Benjamin Jutrzinski verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienund Wohnungswirtschaft, unter anderem in Führungspositionen bei der Süddeutsche Wohnen sowie der Vitus Immobilien Gruppe. Der gebürtige Möchengladbacher und Wahlstuttgarter ist verheiratet und hat einen Sohn. „Ich freue mich auf die neue berufliche Herausforderung und die Zusammenarbeit. Die FLÜWO ist ein tolles Unternehmen, das seinen Leitgedanken „Wir begleiten dich, egal wo du in deinem Leben stehst“ hervorragend umsetzt“, so Benjamin Jutrzinski.

Rainer Böttcher begrüßt die neue Konstellation: „Auch ich freue mich sehr auf die Zusammenarbeit mit Benjamin Jutrzinski. Mit ihm bekommen wir eine fachlich kompetente und menschlich angenehme Führungskraft, die der Wachstumsstrategie unseres Unternehmens wichtige Impulse geben wird.“ Rainer Böttcher ist seit 2010 Vorstand des Unternehmens. Seitdem verfolgt er die Wachstumsstrategie der FLÜWO konsequent weiter. So stieg der Wohnungsbestand von 8.630 im Jahr 2010 auf 10.087 im Jahr 2021…

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In dieser Zeit ist ein Produkt entstanden, Messen und Abrechnen für Dritte, oder wie es bei der FLÜWO heißt: Aus der Branche für die Branche. Aber lesen Sie selbst, was Ina Hessenmöller, sie ist Geschäftsführerin FLÜWO der Bau + Service GmbH, im Gespräch mit unserem Autor Stefan Roth berichtet.

Frau Hessenmöller, seit dem Start Ihrer Reise sind jetzt sechs Jahre vergangen. Ihr Fazit? Wurden die avisierten Ziele, die Ihrer Machbarkeitsstudie zugrunde lagen, erreicht?

Es waren wirklich fordernde Jahre. Es hat sich absolut gelohnt, das Mess- und Abrechnungsgeschäft in die eigenen Hände zu nehmen. Die Reaktionen von Mietern und Mitarbeitern sind durch-weg positiv. Die Mieter freuen sich, dass sie zur Ablesung nicht zu Hause sein müssen und die Abrechnung pünktlich kommt.

Die Kolleginnen und Kollegen sind wieder deutlich zufriedener. So konnten wir Ende 2019 noch den kompletten Wechsel unseres ERP-Systems für die Immobilienverwaltung von GES auf Wodis Sigma vollziehen, ohne in gefährliches Fahrwasser zu geraten.

Ina Hessenmöller

Gab es zentrale Erfolgsfaktoren?

Als erstes natürlich unsere Größe, mit weniger Einheiten würde das Geschäftsmodell schwerlich funktionieren. Dann war uns von Anfang an klar, dass das alles nur funktionieren kann, wenn wir unsere Prozesse von der Montage bis zur Abrechnung vollständig digitalisieren, um so eine hohe Prozesseffizienz zu erreichen. Das hat funktioniert.

Aber alle Prozesseffizienz nutzt nichts, wenn die Kolleginnen und Kollegen vom Projekt nicht überzeugt sind und nicht entsprechend mitziehen. Da wurden unsere Erwartungen voll erfüllt, das notwendige Engagement war von Anfang an komplett da. Last but not least mussten auch die finanziellen Mittel vorhanden sein, um die Finanzierung unserer Telemetrielandschaften zu stemmen.

Ina Hessenmöller

Hätten Sie in der Rückschau Dinge auch anders machen können? Was lief denn nicht so rund? …

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Die Vorteile liegen auf der Hand. Es geht um Qualität und menschliche Bindung. Hausmeisterdienste, Instandhaltung, also Arbeiten mit einem starken Kunden/Mitgliederkontakt und natürlich deren Bindung. Da menschelt es, da ist Fingerspitzengefühl nötig. Die Aufgabe eines Messdienstes ins eigene Haus zu ziehen ist aber eine andere Ebene. Wer sich dies traut, hat Mut und muss einen langen Atem haben.

