Die Grundsteuererklärung ist in diesem Jahr notwendig, weil bundesweit die Grundsteuern neu berechnet werden sollen. Welche Daten für die Erklärung gebraucht werden, hängt vom Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. In jedem Fall gehören die Grundstücks- und Gebäudefläche dazu, unter Umständen aber auch die Lage und der Bodenrichtwert.

Wer ein Erbbaurecht hat, ist zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sein Haus steht. Dennoch müssen auch Erbbaurechtsnehmer eine Grundsteuererklärung abgeben. Informationen zur Grundstücksfläche und zur Lage sind im Grundbuch verzeichnet – ebenso wie die Gemarkung, die Flurstücksnummer, die Flurstücksfläche und die Grundbuchblattnummer. Liegt der Grundbuchauszug nicht vor, können Eigentümerinnen und Eigentümer ihn beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. In einigen Bundesländern gibt es außerdem Datenbanken, die diese Informationen online anbieten.

„Der Erbbaurechtsgeber ist für diese Informationen nicht die richtige Anlaufstelle“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Er kann aus Rechtsgründen auch nicht im Namen des Erbbaurechtsnehmers die Daten übermitteln.“

Quelle: Deutscher Erbbaurechtsverband 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e. V. 

wurde 2013 gegründet. Er ist ein Zusammenschluss aus namhaften Erbbaurechtsausgebern, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren, sowie Dienstleistern der Branche…

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Der ehemalige Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands, Hans-Christian Biallas, war im Februar 2022 überraschend verstorben. Seine Nachfolge tritt nun Ingo Strugalla an, der seit der Gründung des Verbands 2013 dessen Vizepräsident gewesen war. Ingo Strugalla ist erfahrener Immobilienprofi und geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau, die mehr als 13.000 Erbbaurechte rund um Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg vergibt.

Tobias Henkel folgt Ingo Strugalla im Amt des Verbandsvizepräsidenten nach. Auch er gehört dem Vorstand des Deutschen Erbbaurechtsverbands schon seit dessen Gründung an. Henkel ist Vorstandsvorsitzender der Evangelischen Stiftung Neuerkerode. Zuvor hatte er als Direktor die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz geleitet.

Michael Jung leitet als geschäftsführender Gesellschafter die Continuum Capital Investment Management GmbH. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main entwickelt und vermarktet innovative Investmentkonzepte auf Grundlage des Erbbaurechts.

Dr. Matthias Nagel ist seit 2013 Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Nun gehört er erstmals auch dem Verbandsvorstand an. In der Klosterkammer Hannover, die mit mehr als 17.000 Erbbaurechten einer der größten Erbbaurechtsgeber Deutschlands ist, leitet Matthias Nagel die Liegenschaftsabteilung. Außerdem ist er Geschäftsführer der LIEMAK IT GmbH.

Dr. Hilke Schapp wechselte nach mehrjähriger immobilienrechtlicher Tätigkeit in renommierten Anwaltskanzleien vor fünf Jahren in den Dienst der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH – Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen). Dort befasst sie sich schwerpunktmäßig mit dem Thema Erbbaurecht, zunächst vor allem aus rechtlicher Perspektive und seit Juni 2022 als Referatsleitung im Vertrieb. Sie hat die FHH bei der Verhandlung bedeutender Erbbaurechtsverträge vertreten…

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Erbbaurechtsverträge sind üblicherweise sehr langfristig angelegt: Die mittlere Laufzeit neuer Verträge liegt in Deutschland bei 85 Jahren. 36 Prozent aller Erbbaurechtsgeber gewähren sogar Laufzeiten von mehr als 99 Jahren. Allerdings kann der Erbbaurechtsgeber im Vertrag bestimmte Voraussetzungen festlegen, unter denen es zum Heimfall kommt und das Erbbaurecht vorzeitig endet. Dann geht das Gebäude gegen eine Entschädigung in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.

Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat im April 2022 seine Mitglieder zu ihren Erfahrungen mit dem Heimfall befragt. 96 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass ihre aktuellen Verträge entsprechende Regelungen enthalten. Allerdings kommt der Heimfall in der Praxis nur sehr selten zur Anwendung: 58,3 Prozent der Befragten gaben an, dass er in den letzten 20 Jahren nie eingetreten sei. Bei 41,7 Prozent war es seltener als zehnmal der Fall.

