Die Stadtwerke Düsseldorf und die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG) sind zwei Unternehmen, die mit viel Enthusiasmus Ja gesagt haben. Sie waren dazu bereit, Aareal Meter – eine Lösung der Aareal Bank Gruppe für mobile Zählerablesung in der Energie- und Wohnungswirtschaft – in einem Pilotprojekt einem Praxistest zu unterziehen. Die Schnelligkeit und die Begeisterung, mit denen sich die beiden Unternehmen für den Einsatz von Aareal Meter entschieden haben, lassen erahnen, wie hoch der Leidensdruck beim Thema Zählerablesung ist.

Eine einfache Lösung, die zur rechten Zeit kam

Silvia Ardite arbeitet in der Finanzbuchhaltung der Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft. Die jährliche Zählerablesung kennt sie in all ihren Facetten: „Natürlich haben sich über die Jahre auch Details am Ableseprozess geändert. Dennoch war es für uns ein Leidensthema, das sich gerade in den vergangenen Jahren, nach der Umstellung auf die jahresbezogene Abrechnung und mit einer wachsenden Menge von Zählern, immer aufwendiger und schwerfälliger gestaltet hat.

Die zeitlichen Abläufe waren kompliziert und die Erfassung mit viel Aufwand verbunden, da Zählerstände meist händisch erfasst, die Daten in Exceltabellen gesammelt und ausgetauscht wurden. Das alles macht den gesamten Prozess sehr zeitraubend.“ Ihre Kollegin Erika Makelki, die im Unternehmen für die Betriebskostenabrechnung zuständig ist, ergänzt: „Die Betriebskostenabrechnung, die zum Jahresende erfolgt, beschäftigt uns eigentlich bis zum Dezember des Folgejahrs, wenn sie an die Mieter geht. Dann aber steht schon die nächste Ablesewelle bevor.“

Sie fügt hinzu: „Mithilfe der App können wir die Prüfung der Abrechnung nun schon deutlich früher vornehmen, im März oder April. Insgesamt gewinnen wir dadurch etwa acht Wochen, in denen wir den Kopf frei haben für andere Dinge.“ Gleichzeitig profitieren auch die Mieterinnen und Mieter davon, denn sie wissen früher, wie hoch ihre Nebenkosten sind.

Bei ihrem Einsatz von Aareal Meter steht die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft noch ganz am Anfang. Die App war 2020 zum ersten Mal im Einsatz, um die händische Erfassung der Daten zu ersetzen. Silvia Ardite ist sich aber sicher: „Der Ableseprozess wird sich in Zukunft noch weiter beschleunigen. Wir sind jetzt in der Lage, genau zurückzuverfolgen, wann welche Daten erfasst wurden, und wir können Fehler bei der Zählerablesung weitestgehend ausschließen. Das erlaubt uns, fehlerhafte Rechnungen kurzfristig zu korrigieren. Außerdem sind viel weniger Kollegen mit dem Nachfassen und mit Korrekturen beschäftigt.“

Sieben Mitarbeiter haben für die Erfassung der 2.500 Zählerstände früher rund drei Monate gebraucht. Ein Mitarbeiter schafft das heute in einem Monat.

Vorteile bringt die App auch bei vielen anderen Aspekten des Ableseprozesses. Die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft vergibt die Ablesung der Zählerstände an eine Fremdfirma: „Heute liest ein Mitarbeiter die 2.500 Zählerständen in einem Drittel der Zeit ab. Mit der händischen Erfassung waren etwa sieben Mitarbeiter rund drei Monate beschäftigt. Das hat sich deutlich beschleunigt“, erklärt Silvia Ardite…

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„Wir brauchen dringend serielle, digitalisierte Lösungen für die energetische Modernisierung von Bestandsgebäuden, sonst werden wir die angestrebte Klimaneutralität im Gebäudesektor bis 2045 nicht erreichen können. Die Bezahlbarkeit der Wohnungen für Mieterinnen und Mieter können wir nur so im Auge behalten und gleichzeitig dem anhaltenden Fachkräftemangel begegnen. Daher sind wir als zweitgrößtes deutsches Wohnungsunternehmen gerne bereit, auch ein Stück weit Pionierarbeit für die gesamte Branche zu leisten.“, so Lars von Lackum, CEO LEG Immobilien SE.

