Neben ihm werden von der Joseph-Stiftung noch Vorstand Andreas F. Heipp, die Architektin Michaela Meyer und der Projektsteuerer Sven Hauser referieren. Was sich hinter der Vorlesungsreihe mit dem Titel „Geförderter Wohnungsbau – quo vadis?“ verbirgt, was die Studierenden erwartet was sich das Unternehmen davon verspricht und warum Nachhaltigkeit auch hier eine große Rolle spielt, verrät Christian Müller im Interview.

Herr Müller, wie sind Sie auf die Idee gekommen, eine Lehrveranstaltung an einer Hochschule anzubieten und welche Ziele verfolgen Sie damit?

Wir haben im vergangenen Jahr ein Projekt mit der Hochschule für angewandte Wissenschaften Würzburg-Schweinfurt zur Entwicklung eines großen Quartiers aus den 1970er-Jahren in Bamberg gehabt. Hier sind spannende Entwürfe durch die Architekturstudenten entstanden.

Zur Coburger Hochschule gibt ebenfalls seit einiger Zeit gute Kontakte. Gemeinsam mit Nicole Rose und unserm Vorstand Dr. Klemens Deinzer habe ich den Bereich Planen und Bauen der Joseph-Stiftung im Rahmen einer Lehrveranstaltung von Frau Prof. Ohliger im vergangenen Jahr vorgestellt. Mein Studium in Coburg ist nun schon auch mehr als 15 Jahre her und ich war von der Entwicklung der Hochschule positiv überrascht. Auf der anderen Seite diskutieren wir im Unternehmen schon länger über vielfältige Nachhaltigkeitsthemen und deren Einfluss auf unsere Projekte und Produkte.

Auf der Rückfahrt ist mit meiner Kollegin Nicole Rose und unserem Vorstand Dr. Klemens Deinzer die Idee entstanden, gemeinsam mit Studierenden der Architektur diese Themenfelder zu bearbeiten. Bei der Coburger Hochschule kam die Idee sofort gut an.

Christian Müller

Was können die Studierenden von dieser Lehrveranstaltung erwarten?

Im Seminar werden Projekte des geförderten Wohnungsbaus durch einzelne Planungsphasen geführt und hinsichtlich Nachhaltigkeitsaspekten vorgestellt und analysiert. Die Themenschwerpunkte sind neben Städtebau, gesellschaftlichen und demografischen Aspekten vor allem die Bereiche Energie, Materialien, Wirtschaftlichkeit und nicht zuletzt Betrieb und Nachnutzung.

Die Aufgabe der Studierenden ist die Untersuchung eines Projektes oder Quartiers des geförderten Wohnungsbaus. Als Grundlage der Untersuchung dienen uns verschiedene Kriterienkataloge. Wir stellen sowohl Bauprojekte der Joseph-Stiftung als auch die anderer Unternehmen vor.

Christian Müller

Welche Bedeutung hat das Thema Nachhaltigkeit im Wohnungsbau und warum liegt der Fokus des Seminars so stark darauf?

Wir befinden uns im Wandel. Ein Umdenken muss einsetzen, um die nationalen und internationalen Zielsetzungen wie die Reduzierung der Erderwärmung, CO2-Neutralität, Schaffung bezahlbaren Wohnraums und die bessere Wiederverwertbarkeit von Materialien sozial und nachhaltig umzusetzen. Es müssen etablierte Standards hinterfragt und neue Wege gefunden werden. Hierfür eignet sich eine solche Lehrveranstaltung außerordentlich.

Christian Müller

Sie haben den geförderten Wohnungsbau als ein wichtiges Nachhaltigkeitsthema benannt, kommt dieser Bereich in Studium und Ausbildung zu kurz oder gibt es bei Planern Vorurteile gegenüber diesem Thema?

Nein, das kann man nicht generalisieren. Das Thema hat wie viele andere Nachhaltigkeitsaspekte in den vergangenen Jahren sicherlich an Bedeutung und Dynamik gewonnen. Beim geförderten Wohnungsbau geht es eher um eine Motivationsfrage. Vor allem im Studium sind eher außergewöhnliche Projekte wie Theater oder Museen spannend. Der geförderte Wohnungsbau ist eher nicht das Lieblingsentwurfsthema vieler Studierender. Wir wollen ihn etwas schmackhafter machen. Wohnen betrifft jeden.

