Die Flächenreserven vieler Städte und Gemeinden sind nahezu aufgebraucht. Angesichts des anhaltenden Bevölkerungswachstums werden jedoch dringend geeignete Grundstücke benötigt, allein um den Bedarf an Kitas, Schulen, Bildungseinrichtungen und vor allem für die soziale Wohnraumversorgung zu sichern. Die weiterhin steigenden Bodenpreise führen dazu, dass auch die Finanzierung solch zentraler Aufgaben der Daseinsvorsorge zunehmend schwieriger wird.

Dies betrifft zunächst Kommunen und Staat – letztendlich wird es jedoch von allen zu zahlen sein: Verbraucherinnen, Nutzerinnen und Steuerzahler*innen. Damit wird „Die Bodenfrage“ zur Schlüsselfrage für eine nachhaltige, am Wohl der Allgemeinheit ausgerichtete Entwicklung der Städte und Gemeinden. Aus diesem Grund untersuchte das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) gemeinsam mit 14 Städten, welche Möglichkeiten und Chancen sich durch eine veränderte kommunale Bodenpolitik eröffnen können.

An der vom Deutschen Städtetag unterstützten Studie beteiligten sich die Städte, Berlin, Braunschweig, Dresden, Frankfurt, Hamm, Heidelberg, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, München, Nürnberg, Oldenburg, Potsdam und Stuttgart.

In seinem Ergebnisbericht gibt das Difu-Forschungsteam praktische Empfehlungen zur Implementierung bodenpolitischer Strategien in den Kommunen. Im Fokus steht dabei ein besseres Zusammenwirken von Liegenschaftspolitik, Stadtentwicklungspolitik und Stadtplanung. Denn für eine effektive, nachhaltige Bodenpolitik müssen räumliche Entwicklung und Liegenschaftspolitik eng aufeinander abgestimmt sein.

Eine wirksame kommunale Bodenpolitik muss daher einer ressortübergreifenden kommunalen Gesamtstrategie folgen und die stadtentwicklungs- und liegenschaftspolitischen Strategien und Instrumente konsequent koppeln. Auch Bund und Länder sind gefragt.

Bodenpreisentwicklung in Deutschland (nach Gemeindegrößenklassen) Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt 2020 Zentrale Schlussfolgerungen der Studie:

Ausverkauf des kommunalen Liegenschaftsvermögens vermeiden Zunächst geht es darum, den strategischen, operativen und $nanziellen Nutzen zu ermitteln, der mit einer aktiven Liegenschaftspolitik verbunden ist. Gemeinwohl und Nachhaltigkeit sind hierfür die Leitlinien. Neben der Sichtung des Liegenschaftsportfolios und der Überprüfung aktueller Zweckbindungen gilt es, den Erhalt und die Erweiterung des nicht zweckgebundenen Liegenschaftsvermögens (Flächenreserve) im erforderlichen Umfang sowie die langfristige Sicherung der am Gemeinwohl orientierten Nutzung bei der Vergabe (Konzeptvergabe, Erbbaurecht etc.) in den Blick zu nehmen.

„Städte müssen auch in 50 Jahren noch in der Lage sein, auf eigenen Flächen Entwicklungen zu betreiben, die von anderen Marktakteuren nicht zu erwarten sind.“, so Prof. Dr. Arno Bunzel, stellvertretender Institutsleiter des Difu. „Ein Ausverkauf des kommunalen Liegenschaftsvermögens ist keine Option. Ganz im Gegenteil – das kommunale Liegenschaftsvermögen ist als Grundlage für künftige Entwicklungen und Generationen zu erhalten und zu erweitern. Die Städte brauchen die Trumpfkarte des Bodenbesitzes angesichts der anhaltenden Dynamik auf den Immobilienmärkten“.

Weg vom Höchstgebotsprinzip hin zum „Bestgebotsprinzip“

Bei der Vergabe kommunaler Grundstücke sollte künftig das beste Konzept zum Zuge kommen und nicht mehr nach Höchstgebotsprinzip entschieden werden. Dies wirkt preisdämpfend und entspricht den Zielen des Gemeinwohls…

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Kann eine Gemeinde, die keine gute Verkehrsanbindung hat, von Gewerbeansiedlungen in anderen Gemeinden profitieren und im Gegenzug Ausgleichsflächen, Wohnraum und soziale Infrastrukturen zur Verfügung stellen?

Kann ein interkommunaler Fonds einen fairen Lasten-Nutzen-Ausgleich zwischen solchen Kommunen schaffen? Erste Antworten auf Fragen wie diese liefert eine vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) erarbeitete Studie für die Landeshauptstadt München und die Landkreise Dachau und Ebersberg.

Fragen zur Organisation einer interkommunalen Zusammenarbeit

Die Ergebnisse des Forschungsprojekts „Lasten-Nutzen-Ausgleich sind in der interkommunalen Planung“ zusammengefasst. Die Publikation gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Organisation einer interkommunalen Zusammenarbeit unter Anwendung von Lasten-Nutzen-Ausgleichsmechanismen.

Die Handlungsfelder, in denen sich im Großraum München aktuell – zusätzlich zu den bereits bewährten Themen interkommunaler Kooperation – ein dringlicher Bedarf für ein regionales Vorgehen abzeichnet, sind in insgesamt acht themenspezifischen Steckbriefen aufbereitet. Mögliche Organisationsformen und Planungsinstrumente werden in weiteren zwölf Steckbriefen erläutert…

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