Wasser ist ein Lebenselixier, ohne geht es einfach nicht. Doch leider tut es nicht nur unserer Gesundheit gut, sondern hat auch ein enormes Schadenpotenzial: Leitungswasserschäden machen immer noch einen Großteil der Schäden in der Wohnungswirtschaft aus. Eine wichtige Frage ist: Wie können bestimmungswidrige Wasseraustritte begrenzt werden?

Darauf gibt das von der AVW Unternehmensgruppe initiierte FORUM LEITUNGSWASSER bestehend aus Experten der Schadenprävention und technischen Entscheidern der Wohnungswirtschaft Antworten.

Lesen Sie in dieser Ausgabe, was die Experten des FORUM LEITUNGSWASSER bei der Bewirtschaftung von Wohnungen empfehlen, um zu einer wirksamen Schadenverhütung beizutragen. Außerdem, was Sie bei Betrieb, Wartung und Instandhaltung von Trinkwasserinstallationen beachten sollten und wie diese wirtschaftlich und technisch optimiert werden können.

Grund für einen Wasserschaden kann manchmal auch eine Erosionskorrosion sein, so FORUM LEITUNGSWASSER Experte Dr. Georg Scholzen. Dabei können sich innerhalb kurzer Standzeiten wanddurchdringende Löcher ausbilden. Doch wie entsteht eine Erosionskorrosion und wie beugt man ihr vor? Antworten auf diese und weitere Fragen gibt Ihnen Dr. Scholzen hier in der aktuellen Ausgabe. Dazu gibt unser AVWSchadenberater Stefan Schenzel weitere wichtige Einblicke in das Leitungswasserschaden-Managementsystem der AVW: Im letzten Teil der Serie steht das Thema Steuerung im Fokus.

Ich wünsche Ihnen wie immer eine spannende Lektüre!

Herzlichst, Ihr

Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe, Mit-Initiator der Initiative Schadenprävention

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Die Folgen gehen aber über den rein wirtschaftlichen Schaden weit hinaus: So können lieb gewonnene Gegenstände unwiederbringlich verloren gehen, das Zuhause für Wochen unbewohnbar werden oder der Schulunterricht muss in andere Räume ausweichen. Leitungswasserschäden in den ersten Betriebsjahren sind zumeist auf Installationsfehler oder Produktmängel zurückzuführen.

Ist – nach 30 bis 50 Jahren – die Grenznutzungsdauer einer Installation erreicht, so werden alterungsbedingte Schäden immer wahrscheinlicher. In diesem Artikel stellt das IFS Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung die umfangreichen Möglichkeiten der Schadenprävention vor. Dabei wird zwischen den Maßnahmen unterscheiden, mit denen der Schadeneintritt im Vorfeld verhindert werden kann, und den Möglichkeiten, das Ausmaß im Falle eines Rohrbruchs zu begrenzen.

I. Gute Planung und fachgerechte Installation

Gut geplante und richtig ausgeführte Leitungswasserinstallationen sind Grundvoraussetzungen für einen störungsfreien Betrieb und eine lange Lebensdauer. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir: Beauftragen Sie einen Fachbetrieb. Installationsfehler sind nach den Erkenntnissen des IFS die häufigste Ursache von Leitungswasserschäden, wie die IFS Ursachenstatistik zeigt.

Beauftragen Sie Fachbetriebe mit der Planung und Installation, denn diese wissen, wie die Arbeiten richtig auszuführen sind. Sie gewährleisten eine fachgerechte Ausführung nach DIN EN 806, Teil 1 bis 4, die Grundlage der Planung und Installation von Trinkwasserinstallationen ist.

Setzen Sie auf geprüfte Qualität

Bei Rohren und anderen Komponenten der Installation gibt es große Qualitätsunterschiede. Ein Prüfzeichen – zum Beispiel des DVGW – steht für die Einhaltung der Qualitätsstandards, die im Regelwerk verankert sind. Hier zu sparen, kann später teuer werden. Zu den häufigsten Installationsfehlern hat das IFS Schulungsdokumente ausgearbeitet und stellt diese dem Handwerk kostenfrei zur Verfügung…

Der Beitrag Prävention gegen Leitungswasserschäden – Gute Gründe und viele Möglichkeiten – Tipps für Betrieb und Wartung von Trinkwasserinstallationen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