Christian Müller

Und wie kann man nun ein Gebäude nachhaltig planen? …

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„Durch die Ausrichtung der Bundesförderung auf CO2-Reduktion als Zielwert können die Klimaziele effektiver, schneller und ganz wichtig: kostengünstiger erreicht werden“, so Maria Hill, Vorsitzende des ZIAAusschusses Energie und Gebäudetechnik. „Wichtig ist auch: Bei einer Anhebung des Neubaustandards auf EH55 sollten die Anforderungen an den Wärmeschutz nicht weiter verschärft werden. Wenn wir dann zeitgleich die erneuerbaren Energien umfassend fördern und auf die Gebäude-Klimaziele anrechenbar machen, wird es zu einem Push der Erneuerbaren im Gebäudesektor kommen“, so Hill weiter.

Kernaspekte für eine Neuausrichtung der BEG-Förderkulisse

Förderung auf CO2-Reduktion ausrichten
Die Fördersystematik muss konsequent auf CO2-Emissionen bzw. CO2-Einsparung ausgerichtet werden. Auf dem Weg zur Klimaneutralität sollte sich die jeweilige Immobilie durch effektive CO2-Einsparungsmaßnahmen im CO2-Ausstoß stetig verbessern. Hierfür sind die im GEG festgelegten Effizienzstandards allein, die sich an Referenzgebäuden orientieren, der falsche Weg. Zudem lassen diese keinen direkten Rückschluss auf die CO2-Emissionen des Gebäudes zu.

Erneuerbare Energien ausbauen und Einsatz im Gebäude auf die Gebäude-Sektorziele anrechnen
Der verstärkte Ausbau der erneuerbaren Energien in Deutschland ist ein Schlüssel, um die Klimaziele zu erreichen. Dafür müssen Anreize geschaffen werden, um die Energiewirtschaft so schnell wie möglich zu dekarbonisieren. Zudem muss der Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden auf die Gebäudeziele anrechenbar werden, da dies eine kosteneffiziente CO2-Reduktion der Sektor-Emissionen ermöglicht und in der gesamten Breite der Immobilienwirtschaft umsetzbar ist.

BEG muss beihilfefrei bleiben
Die neue Förderlandschaft muss genauso wie die aktuelle BEG vollständig beihilfefrei gestellt werden. Dies war die Basis für den Erfolg der BEG und die Grundlage für eine handhabbare und schnelle Umsetzung bei den Unternehmen…

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Im Einzelnen:

Endgültig eingestellt wird die Neubauförderung des Effizienzhauses/Effizienzgebäudes 55 (EH55), die ohnehin zum Monatsende ausgelaufen wäre. Die Förderung für Sanierungen wird vorläufig gestoppt und wieder aufgenommen, sobald entsprechende Haushaltsmittel bereitgestellt sind. Über die Zukunft der Neubauförderung für EH40-Neubauten wird vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Mittel im Energie- und Klimafonds und der Mittelbedarfe anderer Programme in der Bundesregierung zügig entschieden.

Ebenso wird zügig über den Umgang mit den bereits eingegangenen, aber noch nicht beschiedenen EH55- und EH40-Anträgen entschieden. Auch für diese Anträge reichen derzeit die bereitgestellten Haushaltsmittel nicht aus. Um keine Liquiditätslücken für baureife Projekte auf Seiten der Antragsteller entstehen zu lassen, prüfen Bundesregierung und KfW ein Darlehensprogramm, das Kredite für alle Antragsteller anbietet, deren Anträge nicht bewilligt wurden. Damit soll auch auf etwaige Härtefälle bei privaten Bauherren nach Ende der Förderung reagiert werden.

Nicht betroffen vom Programmstopp ist die vom BAFA umgesetzte BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen in der Sanierung (u.a. Heizungstausch, etc.).

Die neue Bundesregierung hat angesichts der Entwicklungen auf dem Markt entschieden, dass der EH55- Standard rasch der gesetzliche Mindeststandard im Neubau werden soll. Damit wird konsequent das gesetzlich geregelt, was der Markt schon längst kann und was daher auch der regulatorische Mindeststandard sein muss.

Genauso wichtig ist es den drei zuständigen Bundesministerien für Wirtschaft und Klimaschutz, für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen sowie der Finanzen, möglichst schnell die Förderung für die energetische Gebäudesanierung wieder aufzunehmen und eine klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung für neue Gebäude, wie sie auch im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, aufzusetzen.