Mögliche Gründe für den Heimfall

Als mögliche Gründe für den Heimfall werden mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug, die Insolvenz des Erbbaurechtsnehmers, eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Gebäudes und eine vertragswidrige Nutzung des Gebäudes genannt. Auch die Vernachlässigung des Gebäudes oder Verstöße gegen das Baurecht können den Heimfall auslösen.

50 Prozent der Erbbaurechtsnehmer zahlen beim Heimfall für das Gebäude eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes, 5 Prozent entschädigen mit 100 Prozent des Verkehrswertes.

Heimfall und Banken

Als problematisch wird der Heimfall zum Teil von den Banken eingestuft: 8 Prozent der befragten Erbbaurechtsgeber sagten, dass Heimfallregelungen für die Banken einen Hinderungsgrund für die Beleihung von Grundstücken darstellen. Ebenfalls 8 Prozent gaben an, dass dies mitunter der Fall sei…

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Mit rund 13.000 Erbbaurechtsverträgen gehört die Stiftung Schönau im bundesweiten Vergleich zu den größten Erbbaurechtsausgebern. Ihre Grundstücke verteilen sich vor allem auf die badischen Metropolen Mannheim, Heidelberg und Freiburg. Das Stiftungsvermögen stammt aus dem ehemaligen Kloster Schönau (bei Heidelberg). Seit ihrer Gründung im Jahr 1560 verfolgt die Stiftung die Maxime, ihr Handeln auf Dauer anzulegen und nachhaltig und verantwortungsvoll zu wirtschaften. Was bei Vertragsablauf zu tun ist, beschreibt die Broschüre der Stiftung Schoenau. KLICKEN Sie einfach auf das Bild im PDF und die Broschüre öffnet sich als PDF.

Die Erbbaurechtsverträge, die in den nächsten Jahren auslaufen, wurden zum Großteil nach dem zweiten Weltkrieg abgeschlossen, um unter anderem Geflüchteten die Bildung von Wohneigentum zu ermöglichen. Wenn sie nun enden, erhalten die Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für das Gebäude – üblicherweise in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.

„Das möchten die meisten Erbbaurechtsnehmer aber nicht“, weiß Ingo Strugalla, Vizepräsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, aus seiner Erfahrung als Geschäftsführender Vorstand der Stiftung Schönau aus Heidelberg, die mit rund 13.000 Verträgen bundesweit zu den größten Erbbaurechtsgebern zählt. „Wir raten deshalb dazu, frühzeitig das Gespräch mit dem Erbbaurechtsgeber zu suchen. Das gibt Planungssicherheit und kann sich finanziell für den Erbbaurechtsnehmer auszahlen.“

Denn: Viele Erbbaurechtsgeber haben größere Verhandlungsspielräume, wenn sie die Verträge vorzeitig verlängern. Das ist jederzeit während der Vertragslaufzeit möglich. Dabei wird der künftige Erbbauzins üblicherweise anhand des aktuellen Grundstückswerts, des derzeitigen Erbbauzinses, des Verlängerungszeitraums und der Restlaufzeit neu berechnet. Der neue Erbbauzins gilt ab dem Zeitpunkt der Vertragsverlängerung.

„Natürlich können die Verträge auch kurz vor Ablauf noch verlängert werden. Der Erbbauzins wird dann ebenfalls auf Basis des aktuellen Grundstückswertes berechnet. Er fällt aufgrund der kurzen Restlaufzeit des alten Vertrags aber meist höher aus als bei einer vorzeitigen Verlängerung“, sagt Ingo Strugalla…

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Die Berliner Landesregierung machte die verstärkte Nutzung des Erbbaurechts schon 2016 zum Bestandteil ihres Koalitionsvertrags. 2018 beschloss der Senat außerdem, die Erbbauzinsen bei Neuverträgen um die Hälfte zu senken.

Hamburg möchte seine Grundstücke ebenfalls vermehrt im Erbbaurecht vergeben und legte hierfür 2019 veränderte Konditionen vor. Die Stadt Köln kündigte im Juni 2020 an, bei der Vergabe von Grundstücken für den Wohnungsbau künftig dem Erbbaurecht den Vorrang vor dem Verkauf einzuräumen.

