig, gleich neben der Hauseingangstür“, so Schlögl. Zur Arbeit in den Gemeinderat radelt sie, zu ihrem zweiten Job, als Geschäftsführerin der SPÖ-Stadtorganisation Wiener Neustadt, fährt sie mit dem Auto. Ihr Lieblingsplatz ist auf dem Sofa – aber auch auf der Terrasse im Liegestuhl sitzt sie gern und genießt die Weite und die Uneinsehbarkeit.

Gemeinsam mit Forschung

Was ist das tollste an der Wohnung? „Alles, aber vor allem das Heizen und Kühlen, das System fasziniert mich, völlig lautlos ohne Zugluft, funktioniert das Kühlen an so Tagen wie heute, unglaublich.“ Jedes Zimmer kann sie extra zwischen 19 und 24 Grad temperieren. Die Technik dahinter kann sie gut erklären, die Luftwasserwärmepumpen sind auf den Dächern platziert und eine Fotovoltaikanlage hilft mit, den Strom für den Betrieb der Pumpen zu erzeugen. Strom wird auch durch eine Kooperation mit einem Windkraftbetreiber eingespeist.

In der Toilette ist die Technikzentrale der Anlage für ihre Wohnung, da sieht man in einem Rohr das Wasser fließen, das durch die Leitungen gepumpt wird – geheizt und gekühlt wird über die Decken. Das massiv gebaute Haus ist gut gedämmt und Schlögl vermutet, dass der Boden deshalb nie kalt ist, weil ja die beheizte Decke der Wohnung unter ihr ist. Warmwasser bezieht sie über einen Boiler, der mit einer Mikrowärmepumpe arbeitet. Pannen gab es bis dato keine, nur im ersten Jahr musste die Heizung mehrmals vom Bauträger nachjustiert werden.

Das Wohnhausprojekt umfasst insgesamt 28 Wohnungen, davon vier anpassbare Maisonettewohnungen, die geteilt werden können. Mit an Bord waren das Land Niederösterreich wie auch GGE Gebäudetechnik- und Energieplanung GmbH für die Gebäudetechnikplanung und mehrere Forschungspartner u. a. das Energieinstitut Vorarlberg. Die ersten Zahlen zeigen, das System funktioniert sehr stabil…

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Im Jahr 2020 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen 19.100 Wohnungen fertiggestellt. Damit liegt das Coronajahr deutlich über dem Zehn-Jahresschnitt von 15.700 Fertigstellungen. Auch das Neubau-Investitionsvolumen war mit 3,4 Milliarden Euro weit überdurchschnittlich. „Die Finanzierung ist auch in Zeiten von Corona überhaupt kein Problem“, sagt Bernd Rießland, Obmann des österreichischen Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV.

Die gemeinnützigen Bauvereinigungen verfügen nicht nur über eine gute Eigenkapitalausstattung, sie sind auch gern gesehene Gäste in den heimischen Finanzinstituten. Banken wollen in erster Linie gute Schuldner. Denn das Schuldnerprofil ist dafür verantwortlich, welche Refinanzierungskonditionen sie am internationalen Kapitalmarkt bekommen. Gemeinnützige Bauvereinigungen erhalten aufgrund ihres geringen Ausfallrisikos von den bankeninternen Rating-instrumenten ein äußerst gutes Zeugnis.

„Überspitzt formuliert stehen die Banken Schlange, um die gemeinnützigen Bauvereinigungen finanzieren zu dürfen“, sagt Wohnbau-Experte Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen. Das trifft laut Amann noch mehr auf Kapital von Wohnbaubanken und Bausparkassen zu, wo es zudem gesetzliche Beschränkungen und Begünstigungen für den sozialen Wohnbau gibt. Auch die Banken bestätigen, dass das Risiko bei der Finanzierung gemeinnütziger Bauvereinigungen sehr überschaubar ist.