Weitergehende Fragen und Antworten (FAQ-Liste):

1. Was genau wird gestoppt und was passiert mit eingegangen Anträgen?
   Ab dem 24. Januar 2022 können zunächst keine neuen Anträge für Fördermittel für die KfW-Programme in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gestellt werden. Dies gilt für alle drei KfW-Programmbereiche: Effizienzhaus /Effizienzgebäude 55 im Neubau (EH/EG55), Effizienzhaus /Effizienzgebäude 40 im Neubau (EH/EG40), Energetische Sanierung. Die BEG-Förderprogramme der BAFA laufen unverändert weiter…

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Verwaltungsvereinbarung der sozialen Wohnraumförderung

Die Bauministerkonferenz ist sich einig, dass es eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe ist, die Klimaziele zu erreichen. Der Baubereich ist in Deutschland ein großer Treibhaus-Emittent. Ziel ist es daher, die Treibhausgase im Bereich des sozialen Wohnungsbaus signifikant zu senken. Im Rahmen des Klimaschutz- Sofortprogramms der Bundesregierung wird für das Programmjahr 2022 zusätzlich eine Milliarde Euro für den klimagerechten sozialen Wohnungsbau bereitgestellt.

Die Vorsitzende der Bauministerkonferenz, Thüringens Infrastrukturministerin Susanna Karawanskij sagte hierzu: „Es bleibt eine wichtige Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen. Wir begrüßen die Aufstockung der Bundesförderung für Klimaschutzmaßnahmen. Gemeinsam mit dem Bund verfolgen die Länder das Ziel, den Wohnungsbestand bis zum Jahr 2045 treibhausgasneutral zu betreiben: Wir sind jedoch besorgt, dass aufgrund der Kurzfristigkeit die Verwendung der Finanzmittel aus dem Klimabaustein nicht gänzlich gelingen könnte.

Vor diesem Hintergrund bedauern wir es, dass der Bund und die Länder sich bisher nicht annähern konnten. Wir hoffen aber, dass die Verhandlungen zur Verwaltungsvereinbarung 2022 konstruktiv fortgesetzt und noch in diesem Jahr abgeschlossen werden.“

Umsetzung der Klimaziele der EU und des Bundes

Die Umsetzung der Klimaziele wurde im Rahmen der Berichterstattung einer Arbeitsgruppe „Umsetzung der Klimaziele der EU und des Bundes“ umfassend dargestellt. Die Forderungen werden an die EU und den Bund gerichtet. Sie greifen unterschiedliche Schlussfolgerungen z. B. für die effiziente Sanierung und Modernisierung öffentlicher Nicht-Wohngebäude, die unmittelbare Umsetzung der EU-Renovierungswelle oder auch gebäudeintegrierte und netzgebundene Lösungen auf.

Die Bauministerkonferenz unterstützt die Schlussfolgerungen, insbesondere im Hinblick auf die gleichgewichtige Abwägung ökologischer, ökonomischer und sozialer Aspekte sowie die entsprechende Mittelausstattung der Förderprogramme und die Weiterentwicklung von Fördergegenständen der Städtebauförderung. Diese Anliegen sind auf EU- und Bundesebene aufzugreifen und umzusetzen. Effektiver Klimaschutz darf nicht an mangelnder Sozialverträglichkeit scheitern.

Änderung der Musterbauordnung

Die Ministerpräsidentenkonferenz hatte im vergangenen Jahr verschiedene Verfahrens- und inhaltliche Erleichterungen im Bauordnungsrecht angemahnt. Ziel sollte unter anderem die Erleichterung des Wohnungsbaus sein z. B. beim Dachgeschossausbau oder bei Aufstockungen. Vor diesem Hintergrund wurde in der Bauministerkonferenz die Änderung der Musterbauordnung beschlossen. Wesentliche Änderungen ergeben sich bei der Erleichterung der Aufzugspflicht, dem barrierefreien Bauen sowie der Nachbar- und Öffentlichkeitsbeteiligung…

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Im Rahmen der von beiden Verbänden getragenen Aktion Barrierefreies Bad (ABB) fordern sie eine langfristige Verstetigung der Fördermaßnahme, um Investitionssicherheit zu schaffen. In den letzten Jahren waren die finanziellen Mittel für barrierereduzierende Maßnahmen aufgrund der hohen Nachfrage bereits zur Jahresmitte nicht mehr verfügbar. In diesem Jahr war der ausnahmsweise auf 130 Millionen Euro aufgestockte Fördermitteltopf sogar schon Anfang Juni aufgebraucht.

