Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Bereits der erste Schritt wird stark gefördert: Wer ein Haus besitzt, kann fast kostenneutral qualifizierte Energieberater hinzuziehen. Sie zeigen alle Sanierungsoptionen auf und wissen verschiedene Vorstellungen zu vereinen. Ein weiteres Werkzeug ist die erheblich verbesserte staatliche Förderung bei der Sanierung selbst.

Seit Juli 2021 übernimmt der Staat bis zu 50 Prozent der Investitionskosten von umfassenden energetischen Sanierungsmaßnahmen. Wer sich für ein Energie-Contracting entscheidet, muss sogar überhaupt keine Eigenmittel einsetzen. Solarstrom vom eigenen Dach spart weitere Kosten und CO2-Emissionen ein.

22 Prozent aller Wohnungen in Deutschland sind Teil von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG), Tendenz steigend. Der energetische Zustand dieser Wohngebäude ist schlecht: 70 Prozent der Wohnungen sind unsaniert, 15 Prozentpunkte mehr als der Durchschnitt. So wenig saniert keine andere Eigentümergruppe. WEG erreichen nur 60 Prozent der durchschnittlichen Sanierungsrate.

Der Grund ist, dass Sanierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz meist das Gemeinschaftseigentum wie die Gebäudehülle oder das Heizungssystem betreffen. Unterschiedliche Prioritäten der verschiedenen Parteien verhindern jedoch sinnvolle Vorhaben. Dachgeschossparteien sind beispielsweise eher an einer Dachdämmung interessiert, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung priorisieren die Dämmung der Kellerdecke. Die Altersstruktur kann sich ebenso auswirken: Für junge Familien mit Kindern haben Vorhaben mit einem langfristigen Nutzen einen höheren Stellenwert als für Senioren, die nicht mehr umfangreich in die Zukunft ihrer Wohnung investieren wollen oder können. „

Die heterogene Eigentümerzusammensetzung und divergierende Interessen erschweren die Entscheidungsfindungen und sind ein wesentlicher Grund für die langwierigen Sanierungsprozesse“, sagt Rüdiger Fleck von der Energieagentur Freiburg.

Entscheidungsblockaden lösen und verbesserte Förderbedingungen für die WEG-Sanierung

Um Entscheidungsblockaden aufzulösen, hat der Gesetzgeber bereits vor einigen Jahren das Einstimmigkeitsprinzip bei Sanierungsbeschlüssen in WEG gelockert. Bei einer modernisierenden Instandhaltungsmaßnahme reichen bereits 50 Prozent der Stimmen aller Eigentümerinnen und Eigentümer, um die Sanierung durchzuführen. Handelt es sich um eine bestandsverbessernde Sanierung ohne Reparatur, ist eine Zustimmung von zwei Dritteln aller Eigentümer nötig. Sie müssen gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile besitzen. Eine bestandsverbessernde Sanierung ohne Reparatur erfolgt, wenn beispielsweise eine funktionierende, noch nicht austauschpflichtige, aber alte Heizung gegen ein effizientes System getauscht wird.

Weitere Hilfen betreffen die finanzielle Seite. Viele Miteigentümerinnen und Miteigentümer haben hohe Kosten im Kopf und schrecken daher von vorneherein vor Sanierungsentscheidungen zurück. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, wurde im Zuge des Projekts „WEG der Zukunft“ ermittelt und im April 2021 von der Energieagentur Regio Freiburg für die Region Freiburg veröffentlicht.

Die Übersicht zeigt, in welcher Preisspanne sich einzelne Sanierungsmaßnahmen bewegen (siehe Infokasten). Eigentümergemeinschaften müssen die Kosten übrigens künftig nur noch teilweise tragen: Mit der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hat sich die finanzielle Förderung in diesem Jahr enorm verbessert…

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Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extraausgabe einige Urteile zu diesem Themenkomplex vor – von der Haltung von Wildschweinen im Vorgarten bis zu einem Mieter, der ein offenes Feuer im Freien entzündete und eine Sitzgruppe mit Gülle besprühte.

Spielgeräte im Ziergarten

Schwierig wird es in der Regel, wenn Nutzungsberechtigte anfangen, im Garten größere Gegenstände aufzustellen. Dann melden die anderen Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft häufig ihren Protest an. So war es zum Beispiel, als ein Eigentümer für den ihm zugeteilten, als Ziergarten bezeichneten Außenbereich ein Trampolin kaufte. Das Spielgerät sollte wieder entfernt werden.

Doch das Amtsgericht München (Aktenzeichen 485 C 12677/17) ließ das Trampolin zu. Lägen keine besonderen Umstände vor, müsse Kindern ein solches Freizeitvergnügen ermöglich werden. Zumal dann, wenn das Gerät nicht fest im Boden verankert sei.

Umlage für Mietergarten, wer zahlt, wenn ALLE ihn nutzen?

Es ist bekannt, dass Mieter an den Kosten der Gartenpflege beteiligt werden können. Aber wie sieht es aus, wenn besagte Grünfläche nicht nur den Hausbewohnern zur Verfügung steht, sondern auch zur Nutzung durch die Öffentlichkeit zugelassen ist? Die Mieter hatten kaum mehr Vorteile von dem Außenbereich als Fremde, für sie galten dieselben Regeln. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 132/19) ging deswegen davon aus, dass diese Nebenkosten nicht umzulegen seien.

Sondernutzungsrecht Garten

Das einmal eingeräumte Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers an Terrasse und Gartenfläche kann nicht ohne weiteres wieder entzogen werden. In Köln stritten ein Eigentümer und die Gemeinschaft genau über diese Frage. Auf der bisher per Sondernutzung zugewiesenen Außenfläche sollten zwei Stellplätze für PKW errichtet werden, so wie es in der Baugenehmigung vorgesehen war und von den Behörden verlangt wurde.

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 65/17) lehnte die Umnutzung ab. Erstens dürfe so etwas nur die ultima ratio sein, zweitens müsse dazu erst die Gemeinschaftsordnung geändert werden.

Mieter randaliert im Garten

Deftige Formulierungen gegenüber den Mitmietern und ein regelmäßiges vertragswidriges Verhalten können den Eigentümer zu einer fristlosen Kündigung des Mieters berechtigen. Der Betroffene hatte unter anderem im Garten ein offenes Feuer entfacht, eine Sitzgruppe im Freien mit Gülle besprüht, seinen Nachbarn als „Kasper“ bezeichnet und sogar eine Körperverletzung begangen. Das reichte dem Amtsgericht Brandenburg (Aktenzeichen 31 C 181/18) als Begründung für eine fristlose Kündigung…

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Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) beobachtet diese Entwicklungen mit großer Sorge und drängt auf die Einführung von Mindestanforderungen für die Tätigkeit als Immobilienverwalter.

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