Dem vorausgegangen war ein einjähriger Umstrukturierungsprozess, in dem neue Arbeitsweisen und ein modernes Kommunikationskonzept entwickelt wurden. Dadurch möchte der AK zukünftig die Öffentlichkeit zielgerichteter über seine Arbeit informieren. Zentraler Bestandteil dieser Strategie bleibt die online Publikation „Betriebskosten aktuell“, die gegenwärtig pro Ausgabe über 5.000 Leser weltweit erreicht.

In der Sitzung wurden Siegfried Rehberg, Berlin sowie Dr. Peter Hitpaß, VNW Landesgeschäftsstelle Schwerin, aus dem Kollegium nach langjähriger Mitarbeit verabschiedet.

Die Geislinger Konvention wurde vor 22 Jahren bundesweit zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) vereinbart. In ihr sind die Strukturen für ein externes Benchmarkingverfahren für wohnungswirtschaftliche Betriebskosten festgeschrieben.

Peter Hitpaß

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Dazu Prof. Dr. Andreas Saxinger, Vorsitzender des AG Geislinger Konvention:

1. Im Hinblick auf die am 01.12.2021 in Kraft getretene neue HeizkostenV wird die in § 6a Abs. 1 HeizkostenV gesetzlich vorgegebene Bringschuld der unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI), soweit entsprechende fernauslesbare Geräte im Gebäude installiert sind, stark kritisiert. Es sollte als Grundsatz festgehalten werden, dass die Mieter grundsätzlich die UVI zu erhalten haben, allerdings sollte die Möglichkeit für die weniger interessierten Mieter bestehen, durch schriftliche Mitteilung auf die Versendung solcher UVI zu verzichten.
   
   Als Alternative böte sich an, dass der Versand der UVI nur auf dem digitalen Weg verpflichtend ist. Die Zustellung per Post erscheint anachronistisch und sollte grundsätzlich vermieden werden. Statt – wie vom Gesetzgeber vorgesehen – einer Bringschuld wäre die Einführung einer Holschuld für die Mieter effizienter; die Mieter könnten sich dann die von den Vermietern bereitgestellten UVI selbst herunterladen.
2. Hinsichtlich der Kalt- und Abwasserabrechnung sollte auf Bundesebene eine Regelung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung eingeführt werden. Für Neubauten sehen fast alle Bundesländer die Pflicht zur Installation von Wasserzählern vor. Die Ausnahmen bilden lediglich Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Eine verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht von Kaltwasser in Bestandsimmobilien existiert aktuell lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein. Hier wären bundeseinheitliche Regelungen wünschenswert.
3. Zur betriebskostenrechtlichen Belegeinsicht der Mieter sollte aufgrund der zunehmenden Digitalisierung der Begriff des Originalbeleges hinterfragt werden. Das Urteil des BGH v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20 zur Vorlage von Originalen oder gescannten Dokumenten gegenüber den Mietern wird sehr kritisch gesehen. Der BGH hatte sich in diesem Urteil sehr zurückhaltend zur Möglichkeit der Vorlage von gescannten Dokumenten geäußert; diese solle auf Ausnahmefälle be¬schränkt bleiben.
   
   Das Urteil hinterlässt für die Praxis ein großes Maß an Rechtsunsicherheit. Eine gegenüber gescannten Dokumenten derartig kritische Haltung, wie sie in dem Urteil zum Ausdruck kommt, wird als nicht mehr zeitgemäß angesehen. Eine Regelung durch den Gesetzgeber wird als sinnvoll erachtet…

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Die aktuelle Erweiterung mit dem Teil 4 nimmt die gesetzlichen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und zur CO2-Abgabe von Brennstoffemissionen auf. Die Geislinger Konvention besteht damit aus:

• Teil 1 Strukturdaten;
• Teil 2 Betriebskostenarten;
• Teil 3 Berechnung und Auswertung (Stand 16.10.2018) und
• Teil 4 Bilanzierung der Treibhausgasemissionen

„Der vierte Teil liefert die Grundlagen zur Bilanzierung der realisierten Emissionsminderungen durch betriebliche und investive Maßnahmen der Wohnungs- und Immobilienunternehmen“, erläutert Siegfried Rehberg, Mitglied im Arbeitskreis, die Erweiterung der Geislinger Konvention.

Der Klimawandel und seine unabsehbaren Folgen für Umwelt und Gesellschaft werden durch den Eintrag von Treibhausgasen in die Atmosphäre immer weiter verstärkt. Im Rahmen des betrieblichen Umweltschutzes ist es wichtig, den Verbrauch fossiler Energien insbesondere für die Wohnungsbestände, aber auch in der Verwaltung, sowie den daraus resultierenden Ausstoß klimarelevanter Gase zu kennen. Damit können auf Basis der aktuellen Werte Ziele und Optimierungspotenziale erarbeitet werden, um die Emissionen zu senken und den Einsatz erneuerbarer Energien zu erhöhen.