Das Bad spielt eine Schlüsselrolle für selbstbestimmtes Wohnen im Alter

„Die Folgen der demografischen Entwicklung werden uns in den nächsten Jahren eine stetig wachsende Versorgungslücke bei altersgerechten Wohnungen bescheren“, urteilt Helmut Bramann, Hauptgeschäftsführer des ZVSHK. Das Sanitärhandwerk habe im letzten Jahr 1,2 Millionen Bäder gebaut oder saniert, von denen über die Hälfte barrierefrei ausgelegt sind.

„Das reicht zur Bedarfsdeckung aber längst nicht aus“, folgert Bramann. „Da das Bad die Schlüsselrolle spielt für eine möglichst lange selbstständige Alltagsbewältigung in den eigenen vier Wänden, muss eine verantwortungsvoll handelnde Politik auf lange Sicht in die Bauprophylaxe investieren.“

Vorbereitungsmodul „Pflegegerechtes Bad“ in die Förderung aufnehmen

ZVSHK und VDS wollen daher die bauliche Vorsorge für die spätere ambulante Pflege in den Fokus der zukünftigen KfW-Förderung rücken, um langfristig die Sozialsysteme finanziell zu entlasten. Denn die ambulante Pflege im eigenen Bad erspart die hohen Pflegekosten in Heimen. Jens Wischmann, Geschäftsführer VDS, betont: „Aktuell gibt es Fördermittel von der KfW-Bankengruppe für Renovierungen mit dem Fokus auf altersgerechtes Wohnen…

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Es war eine große Auszeichnung für den österreichischen Wohnbau, auch wenn sie fast unbemerkt erfolgte. Auf eine Anfrage eines baltischen Staates bei der OECD, welches System der Wohnbauförderung sie empfehle, kam die Antwort: Dänemark und Österreich. In der Tat ist nicht nur die gebaute Qualität hierzulande oft Ziel von Exkursionen, auch das dahinterliegende System genießt Vorbildfunktion.

Denn in Zeiten, da Leistbarkeit in die Krise gerät, haben sich jene europäischen Staaten als resilient erwiesen, die einen hohen Mietanteil mit einem Schwerpunkt auf der Objektförderung kombinieren. Die OECD dürfte mit ihrer Empfehlung richtig liegen. In Dänemark wurde 1967 der Landsbyggefonden eingerichtet, eine von den Wohnbauträgern selbst gebildete Stiftung. Unabhängig vom Regierungsbudget wird dieser Fonds ausschließlich aus den Mieteinnahmen finanziert und fungiert als Ausgleichsmechanismus innerhalb des Wohnbausektors und gegenüber Preisschwankungen auf dem freien Markt.

Rund ein Drittel seiner Gelder werden in den Neubau von Sozialwohnungen investiert, in denen fast eine Million Dänen lebt, etwa ein Sechstel der Gesamtbevölkerung. „Der skandinavische Raum hat zwar rechtlich eine etwas andere Struktur als wir, aber agiert mit derselben Philosophie. Dort umfasst der ,Wohnbau für alle‘ etwa ein Viertel des Mietwohnungsmarkts“, berichtet Bernd Rießland, kaufmännischer Direktor der Sozialbau und als Verbandsobmann der GBV viel in Europa unterwegs. Anders als etwa im Vereinigten Königreich, wo die Subjektförderung dominiert, ist der soziale Wohnbau in Österreich und Skandinavien nicht zum Billigstwohnbau für die Ärmsten verkommen.

Volkswirtschaftliches Plus

Das größte Plus der Objektförderung und der Gemeinnützigkeit, so Rießland, ist ihr gesamtgesellschaftlicher Effekt: „Viele Bewohner benötigen dadurch gar keine Subjektförderung. Jene, deren Einkommen so niedrig ist, dass eine Miete von 30 Prozent des marktüblichen Preises noch zu hoch ist, können sie in Anspruch nehmen, was in Österreich aber in verträglichem Maße passiert.