Die FLÜWO Bauen Wohnen eG hat diesen Mut. Sie hat sich 2014 auf dem Weg gemacht. In der Wohnungswirtschaft-heute-Serie zeichnet Stefan Roth diesen Weg von der Idee bis zur Umsetzung nach. Lesen Sie heute: Von der Entscheidung zur Umsetzung

Die Machbarkeitsstudie war der erste Schritt der FLÜWO auf dem Weg zur Übernahme des kompletten Mess- und Abrechnungsdiensts in die eigene Verantwortung. Die Mannschaft war nun gefordert, Themen zu regeln, die vorher nicht auf dem Zettel gestanden hatten: solche, die man hauptsächlich selbst lösen konnte und solche, bei denen externe Einflussfaktoren wichtig wurden bzw. die Zusammenarbeit mit Partnern notwendig war.

Interne Einflussfaktoren

Umstellungszeitplan
In den Jahren 2011 und 2012 waren bereits die einzelnen Gerätewartungs- in Gerätemietverträge umgewandelt und in Rahmenverträge mit den Dienstleistern überführt worden. Die Vertragslaufzeiten wurden harmonisiert, alte Verdunster durch elektronische Heizkostenverteiler ersetzt. Diese Vorarbeiten erleichterten die detaillierte Ausarbeitung eines konkreten Umstellungszeitplans.

Pilotprojekte

Wichtiger Aspekt im Zeitplan waren die Pilotkundenprojekte – einmal im Bestand, einmal im Neubau. Da jeder Gebäudetyp Vor- und Nachteile mit sich bringt, war es wichtig, beide Varianten durchzutesten. Aus dem Bestand wurden Objekte rund um das „FLÜWO-Hauptquartier“ in Stuttgart-Degerloch mit insgesamt 150 Wohnungen ausgesucht.

Bei Altbauten ist zwar der Aufbau der Funknetze sehr einfach, aber zwei Faktoren sorgen für erhöhten Steuerungsaufwand: + Treffen wir die Mieter zu den vereinbarten Umstellungsterminen tatsächlich an? + Welche Einbausituationen finden wir vor?

Personalplanung

Auf die FLÜWO kamen neue Aufgaben zu, um die sich vorher zum größten Teil die jeweiligen Dienstleister gekümmert hatten. „Wir wollen eine schlanke, aber schlagkräftige Organisation, die unsere Mieter immer direkt erreichen können“, so Rainer Böttcher. „Nicht mit Call-Centern oder Subunternehmen arbeiten.“ Dafür wurden die entsprechenden Mitarbeiter gesucht und gefunden.

Information der Mieter

Vorbereitet wurde das Ganze als Infokampagne durch regelmäßige Berichte im Blickpunkt, dem hauseigenen Mietermagazin, Wurde es für eine jeweilige Liegenschaft mit der Umstellung „akut“, bekamen die Mieter rechtzeitig vor der Umstellung ein Papiermailing mit den konkreten Informationen…

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Die Vorteile liegen auf der Hand. Es geht um Qualität und menschliche Bindung. Hausmeisterdienste, Instandhaltung, also Arbeiten mit einem starken Kunden/Mitgliederkontakt und natürlich deren Bindung. Da menschelt es, da ist Fingerspitzengefühl nötig. Die Aufgabe eines Messdienstes ins eigene Haus zu ziehen ist aber eine andere Ebene. Wer sich dies traut, hat Mut und muss einen langen Atem haben.

Die FLÜWO Bauen Wohnen eG hat diesen Mut. Sie hat sich 2014 auf dem Weg gemacht. In der Wohnungswirtschaft-heute-Serie zeichnet Stefan Roth diesen Weg von der Idee bis zur Umsetzung nach. Lesen Sie heute: Von der Erkenntnis zur Entscheidung

Ein rauer Herbsttag im Jahr 2014.