• Der Betrieb von Installationen muss Gefährdungen vermeiden.
• Kontrolle des Zustandes und regelmäßig anfallende Pflege-, Austausch- und ggf. auch Reparaturarbeiten durchführen.
• Nach der Trinkwasserverordnung, der DIN EN 806 und den AVBWasserV der Versorger sollen Trinkwasserinstallationen gewartet werden.
• Die Betreiber sollten individuelle Checklisten für die Wartung sanitärtechnischer Geräte und Anlagen auf Basis des VDMA-Einheitsblattes 24186-6 erarbeiten und anwenden.
• Die Wartung der Leitungswasserinstallationen ist für Wohnungsunternehmen ein Teil der Verkehrssicherungspflichten.

Mit den nachfolgenden Hinweisen soll aufgezeigt werden, wie eine verantwortungsvolle Unternehmensführung in der Bewirtschaftung von Wohnungen zu einer wirksamen Schadenverhütung beitragen kann.

Trinkwasserinstallationen stellen unser wichtigstes Lebensmittel zur Verfügung: WASSER. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwVO) und die Allgemeine Verordnung für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV) sind die gesetzlichen Grundlagen für die Trinkwasserversorgung in Deutschland. Diese Verordnungen regeln unter anderem, dass der Betreiber für den Betrieb der Trinkwasser-Installation verantwortlich ist.

Für den Betrieb der Installationen gilt die Verpflichtung des Nutzers, jede Zapfstelle in einem Gebäude regelmäßig so zu nutzen, so dass der Inhalt von Trinkwasserleitungen wiederkehrend ausgetauscht wird. Beim Betrieb muss jederzeit sichergestellt sein, dass keine Gesundheitsgefahren entstehen und die gesamte Installation zuverlässig funktioniert.

Hierzu definieren die allgemein anerkannten Regeln der Technik wichtige Grundsätze:

• Nach der TrinkwVO ist der Betreiber für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und einen bestimmungsgemäßen Betrieb zuständig.
• Regelmäßige Wartung der Leitungswasserinstallation gem. DIN EN 806, in der Wartungsintervalle und die Wartungsmaßnahmen beschrieben sind, umfassen Zustandskontrolle und regelmäßige Pflege-, Austausch- und ggf. auch Reparaturarbeiten.
• Es gehört zu den werkvertraglichen Pflichten von Planern und ausführenden Fachunternehmen, bei der Übergabe den Betreiber über seine gesetzlichen Pflichten zu Instandhaltung und Betrieb seiner Trinkwasserinstallation zu informieren. Hierzu gehört auch eine Inspektions- und Wartungsanleitung mit der Konsequenz, einen Wartungsvertrag abzuschließen.

Selbstverpflichtung zum Schutz des Trinkwassers:

Ein dauerhaft hygienisch einwandfreies Trinkwasser erfordert die Zusammenarbeit aller Akteure und darf nicht mit der Abnahme/ Übergabe nach Herstellung enden. Denn nur eine fachgerecht geplante, installierte und gewartete Leitungsinstallation garantiert die Sicherheit unseres wichtigsten Lebensmittels, dem Trinkwasser!

Effektive Betriebsüberwachung und Instandhaltung bedeutet:

• Frostschäden an der Leitungswasserinstallation verhindern
• visuelle oder digitale Überwachung der wasserführenden Anlagen
• Gute Kenntnisse über den Zustand der Installation und deren Schwachstellen
• objektspezifische Informationen für Handwerker bei Auftragserteilung
• Rückmeldung der Handwerker für die Gebäudedokumentation

Wie können bestimmungswidrige Wasseraustritte begrenzt werden?

Eine wesentliche Vorsorgemaßnahme ist im laufenden Betrieb die visuelle oder digitale Überwachung der wasserführenden Anlagen. Durch das schnelle Erkennen von bestimmungswidrigen Wasseraustritten kann die Austrittsmenge begrenzt werden…

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Das Bild auf der nächsten Seite zeigt die Bruchstelle: Der Anschlussstutzen ist in einer Nut kurz hinter dem Gewinde rundum abgebrochen. Eine O-Ringdichtung, die sich ursprünglich in der Nut befunden hatte, ist – wie der Kaltwasserschlauch – nicht im IFS angekommen. Auf dem kleinen Foto ist der Blick auf das Armaturgehäuse zu sehen. An der markierten Stelle steckt darin das abgebrochene Teilstück des Anschlussstutzens. Der zuständige Gutachter sah sich den Stutzen und die Bruchflächen näher an: Im Bruchbereich betrug die Wandstärke des Messing-Bauteils mit einem Durchmesser von 8,3 mm nur knapp 0,6 mm. Das ist sehr dünnwandig.