Einfluss auf die Art der Nutzung

Wer ein Erbbaurecht vergibt, kann damit nämlich bestimmte Bedingungen verknüpfen: Zum einen können Zustimmungsvorbehalte Bestandteil des Vertrages sein – zum Beispiel ein Mitspracherecht oder ein Vorkaufsrecht im Falle des Weiterverkaufs. Zum anderen ist es möglich, die Höhe des Erbbauzinses an die Höhe der Mieten, die auf dem Grundstück erzielt werden, zu koppeln – und zwar für die gesamte Laufzeit des Vertrages.

Allerdings weist der Deutsche Erbbaurechtsverband darauf hin, die Grenzen für die Erbbaurechtsnehmenden nicht zu eng zu ziehen. „Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht. Die Verträge sollten für beide Seiten attraktiv sein“, erklärt Hans-Christian Biallas.

Angemessene Erbbauzinsen

Spielraum gibt es zum Beispiel beim Erbbauzins: Laut einer Studie, die das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) 2020 im Auftrag des Deutschen Erbbaurechtsverbands durchgeführt hat, liegt der durchschnittliche Erbbauzins für Wohnimmobilien in Deutschland bei 3,7 Prozent der Berechnungsgrundlage.

Die Spanne reicht von weniger als 2 bis zu mehr als 6 Prozent. Berechnungsgrundlage ist meist der Bodenwert inklusive der Erschließungskosten. In Berlin liegt der Erbbauzins für Wohnnutzungen derzeit bei 2,25 Prozent, in Hamburg bei 1,5 Prozent…

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Simo weiter: „Wenngleich das Interesse an einer Investition in Erbbaurechte nicht immer vorbehaltlos ist, können Erbbaurechte als Ausweich-Strategie zu den sauerstoffarmen Renditen am Immobilienmarkt gesehen werden.“

Mangel an Transparenz

Trotz des Jubiläums im letzten Jahr und den damit verbundenen Veranstaltungen und Diskussionen mangelt es dem Markt für Erbbaurecht in Deutschland in vielerlei Hinsicht allerdings an Transparenz: „Welche Laufzeiten sind marktgängig? Welche Zinsen sind marktgerecht und nach welchen Kriterien sollten diese festgesetzt werden? Hat die allgemeine Marktentwicklung in den letzten Jahren zur Verschiebung der Konditionen in Erbbaurechtsverträgen geführt?

Und wie stehen Investoren zum Erbbaurecht als Instrument der Wohnungsmarktpolitik in Deutschland?“ – thematisiert Matthias Barthauer, Senior Director Research JLL Germany die wesentlichen Fragen einer Erhebung, die Jones Lang LaSalle in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. im Dezember 2019 unter Erbbaurechtsgebern durchgeführt hat.

Insgesamt haben auf die quantitative Online-Befragung 111 Vertreter überwiegend staatlicher, kommunaler oder kirchlicher Institutionen geantwortet. Darüber hinaus wurden qualitative Interviews mit sechs bedeutenden privatwirtschaftlichen Wohnungsinvestoren geführt.

Der deutsche Erbbaurechte-Markt

In Deutschland sind Schätzungen zufolge etwa 5 Prozent der zum Wohnen genutzten Flächen unter Erbbaurechts- Gesichtspunkten vergeben. „Heute verfügen zahlreiche deutsche Städte über Erbbaurechts-Grundstücke und sehen im Erbbaurecht ein geeignetes Mittel, die Wohnraumversorgung durch langfristige Nutzungsbindung zu stärken, Bodenspekulationen einzudämmen und nachhaltig und langfristig Einfluss auf die Stadtentwicklung zu nehmen“, betont Honoré Achille Simo.

Allerdings, so Simo, zeige die Befragung, dass die Ausgestaltungsmöglichkeiten von Erbbaurechtsverträgen in der Praxis sehr vielfältig sind. „Die in der Befragung genannten unterschiedlichen Konditionen und großen Spannen bei Laufzeiten, Erbbauzins oder der Entschädigungshöhe bei Heim- bzw. Rückfall deuten auf eine mangelnde Standardisierung von Erbbaurechtsverträgen in der Wohnungswirtschaft hin”.