Die Hausbewirtschafter der FLÜWO treffen sich zur regelmäßigen Teamsitzung. Auf der Agenda stehen die üblichen Themen: wie läuft es mit den Anfragen zu den Nebenkosten, gibt es neue Verträge zur Gartenpflege, ist alles klar für den anstehenden Winterdienst? Aber eine Sache ist anders: Während sich ansonsten nur einzelne Stimmen über die Dienstleister äußerten, die für die Erstellung der Heiz-, Warm- und Kaltwasserkostenabrechnung verantwortlich sind, waren sich dieses Mal alle Teilnehmer einig:

• „Wir haben viele Mieterbeschwerden und einen enorm hohen Aufwand!“
• „Die Qualität unserer Dienstleister stimmt nicht mehr!“
• „Wir müssen immer aufwändig kontrollieren, was da zugeliefert wird. Das kostet zu viel Zeit.“

Die FLÜWO bediente sich zu dieser Zeit der üblichen Geschäftsprozesse auf dem Messdienstmarkt. Wärmemessdienste lasen Zähler der FLÜWO-Mieter ab und ermittelten die Verbrauchswerte. Dann wurden die Verbrauchswerte plausibilisiert, die Verbräuche und gebuchten Kosten in GES zusammengeführt und schlussendlich die Abrechnung für die FLÜWO freigegeben.

In Stuttgart wurde der letzte Schritt vollzogen: Abruf und „Zustellung“ der Nebenkostenabrechnung an die Mieter erfolgte entweder digital ins FLÜWOMieterportal oder traditionell per gedrucktem Brief in die Postkästen der Mieter.

Wie machen wir denn jetzt weiter?

Noch während des Treffens wurden von einer langjährigen Mitarbeiterin die entscheidenden Fragen aufgeworfen: „Wie machen wir denn jetzt weiter? Arrangieren wir uns mit der Situation? …

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Unter dem Slogan: „Wohnen und Arbeiten in Stuttgart-Degerloch“, hat die ortsansässige FLÜWO Bauen Wohnen eG ein zukunftsweisendes Bauprojekt realisiert. Mit rund 9.400 Mietwohnungen und über 10.000 Mitgliedern in 30 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg und im Raum Dresden, gehört die FLÜWO zu den größten Baugenossenschaften im süddeutschen Raum.

In der Schrempfstraße und in der Löffelstraße in Stuttgart-Degerloch sind zwei Gebäude mit Mietwohnungen und ein Gesundheitshaus mit rund 850 Quadratmeter Gewerbefläche entstanden, die den aktuellen Ansprüchen an Ausstattung und Energiebilanz gerecht werden. Das FLÜWO-Gesundheitshaus mit den Gewerbeeinheiten ist auf dem 2.000 Quadratmeter großen Grundstück an der Löffelstraße angeordnet.

Daran anschließend stehen an der Schrempfstraße das Punkthaus sowie das Mehrfamilienhaus mit den insgesamt 14 Wohnungen. Die Häuser passen sich harmonisch in die Umgebungsbebauung ein und sind in Größe und Höhe an diese angepasst. Zwischen den Häusern befindet sich ein Gemeinschaftsbereich, dem sich ein Spielplatz anschließt. 

Das SüdwärmeKompetenzzentrum, die Maier Haustechnik GmbH aus Köngen, ist seit vielen Jahren Partner der FLÜWO – vor allem im Bereich der Betreuung und Wartung, in der Sanierung, aber auch teilweise im Bau von Heizanlagen…

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Um eine qualitativ hochwertige Signallieferung sicherzustellen, werden die Gebäude mit Glasfaserleitungen an das Hochgeschwindigkeitsnetz der Telekom angeschlossen. Die Telekom wird dafür einen mehrstelligen Millionenbetrag investieren.

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