Durch eine sehr geringe Materialstärke wird der entsprechende Bereich bei der Montage und im Betrieb stark belastet – Zugspannungen entstehen. Zugspannungen im Messing führen in der Regel zu Spannungsrisskorrosion, und genau die hatte zum Bruch des Anschlussstutzens geführt…

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Die Untersuchung des schadenursächlichen Kugelhahns im IFS führte in eine ganz andere Richtung: Der Hahn war aus Messing hergestellt und im Bereich des Kugelsitzes umlaufend abgebrochen. Anzeichen für eine äußere Krafteinwirkung oder für einen Produktmangel gab es nicht. Im Rasterelektronenmikroskop (REM) zeigte die Bruchfläche das Bild eines verformungsarmen Bruchverlaufs mit interkristallinen Bruchstrukturen. Dies sind typische Merkmale einer Spannungsrisskorrosion.

Der Kugelhahn ist im Bereich eines innenliegenden Gewindes umlaufend gebrochen. Doch wodurch kann diese entstehen? Spannungsrisskorrosion benötigt zeitgleich drei Voraussetzungen: einen Werkstoff, der dafür anfällig ist, ein Korrosionsmedium und überhöhte Zugspannungen. Messing ist ein solcher Werkstoff, der für diese Korrosionsform anfällig ist. Im Herstellungsprozess entstehen im Material mechanische Eigenspannungen. Wenn allerdings nach der Fertigung beim Hersteller der Werkstoff einem sogenannten Entspannungsglühen unterzogen wird, werden diese Spannungen abgebaut, der Werkstoff wird „thermisch entspannt“.

Damit ist er auch für den Einsatz in Trinkwasserinstallationen geeignet – der dort vorhandene Sauerstoff kann aufgrund der dann fehlenden Materialeigenspannungen keine Spannungsrisskorrosion mehr auslösen. Anders in Heizungsinstallationen: Dort ist ohnehin kaum Sauerstoff im Wasser vorhanden, so dass selbst bei vorhandenen Materialspannungen keine Spannungsrisskorrosion entstehen kann. Die Hersteller von Bauteilen nutzen das und sparen für Heizungsbauteile den Schritt des Entspannungsglühens ein…

Der Beitrag Trinkwasser– oder Heizungswasserleitung: Messing-Kugelhahn, wann muss er „thermisch entspannt“ sein? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Doch in der Nacht vor dem vereinbarten Reparaturtermin lief Wasser aus dem Durchlauferhitzer, während die Bewohner schliefen. Sie wurden von den Nachbarn und der Feuerwehr geweckt, denn in der darunter liegenden Wohnung tropfte bereits Wasser von der Decke.

Das IFS untersuchte das Gerät zunächst vor Ort und anschließend im Labor: Es gab eine undichte Verbindung an einer der beiden Anschlussleitungen zwischen dem Geräteheizkörper und dem Generator, der die Elektronik des Durchlauferhitzers mit Spannung versorgte. Dem Gutachter fiel auf, dass einer der Anschlüsse mit einer Überwurfverschraubung und einer Flachdichtung ausgeführt war, während der zweite – an dem sich die Leckage befand – mit einer Klemmringverschraubung hergestellt wurde.

Er löste die Verschraubung – alle vorgesehenen Teile waren vorhanden (siehe Bild 3). Doch die Klemmringverschraubung selbst war an dieser Stelle nicht vorgesehen. Schon ihre verformte und eingeschnürte Dichtung wies darauf hin, dass hier etwas nicht zusammenpasste. Die Verschraubung war für Rohre mit einem Außendurchmesser von 12 mm vorgesehen; die Anschlussleitung hatte jedoch nur 11 mm. Eine dauerhaft dichte, feste Verbindung konnte mit diesen Komponenten nicht hergestellt werden.