„Gemeinnützige Bauvereinigungen sind in der Regel sehr gut organisierte und aufgestellte professionelle Organisationen, die ihre Risiken gut managen. Das größte Risiko besteht wie bei allen Vermietern in allfälligen Leerständen, die aber aufgrund der üblicherweise relativ günstigen Ausgestaltung der Mietverhältnisse durchwegs eher gering einzustufen sind“, sagt Günther Neuwirth, Leiter Geförderter Wohnbau Real Estate Bank Austria.

Auch Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau bei der Erste Bank Österreich, sieht beim Wohnbau der gemeinnützigen Bauvereinigungen nur „wenige Risiken“. Allenfalls könne in weniger nachgefragten Lagen die Überproduktion zu einem Problem werden.

Sozial und nachhaltig

Nicht nur bei den heimischen Geldinstituten, auch bei der Europäischen Investitionsbank EIB steht der großvolumige Wohnbau hoch im Kurs – vor allem wenn er gefördert ist. „Die EIB muss bei ihren Aktivitäten zwei Kriterien erfüllen: Es müssen soziale und nachhaltige Ziele erreicht werden“, erklärt Amann. Beides ist durch die Förderbedingungen gewährleistet, ohne dass die EIB großen Aufwand mit Erhebung und Prüfung hätte. Dadurch stehen laut Amann „unglaublich günstige Finanzierungskonditionen zur Verfügung“, mittlerweile nur knapp über ein Prozent bei einer Laufzeit von 20 Jahren und mehr.

Auch Michael Pech, Generaldirektor des Österreichischen Siedlungswerks ÖSW, bestätigt, dass die Projektfinanzierung aktuell alles andere als eine Herausforderung darstellt. „Es ist fast besser, einen Kredit aufzunehmen, als Geld zu haben“, lacht Pech. Deutlich schwieriger als die Projektfinanzierung ist es heute, an geeignetes Bauland zu kommen. In Wien gibt es laut Pech derzeit nicht einen Quadratmeter gewidmetes Bauland, der die preislichen Kriterien des geförderten Wohnbaus erfüllt.

Die am Markt befindlichen Grundstücke überschreiten die Kostenobergrenze meist um ein Vierfaches und mehr. Das ÖSW hat deshalb schon in der Vergangenheit in Grünland und ehemalige Industrieareale investiert, die umgewidmet werden und dann zu zwei Drittel für den geförderten Wohnbau reserviert sind. „Das war eine richtige Entscheidung, allerdings braucht man dafür auch einen langen Atem. Bis zur Widmung vergehen nicht selten fünf bis zehn Jahre“, so Pech.

Fix oder variabel

Die zentrale Frage bei der Projektfinanzierung über Fremdkapital ist Fixzins oder variable Verzinsung. Dabei ist es wichtig, ob man ein Miet- oder Eigentumsobjekt plant. „Gerade bei Mietobjekten, die lange im Besitz des Bauträgers bleiben, sollte man versuchen, von den immer noch sehr niedrigen Fixzinssätzen zu profitieren“, sagt Rießland. Wie die tatsächlichen Konditionen aussehen, ist laut Neuwirth vor allem von der Bonität des Schuldners, der Besicherung, dem Loan to Value (LTV), also dem Verhältnis des Kreditbetrags zum Wert der Immobilie, und der Dauer der Zinssatzbindung abhängig…

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Sie sind Leiterin der Rechtsabteilung der Erste Bank und nebenbei Obfrau der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Gartensiedlung. Wie kam es zu dieser exotischen Kombination?

In die Genossenschaft bin ich eingetreten, als ich vor 14 Jahren das Siedlungshaus meines Vaters übernommen habe. Der damalige Obmann hat mich gefragt, ob ich nicht im Vorstand tätig sein möchte, denn es wäre gut, eine Juristin im Team zu haben. Seit sechs Jahren bin ich nun Obfrau der Wohnungsgenossenschaft. Und bevor Sie fragen: Ja, ich habe viel zu tun neben meinem Hauptjob in der Erste Bank, aber ich habe das Glück, auch in der Genossenschaft ein tolles, engagiertes Büroteam zu haben.

