Nach Ansicht des Gerichts führt die Heranziehung des „Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen“1. Dies erscheint wenig verwunderlich, wenn man bedenkt, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen allein im Zeitraum 2010 bis 2020 um 65% angestiegen sind.

Deutschlands Grundstücke müssen unterschiedlich, aber in jedem Fall neu bewertet werden

In Folge der Grundsteuerreform müssen daher nun ALLE Grundstücke innerhalb der Bundesrepublik neu bewertet werden. Auch wenn man sich deshalb erneut über die Verfassungskonformität vor dem Hintergrund des Gleichheitssatzes streiten kann, erfolgt die Bewertung abhängig davon, in welchem Bundesland das jeweilige Grundstück liegt. Im Grundsatz gilt zwar das sog. „Bundesmodell“, die Bundesländer durften aber hiervon abweichend, eigene Bewertungsmodelle implementieren.

Das Bundesmodell wird von elf der sechzehn deutschen Bundesländer angewandt werden. An dem grundsätzlichen Verfahren „Bewerten, Bemessen und Besteuern“ wird festgehalten. Bei der Bewertung von Wohnimmobilien erfolgt die Ermittlung des Grundbesitzwertes durch Anwendung eines Ertragswertverfahrens. Der so ermittelte Grundbesitzwert ergibt durch Multiplikation mit der Steuermesszahl 0,031% den Grundsteuermessbetrag. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer berechnet sich dann wiederum aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Hebesatz.

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und wenden zukünftig eigene Modelle zur Grundstücksbewertung für Zwecke der Grundsteuer an.

Während das Saarland und Sachsen grundsätzlich dem Bundesmodell, jedoch mit eigenen Steuermesszahlen, folgen, wenden die übrigen Bundesländer grundlegend abweichende Bewertungsverfahren an. Baden- Württembergs Grundstückswerte ermitteln sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und zwar unabhängig davon, welcher Nutzung das Grundstück unterliegt und ob bebaut oder unbebaut…

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Höchste Zeit für eine gerechtere Boden- und Wohnungspolitik, die vorausschauend und auf die Belange des Gemeinwohls fokussiert ist. Zudem sollte sie der Vereinbarkeit verschiedener Anforderungen – Bezahlbarkeit des Wohnens, Klimaschutz, schonender Umgang mit Flächen – Rechnung tragen.

Strategisches Instrument der Kommunalpolitik

Die Entwicklung resilienter und lebendiger Quartiere setzt eine integrierte Baulandentwicklung voraus. Dabei ist eine gemeinwohlorientierte Boden- und Baulandpolitik ein strategisches Instrument der Kommunalpolitik, dass durch die politische Spitze oder politische Beschlüsse abgesichert werden sollte. Sie sollte als Gemeinschaftsaufgabe unter Mitwirkung aller am Wohnungsmarkt tätigen Akteure kooperativ umgesetzt werden: der Bauträger und Projektentwickler, der Bestandshalter, der privaten Kleinvermieter:innen und Selbstnutzer:innen sowie von Mieter:innen und Nachbar:innen.

Mit einem maßvollen, differenzierten und marktkonformen Einsatz von Quotenmodellen, Erbbaurechten, Konzeptvergaben, Direktvergaben an kommunale Unternehmen, Genossenschaften oder an weitere gemeinwohlorientierte Akteure kann in Quartieren eine Mischung aus Eigentum, freifinanziertem, preisgedämpften, genossenschaftlichem und gemeinschaftlichem Wohnungsbau erreicht werden. Eine Überfrachtung der bauland- und bodenpolitischen Instrumente mit Kriterien und Anforderungen gilt es zu vermeiden. Denn sie verteuern das Bauen und Wohnen, ohne einen wesentlichen Mehrwert für die Stadtentwicklung und Nachhaltigkeit zu liefern.

Vorkaufsrechte, Baugebote, Umlegung oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Für die Baulandmobilisierung und -entwicklung steht ein umfassender Instrumentenkasten zur Verfügung, der durch das Baulandmobilisierungsgesetz in dieser Legislatur noch gestärkt wurde. Dazu gehören neben einer kommunalen Bodenvorratspolitik mit liegenschaftlicher Partizipation auch eine kooperative Baulandentwicklung privater Grundstücke über städtebauliche Verträge; ebenso wie die Anwendung hoheitlicher Instrumente wie Vorkaufsrechte, Baugebote, Umlegung oder städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen…

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Barbara Fritsch-Raffelsberger
„Gemeinnützige tragen die gesellschaftlichen Zukunftsthemen mit.“

Sinnvoll und notwendig
Eine Mischung von Miete und Eigentum, freifinanziert und gefördert ist das Um- und Auf eines guten Miteinander sozial durchmischter Quartiere und auch aus wirtschaftlichen Gründen so sinnvoll wie notwendig. Es entscheidet im Wesentlichen der Grundstücksmarkt, ob und wie viel geförderter Wohnbau möglich ist.