„Aufbauend auf einem digitalen Gebäudezwilling werden wir Gebäude wie diese Wohnanlage der LEG in Mönchengladbach seriell und damit schnell, kostengünstig, ressourcenschonend und hochwertig energetisch sanieren“, blickt Hubert Rhomberg, Eigentümervertreter der Rhomberg Bau Gruppe, in die Zukunft. Dazu wollen die Partner Module und Bauweisen entwickeln, die es ermöglichen, in Rekordzeit ganze Häuserriegel zu dekarbonisieren. Und zwar durch eine neue, weitgehend maschinell hergestellte Hülle sowie die erforderliche, ebenfalls modularisierte Gebäude- und Heizungstechnik.

Mit Renowate können wir wirklich die Welt ein Stück besser machen. Ich bin unglaublich froh, mit Rhomberg- Bau einen hoch innovativen Partner gefunden zu haben, der unsere Werte teilt und daher ein perfect match für uns ist: Klimaschutz aus Überzeugung, Mut zur Disruption durch Digitalisierung und Kundenfokus.“, so Dr. Volker Wiegel, COO LEG Immobilien SE.

Insgesamt stellen die beiden Mutterunternehmen ein Investitionsvolumen im zweistelligen Millionen- Euro-Bereich zur Verfügung. Der Name des Joint-Ventures ist dabei Programm, denn Renowate steht für: Effizient. Energetisch. Erneuern. Und zwar jetzt!

Mönchengladbachs Oberbürgermeister Felix Heinrichs begrüßte den Start des Projektes: „Egal ob die Seestadt, die Klimaschutzsiedlung am Wasserturm oder die Solarsiedlung in Eicken – große Wohnprojekte in unserer Stadt konzipieren wir und unsere Partner so, dass sie höchste Standards an Klimaverträglichkeit und Nachhaltigkeit erfüllen. Gleichzeitig müssen wir bezahlbares Wohnen für alle ermöglichen. Deshalb begrüße ich ‚Renowate‘ sehr, denn die Erfahrungen aus dem Projekt können helfen, den Wohnungsbestand in Mönchengladbach und darüber hinaus im großen Stil zu vertretbaren Kosten energetisch zu modernisieren. Der Besuch aus dem Bundesbauministerium zeigt, dass alle Ebenen gefragt sind, nachhaltiges und gleichzeitig bezahlbares Wohnen zu realisieren.“

Schaufel oder Bagger sind für die Renowate-Lösung im ersten Schritt nicht erforderlich. Stattdessen erfasst eine Drohne alle relevanten Eckdaten des Gebäuderiegels.

In einer Simulation wird dargestellt, wie aus einer sogenannten Punktewolke (Foto) die notwendigen Messwerte entstehen, die für eine digital gesteuerte, serielle Produktion der Fassadenbauteile benötigt werden. Flankiert wurde die Veranstaltung von einer Paneldiskussion mit Fachpolitikern, Wissenschaftlern und Praktikern aus der Immobilienbranche zum Thema Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft…

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Wie der Veranstalter meldet, war sich die aus unterschiedlichen Bereichen zusammengesetzte Runde in Düsseldorf auch bei einem weiteren zentralen Kriterium einig: Digitalisierung muss alle und alles erfassen. Es geht um konsequente Vernetzung z. B. mit Kunden und Lieferanten.