Götsch

Seit wann gibt es die Gartensiedlung am Flötzersteig?

Die Gartensiedlung wurde 1919 gegründet und ist nun 102 Jahre alt. Als wir vor zwei Jahren das Jubiläum gefeiert haben, gab es die Möglichkeit, in die Geschichte zurückzublicken und mit einigen älteren Mitgliedern und Bewohnerinnen die letzten Jahre und Jahrzehnte zu reflektieren. Da sind viele schöne Anekdoten aufgetaucht.

Götsch

Wie viele Wohnungen umfasst Ihre Genossenschaft?

Inklusive Garagen und Abstellplätzen verwalten wir 1.454 Objekte, zum überwiegenden Teil Siedlungshäuser. Die meisten Bestandobjekte wurden in den Zwanziger- und Dreißigerjahren errichtet. In den Fünfziger- und Sechzigerjahren kamen dann die mehrgeschoßigen Wohnhäuser hinzu. Seitdem ist das Wachstum überschaubar geblieben.

Götsch

Sie bauen gar nicht mehr?

Der letzte mehrgeschoßige Wohnneubau, den wir errichtet haben, ist jetzt mehr als 20 Jahre her.

Götsch

Die Gemeinnützigkeit haben Sie in all der Zeit nicht verloren? …

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Der wichtigste Effekt des gemeinnützigen Wohnbaus in Österreich, der in der Studie beschrieben wird, ist eine Kostenersparnis der GBV-Mieter und der Wohnungseigentümer, deren Wohnungen von Gemeinnützigen gebaut wurden, von etwa 1,3 Milliarden Euro pro Jahr. Davon sind 1,2 Milliarden Mietersparnis. Wenn man von dieser Summe all das abzieht, was durch den Einfluss der GBV umgekehrt der Volkswirtschaft entgeht, kommt man je nach Modellszenario zu Gesamteffekten auf das Bruttoinlandsprodukt von bis zu 980 Millionen Euro pro Jahr.

Wie Koautor Michael Klien formuliert: „Wenn der Konsum vom Wohnen zu anderen Konsumgütern wandert, gibt es einen hohen Importanteil, und das bewirkt einen Abfluss aus der Volkswirtschaft.“ Die Differenz entsteht im Wesentlichen eben dadurch – und weil dem Staat Steuern entgehen, wenn Private weniger Wohnungen teuer vermieten können. Was hier allerdings nicht eingerechnet wurde, weil dafür keine Daten verfügbar sind: Es gibt hohe Investitionen aus dem Ausland in den privaten österreichischen Wohnungsmarkt (vgl. Rechercheprojekt „Cities for Rent“, wo von 2007 bis 2020 für Wien 43 Prozent ausländisches Investment angenommen wird), das heißt, die Erträge in diesem Bereich fließen teilweise ebenfalls ins Ausland ab, der BIP-Effekt der GBV ist also tatsächlich noch höher als in der Studie errechnet.

Was ersparen sich die Bewohner?

Vergleiche zwischen gemeinnützig und gewerblich gebauten Wohnungen kranken oft daran, dass Äpfel mit Birnen verglichen werden: Gewerblicher Wohnbau entsteht eher in teureren Lagen, ist vielleicht auch besser ausgestattet. Wenn man um diese Effekte bereinigt, sind GBV-Mietwohnungen im Schnitt um 2,30 Euro pro Quadratmeter günstiger, was pro Wohnung 160 Euro im Monat ausmacht.

Diese Ersparnis ist aber über den Zeitverlauf sehr unterschiedlich ausgeprägt. Die höchsten Effekte gibt es bei Wohnungen, die in den letzten zehn Jahren gebaut wurden (3 Euro), was wohl an den derzeit stark steigenden Kosten liegt; und bei solchen aus den Jahren vor 1980, die also bereits refinanziert sind, und wo somit bei GBV nur mehr die so genannte Auslaufannuität bezahlt wird. Dazwischen, als man günstiger baute als heute, liegt die Ersparnis nur bei etwa 1,40 bis 1,70 Euro.