Das hat einen volkswirtschaftlichen Vorteil. Wenn ein gewinnorientierter Investor Förderungen in Anspruch nimmt, ist er nach der Laufzeit frei. Bei den Gemeinnützigen kommt sie über die gesamte Lebenszeit des Hauses zum Tragen. Darin ist Österreich gegenüber den meisten anderen europäischen Ländern einzigartig, weil wir einen erheblichen Anteil von Wohnungen haben, die auch über die Förderperiode hinaus leistbar sind.“

Laut einer aktuellen WIFO-Studie liegt der Mietvorteil, der sich aus dem Gemeinnützigkeitsgesetz ergibt, bei über einer Milliarde jährlich. Dadurch, dass sich der Bedarf an Wohnbeihilfe reduziert, ist die öffentliche Hand der Gewinner dieses Systems und erspart sich – trotz Wohnbauförderung – 500 Millionen Euro im Jahr. „Noch dazu haben die privaten Haushalte durch das niedrige Mietniveau einen finanziellen Spielraum, was wiederum einen belebenden Effekt auf die Wirtschaft hat, der das Bruttoinlandsprodukt um 600 bis 700 Millionen Euro steigert“, betont Rießland. „Und all dies entsteht durch das Kostendeckungsprinzip, das heißt, man muss gar nicht mehr Geld dafür ausgeben.“

Tango im Gleichschritt

„Österreich kann gar nicht genug schätzen, was mit dem System unserer Wohnbauförderung in diesem Land möglich ist“, bestätigt auch Christian Krainer, Vorstand der ÖWG Wohnbau und Landesgruppenobmann des GBV Steiermark. „Der feine Tango zwischen Objektförderung und Subjektförderung ist das Herzstück des österreichischen Weges.

Und diesen Gleichschritt, gilt es in Zeiten, in denen Menschen den Unterschied zwischen leistbaren und sozial adäquat angepassten Mietpreisen spüren, aufrechtzuerhalten.“ Die Unterschiedlichkeit der Förderungen in den einzelnen Bundesländern, so Krainer, erschienen dabei oft als Hemmnis, letztendlich zähle aber, dass das Wohnen unter dem Strich billiger angeboten werden könne als am freien Markt – in der Steiermark um rund 20 Prozent…

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Barbara Fritsch-Raffelsberger
„Gemeinnützige tragen die gesellschaftlichen Zukunftsthemen mit.“

Sinnvoll und notwendig
Eine Mischung von Miete und Eigentum, freifinanziert und gefördert ist das Um- und Auf eines guten Miteinander sozial durchmischter Quartiere und auch aus wirtschaftlichen Gründen so sinnvoll wie notwendig. Es entscheidet im Wesentlichen der Grundstücksmarkt, ob und wie viel geförderter Wohnbau möglich ist.

Ein wesentliches Plus des geförderten Wohnbaus ist die Koppelung der Förderung an Qualitätskriterien, womit zum Beispiel in energetischer Hinsicht die Anforderungen deutlich über jenen der Bauordnung liegen. Dank der Beurteilung nach dem Vier-Säulen-Modell können Standards gehalten werden, was positiv zum Stadtbild beiträgt. In den Stadtentwicklungsgebieten, wo es fast nur geförderten Wohnbau gibt, werden Baureifmachungen und die Errichtung von Infrastruktur vor allem an die gemeinnützigen Bauträger abgewälzt.

Trotz Zusatzförderungen bedeutet das einen enormen organisatorischen Aufwand. Im Gegensatz zu gewerblichen Bauträgern sind wir Gemeinnützige zur Kostendeckung verpflichtet und müssen die Projektkosten eins zu eins weitergeben. Es gibt Verpflichtungen, die eine Kommune zu tragen hätte, die sollen nicht auf die Nutzer abgewälzt werden. Da wird die Bevölkerung irregeführt.

Neben ihrer Aufgabe, langfristig bedarfsgerechte Wohnversorgung in hoher Qualität zur Verfügung zu stellen, sehe ich die Gemeinnützigen als Mitträger der gesellschaftlichen Zukunftsthemen. Die regelmäßige Überprüfung durch den Revisionsverband gibt Mietern und Käufern mehr Sicherheit als Strukturen, wo mit Projektgesellschaften gearbeitet wird.

Wenn es hart auf hart geht, ist man als Kunde im gemeinnützigen Segment auf der sichereren Seite. Dabei spielt auch eine Rolle, dass wir unsere Gebäude meist selbst verwalten und auch dann über den ganzen Lebenszyklus begleiten, wenn wir nicht mehr Haupteigentümer sind. Das gibt einen anderen Fokus auf die Gebäude, als wenn man nur baut.

Daniel Jelitzka
„Wichtig wäre die faire Aufteilung zwischen freifinanziert und gefördert.“

Faire Verteilung gefragt
Als freifinanzierter Bauträger soziale Verantwortung zu übernehmen und Mehrwert für die Gesellschaft schaffen, halte ich für wichtig. Derzeit sehen wir uns allerdings mit Belastungen konfrontiert, die eine faire Verteilung zwischen gefördert und freifinanziert ins Wanken bringen.