Das Verfahren bezieht sich auf die Emissionen aus dem Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung. Es werden Treibhausgase, ausgedrückt als CO2-Äquivalente ermittelt und verglichen. Um die Klimawirkung der einzelnen Gase zu berücksichtigen, werden alle Treibhausgase incl. Methan (THG) in sogenannte CO2-Äquivalente [tCO2e] umgerechnet. Diese geben an, welcher Menge CO2 die Klimawirkung der aller Gase zusammengenommen entspricht.“

Grundlagen der Berechnung sind

• Der Energieverbrauch der Gebäude gem. Heizkostenabrechnung
• Die Emissionsfaktoren der verbrauchten Energie
• Die Fläche der Wohngebäude als Bezugsgröße der Kennwerte

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat im November 2020 ein Verfahren zum CO2-Monitoring vorgestellt, das die Regelungen im Gebäudeenergiegesetz und im nationalen Emissionshandel aufgenommen hat und die Grundlage für eine Klimastrategie bietet und darüber hinaus auch Hilfe zur Prozessgestaltung gibt (GdW Arbeitshilfe 85 – CO2-Monitoring).

GdW Arbeitshilfe 85 – CO2-Monitoring | Die Wohnungswirtschaft Deutschland

Die Geislinger Konvention wurde vor über 20 Jahren bundesweit zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) vereinbart…

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Beispielsweise haben in den östlichen Bundesländern seit 1990 Energieträgerumstellungen, betriebliche und investive Maßnahmen der Wohnungsunternehmen zum Rückgang der CO2-Emissionen schon um rund drei Viertel geführt. Nur die realen Umweltbelastungen sollten Grundlage für neue Strategien zur Senkung der Emissionen und den verstärkten Einsatz erneuerbarer Energien werden.

Auch die von der Bundesregierung mit dem Klimaschutzpaket im Jahr 2019 beschlossene Bepreisung von CO2 hat Auswirkungen auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der gegenwärtig im Bundestag behandelte Entwurf des „Gebäude Energie Gesetz (GEG) stellt anders als die bisher in der Branche eingeführten Bilanzierungsverfahren allerdings nicht nur auf CO2 sondern auf alle Treibhausgasemissionen (CO2, Methan etc.) ab.

Jährlich werden In Deutschland bis zu 60 Milliarden Euro für Leistungen der Ver- und Entsorger, öffentliche Gebühren und Abgaben und der Vermieter als Betriebskosten in allen etwa 40 Millionen Wohnungen bezahlt. In Mietwohnungen bilden der Mietvertrag, die Heizkosten- und die Betriebskostenverordnung die rechtliche Grundlage für die Abrechnung. Die Betriebskosten betragen hier in etwa ein Drittel der gesamten Wohnkosten.

Der „Arbeitskreis Geislinger Konvention“, das „Normierungsgremium“ für das Betriebskostenbenchmarking, hat mit der Geislinger Konvention die seit über 20 Jahren bundesweit gültige Vereinbarung zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen entwickelt. In ihr ist das allgemein anerkannte Verfahren zum Vergleich der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten beschrieben.

Die Geislinger Konvention macht seit dem Jahr 2000 mit Regeln – Kostenerfassung, Kostenzuordnung und Systematik der Auswertung – Betriebskosten vergleichbar. Grundlage der Geislinger Konvention ist die Betriebskostengliederung der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die dort genannten 17 Betriebskostenarten werden für Auswertungszwecke mit bis zu je 15 Unterpositionen gestaffelt.

Durch das Benchmarking der Betriebskosten können auf möglichst breiter Vergleichsbasis die unter Berücksichtigung von Gebäude- und nutzungsspezifischen Einflüssen „üblichen“ Betriebskosten einer Liegenschaft, eines Unternehmens und /oder einer Region ermittelt werden. Dabei wird ausschließlich auf echte, abgerechnete Betriebskosten Bezug genommen.

Mit dem Benchmarking der Betriebskosten werden typische Spannweiten für Kosten ermittelt und die Streuung der Kostenwerte innerhalb der Spannweite sichtbar gemacht. Ein Bestwert im Sinne des Benchmarking ist nicht der kleinste Kostenwert schlechthin, sondern das beste Preis-/Leistungsverhältnis. Insofern wird nach dem Bestwert unter strukturell gleichen Bedingungen gesucht…

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Bilanzierung der Treibhausgasemissionen

Siegfried Rehberg, ex GdW/BBU Umweltreferent: „Wie von vielen Wohnungsunternehmen schon lange gefordert, hat der AK Geislinger Konvention einen neuen Teil 4 der Konvention formuliert. Auslöser dafür weiterhin sind die Ergebnisse des Klimakabinetts der Bundesregierung vom 29. September 2019 hinsichtlich der Änderungen im Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der CO2- Bepreisung“. Der GdW wird in die Umsetzung eng eingebunden. Zukünftig heißt der entsprechende Abschnitt „Bilanzierung der Treibhausgasemissionen“.