In der 90-minütigen Diskussion wurden Antworten auf die Kernfrage „Mittelstand und Digitalisierung – Nachholbedarf und kein Ende?“ sowie auf eine Reihe damit verbundener Einzelfragen gesucht. Dabei sorgte mit Anja Müller die „Handelsblatt“-Korrespondentin Familienunternehmen für den Blick über den Tellerrand der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Zu deren Vertreterinnen und Vertretern gehörten Sylvia Pruß (Inhaberin Pruß Hausverwaltung e.K., Strausberg und Berlin, sowie Vizepräsidentin des VDIV Verband der Immobilienverwalter Deutschland), Marlen Schlosser (Geschäftsführerin Schlosser Holzbau GmbH aus dem baden-württembergischen Jagstzell), Christian Klinger (Miteigentümer und Unternehmenssprecher Internorm International GmbH, zugeschaltet aus Traun/Österreich) sowie Dr. Eckhard Keill (Vorstand der Roto Frank Holding AG). Agenturinhaber Frank Linnig moderierte den lebhaften Digitalisierungs-Talk.

Integrieren statt verordnen

Einen Nachholbedarf in der Immobilienbranche sah Sylvia Pruß nicht. Corona habe hier zweifellos als Beschleuniger gewirkt. Das gelte sowohl für die einzelnen Unternehmen als auch für den Dachverband der Immobilienverwalter. Heute sei man aktiv, um die große Herausforderung Digitalisierung zu bewältigen. Dass es dazu keine Alternative gibt, war in der Runde ebenso unstrittig wie die Überzeugung, es mit einem langwierigen und permanenten Prozess zu tun zu haben.

An dessen Anfang muss nach Meinung von Anja Müller häufig ein Kultur- und Mentalitätswandel im Unternehmen stehen. Digitalisierung lasse sich nicht verordnen, sondern könne nur dann erfolgreich sein, wenn man die Menschen integriere und sie auf dem schwierigen Veränderungsweg begleite. Das unterstrich auch Eckhard Keill…

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Die Umlegbarkeit ergibt sich (a. A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11 (051), ZMR 2011, 957 = NZM 2012, 305 und AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801 = Beck RS 2014, 19338) auch nicht aus einer Analogie zu § Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser umlagefähige Betriebskosten sind.

Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann…

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Angesichts des ganzheitlichen Energiekonzeptes und der attraktiven städtebaulichen Ausgestaltung der Düssel-Terrassen hat die Kommission einstimmig die Zertifizierung erteilt.

Energieerzeugung, -versorgung und -verbrauch ganzheitlich betrachtet

Die Düssel-Terrassen überzeugten die Kommission durch ihre ambitionierten Klimaziele: Dabei kommt es auf den Dreiklang an, der Energieerzeugung, -versorgung und -verbrauch ganzheitlich betrachtet.

Es geht also nicht nur um die Wärmedämmung der Häuser, sondern zusätzlich um optimierte Energiegewinnung und -verteilung. Die Nutzung erneuerbarer Energiequellen, Wärmenetze mit geringeren Durchlauftemperaturen und natürlich moderne Gebäudekonzepte führen zusammen zu einer auf Klimaschutz ausgerichteten Quartiersentwicklung.

Der Einsatz innovativer Technologien bietet aber nicht nur Vorteile für die Umwelt, sondern auch für die Bewohnerinnen: Die langfristige Deckelung der Heizkosten sowie die Reduzierung der Energieverbräuche bringen spürbare monetäre Vorteile für alle Bewohnerinnen der Düssel-Terrassen.

Bürgerworkshops und Architektenwerkstattverfahren in die Planung des
Areals miteinbezogen

Die Düssel-Terrassen punkteten bei der Jury auch durch ihre städtebauliche Qualität, die die vorherrschende Topografie mit einem 30 m Höhenverlauf ideal aufgreift und den Erkrathern zukünftig mit der ca. 1 Hektar großen Parkanlage einen neuen Freizeit- und Erholungsraum bieten wird. Die Bürger*innen Erkraths wurden von Anfang an mit diversen Bürgerworkshops und Architektenwerkstattverfahren in die Planung des Areals miteinbezogen.

