Wasserlagen als Wertsteigerungsfaktor

„Wohnen mit Blick auf das Wasser ist bei Nutzern begehrt, das Angebot beschränkt. Entwicklungen an Wasserlagen weisen daher außergewöhnliche Wertentwicklungen auf“, erläuterte Professor Thomas Beyerle, Head of Group Research der Catella Gruppe. Erstaunlicherweise fielen messbare Wertsteigerungen nicht nur bei Lagen direkt am Wasser, sondern auch bei Bestandsbauten im Umfeld der Neubauten auf. Eine besonders hohe Wertsteigerung verzeichneten Grundstücke in der Rummelsburger Bucht in Berlin, deren Bodenrichtwerte zwischen 2016 und 2020 bei direkter Wasserlage um 650 Prozent gestiegen seien.

Die meisten Waterfront-Developments der vergangenen Jahre seien Umnutzung, Umstrukturierung und Neugestaltung von innenstadtnahen brachgefallenen Hafen- und Ufergebieten. Diese verwandelten sich in Folge einer Reorganisation und Verlagerung von Hafennutzungen in urbane Quartiere mit gemischten Nutzungen. Als Beispiele präsentierte Beyerle die Hamburger HafenCity, die Überseestadt in Bremen und den Kreativkai in Münster. Davon zu unterscheiden seien städtebauliche Neubauprojekte, welche entweder an renaturierten Wasserläufen lägen oder für die gänzlich neue Wasserflächen geschaffen würden wie bei der Aaseestadt in Münster oder dem Dortmunder Poenixsee.

Mit deutlichem Abstand seien dann klassische, bisher unbebaute Wassergrundstücke zu finden. „Die Wahrscheinlichkeit, eine Baugenehmigung für ein Projekt in Wasserlage zu erhalten, wo bisher Grün und Vögel vorherrschten, ist äußerst gering“, so Beyerle. Wasserlagen erforderten zwar häufig Mehrkosten von rund 20 Prozent bei der Gebäudetechnik, dennoch setze sich auch künftig der Trend von Immobilienprojekten am Wasser fort.

Erfahrungen mit der DSGVO in der Praxis

„Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) vereinheitlicht EU-weit das Datenschutzniveau für natürliche Personen und sichert die gleichen Wettbewerbsbedingungen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten“, führte Rechtanwalt Sven Johns von der Berliner Kanzlei Mosler+Partner Rechtanwälte, aus. Ohne Rechtsgrundlage dürfe keine Datenverarbeitung vorgenommen werden.

Unternehmen müssten geeignete technische und organisatorische Maßnahmen treffen, um ein dem Risiko angemessenes Schutzniveau personenbezogener Daten zu gewährleisten. Die Bußgelder seien gegenüber dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) von maximal 300.000 auf 20 Millionen Euro oder bis zu vier Prozent des weltweit erzielten Jahresumsatzes erhöht worden. Damit habe sich der Respekt vor der Bußgeldandrohung, die Furcht vor Abmahnungen und Schadensersatzansprüchen von betroffenen Personen erhöht.

Als Pflicht-Maßnahmen für Immobilienunternehmen nannte Johns unter anderem die Erstellung einer Datenschutzerklärung auf der Webseite, die Erarbeitung und Versendung von Informationsschreiben zum Datenschutz für die Kunden, die Erstellung eines Löschkonzepts für Kundendaten und die Sicherstellung der Umsetzung, die Dokumentation der technischen und organisatorische Maßnahmen, sowie mindestens einmal jährlich eine Schulung. „Die Anforderungen der DSGVO sind in den Immobilienfirmen umsetzbar, allerdings könnte die Bereitschaft zur Auseinandersetzung und Einbindung größer sein“, lauteten Johns Erfahrungen aus der Praxis.

Mietspiegelreform und Wertermittlung

„Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei Mieterhöhungsverlangen eine zentrale Rolle. Eines ihrer Abbildungsinstrumente, der Mietspiegel, ist in jüngerer Zeit, auch in Form des qualifizierten Mietspiegels, in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt worden“, stellte Stephan Zehnter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung, Mieten und Pachten, fest…

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Scheer erhält die Auszeichnung für seine Bachelorarbeit mit dem Titel „Auswirkungen der Datenschutzgrundverordnung und anderer Datenschutzgesetze auf Vermietungsprozesse in der deutschen Wohnungswirtschaft“. Betreut wurde die Abschlussarbeit von HfWU-Professor Dr. Andreas Saxinger. Saxinger stellt heraus, dass die seit Mai 2018 europaweit geltende EU-Datenschutzgrundverordnung für alle Beteiligten Herausforderungen im Hinblick auf einen zeitgemäßen Datenschutz mit sich bringt.