Betriebskosten-Benchmarking

Der Arbeitskreis ist das „Normierungsgremium“ für das Betriebskosten-Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Die Geislinger Konvention ist eine seit über 20 Jahren bundesweit gültige Vereinbarung zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. In ihr sind die Strukturen für ein externes Benchmarkingverfahren für wohnungswirtschaftliche Betriebskosten festgeschrieben…

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Probleme mit der „letzten Meile“

Beyerle sprach an der HfWU in Geislingen (Steige) im Rahmen der Vortragsreihe „Immobilienmarketing und Maklerwesen“ von HfWUProfessor Dr. Stephan Kippes. „Der Begriff der ‚letzten Meile‘ bringt die Problematik bei der Umsetzung von City-Logistik-Konzepten auf den Punkt“, so der Geschäftsführer der Frankfurter Catella Property Valuation GmbH. „Der Kern des Problems liegt, wie bei so vielen Themenschwerpunkten, in den gestiegenen Kundenanforderungen und dem geänderten Konsumentenverhalten zu Zeiten des E-Commerce und Mobile Shopping“. Damit würden die ausliefernden Unternehmen vor enorme Herausforderungen mit Blick auf eine wirtschaftliche Tourenplanung und Paketzustellung gestellt. In der Konsequenz müssten die Unternehmen in die Lage versetzt werden, die gestückelten Warensendungen so zu bündeln, dass kurze, schnelle und effiziente Touren in die urbanen Zustellgebiete gefahren werden können. „Auch und gerade um so die Zustellkosten so niedrig wie möglich zu halten und eine – vom Kunden maßgeblich geforderte – hohe Termintreue einzuhalten.“

Beyerle sieht einen Dreiklang von Maßnahmen, welche es zu beachten gelte: Mit einer Tourenverdichtung könnte die die Anzahl von Stopps innerhalb einer Ausliefertour bei gleichzeitiger Verkürzung der Abstände zwischen den Stopps erhöht werden. Mit einer Sendungsverdichtung erhöhten sich die pro Warenempfänger ausgelieferten Sendungen. Über eine Sendungsverdichtung könnte zusätzlich zur Stoppzahlverringerung die Entladezeit je Sendung reduziert werden. Die Fahrzeugumlaufzeit würde sich entsprechend erhöhen. Als dritte Maßnahme rät Beyerle zu einer Auslastungsoptimierung. Durch unternehmensübergreifende Sendungskonsolidierung können Poolingeffekte entstehen, welche zu einer höheren, durchschnittlichen Startauslastung je Tour führen.

„Dass Zustellkonzepte auf Basis von sogenannten Mikrodepots eine sehr gute Antwort auf die Herausforderungen des wachsenden innerstädtischen Verkehrs sein können, steht dabei außer Frage“, ist sich der Immobilienexperte sicher. Gleichwohl gebe es nicht die perfekte Lösung für jede Stadt. Diese seien gefangen in der Problematik: „Ware zum Kunden – Kunden zur Ware, Lagerflächenknappheit, Zufahrtsregelungen und reglementierte Zeitfenster für den Warenaustausch“.

Das Fazit des Referenten: „Die grundsätzliche Problematik ist dabei immer die des ‚wo kein marktgängiges Angebot, da keine Marktumsetzung‘ bzw. die Fortführung der unternehmensinternen Lösungen.“ Zwar vergehe keine Konferenz auf dem der Begriff der „letzten Meile“ bzw. der City-Logistik nicht strapaziert werde. „Leider lässt sich jedoch nur eine geringe Nachfrage nach City-Logistik-Konzepten von Investoren ableiten. Wie auch, wenn sich allesamt im exemplarischen Modus befinden.“ Im Einzelfall sei dies sicherlich beeindruckend, faktisch blieben sie jedoch nur Insellösungen. Nicht zuletzt aufgrund der traditionellen Risikoaversion der Kapitalgeber, fokussierten sich diese weiterhin auf die großflächigen Logistikzentren im weiteren Umfeld der Ballungszentren mit den bekannten Negativeffekten in der Auslieferung.

Chance für konventionelle Objekte

Hier sieht Beyerle eine Chance für konventionelle Objekte, wenngleich diese im mittelfristigen Zeitverlauf an Nachfragekraft sicher einbüßen würden. Aufgrund des Mangels an „grünen Wiesen“, liege der Fokus bei der Entwicklung von neuen Logistikprojekten zwangsläufig auf „Brownfield-Flächen“, der Nutzung von ehemaligen Industrieflächen. Mit dem sogenannten Light industrial findet nach Einschätzung von Beyerle der Begriff der City-Logistik zumindest operativ ein Fenster, welches auf die Marktgängigkeit zu überprüfen wäre. Kooperation versus Amazonisierung…

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Der Beitrag Alle Jahre wieder – Wenn vier Paketboten klingeln – Dr. Thomas Beyerle sprach an der HfWU Geislingen zu (fehlenden) City-Logistikkonzepten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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