Dr. Hartmut Murschall vom Wirtschaftsministerium lobt das Projekt Düssel-Terrassen: “Ich freue mich, dass das Projekt Düssel-Terrassen in Erkrath heute den Status als Klimaschutzsiedlung erhalten hat. Ein Kompliment an die Stadt, aber auch ein großes Kompliment an Catella. Neben positiven Beiträgen zum Klimaschutz schafft dieses Projekt auch Arbeitsplätze, unterstützt die regionale Wirtschaft in der Baubranche und das Handwerk vor Ort. Wir erzielen hier also einen doppelten Nutzen: Schaffung von Arbeitsplätzen durch Klimaschutz.“

Andreas Gries, Leiter für das Themengebiet Wärme & Gebäude von der EnergieAgentur.NRW zeigt sich von dem Klimakonzept sehr überzeugt: „Aus Sicht der EnergieAgentur.NRW wird in den Düssel-Terrassen in Erkrath ein vorbildliches Energieversorgungskonzept realisiert, das sich durch niedrige CO2-Emissionen und geringe Energiekosten auszeichnet.

Baustart für die ersten Wohnungen ist im Jahr 2021

Bürgermeister Christoph Schultz freut sich über die Auszeichnung durch die EnergieAgentur.NRW: „Das Zertifikat ist Ausdruck unserer bisherigen Anstrengungen, bei diesem ambitionierten Bauprojekt den Anforderungen des Klimaschutzes im besonderen Maße gerecht zu werden…

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Die Ausschreibung richtet sich an Zusammenschlüsse bauwilliger Bürgerinnen und Bürger, die ihre persönlichen Wohnwünsche selbstbestimmt und gemeinsam in einem Wohnungsbauprojekt auf dem Areal an der Ulmenstraße realisieren möchten. Voraussetzung ist hierbei die Selbstnutzung durch die Baugruppe sowie der Fokus auf eine soziale und nachhaltige Nutzung: Neben freifinanzierten Wohnungen muss das Konzept auch einen Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen aufweisen. Die soziale Ausrichtung umfasst innovative Wohnkonzepte, die Einbindung besonderer Nutzergruppen und Mobilitäts- bzw. Nahmobilitätskonzepte.

Die Kapelle markiert das Herzstück des ehemaligen JVA-Areals und bietet zusammen mit dem Grundstück vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Im Fokus des Konzepts für die Kapelle muss eindeutig die Wohnnutzung stehen. „Mit dem Ankauf des Grundstücks vor circa einem Jahr haben wir die spannende Aufgabe übernommen, die Kapelle im Rahmen einer Ausschreibung an eine Baugruppe zu veräußern. Wir freuen uns jetzt auf einen interessanten Wettbewerb mit kreativen, ideenreichen Wohnkonzepten“, sagt INTERBODEN Projektleiter Kristian Schattling…

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Für Entwickler von Wohnprojekten, die den städtischen Baulandmodellen unterliegen, sind zumeist die kommunalen Wohnungsgesellschaften als Endinvestoren die Zielgruppe. Sie garantieren den Erstellern die Abnahme der geförderten Wohnungen. Hierbei werden oft Forward-Deals getätigt, d.h. der vor Fertigstellung vereinbarte Erwerb des Projekts. Für die Entwickler reduziert sich damit das Risiko der Suche nach einem Endinvestor. Deutschlandweit wurden seit 2016 1,2 Mrd. Euro durch öffentliche Wohnungsgesellschaften in vorab erworbene Projektentwicklungen investiert. Nicht immer unterlagen die Projekte vollständig einer öffentlichen Förderung.

Für langfristig ausgerichtete institutionelle Anleger kann ein Investment in öffentlich geförderten Wohnraum aus verschiedenen Gründen ebenfalls interessant sein.