Die Grundstückspreise liegen ein Mehrfaches über den Grenzen des im geförderten Wohnbau Zulässigen. Die Widmungsverordnung „geförderter Wohnbau“, nach der bei über 5000 m² neu gewidmeter Wohnfläche zwei Drittel dem geförderten Wohnbau zuzuführen sind, ist daher kaufmännisch unlösbar. Für die Grundstückseigentümer wird der Verkauf weniger attraktiv, es kommt weniger Fläche auf den Markt…

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Freiraum als Lebensraum

Wien wächst und die mehrfache Nutzung des Freiraums gewinnt zunehmend an Bedeutung. Das Ziel ist eine lebenswerte und fair geteilte Stadt, mit sozial durchmischten Stadtteilen und aktiven Bürgern, die sich an den Stadtentwicklungsprozessen beteiligen. Dies wird in städtischen Strategien wie dem Stadtentwicklungsplan (Step) 2025 und der Smart-City-Rahmenstrategie Wien verfolgt. Mit dem Aktionsprogramm Grätzloase leistet der „Verein Lokale Agenda 21 Wien“ einen Beitrag dazu.

Seit sechs Jahren unterstützt der Verein engagierte Wiener – auch finanziell – dabei, die Straßen und Plätze der Stadt in Begegnungsorte für die Nachbarschaft zu verwandeln. So entstanden in ganz Wien knapp 400 kreative Nachbarschaftsoasen, die den städtischen Freiraum als Lebensraum für alle Bewohner erfahrbar machen.

Förderung stark rückläufig

Die Ergebnisse der aktuellen Wohnbauförderungsstatistik, die vom Fachverband der Stein- und keramischen Industrie jährlich mit dem Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) durchgeführt wird, zeigen, dass sich die Wohnungsbewilligungen seit mehreren Jahren auf hohem Niveau halten – trotz stetig sinkender Förderungszahlen. Mit 79.000 baubewilligten Wohneinheiten im Jahr 2019 wurde der historische Höchstwert von 2017 (82.000 Wohneinheiten) nur knapp verfehlt – wobei längst nicht jede Baubewilligung tatsächlich zu einem Neubau führt.

20 Jahre lang, von Mitte der 1990er- bis Mitte der 2010er-Jahre, war die Wohnbauförderung in weitgehend konstanter Höhe von 2,4 bis drei Milliarden Euro dotiert. Seither sind die Förderungsausgaben stark rückläufig, unterschritten 2019 – erstmals seit fast 30 Jahren – die Zwei-Milliarden-Marke und liegen mittlerweile um 19 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt.

„Damit verliert ein in Österreich extrem wichtiges wohnungspolitisches Lenkungsinstrument zunehmend an Bedeutung. In den 1990er-Jahren wurden noch etwa 1,3 Prozent des Bruttoinlandsprodukts für wohnungspolitische Maßnahmen ausgegeben, 2019 waren es nur noch 0,4 Prozent. Damit liegt Österreich bei den wohnungspolitischen Ausgaben im europäischen Vergleich im unteren Drittel“, warnt Andreas Pfeiler, Geschäftsführer des Fachverbands Steine-Keramik der WKO.

Handlungsbedarf sieht der Fachverband vor allem hinsichtlich der geringen Sanierungsrate, die nicht zuletzt aufgrund der Klimaziele erhöht werden muss. „Zur Erreichung einer Dekarbonisierung des Wohnungsbestands bis 2040, festgeschrieben im aktuellen Regierungsprogramm, ist eine Sanierungsrate von knapp drei Prozent pro Jahr nötig. Mit der derzeitigen Rate von 1,4 Prozent sind wir davon weit entfernt“, betont Fachverbandsobmann Robert Schmid.

Ungewöhnliche Zusammenarbeit

In einer Partnerschaft von einem gewerblichen und einem gemeinnützigen Bauträger entsteht ein neues Stadtquartier auf den Siemensäckern in Floridsdorf. Die Sozialbau und Are haben sich zu dieser ungewöhnlichen Zusammenarbeit entschieden. „Am Park“ schafft Wohnraum für alle, erläutern Josef Ostermayer, Generaldirektor der Sozialbau AG und Hans-Peter Weiss, CEO Are…

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Wir stehen in Schallstadt, einer idyllischen Ortschaft fünf Kilometer südlich von Freiburg im Breisgau, vor uns die Baustelle ‚Brandhof 13-19‘ auf einem Grundstück von ca. 4.500 m². Hier entstehen die „Plusenergie- Klimahäuser“, Bauherr und Architekt ist Solarpionier Rolf Disch. Die Gebäudezeile von etwa 115 m Länge ist in vier Einzelhäuser unterteilt – mit 83 Wohneinheiten, vier Ladengeschäften und insgesamt 7.200 m² Wohn- und Nutzfläche. Drei Vollgeschosse sind schon im Rohbau erkennbar, darauf kommen noch eineinhalbgeschossige Penthäuser mit Maisonette-Wohnungen und großzügigen Dachterrassen, die einen idyllisch-schönen Blick auf Schwarzwald und Kaiserstuhl bieten.