Gerade bei Vermietungsprozessen fallen zahlreiche personenbezogene Daten an, die einer sensiblen Behandlung bedürfen. Timo Scheer habe in gekonnter Weise den gesamten Zyklus eines Mietprozesses von der ersten Kontaktaufnahme bis hin zum Auszug des Mieters auf die datenschutzrechtlich relevanten Anforderungen hin untersucht. Besondere Schwerpunkte bilden die besonders praxisrelevanten Untersuchungen von Scheer zur Weitergabe von Daten an vom Vermieter eingeschaltete Drittunternehmen wie Handwerker sowie an andere Mieter im Rahmen der Einsicht in die Betriebskostenabrechnungen des Vermieters…

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Einzelverbrauchsdaten von Mietern personenbezogene Daten

Im Bereich der Betriebskosten sind Einzelverbrauchsdaten von Mietern personenbezogene Daten. Sie lassen Rückschlüsse auf das Verbrauchsverhalten einzelner Mieter zu. Da der Vermieter zur Verarbeitung dieser Daten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verpflichtet und dieses mietvertraglich vereinbart ist, kann der Mieter der Verarbeitung seiner Daten zu diesem Zweck nicht widersprechen. Das gilt auch für die Weitergabe der erforderlichen Daten an einen Dienstleister zur Erstellung der Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung.

Eine gesonderte Einwilligung des Mieters hierfür ist nicht erforderlich, da der Vermieter ohne Einschaltung eines Dienstleisters in vielen Fällen seine gesetzlichen und vertraglichen Abrechnungspflichten nicht erfüllen könnte. Deshalb dient die Weitergabe der Daten an einen Dienstleister der Wahrung berechtigter Interessen des Vermieters, sodass das Interesse des Mieters an einer Nicht-Weitergabe nachrangig ist (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DS-GVO).

Das BGH-Urteil

Die Frage, ob dem Mieter bei der Heiz-oder Betriebskostenabrechnung ein Einsichtsrecht in die Abrechnungen anderer Mieter zusteht oder datenschutzrechtliche Aspekte dem entgegenstehen, hat der BGH mit Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17 – entschieden…

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Die Immobilienbranche verarbeitet große Mengen personenbezogener und sensibler Daten. Vor allem zu Mietinteressenten und Mietern sowie Kaufinteressenten und Eigentümern liegen in der Regel äußerst umfassende Datensätze vor. Damit betrifft die DSGVO ihr Kerngeschäft. Angetrieben durch die prominente Berichterstattung in den Tages- und Fachmedien breitete sich 2017 deshalb eine große Unsicherheit aus. Die drohenden Bußgelder von bis zu vier Prozent des weltweiten Unternehmensumsatzes beziehungsweise 20 Millionen Euro taten ihr Übriges.

Starker Handlungswille, schlechte Quellenlage

Bei vielen Firmen entwickelte sich aus dieser Gemengelage ein starker Wille zu handeln und DSGVO-Konformität umzusetzen. Doch es offenbarte sich als enorm schwierig, an zuverlässige Informationen zu gelangen, welche konkreten Schritte unternommen werden müssen: Für Nicht-Juristen ist es kaum möglich, alle für sie relevanten Informationen aus der DSGVO zusammenzutragen. Die DKB Service, Anbieter von DKB@win, einer Softwarelösung für die Immobilienwirtschaft auf SAP-Basis, hat sich daher intensiv mit der DSGVO und dem Lösen datenschutzrechtlicher Probleme für die Immobilienwirtschaft beschäftigt.

Keine Rechtssicherheit, keine Entwarnung

Bis heute gibt es zahlreiche offene Fragen, zu denen nicht einmal Rechtsanwälte eindeutige Antworten liefern können. Das heißt: Aktuell gibt es keine Rechtssicherheit. Dennoch hat sich die Stimmung innerhalb der Branche beruhigt, da bisher keine Sensationsbußgelder verhängt wurden und die Politik sich beschwichtigend geäußert hat. So erklärte die EU-Justizkommissarin Věra Jourová im Mai: „Wir versuchen, die Panik zu verringern.“ Es wäre jedoch ein großer Fehler, dies als Grund zu nehmen, sein Unternehmen nicht an die neuen Datenschutzstandards anzupassen. Denn sicher ist: Notorische Datenschutzsünder werden mit hoher Wahrscheinlichkeit mit Bußgeldern belegt werden – dafür werden die Aufsichtsbehörden der Länder Sorge tragen. Sie sind dafür verantwortlich, die Einhaltung der DSGVO zu überprüfen.