Umverteilung durch Gemeinnützigkeit

Diese Millionen sind also das Geld, das sich österreichische Haushalte jedes Jahr ersparen, weil es die GBV gibt. Da fragt man sich: Wer erspart sich da was? Ein alter Vorwurf gegen die GBV ist ja, dass ihr Angebot wenig treffsicher auf die unteren Einkommen zielen würde. Das übliche Gegenargument lautet, dass die Gemeinnützigkeit allen Bevölkerungsschichten zugute kommen soll, nicht zuletzt um Segregation zu vermeiden.

Die Fakten zeigen nun, dass die GBV-Mietwohnungen überwiegend eine Umverteilung zu den unteren Einkommen bewirken, während die GBV-Eigentumswohnungen, wenig überraschend, die oberen Einkommen bevorzugen, wenn auch in insgesamt geringerem Ausmaß. Wenn man also möchte, dass GBV-Wohnungen vorwiegend den niedrigen Einkommen nützen, wäre der erste Schritt in diese Richtung, weniger GBV-Eigentumswohnungen zu bauen. Die Zahlen zeigen auch, dass der politische Diskurs in dieser Hinsicht Auswirkungen auf die Wohnbaupraxis hatte, weil die GBV-Wohnungen heute deutlich stärker auf die unteren Einkommen fokussieren als in der Vergangenheit.

„Vorsorgewirkung“

Dazu kommt ein weiteres wichtiges Thema der politischen Debatte zum Wohnbau, die „Vorsorgewirkung“ des Wohnungseigentums, die oft betont wird. Die existiert zweifellos, solange man preiswertes Wohnungseigentum erwerben kann. Allerdings stellte die Wifo-Studie fest, dass dieser „Versicherungseffekt“ in sehr ähnlicher Weise von GBV-Wohnungen erbracht wird: „In Zeiten, in denen die Wohnkosten stark steigen, wie das aktuell der Fall ist, bieten GBV-Wohnungen eine Absicherung gegen Mietpreisschocks, die analog zum Eigentum wirkt“, meint Klien.

Es stehen sich somit zwei konträre Wohnungspolitikmodelle gegenüber: Das Modell Ich-AG, bei dem sich alle am Wohnungsmarkt versorgen und gleichzeitig investieren sowie gegen Preissteigerungen durch Eigentum abgesichert sind; und das solidarische Modell, bei dem die Allgemeinheit investiert, kein privater Gewinn gemacht wird und die Versicherungswirkung durch unbegrenzt gebundene Mieten entsteht.

Ein interessanter Ansatz der Studie ist der Versuch, die Auswirkungen von Wohnungsgemeinnützigkeit und Wohnbauförderung, die in Österreich oft in einen Topf geworfen werden, auseinanderzudividieren: In der aktuellen Niedrigzinsphase mit hoher Nachfrage, für die kein Ende absehbar ist, haben die günstigen Wohnbauförderungsdarlehen an Attraktivität verloren, was sich auch im geringeren Anteil am Neubauvolumen zeigt. Die Vorteile der Gemeinnützigkeit wirken trotzdem nach wie vor, einerseits durch die Mietkosten, andererseits durch die unbegrenzte Bindung ihrer günstigen Mieten.

Klien dazu: „Wohnungspolitische Effekte können die Länder im Moment weniger über die Wohnbauförderung bewirken als durch Bodenpolitik.“ Daraus ergibt sich die Frage – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben weiter niedrig –, ob es für die Wohnbauförderung nicht eine Umorientierung bräuchte, um ihre Effektivität zu steigern.

Ein funktionierender Markt?