Schallstadt zieht sich mit seinen drei Ortsteilen entlang der Bundesstraße 3, wo sich auch der Großteil der ortsansässigen Läden, Restaurants usw. befindet. Jetzt aber soll ein Dorf-Zentrum geschaffen werden. Die Klimahäuser sind Teil dieser neu entstehenden Ortsmitte, mit einem neuen Rathaus, weiteren Wohngebäuden und verschiedenen sozialen Einrichtungen. Im Erdgeschoss bieten sie vier Ladengeschäfte, mit denen das Angebot für die neue Ortsmitte komplettiert werden kann.

Bereits vorhanden sind eine Kirche und die alte Binzenmühle – hier lebte im 15./16. Jahrhundert der Kartograph und Humanist Martin Waldseemüller, der dem Kontinent Amerika seinen Namen gab. Westlich und nördlich des Rathauses geht es dann gleich in die örtlichen Sportanlagen und ins Grüne, Richtung Rheintal, Tuniberg und Kaiserstuhl.

Schall- und Wärmeschutz – Energiegewinnung

Die Klimahäuser bilden den Abschluss dieses Baugebiets zu einem Gewerbegebiet hin. Damit fällt ihnen auch die Aufgabe zu, den Schallschutz für die dahinterliegende, neu entstehende, kleinteiligere Wohnbebauung zu garantieren. Auch wenn faktisch kaum etwas zu hören ist, so sind die Anforderungen an die Fassade hoch – ein baurechtliches Thema, von dem die Planer der Hamburger Hafencity nicht nur ein Lied, sondern einen vierstimmigen Shanty mit Schiffshorn-Begleitung singen können.

Zunächst war an eine ähnliche Lösung wie in Hamburg gedacht worden, aber die dort verwendeten Kastenfenster taugen im Brandfall nicht als zweiter Rettungsweg. Schall-, Brand- und Wärmeschutz auf Passivhaus-Niveau zu vereinen, war eine große Herausforderung. Die Fa. ENERsign liefert die entsprechend hochwertigen Fenster.

Mit entsprechender Dämmung, passiver Nutzung der Sonnenenergie über die hochwertigen Fenster und (wohnungsweise dezentraler) Lüftung mit Wärmerückgewinnung wird KfW-40-plus-Standard erreicht, so dass für die Wohneinheiten eine staatliche Förderung von je 30.000 Euro (als Tilgungszuschuss) anfällt. Mit großflächigen Photovoltaikanlagen auf den Dächern und an den Balkonbrüstungen sowie als Überdachung der Tiefgarageneinfahrt kommen ca. 470 kW Leistung zusammen. Damit lässt sich der komplette Energiebedarf der Klimahäuser abdecken – Strom, Raumheizung, Warmwasser und Elektromobilität.

Ein Stromspeicher puffert tagsüber Stromüberschüsse ab, die abends verbraucht werden können, und ein Rest wird noch ins Netz eingespeist. Der stationäre Speicher mit zunächst ca. 120 kWh kann später erweitert werden mit weiteren stationären Batterien, dazu auch mit der zusätzlichen mobilen Speicherkapazität der Autobatterien, wenn das bidirektionale Laden (V2G) Einzug hält. Alle Gebäude der Neuen Ortsmitte können an ein Nahwärmenetz angeschlossen werden, das von der Firma Energiedienst AG betrieben wird. Die Wahl fiel auf ein „Kaltes Nahwärmenetz“.

Die üblichen heißen Netze lassen sich nämlich nur schwierig wirtschaftlich betreiben, wenn der Dämmstandard der angeschlossenen Gebäude hoch und der Wärmebedarf entsprechend niedrig ist, also nur wenige Kilowattstunden verkauft werden. Das wiederum treibt die Anschluss- und Arbeitspreise für die Wärmelieferung in die Höhe. Den Bau- und Hausherren, die – auch um die Nebenkosten dauerhaft niedrig zu halten – viel Geld in hohe Gebäudeeffizienz investieren, bereitet das wenig Freude. So wird stattdessen eine kalte, ungedämmte Wasserleitung verlegt.