Und aus Investorensicht sei die Attraktivität eines Erbbaurechtsvertrags vor allem an bestimmte Kriterien gebunden. So etwa an einen Erbbauzins, der dem aktuellen Finanzierungsumfeld angepasst ist, an eine Koppelung der Erbbauzinsen an die Mietentwicklung oder an eine Entschädigung zum vollen Wert der Immobilie.

Die Ergebnisse der Umfrage im Überblick

60 Prozent der Befragungsteilnehmer repräsentieren Erbbaurechtsgeber, die einen Gesamtbestand von Immobilien in einem Wert von bis zu 100 Mio. Euro halten. Immerhin 13 Prozent der Teilnehmer haben für Institutionen mit einem Immobiliengesamtwert von mehr als 1 Mrd. Euro geantwortet. Von allen Teilnehmern hat ein gutes Drittel der Unternehmen dabei einen sehr deutlichen Schwerpunkt im Wohnungsbereich.

Bezogen auf die eigenen Wohnimmobilien-Grundstücke geben 33 Prozent der Befragten darüber hinaus an, dass mindestens drei Viertel dieser Grundstücke im Erbbaurecht vergeben sind, bei weiteren 15 Prozent liegt der Anteil der im Erbbaurecht vergebenen Grundstücke zwischen 50 und 75 Prozent.

Laufzeiten hängen von Neuvergabe oder Verlängerung ab

Ob es sich um eine Erbbaurechts-Neuvergabe oder um Verlängerung eines bestehenden Erbbaurechtvertrags handelt, ist entscheidend für die vertraglich vereinbarten Laufzeiten. Die Unterschiede sind deutlich: 36 Prozent der Antwortgeber signalisierten, bei der Neuvergabe eine Laufzeit von 99 Jahren oder länger zu vereinbaren, bei Verlängerungen trifft dies auf nur 14 Prozent zu.

Eine Laufzeit von unter 60 Jahren wird bei Neuvergabe nur selten vereinbart (8 %), während dies bei Verlängerungen in fast der Hälfte der Fälle eher die Regel als die Ausnahme ist.

Zeitpunkt einer möglichen Verlängerung

Viele Erbbaurechtsgeber sprechen üblicherweise zu einem sehr frühen Zeitpunkt mit den Erbbaurechtsnehmern über eine mögliche Verlängerung. 38 Prozent gaben an, dies fünf oder mehr Jahre vor Ablauf des Vertrages zu tun, 18 Prozent verhandeln drei bis fünf Jahre vorher…

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Angesichts steigender Mieten und Immobilienpreise steht das Erbbaurecht zu seinem hundertsten Geburtstag wieder im Fokus der öffentlichen Diskussion. Wohnraum ist inzwischen nicht nur innerstädtisch knapp und teuer. Auch im Umland steigen die Preise. Bauwillige können sich mit einem Erbbaurecht ihren Traum vom Eigentum erfüllen, ohne hohe Grundstückskosten finanzieren zu müssen.

„Moderne Erbbaurechtsverträge bieten allen Beteiligten mit ausgewogener Vertragsgestaltung und langen Laufzeiten attraktive Konditionen bei hoher Zukunftssicherheit“, erläutert Ingo Strugalla, geschäftsführender Vorstand der Evangelischen Stiftung Pflege Schönau (ESPS) aus Heidelberg. Die Stiftung ist mit mehr als 13.000 Erbbaurechten einer der größten Erbbaurechtsgeber Deutschlands und Gründungsmitglied des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Ihre Grundstücke liegen zum Großteil in den Ballungszentren Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg.

Beitrag zur Daseinsvorsorge

„Als Stiftung mit großem Flächenbesitz schaffen wir Wohnraum für die Menschen in den badischen Metropolregionen und leisten so einen wichtigen Beitrag zur Daseinsvorsorge“, erläutert Strugalla. Vielen Interessenten in der Region falle es wegen sprunghaft angestiegener Grundstückspreise und strengerer Richtlinien zur Kreditvergabe heute schwer, überhaupt Wohneigentum zu bilden.