Was zu tun ist

Was müssen immobilienwirtschaftliche Unternehmen also tun, um sich abzusichern? Wenn noch nicht geschehen, sollten sie zentrale Anforderungen der DSGVO schnellstmöglich erfüllen. Im Folgenden finden sich die wichtigsten Schritte auf dem Weg zur DSGVO-Konformität – ihre Erfüllung ist jedoch nur ein Anfang und reicht langfristig nicht aus. Sie ersetzt nicht die intensive Beschäftigung mit der Thematik, eine eventuelle Rechtsberatung und die vollständige Umsetzung der Verordnung…

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Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder sowie Geschäftsführer tragen die Verantwortung für ihre Entscheidungen. Im Schadenfall haften sie unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen. Zudem steht die persönliche Reputation auf dem Spiel. Die Einführung der DSGVO birgt zahlreiche neue Risiken für Unternehmensentscheider. Die diesjährige Fachveranstaltung der AVW für Geschäftsführer, Vorstände und juristische Entscheidungsträger der Immobilienwirtschaft stellte diese sowie Möglichkeiten der Absicherung in den Fokus.

Was ist neu durch die DSGVO?

Niels Christopher Litzka ist Senior Manager bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und tätig im Bereich Compliance & Forensic. Er fasste die Anforderungen der DSGVO zusammen und verdeutlichte die damit einhergehenden neuen Risiken für Unternehmensleiter und Verantwortliche. Wichtigster Punkt: Es ist zu einer Beweislastumkehr gekommen. Das heißt, die Datenverarbeiter – also die Unternehmen – müssen durch entsprechende Dokumentation beweisen können, dass sie sämtliche Datenschutzvorgaben rechtmäßig einhalten. Diese Rechenschaftspflicht erfordert umfangreiche Neuerungen und Adjustierungen von Organisation, Prozessen und Maßnahmen. Wer nicht nachweisen kann, dass eine technisch und organisatorisch entsprechend ausgerichtete Datenschutzorganisation im Unternehmen vorhanden ist, setzt sich dem Risiko empfindlicher Bußgelder aus.

Was bedeutet das für meine IT?

Dr. Stefan Steinkühler von FINLEX sprach in seinem Vortrag über die Haftung der Geschäftsleitung für Organisationspflichtverletzungen im Bereich Datenschutz und IT-Sicherheit. Er betonte: Das größte Thema in Verbindung mit der DSGVO ist das Löschen von Daten. Hier stehen viele Unternehmen vor der Herausforderung, ältere Daten auf Papier vorliegen zu haben. Dadurch kann man sie schwerer identifizieren, extrahieren und zur Verfügung stellen. Zudem lässt sich die Vollständigkeit der Daten nicht immer garantieren. Und hier wartet die nächste „Welle“ auf die Unternehmen: Personen, die von ihrem Auskunftsrecht Gebrauch machen und ihre Daten erhalten, erheben Einspruch, dass diese nicht vollständig sind. Insofern lautet die Empfehlung: Dokumentieren Sie intern, warum gegebenenfalls manche Daten nicht rausgegeben werden können, zum Beispiel aufgrund von Daten Dritter, die in den Unterlagen enthalten sind. Sollte die Aufsichtsbehörde eines Tages vor der Tür stehen, erleichtert das die Argumentation.

Niels Christopher Litzka empfiehlt den Unternehmen ein Datenschutzmanagement-System einzurichten und dieses regelmäßig zu aktualisieren. Das System sollte Unternehmensprozesse, Reporting und Sensibilisierung der Mitarbeiter beinhalten. Und regelmäßig die Frage aufwerfen: „Wie lange brauche ich die Daten wirklich?“

Was kann bei einem Datenschutzvorfall passieren?

Neben den materiellen Schäden, die durch Datendiebstahl entstehen können, sind die sogenannten immateriellen Schäden ein Risiko. Bislang werden Ansprüche, die sich auf immaterielle Schäden…

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Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder sowie Geschäftsführer tragen die Verantwortung für ihre Entscheidungen.Im Schadenfall haften sie unbeschränkt mit ihrem Privatvermögen. Zudem steht die persönlicheReputation auf dem Spiel. Die Einführung der DSGVO birgt zahlreiche neue Risiken für Unternehmensentscheider.Die diesjährige Fachveranstaltung der AVW für Geschäftsführer, Vorstände und juristischeEntscheidungsträger der Immobilienwirtschaft stellte diese sowie Möglichkeiten der Absicherung in denFokus.

