Die Verhütung von Leitungswasserschäden bleibt ein dringendes Thema der Wohnungswirtschaft. Die AVW unterstützt ihre Kunden dabei gleich mehrfach – etwa über den in unserem FORUM LEITUNGSWASSER erarbeiteten Leitfaden zur Schadenverhütung und mittels detaillierter Schadenanalysen.

Um die Inhalte des Leitfadens im Wohnungsunternehmen zu installieren, hat die AVW nun ein „Leitungswasserschaden-Managementsystem“ entwickelt. Ähnlich wie ein Qualitätsmanagementsystem beinhaltet es verschiedene Bausteine, die bei der Prävention von Leitungswasserschäden beachtet werden sollten:

Baustein 1: Verantwortlichkeiten

Viele Themen verpuffen in Unternehmen schnell wieder, wenn die Verantwortlichkeiten nicht geklärt sind. In Sachen Leitungswasserschaden-Prävention bedeutet das: Jedes Unternehmen braucht einen „Leitungswasser-Beauftragten“ oder eine „Leitungswasser-Beauftragte“, die das Thema im Unternehmen koordiniert. Die Zusammenarbeit über verschiedene Abteilungen und Bereiche hinaus muss geregelt werden – und das alles mit voller Unterstützung der Unternehmensleitung.

Baustein 2: Prozesse und Vorgaben

Das Thema Prävention von Leitungswasserschäden sollte in alle relevanten (Instandhaltungs-) Prozessen des Unternehmens implementiert werden. Folgende Fragen sind zu klären: Gibt es bereits separate Prozesse, die auf die Schadenprävention einzahlen (werden etwa die Silikonfugen der Badewanne bei der Wartung der Rauchmelder immer gleich mit überprüft)? Gibt es Unternehmensvorgaben, welche Materialien benutzt werden dürfen? Oder mit welchen Handwerkern zusammengearbeitet wird? Und wird das alles dokumentiert und überprüft?

Baustein 3: Unterstützende Prozesse

Viele kleine Prozesse können die Präventionsbemühungen unterstützen. Dazu gehören zum Beispiel die Schulung der Mitarbeitenden zum Thema Verhütung von Leitungswasserschäden oder die Nutzung der Inhouse-IT, etwa für die Bereitstellung von Daten oder zur Dokumentation. Auch eine geregelte Kommunikation ist wichtig, gerade mit den Mietern. Und zwar nicht nur, wenn es zu häufigen Rohrverstopfungen kommt, sondern auch schon vorab, etwa durch regelmäßige Beiträge in Mieterzeitungen…

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Mit dem einfachen Leitungswasserschaden steht aber auch viel auf dem Spiel, für den Vermieter, für den Handwerker. Nicht nur Imageverlust oder negative Presse. Wir haben Ulrike Janssen, Geschäftsführerin der LEG Wohnen NRW GmbH, gefragt, mit welchen Instrumenten sie in ihrem Unternehmen diesen Risiken begegnet.

Frau Janssen, Aktiengesellschaften stehen, wenn es um Risiken geht, bei den Anlegern unter besonderer Beobachtung. Passiert etwas im Unternehmen oder mit den Produkten, kommt es in die Presse, kann es am Aktienkurs rütteln. Besonders sensibel sind wertmindernde Risiken, gepaart mit Imageschäden bei Kunden. Wie ist die LEG hier aufgestellt?

Wenn wir einen Schaden bzw. wertmindernde Risiken feststellen, so lassen wir diese – ganz generell und unabhängig von der Natur des jeweiligen Schadens – schnellstmöglich beheben. Das heißt, die Mängelbeseitigung bzw. Reparatur wird von uns umgehend beauftragt und das natürlich immer von Experten auf dem jeweiligen Gebiet, also in der Regel von ausgewiesenen Fachbetrieben.

Ulrike Janssen

Lassen Sie es uns an einem Beispiel festmachen. Schauen wir das Schadensranking bei Immobilien an, dann steht der Leitungswasserschaden mit Abstand ganz oben an der Spitze, egal ob im Bestand oder im Neubau. Im Bestand ist es ja oft zu spät. Der Mieter meldet eine Leckage, dann beheben Sie den Schaden. Sind Sie im Rahmen des Bestanderhalts bzw. der Modernisierungsplanung präventiv aktiv? Welche Instrumente nutzen Sie?