Erbbaurecht schafft Sicherheit

In dieser Situation ist das Erbbaurecht eine gute Alternative. Der Interessent kauft nur das Haus, nicht aber das Grundstück. Stattdessen zahlt er einen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber. „Damit wird das Eigenkapital des Erbbaurechtsnehmers geschont und beide Vertragspartner erhalten langfristige Planungssicherheit“, meint Strugalla…

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Im fraglichen Fall hatte eine Wohnungsgenossenschaft darauf geklagt, Wohnungen des dritten Förderwegs nach Ablauf von 20 Jahren frei und ohne Belegungsrechte vermieten zu können. Der vorherige Eigentümer hatte das Grundstück von der Stadt gekauft. Dabei hatte er sich allerdings dazu verpflichtet, unbefristet Belegungsrechte zu gewähren und die Wohnungen verbilligt nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.

Nach Einschätzung des BGH dürfen aber dem Eigentümer des Grundstücks keine Bindungen auferlegt werden, an die er sich unbegrenzt halten muss – nachdem der Vorteil, den er erhalten hat, aufgebraucht ist. Demnach muss die Bindung an Belegungsrechte oder bestimmte Miethöhen irgendwann auslaufen. Der Vermieter kann die Wohnungen dann frei weitervermieten.

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Stadt das Grundstück nicht verkauft, sondern ein Erbbaurecht dafür vergeben hätte. Dazu heißt es wörtlich in der Mitteilung des BGH: „Dauerhafte Beschränkungen lassen sich nur dann erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgt wird.“

Geringe Miete, weniger Kosten

Bei der Vergabe von Erbbaurechten erwirbt der Käufer nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf eine Immobilie zu errichten und zu nutzen. Hierfür zahlt er an den Grundstückseigentümer einen Erbbauzins. Erbbaurechtsausgeber sind häufig Städte und Gemeinden. Sie können so zum Beispiel den Bau von Wohneigentum ermöglichen, ohne ihre Grundstücke endgültig aus der Hand geben zu müssen…

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Umgang mit Erbbaurecht in Frankfurt, Leipzig, München und Stuttgart

In Frankfurt am Main werden seit über zehn Jahren kommunale Grundstücke ausschließlich im Erbbaurecht vergeben. Der Erbbauzins liegt bei 2,5 Prozent, für geförderten Wohnungsbau bei zwei Prozent des Grundstückswerts. Allerdings hat die Stadt kaum noch eigene Grundstücke. In Leipzig werden seit August 2018 alle Grundstücke für geförderten Wohnungsbau über Konzeptvergaben im Erbbaurecht vergeben – mit einem vierprozentigen Erbbauzins auf den vollen Bodenwert. Die Kleinstadt Dachau bei München vergibt alle Grundstücke an das kommunale Wohnungsbauunternehmen in Erbpacht. In Stuttgart, Mannheim oder Heidelberg können Interessenten bei kommunalen Grundstücken zwischen Erbbaurecht und Kauf wählen, wobei sich Wohnungsbaugesellschaften so gut wie immer für den Kauf entscheiden.

Erbbaurechte aktuell nicht lukrativ

Vor allem die Wahloption in Baden-Württemberg macht eines deutlich: In der aktuellen Niedrigzinsphase sind Erbbaurechte für Wohnungsunternehmen nicht lukrativ. Es bräuchte einen marktgerechten Erbbauzins, der deutlich unter den bisher gängigen vier Prozent liegt: Die Wohnungsunternehmen haben heute beim Grundstückskauf geringe Kreditbelastungen und können ein Darlehen innerhalb von dreißig bis vierzig Jahren tilgen. Danach bestehen keine weiteren Finanzierungskosten für das Grundstück. Der Erbbauzins läuft dagegen bis zum Ende der Laufzeit des Erbbauvertrages weiter. Sollen mit dem Erbbaurecht geförderte oder preisgedämpfte Wohnungen geschaffen und langfristig gesichert werden, sind weitere Vergünstigungen unerlässlich, um Unternehmen für derartige Investitionen zu gewinnen. Denn: Das Erbbaurecht selbst leistet noch keinen Beitrag, um auch nur eine bezahlbare Wohnung zu schaffen. Soll es gezielt als wohnungspolitisches Instrument zum Einsatz kommen, sind wichtige ökonomische Stellschrauben zu betätigen. So müsste neben einem weiter reduzierten Erbbauzins auch eine verringerte Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

