Übersicht Bebauungspläne in Bezirken
1995 bis 2020, Berlin

Insbesondere die Schaffung von Baurecht für neue Wohnungen hält mit der angespannten Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt nach wie vor nicht Schritt. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie von Bulwiengesa im Auftrag des BFW, in der 1.137 zwischen 1998 und 2020 festgesetzte Bebauungspläne analysiert wurden. Demnach lag in diesem Zeitraum die durchschnittliche Bearbeitungsdauer bei 109 Monaten – das sind 9,1 Jahre. Dieser Wert hat sich gegenüber einer Erstanalyse vom Juli 2018 um 14 Monate erhöht. Damals betrug die durchschnittliche Bearbeitungsdauer 95 Monate (7,9 Jahre).

Neue Bulwiengesa-Studie: Bearbeitungsdauer für Bebauungspläne liegt in Berlin bei durchschnittlich 9,1 Jahren und hat sich seit 2018 um 14 Monate verlängert

Die Situation ist in den einzelnen Bezirken sehr differenziert. Außer in Pankow mit einer Verringerung um 6 Monate hat sich die durchschnittliche Dauer eines Bebauungsplan-Verfahrens zwischen 5 Monaten in Neukölln und 27 Monaten in Friedrichshain-Kreuzberg verlängert. In Berlin werden damit jeden Monat nur 4,3 Bebauungspläne festgesetzt, auch dieser Wert hat sich im Vergleich zu 2018 verringert.

Mit der aktuellen Studie hat Bulwiengesa die erste Untersuchung zur Laufzeit von B-Plan-Verfahren in Berlin vom Juli 2018 fortgeschrieben. Näher analysiert wurden jetzt die vergangenen drei Jahre: In dieser Zeit wurden nur 75 Bebauungspläne festgesetzt, das entspricht rund zwei Bebauungsplänen pro Monat. Im Jahr 2020 wurden dabei 25 Bebauungspläne verabschiedet, die eine durchschnittliche Bearbeitungszeit von 108 Monaten (9 Jahre) aufwiesen.

Damit wurde die Bearbeitungszeit im Vergleich zu den drei Vorjahren mit durchschnittlich 11,7 Jahren nur etwas verkürzt. Die Corona-Pandemie spielte in diesem Drei-Jahres- Zyklus nur eine untergeordnete Rolle, die Auswirkungen der Krise werden erst im nächsten Betrachtungszeitraum wirklich zu Buche schlagen.

Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverband Berlin/Brandenburg, sagt: „Ein Jahr Mietendeckel – das ist kein Grund zur Freude. Das Gesetz hat zu keiner Entlastung auf dem angespannten Wohnungsmarkt geführt. Auch wenn mancher es nicht gerne hört: Eine Entlastung kann es nur durch Wohnungsneubau geben, der bislang zu rund drei Vierteln von der privaten Immobilienwirtschaft getragen wurde – und zwar auch im Mietwohnungsbau sowie in allen Preissegmenten.

Dieses Potenzial hat der Senat unter anderem mit dem Mietendeckel ausgebremst. Viel schlimmer noch, die vermeintliche Atempause wird nicht für die Beschleunigung im Wohnungsneubau genutzt. Neun Jahre Bearbeitungszeit für einen Bebauungsplan sind inakzeptabel. Wir fordern und erwarten vom Senat: Die Schaffung von Baurecht muss durch den Einsatz von mehr Fachpersonal sowie die Nutzung digitaler Prozesse beschleunigt und erleichtert werden. Zugleich muss die Blockade von Bauvorhaben durch immer wieder neu angeforderte Gutachten und unkoordinierte Verfahrensschleifen aufhören.

Es fehlt an einer strukturierten Analyse, warum sich die Prozesse in Berlin stark verlangsamen. Genau diese Analyse ist notwendig. Sonst arbeitet am Ende mehr Personal vielleicht digitaler, aber die Prozesse sind nach wie vor schlecht. Eine Atempause durch den Mietendeckel? Wofür? Es hat sich bei der Bekämpfung der Ursachen für die Wohnungsknappheit nichts verbessert.“

Schon seit Jahren löst der Senat seine Versprechen nicht ein und wird den eigenen Ansprüchen nicht gerecht. Laut Koalitionsvertrag von 2016 sollten die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zum Beispiel in dieser Legislaturperiode mindestens 30.000 Wohnungen neu bauen, also rund 6.000 pro Jahr. Bislang konnten die landeseigenen Unternehmen jedoch nur etwa die Hälfte realisieren: Die Zahl stieg von rund 3.000 Wohnungen im Jahr 2017 auf nur 5.170 Wohnungen, die für 2020 prognostiziert werden.