Wir betrachten alle unsere Bestände kontinuierlich und prüfen turnusmäßig mögliche Investitionen. Diese sollen immer dazu dienen, den Wert der Immobilie zu erhalten und möglichst weiter zu steigern – im Sinne aller Beteiligten, insbesondere auch mit Blick auf den Wohnwert und -komfort, den wir unseren Mietern damit bieten. U. a. analysieren wir im Rahmen unseres Monitorings auch ganz gezielt, wie oft gewisse Schäden auftreten, so natürlich auch Leitungswasserschäden. Die Ergebnisse dieser Analysen lassen wir dann in unsere Investitionsplanung und Rücklagenbildung einfließen. Wo es nötig ist, werden wir selbstverständlich schnellstmöglich tätig und sanieren bzw. modernisieren dem jeweiligen Bedarf entsprechend.

Ulrike Janssen

…..und beim Neubau. Im Dezember wurde der Grundstein für den ersten Bauabschnitt der Quartiersentwicklung „Wohnen im Hochfeld“ in Düsseldorf gelegt. Instone Real Estate baut für die LEG. Gibt es eine schadenpräventive Leitungsplanung?

Bei dem von Ihnen angesprochenen Neubau-Projekt „Wohnen im Hochfeld“ wird es eine der geltenden Normen und Richtlinien entsprechende Ausführungsplanung bzw. anschließend darauf aufbauend eine Werk- und Montageplanung (WMP) der Leitungsführungen (Heizung und Sanitär) geben. Aktuell liegt diese Planung uns in unserer Rolle als Erwerber lediglich eines Teils der vor Ort zu errichtenden Wohnungen nicht vor, da dieses Thema dem Bauherrn obliegt. Auf eine Leitungsführung bzw. diesbezügliche Sonderwünsche haben wir als Erwerber wenig bzw. keinen Einfluss.

Ulrike Janssen

Wie sagt man, wenn es um Qualität geht: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser…

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Aus Erfahrung wissen wir, dass viele Leitungswasserschäden durch Sorgfalt verhindert werden könnten. Deshalb schauen wir in dieser Ausgabe auf einige der häufigsten Schadenursachen wie Bauschäden, fehlende Dichtungen und Planungsfehler und zeigen anhand der Erkenntnisse aus dem FORUM LEITUNGSWASSER, wie der schadenfreie Bau und Betrieb von Wohngebäuden gelingen kann.

Da der Teufel auch bei Leitungswasserschäden oft im Detail steckt, zeigen wir außerdem typische Handwerksfehler auf, die häufig lange unbemerkt bleiben und später richtig teuer werden können. Zudem erläutert Herr Dr. Georg Scholzen, Experte des FORUM LEITUNGSWASSER, warum metallische Leitungen teilweise 50 Jahre schadenfrei überdauern und andere Installationen aber bereits nach zwei Jahren erste Korrosionsschäden aufweisen.

Übrigens: Wer künftig strukturierter, effizienter und nachhaltiger mit Leitungswasserschäden umgehen möchte, um die Risiken für Folgeschäden zu minimieren, für den ist der Ansatz eines Leitungswasserschaden-Managementsystems der AVW interessant. Unser AVW-Schadenberater Stefan Schenzel stellt es vor.

Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.

Ihr
Hartmut Rösler
Geschäftsführer der AVW Unternehmensgruppe für die Initiative Schadenprävention

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Bauschäden nehmen zu

Ausgehend von einer Schadenquote von ca. 15% (BauInfoConsult, Düsseldorf) der Bauleistungen wird von dem Institut für 2019 eine Fehlerkostensumme von 20,79 Milliarden Euro berechnet – in 2018 lagen die deutschlandweiten Fehlerkosten noch bei 17,78 Milliarden Euro.

Der VHV-Bauschadenbericht 2020 hat unter Verwendung von Daten der Versicherer ermittelt, dass die Höhe der Schadenkosten in den vergangenen fünf Jahren nochmals stark angestiegen ist, insbesondere im Bereich der Wasser- und Feuchteschäden. Wie bereits in dieser Reihe dargestellt, berichtete der GDV, dass im Jahr 2019 die Versicherer im Rahmen der Wohngebäudeversicherung Leitungswasserschäden in Höhe von 3,08 Milliarden Euro beglichen haben.

Das sind 54 Prozent aller versicherten Schäden. Bei 1,07 Millionen Schäden im Jahr entspricht das fast 3.000 Schäden am Tag. Das heißt in fast 3.000 Wohnungen werden die Nutzer massiv beeinträchtigt. Die zugelassenen Baustoffe und Systeme für Rohbau und Ausbau sollen immer mehr Funktionen übernehmen und in ihrer Handhabung einfacher werden.