„Kaltes Nahwärmenetz“

Die Idee dahinter: Einem das Neubaugebiet kreuzenden großen Abwasserkanal wird Wärme entzogen, so dass man Sommer wie Winter in der Nahwärmeleitung mit 15 bis 17 Grad Celsius rechnen kann: eine gute Ausgangstemperatur für die Wärmepumpen in den Einzelgebäuden. Da in den Klimahäusern eine Flächenheizung verwendet wird, kommt man mit einer niedrigen Vorlauftemperatur aus, so dass bei dem relativ geringen Temperaturhub von nur ca. 20 K der Stromverbrauch der Wärmepumpe gering ist und eine Jahresarbeitszahl von über 4,5 erreicht werden kann.

Der besondere Charme des Systems: Im Sommer kann die Fußbodenheizung als Kühlung genutzt werden, indem Wasser auf dem niedrigen Ausgangs-Temperaturniveau der Kalten Nahwärmeleitung durch die Heizschleifen gepumpt wird.

Wer will schon bei 70 Grad duschen?!?

Wenn die Kosten für Raumheizung (und Kühlung) solchermaßen minimiert werden, fällt prozentual am Wärmeverbrauch das warme Wasser immer mehr ins Gewicht. So werden auch hier die Verbräuche durch drei Maßnahmen reduziert…

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Eine Anschlussregelung gerade für kleine Ü20-Anlagen aber ist derzeit noch nicht beschlossen, sondern wird noch im Bundestag verhandelt. Trotzdem läuft eine Frist bis 30. November – spätestens dann muss der Netzbetreiber erfahren, in welcher Form 2021 weiter Strom eingespeist werden soll.

Was also tun?

Vor allem lautet die Devise: Ruhe bewahren. Es gibt erste Angebote von Energieversorgern, den Strom künftig abzunehmen. Meistens sind dafür bislang nur Vormerkungen möglich. Die Bedingungen sollten Betroffene aber in Ruhe prüfen und die kommende gesetzliche Regelung abwarten.

Passieren kann nichts– schlimmstenfalls können Betreiber Ihre Anlage zu Silvester einfach selbst mit dem Schalter im Sicherungskasten vorübergehend ausschalten. Umfassende Informationen zu den aktuellen Perspektiven gibt es im kostenlosen Online-Vortrag „Photovoltaik nach der EEG-Vergütung“ der Verbraucherzentrale NRW am 20. Oktober. Einige erste Tipps haben die Energie-Fachleute vorab zusammengestellt:

• Anlage checken: Ist die Anlage überhaupt fit für den Weiterbetrieb, also sicher und leistungsfähig? Diese Frage sollte geklärt sein, bevor eine Entscheidung fällt. Eine sicherheitstechnische Überprüfung durch einen Fachbetrieb kostet etwa 250 bis 300 Euro. Fällt sie nicht gut aus, kann auch eine neue Anlage mit Eigenversorgung eine Alternative sein. Für diese fließt dann wieder 20 Jahre lang EEG-Vergütung – allerdings mit derzeit rund 9 Cent pro Kilowattstunde deutlich weniger als früher.
• Versicherung kündigen: Was nicht mehr lohnt, ist eine spezielle Photovoltaikversicherung. Bestehende Policen können Betreiber zum Ablauf des Versicherungsjahres kündigen und die Anlage künftig gegen allenfalls geringen Aufpreis in die Gebäudeversicherung einbeziehen.
• Ist Eigenverbrauch eine Möglichkeit? Den Strom vom Dach selbst zu verbrauchen, senkt die Stromrechnung. Doch die Umrüstung von der Volleinspeisung zum Eigenverbrauch kann aufwändig sein, und die Zusatzkosten dafür lohnen sich nicht immer. Ein hoher Stromverbrauch im Haushalt und eine Altanlage mit mindestens 3,5 kWp Leistung sind zwar gute Voraussetzungen für ein wirtschaftliches Ergebnis. Doch letztlich muss hier in jedem Einzelfall genau geprüft werden, was sich rechnet…

Der Beitrag Förderung für alte Photovoltaikanlagen läuft aus – Was ist zu tun? Ruhe bewahren und auf gesetzliche Neuregelung vorbereiten erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.