In der Praxis bestehen weitere Hürden. So wird beim „Heimfall“ zum Vertragsende häufig keine volle Entschädigung für die Gebäude gewährt. Erschwerend kommt aus Investorensicht hinzu, dass die Laufzeit von Erbbaurechten häufig zu kurz ist, um mindestens zwei Sanierungszyklen abzudecken. Dadurch entsteht gegen Ende der Laufzeit ein Instandsetzungsstau: Zudem verschlechtert dies die Finanzierungskonditionen für das Gebäude. Generell machen Banken je nach Rang im Grundbuch sowie anderen wertmindernden Auflagen im Erbbauvertrag mehr oder weniger hohe Abschläge beim Beleihungswert, was sich auch negativ die Finanzierungskonditionen für das Gebäude auswirkt.

Schließlich sehen die Erbbaurechtsnehmer die unwägbaren Bedingungen für eine Vertragsverlängerung oder für den Kauf nach Ende der Vertragslaufzeit kritisch. Denn mit stark erhöhten Bodenwerten und vollem Erbbauzins wären keine bezahlbaren Mieten mehr möglich. Diese berechtigte Sorge gemeinwohlorientierter Bestandshalter werden durch die aktuellen Auseinandersetzungen über angemessene Konditionen für die Verlängerung von Erbbaurechten oder den Kauf der Grundstücke zwischen einigen Wohnungsgenossenschaften und Erbbaurechtsgebern in München und Hamburg offensichtlich. Dies fördert nicht unbedingt die Akzeptanz für das Instrument. Dabei bietet das Erbbaurecht durchaus Potenziale zur Schaffung und langfristigen Sicherung von bezahlbaren Wohnraum.

Echte Alternative

Sollen öffentliche Grundstücke vermehrt über Erbbaurechte für bezahlbaren Wohnungsbau genutzt werden, gilt es all diese Aspekte bei der Ausgestaltung der Verträge zu bedenken. Kurz zusammengefasst kann man es auf einen Nenner bringen: Das Erbbaurecht muss der Investitionsalternative „Volleigentum“ möglichst nahekomme; bestehende Nachteile müssen minimiert und…

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Der Beitrag Erbbaurecht 1: Ausgestaltung der Verträge entscheidend, rät Christian Huttenloher vom Deutschen Verband erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Die VNW-Unternehmen in Hamburg vermieten mehr als 25.000 Wohnungen auf Grundstücken, die ihnen nicht gehören. Sie haben für diese Grundstücke – meist vor Jahrzehnten – ein Erbbaurecht von der Stadt erworben und darauf die Wohngebäude errichtet. Gut 500 dieser Verträge wurden vorwiegend in den 20er und 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts geschlossen. Bei vielen davon steht das Ende ihrer Laufzeit kurz bevor.

Schwierige Verhandlungen mit der Finanzbehörde

Die Stadt kann sich nun entscheiden, ob das Erbbaurecht ohne weiteres Zutun durch Zeitablauf erlischt, ob sie das Grundstück an das Wohnungsunternehmen verkauft oder den bestehenden Vertrag verlängert. Es beginnen schwierige Verhandlungen mit der Finanzbehörde, bei der regelmäßig die Gewinnmaximierung und nicht der Erhalt des über Jahrzehnte bereitgestellten, bezahlbaren Wohnraums im Vordergrund steht.

Das Problem besteht darin, dass die Stadt bei einer Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages oder bei der Ermittlung des geforderten Kaufpreises den aktuellen Bodenrichtwert zu Grunde legt, den der Gutachterausschusses auf Basis tatsächlich abgeschlossener Grundstücksverkäufe ableitet. In den vergangenen Jahren sind aber die Grundstückspreise in Hamburg überdurchschnittlich stark gestiegen. Diese ungebrochene Entwicklung wird vor allem durch die Gewinnfantasien von privaten Verkäufern und Käufern angetrieben.