Ihre Verwendung beinhaltet steigende Qualifikationsanforderungen. Die steigenden Anforderungen durch immer komplexere Baunormen, Termindruck und Fachkräftemangel führen häufig zur Überforderung. Dadurch steigt auch die Fehleranfälligkeit bei der Planung und auf der Baustelle. Bauschäden sind aber zu weiten Teilen vermeidbar. Wie sollten sich nun Wohnungsunternehmen besser darauf einstellen, um ihre Gebäude auch weiterhin zu angemessenen Bedingungen versichern zu können?

Präventionsstrategie

In den Workshops des FORUM LEITUNGSWASSER der AVW Unternehmensgruppe wurde Wohnungsunternehmen empfohlen, eine für ihre Bestände geeignete Präventionsstrategie zu erarbeiten…

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Dem IFS-Gutachter erklärte er später, dass das Gebäude in der Zeit des Leerstandes nicht beheizt worden sei. Allerdings habe er stets den Hauptabsperrhahn geschlossen. Lediglich wenn er vor Ort war, habe er den Hahn geöffnet, um die Sanitäranlagen benutzen und den Garten bewässern zu können. Bei seinem Ortstermin stellte der Gutachter fest, dass außer dem abgerissenen Eckventil im Bad weitere Schäden an der Sanitärinstallation vorhanden waren.

Im Bereich der Fußbodenabsenkung lag in der angrenzenden Wand eine getrennte Lötverbindung an einem Kupferrohr vor. Auch in der Küche fand er ein gebrochenes Stahlrohr und ein aufgeplatztes Kupferrohr.

Die Laboruntersuchung zeigte, dass die Schäden auf eine Überdruckeinwirkung im Leitungssystem zurückzuführen waren. Derartige Drücke im Trinkwassersystem sind in unbewohnten Gebäuden nur durch ein Frostereignis erklärbar. Eine Wetterrecherche belegte, dass mit Frostperioden in beiden vorausgegangenen Wintern die Bedingungen für ein Frostereignis vor Schadeneintritt gegeben waren.

Gebäude nicht beheizt

Zudem war das Gebäude nicht beheizt. Da nützte auch das Absperren des Wassers durch den Hausherrn nichts: Die Leitungen blieben trotzdem gefüllt, und das sich beim Einfrieren ausdehnende Wasser sprengte sie…

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Insbesondere anstelle der herkömmlichen „Nassräume“ treten nun kleine Bade- und Wohlfühloasen mit großzügiger Ausstattung. Hier sind die Abdichtungsanschlüsse an Bade- oder Duschwannen oft eine Herausforderung – Es ist mehr als die Silikonfuge.

Abdichtungsanschlüsse an Bade- oder Duschwannen

Der Anschluss des Wannenrandes an die Dichtebene kann über Wannenranddichtbänder bzw. Zargenwannen erfolgen. Bei wartungsintensiven Fugen mit hoher Belastung empfiehlt sich der Einbau einer stabilen Zargenwanne oder eines Wannendichtbandes mit einer Einlage zum Schutz vor Durchtrennung der Dichtebene.

Wannendichtband und Abdichtungsstoffe sind aufeinander abzustimmen. Das Wannenranddichtband und die AIV verfügen in der Regel über kein einheitliches Prüfzeugnis oder ABP. Die Ausführung ist praxisgerecht und erprobt. Sie entspricht somit dem Stand der Technik. Die Kombination zwischen AIV und Wannenrandabdichtband hat sich bewährt. Die Hersteller der Bänder und Zargen müssen für ihre bauseits gelieferten Werkstoffe die Eignung im Einsatz mit einer AIV gewährleisten. Im Idealfall liegt eine Stellvertreterprüfung vor.

Beim Einbau von Duschen und Wannen ist das Wannenranddichtband vor der Montage durch den SHK-Fachbetrieb an den Wannenrand anzubringen. Der Einbau von Schallschutzprofilen am Wannenrand ist darauf abzustimmen.