Der Gutachter sah sich die Explosionszeichnung des Durchlauferhitzers an und fand das Untersuchungsergebnis bestätigt. Auf einer solchen Zeichnung werden die Komponenten eines Gerätes in der richtigen Anordnung, aber getrennt dargestellt…

Der Beitrag Monteur ändert geräteinterne Verbindung – Tage später stand die Wohnung unter Wasser erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Wer Leitungswasserschäden verhindern will, muss strukturiert vorgehen. Mit einem speziellen Managementsystem für Leitungswasserschäden hilft die AVW Unternehmen dabei – Basis sind unsere Erkenntnisse über die Verhütung von Leitungswasserschäden aus dem FORUM LEITUNGSWASSER. Das System besteht aus vier Bausteinen. Die Themen Verantwortlichkeiten, Prozesse und Vorgaben sowie unterstützende Prozesse haben wir bereits näher beleuchtet. Heute geht es abschließend um den Bereich Steuerung. Drei Schritte sind dabei wichtig.

Schritt 1: Dokumentation von Schäden

Für eine zielgerichtete Schadenauswertung sollte ein Wohnungsunternehmen alle Schäden und sämtliche zugehörigen Daten, etwa zu verwendeten Produkten oder den letzten Instandhaltungen, systematisch erfassen und dokumentieren. Die AVW kann dabei mit ihrem Schadenmanagementportal (SMP) unterstützen, über das sämtliche dieser Daten erfasst werden können.

Schritt 2: Schadenanalyse und Bewertung

Ein festes Kompetenzteam im Unternehmen sollte diese Daten dann regelmäßig betrachten. So eine Schadenanalyse zeigt Schadennester und die häufigsten Schadenursachen auf. Beides hilft, gezielte Maßnahmen zu ergreifen und weitere Schäden zu vermeiden.

Ein erprobtes Vorgehen ist etwa folgendes:

1. Auffällige Objekte identifizieren (Anzahl der Schäden, Summe der Aufwendungen, Schadenursachen der jeweiligen Schäden)
2. Prioritätenliste anfertigen: Welche Objekte sollen näher untersucht werden?
3. Daten für die ausgewählten Objekte auswerten
4. Objekte begutachten (evtl. mit Untersuchungen der Rohrproben)

Gut zu wissen: Für AVW-Kunden ist die Schadenanalyse besonders einfach. Denn alle Schadendaten können unkompliziert aus dem Schadenmanagementportal (SMP) gezogen und individuell aufbereitet und ausgewertet werden…

Der Beitrag Das Leitungswasserschaden-Managementsystem der AVW, Teil 5: Stefan Schenzel beschreibt den Baustein Steuerung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das Badezimmer im 10. OG war ein halbes Jahr zuvor kernsaniert worden. Dabei fielen eine Leckage in einer Trinkwasserleitung sowie zwei defekte Absperrventile in einer Heizungsleitung auf. Diese Mängel wurden durch eine Sanitärfirma behoben. Leider beließ es der Installateur nicht dabei sondern entfernte bei dieser Gelegenheit eigenständig und ohne Auftrag noch gleich ein paar Be- und Entlüftungsventile, deren Funktion sich ihm nicht erschloss. Und weil aus den Leitungen kein Wasser kam, erachtete er es auch für unnötig, die nunmehr offenen Anschlüsse abzudichten. Anschließend spachtelte der Fliesenleger die Anschlüsse zu und verputzte die Wand.

Was der Klempner nicht wusste: Die Ventile dienten zur Be- und Entlüftung der Trockensteigleitung. Eine solche Leitung wird nur in einem Brandfall genutzt: Die Feuerwehr speist mit ihren Pumpen im Erdgeschoss Wasser ein und der Löschtrupp schließt im jeweiligen Stockwerk seine Schläuche daran an.

Derselbe Raum ein halbes Jahr später: An der Markierung 1 (Foto oben) war das Wasser aus der Wand ausgetreten und hatte bei Markierung 2 den Wandputz ausgespült. Als nun die Einsatzkräfte Wasser in die Leitung pumpten, löste sich einer der Spachtelpfropfen und parallel zu den Löschmaßnahmen im 10. OG wurde auch im Stockwerk darüber unfreiwillig „gelöscht“…

Der Beitrag Doppelter Pfusch führt zu doppeltem Wasserschaden erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Top-Themen:

• Gewartete Anlagen haben in der Regel eine längere Lebensdauer und sparen Instandsetzungskosten
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• Doppelter Pfusch führt zu doppeltem Wasserschaden

Der Beitrag Die 7. Ausgabe der Forum Leitungswasser erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.