Die VNW-Wohnungsunternehmen sind an diesen Grundstücksgeschäften aber gar nicht beteiligt, weil sie als sogenannten Bestandshalter ihre Grundstücke oder Erbbaurechte nicht verkaufen, sondern bebauen und die Wohnungen über Jahrzehnte zu bezahlbaren Preisen vermieten. Deshalb profitieren sie auch nicht von der damit verbundenen Marktentwicklung und den steigenden Immobilienpreisen.

Wenn die Stadt Hamburg jetzt auch im Wohnungsbau verstärkt auf Erbbaurecht setzen will, benötigt sie für die Fortsetzung ihres ambitionierten Wohnungsbauprogramms Partner, die sich darauf verlassen können, dass am langen Ende der Vertragslaufzeit nicht unlösbare Probleme drohen. Um dieses Vertrauen in neue Verträge zu gewinnen, müssen zunächst die problematischen Altfälle einvernehmlich gelöst werden. Für den VNW gilt hier: alt vor neu!

Im Fall des Grundstücksankaufs – der von den Wohnungsunternehmen am Ende der Laufzeit des Erbbaurechts priorisiert wird – belasten die am Grundstücksmarkt gezahlten und auch von der Finanzbehörde geforderten hohen Grundstückspreise die VNW-Unternehmen direkt. Als Unternehmen, die „nur“ bezahlbare Mieten erheben, sind sie nicht in der Lage‚ überteuerte Marktpreise zu bezahlen.

Die Problematik lässt sich lösen, indem die Stadt bei der Ermittlung des Kaufpreises für den Grundstücksankauf einen – gegenüber dem aktuellen Bodenrichtwert – deutlich reduzierten Wert zu Grunde legt. Eine solche Regelung galt in Hamburg bereits während des sogenannten Aktionsmodells von 2003 bis 2005.

Im Gegenzug können sich die Wohnungsunternehmen auf wohnungspolitisch gewünschte Leistungen verpflichten, die sich insbesondere auf die Begrenzung der Mietentwicklung, einen freiwilligen Veräußerungsverzicht, die Übernahme von Sozialbindungen, den Erhalt der sozialen Durchmischung und die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes z.B. durch Nachverdichtung richten können.

Mieten steigen

Weil die Preisbildung der Finanzbehörde bei Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags und beim Grundstücksankauf durch das Wohnungsunternehmen maßgeblich auf dem jeweils aktuellen Bodenrichtwert beruht, profitiert die Stadt von der Immobilienspekulation der tatsächlich am Grundstückshandel beteiligten Akteure und der daraus resultierenden galoppierenden Wertentwicklung am Immobilienmarkt. Das aber geht zu Lasten der ‚kleinen Leute‘, die diese Gewinne über höhere Mieten bezahlen müssen.

Drei aktuelle Beispiele zeigen, wie dramatisch die Situation ist.

Die Vereinigte Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft eG soll für den Ankauf von zwölf Erbbaurechtsgrundstücken in Eimsbüttel rund 52 Millionen Euro bezahlen. Im Jahr 2005 lag der Preis noch bei rund neun Millionen Euro. Das ist eine Steigerung innerhalb von zwölf Jahren um 577 Prozent. Derzeit liegt die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter bei 7,10 Euro. Würde die Genossenschaft die aufgerufene Summe für den Ankauf des Grundstücks akzeptieren, würde die Kaltmiete um rund fünf Euro auf 13 Euro pro Quadratmeter steigen.

Die Wichern Baugesellschaft mbh führt seit drei Jahren die Verhandlungen über den Ankauf eines Grundstücks in Winterhude. In den drei Verhandlungsjahren Jahren ist der ‚Preis‘ von 3,5 Millionen Euro auf 5,23 Millionen Euro gestiegen. Auf dem Grundstück stehen rund 250 Wohnungen. In der Wohnanlage liegt die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter derzeit zwischen 6,10 Euro und 8,40 Euro. Die Durchschnittskaltmiete beträgt 7,19 Euro pro Quadratmeter…

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Der Beitrag Erbbaurecht 2 – Was ist, wenn die Stadt verkaufen will – Beispiele aus Hamburg erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.