Die Studie zitiert ein Paper der Ökonomen Edward Glaeser und Joseph Gyourko, dass in einem funktionierenden Immobilienmarkt die Verkaufspreise grob den Errichtungskosten entsprechen würden – so wie theoretisch in jedem funktionierenden Markt, kann man hinzufügen…

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Die Geschichte der Gesiba umfasst eine Reihe von herausragenden Wohnbauprojekten, die bis heute große Bedeutung für die Stadt insgesamt besitzen, aber auch für die Gesiba selbst nach wie vor handlungsleitend sind. Ein wichtiger Schritt war die Wiener Werkbundsiedlung 1932. Wie es Generaldirektor Ewald Kirschner formuliert: „Die Philosophie der Werkbundsiedlung, viele Architekten einzubinden und in die Zukunft zu schauen, war vorbildhaft. Davon profitieren wir bis heute.“

Bereits zuvor entstand die Siedlung am Wasserturm mit den Architekten Franz Schacherl und Franz Schuster, die hinsichtlich Finanzierung neue Wege ging. Die Häuser standen auf Gründen der Stadt Wien mit Baurecht über 75 Jahre, der Kaufpreis wurde über 15 Jahre abbezahlt. Auch der Einsatz maßgeschneiderter ökonomischer Modelle für die eigenen Projekte ist etwas, das die Gesiba bis heute kennzeichnet.

Gestapelte Revolution

Das wohl bekannteste Projekt der Gesiba ist eine Großwohnanlage im Süden Wiens: „Die revolutionärste Entwicklung, die die Gesiba umgesetzt hat, war Alt-Erlaa. Wohnen wie die Reichen zu leistbaren Preisen. Ein Alt-Erlaa-Mieter muss nie zum Neusiedler See baden fahren, der hat alles zu Hause“, meint Ewald Kirschner. Das war möglich durch Architekt Harry Glücks Prinzip der „gestapelten Einfamilienhäuser“.

Dieses Konzept ist auch ein Vorläufer heutiger ökologischer Wohnbauten: die terrassierten Baukörper, die Fassadenbegrünung, der großzügige Park zwischen den Häusern und das Angebot, möglichst alle Alltagswege in der Anlage erledigen zu können, waren wichtige erste Schritte in diese Richtung für Wien. Und Alt-Erlaa war ein Versuchsfeld für umfassende Betreuung der Mieter – das Facility Management ist hier 24 Stunden lang 365 Tage im Jahr durchgehend erreichbar, die Mitarbeiter arbeiten im Schichtbetrieb. Jede Woche gibt es einen Jour fixe zwischen Hausverwaltung und dem sehr aktiven Mieterbeirat. Das hat sich bewährt, und die Betreuungsintensität wurde in späteren Gesiba-Bauten übernommen.

Ökologie im Wohnbau

Die ökologische Perspektive ist seither durchgehendes Thema der Gesiba: Sie errichtete das erste Niedrigenergiehaus Wiens „Am Hirschenfeld“ in der Brünner Straße in Floridsdorf, sie bemüht sich regelmäßig um Baumerhaltung und pflanzt möglichst große Exemplare statt Jungbäume. Generaldirektor Kirschner: „Im Otto-Wagner-Areal haben wir beim Wohnhaus von Architektin Claudia König um drei große Eichen herumgebaut, wir setzten einen Wurzelvorhang ein.

So versuchen wir regelmäßig vorzugehen.“ Die Gesiba befasst sich mit aktuellen Fragen der Klimawandelanpassung durch Fassaden- und Dachbegrünung, beispielsweise im neuen Stadtteil Biotope City, dem letzten von dem mittlerweile verstorbenen Harry Glück mitinitiierten Wohnbauprojekt. Und sie pflegt die Nachverdichtung, um anderswo die Bebauung freier Flächen zu vermeiden, beispielsweise mit dem neuen Gemeindebau am Handelskai, geplant von Querkraft Architekten, wo Hochgaragen durch Neubauten ersetzt wurden.