Zum einen ist das Vermietungsrisiko insbesondere in der Nachvermietung geringer als im frei finanzierten Bereich. „So besteht bei frei finanzierten Projektentwicklungen die Gefahr, dass die Anfangsmiete sehr hoch und über dem örtlichen Mietspiegel angesetzt wird“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Da die Erstbezieher sich nach einiger Zeit besser in der Stadt vernetzt haben, beziehen sie oft innerhalb weniger Jahre preiswertere Wohnungen in besser integrierten Lagen. Die Fluktuation kann hier vergleichsweise hoch sein und eine Nachvermietung an Zweit- oder Drittmieter mit dem entsprechenden Aufwand wird nötig. Auch wenn bei einer Nachvermietung aufgrund hoher Nachfrage keine Zugeständnisse an der Miethöhe gemacht werden müssen, ist eine Mietanpassung aufgrund von Kappungsgrenzen und des über dem Mietspiegel liegendem Mietniveaus rechtlich oft nicht möglich. Bei Projekten des sozialen Wohnungsbaus sind hingegen die Fluktuation und die daraus folgenden Instandsetzungskosten wesentlich geringer. Darüber hinaus sind durch viele kommunale Förderprogramme – wenn auch von einem niedrigeren Niveau kommend – regelmäßige Mietsteigerungen möglich.

Neben der besseren Planbarkeit des Cash-Flows bei einer in der Regel nahezu 100 % liegenden Vermietungsquote in Großstädten ist auch die bessere Ausnutzung des Grundstückes eine Charakteristik des geförderten Wohnungsbaus. Auch spezifische Mieter- und Käuferanpassungen beim Bau oder der Ausstattung müssen seitens des Bauherrn nicht durchgeführt werden.

Gesamtrenditen (Miet- und Wertsteigungsrendite) zwischen 2,7 % bis 4,0 % erzielbar

„Investitionen in den sozialen Wohnungsbau sind insbesondere für sehr langfristig orientierte Anleger mit Blick auf stabile und stetige Cash-Flow bei gleichzeitig geringem (Leerstands)-Risiko interessant“, so Kortmann. Ein Ausgleich für die niedrigere Rendite findet zum Teil durch verschiedene Förderkomponenten der Städte statt. So erhalten Investoren im Rahmen der Förderprogramme u.a. vergünstigte Konditionen bei den Förderdarlehen, wie subventionierte Zinssätze oder angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase sogar Zuschüsse. Letzteres kann insbesondere für eigenkapitalstarke Investoren von Vorteil sein, um die Renditelücke zum frei finanzierten Wohnungsbau zu schließen.

Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany: „Langfristig sind über die Laufzeit Gesamtrenditen (Miet- und Wertsteigungsrendite) zwischen 2,7 % bis 4,0 % erzielbar. Vor dem Hintergrund, dass die aktuelle Umlaufrendite für langfristige Staatsanleihen bei etwa 0,4 % liegt und Spitzenrenditen für Büro- sowie Highstreet-Objekte von 2,8 und 3,1 % aufweisen, sind einer Förderung unterliegende Wohninvestments eine lohnende Alternative.“

Soziale Durchmischung vermeidet Ghettobildung

„Es empfiehlt sich, Projekte frühzeitig bei der Bauaufsicht und der Stadtplanung vorzustellen und eine einvernehmliche Lösung zur Sozialwohnungsbindung auszuhandeln“, so Kortmann. Häufig bestehe ein gewisser Verhandlungs- und Gestaltungsspielraum. Beispielsweise verzichte die Verwaltung in der Regel bei einem Zugewinn von weniger als 3.000 m² Wohnfläche auf die Förderquote und es gäbe Spielraum bei der Anzahl der Autostellplätze. Und schließlich sei anzuerkennen, dass eine soziale Durchmischung eine Ghettobildung und damit hohe gesamtgesellschaftliche Kosten vermeide. Das wirke sich letztlich auch für Investoren positiv aus.

„Fraglos: Es gibt einen riesigen Bedarf an günstigem Wohnraum. Aber die Fördersysteme laufen vielerorts ins Leere, das klassische Darlehen zieht nicht mehr, kaum ein Privater interessiert sich. Ob der Weg der Kommunen, mit einer Art Zwangsquote bis zu 45% preiswerte Wohnungen einzufordern, von Erfolg gekrönt sein wird? Es darf bezweifelt werden“, so Kortmann.

Dorothea Koch

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