Was ist neu durch die DSGVO?

Niels Christopher Litzka ist Senior Manager bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und tätig imBereich Compliance & Forensic. Er fasste die Anforderungen der DSGVO zusammen und verdeutlichtedie damit einhergehenden neuen Risiken für Unternehmensleiter und Verantwortliche. Wichtigster Punkt:Es ist zu einer Beweislastumkehr gekommen. Das heißt, die Datenverarbeiter – also die Unternehmen –müssen durch entsprechende Dokumentation beweisen können, dass sie sämtliche Datenschutzvorgabenrechtmäßig einhalten. Diese Rechenschaftspflicht erfordert umfangreiche Neuerungen und Adjustierungenvon Organisation, Prozessen und Maßnahmen. Wer nicht nachweisen kann, dass eine technisch und organisatorischentsprechend ausgerichtete Datenschutzorganisation im Unternehmen vorhanden ist, setzt sichdem Risiko empfindlicher Bußgelder aus.

Was bedeutet das für meine IT?

Dr. Stefan Steinkühler von FINLEX sprach in seinem Vortrag über die Haftung der Geschäftsleitung fürOrganisationspflichtverletzungen im Bereich Datenschutz und IT-Sicherheit. Er betonte: Das größte Themain Verbindung mit der DSGVO ist das Löschen von Daten. Hier stehen viele Unternehmen vor der Herausforderung,ältere Daten auf Papier vorliegen zu haben. Dadurch kann man sie schwerer identifizieren,extrahieren und zur Verfügung stellen. Zudem lässt sich die Vollständigkeit der Daten nicht immer garantieren.Und hier wartet die nächste „Welle“ auf die Unternehmen: Personen, die von ihrem AuskunftsrechtGebrauch machen und ihre Daten erhalten, erheben Einspruch, dass diese nicht vollständig sind. Insofernlautet die Empfehlung: Dokumentieren Sie intern, warum gegebenenfalls manche Daten nicht rausgegebenwerden können, zum Beispiel aufgrund von Daten Dritter, die in den Unterlagen enthalten sind. Sollte dieAufsichtsbehörde eines Tages vor der Tür stehen, erleichtert das die Argumentation.

Niels Christopher Litzka empfiehlt den Unternehmen ein Datenschutzmanagement-System einzurichtenund dieses regelmäßig zu aktualisieren. Das System sollte Unternehmensprozesse, Reporting und Sensibilisierungder Mitarbeiter beinhalten. Und regelmäßig die Frage aufwerfen: „Wie lange brauche ich die Datenwirklich?“

Was kann bei einem Datenschutzvorfall passieren?

Neben den materiellen Schäden, die durch Datendiebstahl entstehen können, sind die sogenannten immateriellenSchäden ein Risiko. Bislang werden Ansprüche, die sich auf immaterielle Schäden nach Datenschutzvorfällenbeziehen, in Deutschland selten geltend gemacht. Doch das kann sich ändern. Wenn die Gerichteentsprechend entscheiden, können sich Unternehmen mit immateriellen Schäden und Schmerzensgeldkonfrontiert sehen. Das heißt: Selbst ohne materiellen Schaden nach einem Datenschutzvorfall könnte einBetroffener auf Schmerzensgeld klagen.

Wer haftet: Unternehmen oder Verantwortlicher?

Dr. Stefan Steinkühler betonte in seinem Vortrag noch einmal: Adressat der Regelungen in der DSGVO istprimär das Unternehmen, aber auch immer häufiger der Verantwortliche selbst. Ein aktueller Fall veranschaulichtdie Risiken: Eine leitende Mitarbeiterin aus der Buchhaltung soll laut Auffassung der in ersterund zweiter Instanz angerufenenen Gerichte nach einem Fake-President-Fall in ihrem Unternehmen zumindestfür einen Teil des entstandenen Schadens in Höhe von 150.000 € in Haftung genommen werden,sodass das bislang angewandte Arbeitnehmerhaftungsprivileg nicht mehr gelten würde. Wie das letztlichzuständige Bundesarbeitsgericht dies beurteilen wird bleibt abzuwarten. Eines steht aber jetzt schon fest:Personen-Policen werden in diesem Zusammenhang immer relevanter. (Lesen Sie hierzu auch das Interviewmit Julia Bestmann in diesem Newsletter). Im Hinblick auf die Versicherbarkeit zeigte Dr. Stefan Steinkühlerauf, wie die D&O, die Cyber- und die Vertrauensschadenversicherung im Schadenfall zusammenspielen…