Das Wannenranddichtband ist mit der Flächenabdichtung des Fliesen-Fachbetriebes im Bereich der Fliesen wasserdicht zu verbinden. Falls erforderlich sind zusätzliche Arbeitsschritte und Vorarbeiten wie z. B. das Aussparen des Putzes zur Aufnahme der Wannenranddichtbänder und der AIV als Zusatzarbeit zu berücksichtigen. Hierbei handelt es sich um eine besondere Zusatzleistung, die eine ausreichende Sach- und Fachkenntnis des ausführenden Gewerkes voraussetzt.

Die Ausführung dieser Arbeitsschritte ist zwischen den Gewerken zu koordinieren. Fliesenbeläge sollten mit einem ausreichenden Abstand an den Wannenkörper herangeführt werden. Die entstehende Fuge wird mit einem elastischen Fugenfüllstoff (z. B. Silikon) geschlossen.

2.1.6 Standsicherheit und Verformung von Duschen und Wannen

Bade- und Duschwannen müssen vom SHK-Betrieb unter Berücksichtigung der Schallschutzvorgaben so standfest installiert (montiert) sein, dass der elastische Fugenfüllstoff in der Anschlussfuge bei bestimmungsgemäßer Nutzung (Belastung) nicht über den Wert seiner zulässigen Gesamtverformung (ZGV) hinaus gedehnt und gestaucht wird.

In Abhängigkeit des Wannenmaterials, Stahl, Mineralguss, Acryl etc., sind geeignete Randunterstützungen einzubauen. Die gewählte Form der Unterstützung muss auf die Anforderungen der Abdichtung abgestimmt werden und den notwendigen Schallschutz gewährleisten.

2.1.7 Verkleiden von Duschen und Wannen

Bade- oder Duschwannen werden an den offenen Seiten vom Fliesenleger mit Polystyrol-Bauplatten oder Porenbeton verkleidet und anschließend verfliest. Diese Wannenverkleidungen erfüllen keine statische Funktion, d. h. die Standfestigkeit der Wannen ist durch die Montage auf Wannenfüßen, Montagerahmen, Wannenankern oder gleichwertig sicherzustellen…

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Werfen wir einen Blick auf die Grundlagen der Elektrochemie: Grundsätzlich unterliegen auch andere Werkstoffe, wie Stahlbeton, Kunststoffe oder Holz einem Veränderungsvorgang, der sich als Korrosionsvorgang beschreiben lässt. Im Rahmen dieses Artikels wird sich auf die Korrosion von metallischen Werkstoffen in der Hausinstallation konzentriert. Dazu müssen einige Begriffe erläutert werden, die für das Verständnis notwendig sind: Korrosion, Erscheinungsformen der Korrosion, Korrosionsarten, Korrosionsschutz und Korrosionsschaden

Danach ist der Korrosionsvorgang an und für sich erst einmal wertneutral. Für viele Bereiche ist die Korrosion erwünscht, da sich im Kontakt mit dem Wasser überhaupt erst Deckschichten aus der Reaktion der Wasserinhaltsstoffe (Anionen und Kationen) mit den Metallen auf der Innenseite der Rohre bilden können.

Diese elektrochemischen Reaktionen führen aber nicht zwangsläufig zu einem Korrosionsschaden, sondern verhindern diesen sogar. Daher ist nur der Korrosionsschaden negativ zu bewerten in Bezug auf die mögliche Konsequenz. Dementsprechend ist das Ziel des Korrosionsschutzes, Korrosionsschäden zu vermeiden.

Besonders wichtig dabei ist, dass diese Reaktion in der Regel an der Oberfläche abläuft. Somit sind Korrosionsvorgänge auch Grenzflächenphänomene unter Berücksichtigung der energetischen Prozesse. Es handelt sich dabei um eine elektrochemische Reaktion unter Abgabe von Elektronen.

Diese führt unweigerlich zur Auflösung des Metalls und damit zu einer Veränderung der Eigenschaften des Systems. Die Reaktionen an den Grenzflächen sind für das Verständnis von entscheidender Bedeutung, insbesondere, wenn man später die verschiedenen Sanierungsverfahren bewerten will.

Beispiel

Die Grundlagen werden an einem Beispiel verdeutlicht: Bei diesem Bild (Bild 1) wurde Rostwasser aus der Trinkwasserleitung gezapft. Hierbei wird der Grenzwert der Trinkwasserverordnung von Eisen (Fe), der bei 0,2 mg/l liegt, wesentlich überschritten. Ursache hierfür ist die fehlende schützende Zinkschicht auf der Innenseite des Eisenrohres.