Ein wesentliches Plus des geförderten Wohnbaus ist die Koppelung der Förderung an Qualitätskriterien, womit zum Beispiel in energetischer Hinsicht die Anforderungen deutlich über jenen der Bauordnung liegen. Dank der Beurteilung nach dem Vier-Säulen-Modell können Standards gehalten werden, was positiv zum Stadtbild beiträgt. In den Stadtentwicklungsgebieten, wo es fast nur geförderten Wohnbau gibt, werden Baureifmachungen und die Errichtung von Infrastruktur vor allem an die gemeinnützigen Bauträger abgewälzt.

Trotz Zusatzförderungen bedeutet das einen enormen organisatorischen Aufwand. Im Gegensatz zu gewerblichen Bauträgern sind wir Gemeinnützige zur Kostendeckung verpflichtet und müssen die Projektkosten eins zu eins weitergeben. Es gibt Verpflichtungen, die eine Kommune zu tragen hätte, die sollen nicht auf die Nutzer abgewälzt werden. Da wird die Bevölkerung irregeführt.

Neben ihrer Aufgabe, langfristig bedarfsgerechte Wohnversorgung in hoher Qualität zur Verfügung zu stellen, sehe ich die Gemeinnützigen als Mitträger der gesellschaftlichen Zukunftsthemen. Die regelmäßige Überprüfung durch den Revisionsverband gibt Mietern und Käufern mehr Sicherheit als Strukturen, wo mit Projektgesellschaften gearbeitet wird.

Wenn es hart auf hart geht, ist man als Kunde im gemeinnützigen Segment auf der sichereren Seite. Dabei spielt auch eine Rolle, dass wir unsere Gebäude meist selbst verwalten und auch dann über den ganzen Lebenszyklus begleiten, wenn wir nicht mehr Haupteigentümer sind. Das gibt einen anderen Fokus auf die Gebäude, als wenn man nur baut.

Daniel Jelitzka
„Wichtig wäre die faire Aufteilung zwischen freifinanziert und gefördert.“

Faire Verteilung gefragt
Als freifinanzierter Bauträger soziale Verantwortung zu übernehmen und Mehrwert für die Gesellschaft schaffen, halte ich für wichtig. Derzeit sehen wir uns allerdings mit Belastungen konfrontiert, die eine faire Verteilung zwischen gefördert und freifinanziert ins Wanken bringen.

Die Grundstückspreise liegen ein Mehrfaches über den Grenzen des im geförderten Wohnbau Zulässigen. Die Widmungsverordnung „geförderter Wohnbau“, nach der bei über 5000 m² neu gewidmeter Wohnfläche zwei Drittel dem geförderten Wohnbau zuzuführen sind, ist daher kaufmännisch unlösbar. Für die Grundstückseigentümer wird der Verkauf weniger attraktiv, es kommt weniger Fläche auf den Markt…

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Die Flächenreserven vieler Städte und Gemeinden sind nahezu aufgebraucht. Angesichts des anhaltenden Bevölkerungswachstums werden jedoch dringend geeignete Grundstücke benötigt, allein um den Bedarf an Kitas, Schulen, Bildungseinrichtungen und vor allem für die soziale Wohnraumversorgung zu sichern. Die weiterhin steigenden Bodenpreise führen dazu, dass auch die Finanzierung solch zentraler Aufgaben der Daseinsvorsorge zunehmend schwieriger wird.

Dies betrifft zunächst Kommunen und Staat – letztendlich wird es jedoch von allen zu zahlen sein: Verbraucherinnen, Nutzerinnen und Steuerzahler*innen. Damit wird „Die Bodenfrage“ zur Schlüsselfrage für eine nachhaltige, am Wohl der Allgemeinheit ausgerichtete Entwicklung der Städte und Gemeinden. Aus diesem Grund untersuchte das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) gemeinsam mit 14 Städten, welche Möglichkeiten und Chancen sich durch eine veränderte kommunale Bodenpolitik eröffnen können.

An der vom Deutschen Städtetag unterstützten Studie beteiligten sich die Städte, Berlin, Braunschweig, Dresden, Frankfurt, Hamm, Heidelberg, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, München, Nürnberg, Oldenburg, Potsdam und Stuttgart.

In seinem Ergebnisbericht gibt das Difu-Forschungsteam praktische Empfehlungen zur Implementierung bodenpolitischer Strategien in den Kommunen. Im Fokus steht dabei ein besseres Zusammenwirken von Liegenschaftspolitik, Stadtentwicklungspolitik und Stadtplanung. Denn für eine effektive, nachhaltige Bodenpolitik müssen räumliche Entwicklung und Liegenschaftspolitik eng aufeinander abgestimmt sein.