Wohnen und andere Typologien

Bereits in der Vergangenheit errichtete die Gesiba im Auftrag der Stadt Wien Gemeindebauten – heute ist sie Mehrheitseigentümerin der WIGEBA, der Gesellschaft, die die Gemeindebauten Neu in Wien errichtet und dabei ähnliche Qualitäten wie der geförderte Wohnbau bietet, aber zu deutlich günstigeren Bedingungen: 7,50 Euro Miete ohne Eigenmittelanteil…

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Bei uns in Österreich boomen hingegen Wohnmodelle, die das Gemeinsame und das Gemeinwohl in den Vordergrund stellen. Partizipation bedeutet aber nicht nur Mitreden und Mitgestalten, sondern bedingt auch die Übernahme von mehr oder weniger Verantwortung – je nach Organisationsform.

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Stephan Gröger ist Geschäftsführer der Heimat Österreich und zeichnet für das Projektmanagement, den Verkauf und die Vermietung verantwortlich. Nun übernahm er noch eine weitere große Herausforderung für die kommenden drei Jahre, er wurde vor wenigen Wochen zum Landesgruppenobmann der GBV Salzburg gewählt.

Sie übernehmen in keiner einfachen Zeit die Landesgruppe Salzburg, es gibt zu wenig leistbaren Wohnraum, die Mietpreise sind explodiert, Corona hat vermutlich auch in Salzburg für einen kurzfristigen Stillstand und politische Themenverschiebungen gesorgt etc – was hat Sie zu diesem Schritt bewogen?

„Für mich ist es eine große Ehre und Freude, diese Funktion 12 Jahre nach Ausscheiden meines Vorgängers Wilfried Haertl, in die Heimat Österreich zurück zu holen. Man hat hier wesentlich mehr Gestaltungsspielraum, als vertrete man nur seine eigene Firma, natürlich aber auch eine große Verantwortung.

Ich möchte in den nächsten drei Jahren intensiv den Kontakt mit der zuständigen Politik in Stadt und Land suchen und werde mich massiv für etliche Verbesserungen im Bereich des Bautechnikgesetzes, aktuell ist hier gerade der Entwurf des neuen Gesetzes „kostenreduzierter Wohnbau“ in Begutachtung, natürlich aber auch für eine massive Verbesserung der Wohnbauförderung einsetzen.“

Stephan Gröger

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren gewaltig gestiegen – gibt es hier Gespräche mit der Politik, dass die Rahmenbedingungen (Wohnbauförderung etc) verbessert werden, um weiterhin qualitätsvoll bauen zu können?

„Einer der wesentlichsten Punkt meiner Amtszeit wird sein, die Salzburger Wohnbauförderung an die aktuell massiv gestiegenen Baukosten anzupassen. Die derzeitigen Förderungssätze reichen schon seit längerer Zeit nicht mehr aus, zeitgemäßen und qualitätsvollen Wohnbau zu errichten. Aktuell müssen die Salzburger Gemeinnützigen permanent Kompromisse eingehen, um ihre Bauten noch errichten zu können.“

Stephan Gröger

Wo können Sie sich vorstellen, beim Bauen zu sparen – beim Lift, bei der Tiefgarage?

„Das neue Maßnahmengesetz ,kostenreduzierter Wohnbau´, welches von Landesrat Schwaiger in Begutachtung geschickt wurde, sieht genau dies vor. Prinzipiell bin ich dafür, dass eine große Anzahl an Wohnungen barrierefrei und behindertengerecht errichtet wird.

100 Prozent aller Wohnungen sind aus meiner Sicht jedoch nicht erforderlich und somit ist dieses Spezialgesetz, mit welchem voraussichtlich in etwa fünf bis zehn Prozent der gesamten Einheiten errichtet werden können, ein durchaus interessanter Ansatz.