Diese ist aufgezehrt und dann können bei längeren Stillstandszeiten Korrosionspartikel in Lösung gehen und das Wasser braun färben. Die Fe-Ionen sind nicht toxisch, aber optisch und sensorisch auffällig und entsprechen nicht der Trinkwasserverordnung (verunreinigte Wäsche, Geschirr mit Rostflecken)…

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Das Bild zeigt den Einbaukörper mit zwei Ausgängen – oben und unten – und den Eingängen für Warm- und Kaltwasser. Zwischen den Eingängen, die jeweils mit einem integrierten Absperrventil ausgestattet sind, befindet sich eine Kunststoffabdeckung.

Ein Blick in den Einbaukörper: Grün markiert sind der Warm- und der Kaltwassereingang, die jeweils über ein integriertes Absperrventil verfügen. Bei der Dichtigkeitsprüfung im Labor trat Wasser zwischen der Abdeckplatte und dem dahinter liegenden Grundkörper aus, sobald eines der beiden Absperrventile geöffnet war.

Die IFS-Gutachterin schraubte die Platte ab und stellte fest, dass diese nicht mehr vollkommen plan war, sondern durch einen zu großen Druck von innen etwas verformt. Zudem befand sich die größere der beiden Gummidichtungen auf der Innenseite nicht mehr an ihrer ursprünglichen Position. Auch sie war verformt worden.

Kein Produktionsfehler

Abdrücke auf dem Messinggrundkörper zeigten, dass die Dichtung zunächst an der richtigen Stelle gesessen hatte; um einen Produktfehler handelte es sich nicht. Vielmehr hatte der Installateur einen Fehler gemacht. Der Schaden ereignete sich während der Sanierungsphase. Der Unterbau der Duscharmatur – in Form der Einbaudose – war zu diesem Zeitpunkt bereits installiert, die Armatur selbst aber noch nicht.

Nach dem Einbau der Dose wurden die Leitungen gespült. Währenddessen müssen die Absperrventile an den Wassereingängen geöffnet sein. Danach aber hätte der Monteur die Ventile wieder schließen müssen. Darauf weist der Hersteller in der Montageanleitung ausdrücklich hin.

Provisorische Abdeckung

Bei der blauen Kunststoffplatte, die auf dem ersten Bild zu sehen ist, handelt es sich nämlich um eine provisorische Abdeckung, die beim Einbau der Armatur wegfällt und durch den Armaturkörper ersetzt wird. Die Platte ist nicht ausgelegt, um dem Leitungsdruck des Wassers dauerhaft standzuhalten. Die Spülung der Leitung hält sie aber aus…

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Das Foto oben zeigt die Kupplung, die zur Ermittlung der Schadenursache ins IFS geschickt wurde: Sie besteht aus einer Kunststoffstützhülse, auf die an beiden Abgängen Mehrschichtverbundrohre aufgeschoben sind. Letztere sind über Presshülsen aus Edelstahl fixiert. Auf den Presshülsen fällt eine ausgeprägte Wulst auf, die so vom Hersteller nicht vorgesehen ist.

Der seitliche Blick auf die Verbindung im zweiten Bild zeigt, dass nicht nur die Presshülsen, sondern auch die Stützhülse bei der Erstellung der Verbindung verformt wurde. Das letzte Bild zeigt die freigelegte Stützhülse mit einer schwarzen O-Ringdichtung. Auf der Dichtung und entlang der Stützhülse ist ein „Pfad“ mit Ablaufspuren zu erkennen; auf diesem Wege ist das Wasser ausgetreten.

Zu kleines Werkzeug

Bei der Erstellung der Pressverbindung wurde ein zu kleines Werkzeug benutzt, und die Komponenten wurden dadurch so stark verformt, dass eine Undichtigkeit entstand. Ob der Installateur nicht wusste, welches Werkzeug er für das Pressverbindungssystem benutzen musste, oder ob er es einfach nicht zur Hand hatte, bleibt sein Geheimnis…

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Top-Themen:

• Jeder kennt ihn, den Wasserschaden, die Gefahr für Imageverlust und negative Presse. Die LEG Wohnen NRW hat die Risiken im Blick! Geschäftsführerin Ulrike Janssen erklärt was gemacht wird
• Haupthahn abgesperrt – Wasser bleibt trotzdem in der Leitung, friert zu Eis und lässt die Leitung platzen
• Montageanleitung nicht gelesen – Unterputz-Einbaukörper der Duscharmatur falsch eingebaut – Acht Tage tropfte es

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