Eine wirksame kommunale Bodenpolitik muss daher einer ressortübergreifenden kommunalen Gesamtstrategie folgen und die stadtentwicklungs- und liegenschaftspolitischen Strategien und Instrumente konsequent koppeln. Auch Bund und Länder sind gefragt.

Bodenpreisentwicklung in Deutschland (nach Gemeindegrößenklassen) Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Bundesamt 2020 Zentrale Schlussfolgerungen der Studie:

Ausverkauf des kommunalen Liegenschaftsvermögens vermeiden Zunächst geht es darum, den strategischen, operativen und $nanziellen Nutzen zu ermitteln, der mit einer aktiven Liegenschaftspolitik verbunden ist. Gemeinwohl und Nachhaltigkeit sind hierfür die Leitlinien. Neben der Sichtung des Liegenschaftsportfolios und der Überprüfung aktueller Zweckbindungen gilt es, den Erhalt und die Erweiterung des nicht zweckgebundenen Liegenschaftsvermögens (Flächenreserve) im erforderlichen Umfang sowie die langfristige Sicherung der am Gemeinwohl orientierten Nutzung bei der Vergabe (Konzeptvergabe, Erbbaurecht etc.) in den Blick zu nehmen.

„Städte müssen auch in 50 Jahren noch in der Lage sein, auf eigenen Flächen Entwicklungen zu betreiben, die von anderen Marktakteuren nicht zu erwarten sind.“, so Prof. Dr. Arno Bunzel, stellvertretender Institutsleiter des Difu. „Ein Ausverkauf des kommunalen Liegenschaftsvermögens ist keine Option. Ganz im Gegenteil – das kommunale Liegenschaftsvermögen ist als Grundlage für künftige Entwicklungen und Generationen zu erhalten und zu erweitern. Die Städte brauchen die Trumpfkarte des Bodenbesitzes angesichts der anhaltenden Dynamik auf den Immobilienmärkten“.

Weg vom Höchstgebotsprinzip hin zum „Bestgebotsprinzip“

Bei der Vergabe kommunaler Grundstücke sollte künftig das beste Konzept zum Zuge kommen und nicht mehr nach Höchstgebotsprinzip entschieden werden. Dies wirkt preisdämpfend und entspricht den Zielen des Gemeinwohls…

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Auch der europaweite Dialogprozess zur Vorbereitung einer Neuen Leipzig-Charta, die das Bundesinnenministerium für die deutsche EU-Ratspräsidentschaft in der zweiten Jahreshälfte 2020 erarbeitet, war von diesen Themen bestimmt. 

Mit der Corona-Pandemie haben sich die Vorzeichen jetzt aber quasi über Nacht verändert. Brauchen wir deshalb eine Leipzig-Charta mit komplett anderen Zielen und Prinzipien?

Auch wenn die Resilienz von Städten mit Covid-19 eine weit höheren Stellenwert erhalten hat und städtische Dichte in einem neuen Licht zu sehen ist, gibt die aktuelle Entwurfsversion der Leipzig-Charta darauf bereits jetzt die richtigen Antworten.

Eine integrierte, gemeinwohlorientierte und partizipative Stadtentwicklung, die ökologische, soziale und wirtschaftliche Ziele ausgleicht und verknüpft, ist wichtiger denn je. 

Auswirkungen von Corona auf die Stadtentwicklung

Die Krise äußert sich in einer komplett neuen Lebenswirklichkeit der Menschen; ihre langfristigen Auswirkungen auf das städtische Zusammenleben lassen sich bestenfalls erahnen.

Müssen wir angesichts dieser Umwälzung die Probleme, die „gestern“ noch dominierten, ad acta legen? Und wie steht es mit unseren bewährten Leitbildern der Stadtentwicklung?

Wird das Primat der Dichte und Kompaktheit künftig einer gesundheitsfördernden Entflechtung im Sinne des Gartenstadtmodells weichen? Gewinnen stadtregionale Versorgungsmodelle eine neue Bedeutung?

Und wie soll die Neue Leipzig-Charta, deren Entstehungsprozess schon beinahe abgeschlossen ist, auf die veränderte Lage eingehen? 

Nachhaltige Städte sind resiliente Städte

Fest steht: Die Resilienz von Städten erlangt mit Covid-19 eine ganz neue Bedeutung. Dabei hängt die Krisenfestigkeit eng mit dem Dreieck der Nachhaltigkeit zusammen: Kommunen mit einer funktionierenden Wirtschaft, umwelt- und klimafreundlichen Lösungsansätzen sowie einer sozial gerechten Stadtgesellschaft sind nachweislich robuster…

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