Wenn wir auf Basis dieses Gesetzes Wohnungen errichten, müssen wir um mindestens zehn Prozent unter den Sätzen der Wohnbauförderung bauen, dürfen jedoch zusätzlich auch noch ohne großem administrativen Aufwand ins Grünland bauen, wenn dies im Raumordnungsgesetz vorgesehen ist.“

Stephan Gröger

Die Gemeinnützigen sind in puncto Klimaschutz und Energieeffizienz vorbildlich unterwegs. Halten Sie dennoch Verpflichtungen für Bauträger, um z. B. den Anteil an fossilen Brennstoffen zu reduzieren, für sinnvoll? …

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Mit einem Schlag haben die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen Sicherheitsmaßnahmen der Bundesregierung die Gesellschaft vor neue, noch nie dagewesene Herausforderungen gestellt.

Die Laune des Virus hat auch vor der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft nicht Halt gemacht: Wie werden Wohnungsübergaben organisiert? Wie können Wohnhäuser bei erschwerten Kontakteinschränkungen bewirtschaftet werden? Und welche Erfahrungen haben die Bauträger gemacht, wenn es um den Ausfall oder die Stundung von Wohnungs- und Geschäftsraummieten geht?

Als kurzfristige Reaktion auf einen Corona-Frühling, der es geschafft hat, uns alle aus der Komfortzone zu drängen, hat die Wohnen Plus Akademie Anfang des Sommers zu einer ganz besonderen Freitag-Akademie eingeladen und das Übel zum Thema gemacht: „Corona. Erfahrungen und Perspektiven“.

„In Normalzeiten verbringen wir 40 Prozent unserer Zeit in der Wohnung“, sagt Andreas Sommer, Wirtschaftsministerium, Abteilung 7, zuständig für WohFotos: Wohnen Plus Akademienungs- und Siedlungspolitik. „Wohnen ist also ohne Zweifel ein wichtiger Anker in unserem Leben. Dieser Stellenwert des Wohnens ist mit der Corona-Krise etwas stärker in den Blickwinkel der Politik gerückt.“

Die bisher erreichten, weltweit einzigartigen Werte in der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft gelte es zu erhalten. Damit diese „wohnwirtschaftliche Landesverteidigung“ (O-Ton Sommer, siehe Beitrag in Heft 2/20, Seite 5) auch weiterhin möglich ist, wurde das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), Art. 1, §23, um einige befristete Komponenten ergänzt.

Zu den wichtigsten Punkten, die aufgrund der Corona-Krise bei Revisionen sowie seitens der Aufsichtsbehörden berücksichtigt werden müssen, zählen Verzögerungen bei Widmungs- und Planungsverfahren, Baustellenschließungen, Verschiebungen von Fertigstellungen, zins- lose Mietstundungen und Ratenzahlungsvereinbarungen, Rücktrittsmöglichkeiten bei Miet- und Kaufverträgen, Verzicht auf Delogierungen und Kündigungen, individuelle Zwischenlösungen bei verzögerten Bezugsterminen sowie beispielsweise erhöhte Hygiene-Standards in den Büroräumlichkeiten und Wohnbaulichkeiten der gemeinnützigen Wohnbauträger.

Im Sinne einer effizienten wohnwirtschaftlichen Landesverteidigung, so Sommer, könnten diese Dinge und Erfahrungen rechtlich verankert werden. Denn: „Es gibt Krisen, dagegen ist Corona nur ein zartes Lüftchen.“

Gesellschaftliche Verantwortung

Wie innerhalb der Branche auf Covid-19 und den von der Bundesregierung verordneten Lockdown reagiert wurde, davon berichten Isabella Stickler, Vorstandsmitglied Alpenland, Michael Gehbauer, Geschäftsführer WBV-GPA und Obmann Verein für Wohnbauförderung, sowie Bernd Rießland, Vorstandsmitglied Sozialbau und Obmann im Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen.