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Die Charlottenburger Baugenossenschaft mit rund 7.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie 13.500 Mitgliedernhat sich bereits vor rund acht Jahren hierfür entschieden. Dirk Enzesberger, Vorstand der CharlottenburgerBaugenossenschaft eG, betont in diesem Zusammenhang: „Unserer Auffassung nach ist IT keinSelbstzweck, sondern IT muss dazu dienen, dass wir mehr Zeit dafür haben, uns besser um unsere Kundenund Geschäftspartner kümmern zu können. Deswegen konzentrieren wir uns auf unsere Kernkompetenzenrund um die Bewirtschaftung von Wohnraum. Und dies funktioniert mit einem IT-Dienstleistungspartner,der das Geschäft im IT-Umfeld besser versteht als wir.“

In einem Interview erläutert Reinhardt Babl, IT-Verantwortlicher der Charlottenburger BaugenossenschafteG, Hintergründe, die zu der Entscheidung für das IT-Outsourcing mit Aareon als Partner geführthaben, sowie die spürbaren Vorteile.

Vor rund acht Jahren haben Sie sich für das Outsourcing Ihrer IT entschieden. Was waren die Gründe?

Reinhardt Babl: Damals standen wir vor der Herausforderung, dass unsere EDV veraltet war. Sie komplettzu erneuern und dabei auch die immer weiter steigenden Anforderungen im IT-Segment zu berücksichtigen,wäre für uns mit großen Aufwänden und noch größeren Investitionen verbunden gewesen. Wir hättenbeispielsweise einen neuen Serverraum gebraucht, weil unser alter zu klein geworden war. Stattdessen sindwir auf den Gedanken gekommen, unsere IT auszulagern, und haben uns letztlich für Aareon als Anbieterentschieden. Das Ziel war, so wenig Hardware wie möglich im eigenen Haus zu haben.

Was war Ihnen bei der Suche nach einem Anbieter besonders wichtig?

Reinhardt Babl: Datensicherheit und Ausfallsicherheit mussten unbedingt gegeben sein. Aareon betreibtzwei Rechenzentren, die einige Kilometer voneinander entfernt sind. Sollte es tatsächlich mal zu einemTotalausfall kommen, kann das jeweils andere Rechenzentrum einspringen und unsere EDV läuft weiter. Soetwas könnten wir intern gar nicht stemmen. Also: Wenn ich auf die letzten Jahre zurückblicke, kann ichsagen, dass unsere Erwartungen erfüllt wurden.

Wie sehen Sie persönlich als IT-Leiter das Thema IT-Outsourcing? Fällt es Ihnen leicht, gewisse Aufgaben aus der Hand zu geben, oder hatten Sie anfängliche Bedenken?

Reinhardt Babl: In der Tat hatte ich zu Anfang ein paar Bedenken. Aber es ist eben so, dass die Anforderungenim IT-Bereich stetig steigen und neue Aufgaben dazukommen. Das müssen wir anerkennen und damitarbeiten. Heute muss ich mich nicht mehr um die Hardware kümmern – und auch nicht um Updates beiHardware, Betriebssystemen, Datenbanken oder Software. Stattdessen kann ich mich jetzt voll auf meineKerntätigkeiten konzentrieren und beispielsweise unseren Mitarbeitern viel mehr Anwendungshilfe geben,wenn sie irgendwo Probleme haben. Die Zeit dafür war früher immer ein bisschen knapp. Und für michpersönlich gesehen kann ich heute auch mal in Urlaub gehen, ohne mich zu fragen: „Hoppla, was passiert,wenn da oder dort ein Fehler auftaucht?“

Welche Vorteile des IT-Outsourcings sehen Sie heute mit Ihrer mehrjährigen Erfahrung?

Reinhardt Babl: Wir können in kürzester Zeit neue Arbeitsplätze einrichten. Dafür genügt es, einen Clientauf ein Notebook zu installieren – fertig! Damit können wir auch Home-Arbeitsplätze anbieten und mobileServices in die bestehende IT mit einbinden.

Das IT-Outsourcing gibt uns die Möglichkeit, uns auf die Kernarbeiten zu konzentrieren: Wir könnenauf den Kunden zugehen. Wir müssen nicht mehr schauen „Ist das möglich?“, sondern können uns Gedankenmachen „Wie geht es weiter?“ – und haben den Freiraum, um kreative Innovationen zu entwickeln.

Herr Babl, vielen Dank für das Gespräch.

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Der Beitrag EU-DSGVO und IT-Outsourcing: Charlotte in Berlin nutzt IT-Outsourcing und hat so Zeit mehr fürs Kerngeschäft und die Mieter erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.