Und ja, die Erfahrungen sind so unterschiedlich wie die unter dem Motto der Gemeinnützigkeit agierenden Unternehmen. Die Bandbreite reicht von sachlich-lösungsorientierter Leichtigkeit bis hin zu Enttäuschung und langfristiger Heilung finanzieller und wirtschaftlicher Schrammen.

„Als gemeinnütziger Sektor haben wir eine gewisse gesellschaftliche Verantwortung zu tragen“, meint Bernd Rießland, „denn in unangenehmen und außerordentlichen Situationen gibt es an jeder Ecke ein kleines Teuferl, das uns versucht einzureden, die Werte loszulassen, die wir längst schon erreicht und gewonnen haben.“

Und nennt als nur ein Beispiel von vielen die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnungsgrößen im sozialen, geförderten Sektor: Bis 2000 betrug die durchschnittliche Mietwohnung 74 Quadratmeter, schrumpfte in den Jahren 2000 bis 2010 auf 70 Quadratmeter und misst im heutigen Zeitalter der sich alles und allem beugenden Smartness gerade noch 64 Quadratmeter. Rießland: „Die Tendenz ist klar ersichtlich. Was ist das für eine wohnungspolitische Botschaft?“

Über Botschaften auf wohnpolitischer Ebene spricht auch Michael Gehbauer. Während die Mietausfälle und Stundungsansuchen im Wohnbereich bei der WBV-GPA mit gerade mal 41 Fällen äußerst gering war, häuften sich die Ausfälle bei den Geschäftsraummieten. Allein im Gasometer mussten im Corona-Lockdown über 70 Prozent der Geschäftsflächen geschlossen bleiben…

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Als Vertreterin des Bundesamts für Wohnungswesen haben Sie den Jubiläumswettbewerb von Anfang an begleitet, und Sie waren auch Jurymitglied. Was hat Sie an diesen Aufgaben gereizt?

„Überhaupt in einer Jury mitzuwirken – für mich war es das erste Mal. Spannend fand ich, wie man so einen Prozess gemeinsam mit ganz verschiedenen Leuten aufzieht, da konnte ich viel lernen. Vor allem aber war es hochinteressant, sich mit einem bunten Ideenstrauß aus dem gemeinnützigen Bereich intensiv auseinanderzusetzen.“

Doris Sfar

Hatten Sie irgendwelche Erwartungen?

„Nein. Nur die Befürchtung, dass nur Projekte aus großen Städten und genossenschaftlichen Hotspots wie Zürich teilnehmen. Zum Glück hat sich das nicht bewahrheitet. Es gab zwar die erwarteten regionalen Schwerpunkte, aber tolle Eingaben fast aus der ganzen Schweiz.“

Doris Sfar

Außer einer Verbandsvertreterin waren alle Jurymitglieder externe Fachleute. Was brachte diese Außensicht?

„Eine große Bereicherung. Es war gut, dass die Jury bezüglich Hintergrund und regionaler Herkunft breit zusammengesetzt war und Personen umfasste, die nicht direkt im Genossenschaftsumfeld aktiv sind. Rahel Marti zum Beispiel von der Architekturzeitschrift Hochparterre, selbst Architektin, hat das genossenschaftliche Bauen durchaus kritisch hinterfragt. Das tut solchen Diskussionen gut, solange es konstruktiv bleibt.“

Doris Sfar

Am Wettbewerb haben 58 Projekte teilgenommen. Was hat Sie am meisten beeindruckt?

„Die große Vielfalt der eingereichten Dossiers. Sie gehen in ganz verschiedene Richtungen, vom kleinen ländlichen Beitrag bis zur großen urbanen Siedlung, von ungewöhnlichen Partnerschaften bis zu neuen Finanzierungs- und Austauschgefäßen. Diese Breite ist schon beeindruckend und wohl ein Alleinstellungsmerkmal der Genossenschaftsbranche.“

Doris Sfar

Können Sie kurz umreißen, wie der Auswahlprozess erfolgte? …

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