Mietendeckel schadet dem Wirtschaftsstandort: 75 Prozent der Investoren haben ihre Aktivitäten nach Brandenburg und in andere Bundesländer verlagert

Zugleich wurden die für die wachsende Stadt erforderlichen rund 20.000 Neubauwohnungen pro Jahr nicht realisiert. Nachdem diese Zielmarke zuletzt um jährlich etwa 4.000 Wohnungen verfehlt wurde, könnte sie zwar 2020 erstmals erreicht werden, belastbare Zahlen liegen erst im Sommer vor…

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Inspiration lieferte neben den Vorträgen der Veranstaltungsort garage CREATIVE SPACE – „Schließlich sind schon viele wegweisende Ideen in einer Garage entstanden!“, so Dr. Verena Herfort, Landesgeschäftsführerin des BFW Nord, bei der Begrüßung. Innovative Ideen und neue Sichtweisen seien heute notwendiger denn je:

„Die Digitalisierung macht den Blick über den Tellerrand und die Zusammenarbeit der Immobilienwirtschaft mit anderen Branchen unabdingbar. Bei der Diskussion über die Weiterentwicklung der Gebäude müssen wir immer auch den Einfluss neuer Mobilitätsformen auf die Immobilienwirtschaft mitdenken!“

„Die Unternehmen können nur innovativer werden, wenn sie auch das notwendige Know-how aufbauen“, warnte Andreas Beulich, stellvertretender Geschäftsführer des BFW Bundesverbandes, in seiner Keynote. Die Investitionen in neue Technologien und vor allem in Fachkräfte müssen deutlich gesteigert werden. „Zum Start müssen es keine großen Projekte sein – vorausgesetzt, man geht das Thema früh und entschlossen an“, sagte Christian Prokopp, Geschäftsführer der kloeckner.i GmbH, in seiner Präsentation.

So begann die digitale Transformation des Stahlhändlers mit über 100-jähriger Geschichte mit einem Tisch in einem Berliner Co-Working-Space. „Heute erzielt die kloeckner.i GmbH einen jährlichen Umsatz von mehr als zwei Milliarden Euro über digitale Kanäle,“ so Prokopp.

Einblicke in die digitale Disruption im Mobilitätsmarkt bot Dr. Britta Oehlrich, Leiterin des Stabsbereichs Geschäftsfeldentwicklung bei der Hamburger Hochbahn. „Mit dem HamburgTakt denken wir den ÖPNV neu: ÖPNV ist mehr als Bus und Bahn…

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Gemeinsam mit Prof. Manfred Güllner, dem Leiter des unabhängigen Meinungsforschungsinstituts FORSA, stellte Ibel die vom BFW in Auftrag gegebene, repräsentative Umfrage „Wie wohnt Deutschland?“ vor.

Überwiegend zufriedene Mieter, gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis, schlechtes Zeugnis für Wohnungspolitik

So zeigt die Umfrage laut FORSA-Chef Güllner: „Mit ihrer derzeitigen Wohnsituation ist die große Mehrheit der Mieter (84 %) zufrieden – das betrifft die Lage und die Größe der Wohnung, aber auch die Höhe der Miete, die 76 Prozent der Mieter auch im Vergleich zur von den Nachbarn gezahlten Miete für angemessen halten. Das Verhältnis zum Vermieter wird von der großen Mehrheit der Mieter (86 %) als gut bewertet.“

So haben lediglich 9 Prozent in der jüngsten Vergangenheit rechtliche Beratung in Anspruch genommen. Güllner weiter: „Eher unzufrieden sind die Bundesbürger – ob Mieter oder Eigentümer – mit der aktuellen Wohnungspolitik. Als geeignete Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsmarktes werden der Neubau von Wohnungen (83 %), eine dichtere Bebauung, der Ausweis neuer Bauflächen oder auch eine Deckelung der Mieten bewertet.“

Schwerpunktsetzung Mietrecht ist zu hinterfragen

Laut FORSA-Umfrage halten 18 Prozent ihre Miete für zu hoch, 76 Prozent sind mit der Höhe zufrieden und 5 Prozent halten diese sogar für zu niedrig. „Bei dieser Zufriedenheit mit Miethöhe und jeweiligem Vermieter sieht die Realität offenbar weitaus besser aus als die öffentliche und politische Darstellung“, bewertete Ibel die Studienergebnisse. „Angesichts von vier Änderungen im Mietrecht in den vergangenen Jahren stellt sich hier die Frage: Ist das Mietrecht als politischer Schwerpunkt der Bundesregierung wirklich richtig, wichtig und zielgenau?“

Mietpreisbremse: Kaum Bedeutung in der Praxis

So zeigen die Studienergebnisse: „Größer als bei der Mietpreisbremse könnte der Widerspruch zwischen Theorie und Praxis kaum sein. 66 Prozent meinen, die Mietpreisbremse wäre ein wirksames Instrument. Dabei geben nur 1,3 Prozent der Bundesbürger an, selbst konkrete Vorteile durch diese Markteingriffe zu haben“, sagte der BFW-Präsident.

Ibel ergänzte die FORSA-Ergebnisse durch eine empirische Darstellung des Berliner Mietspiegels 2019 und erläuterte: „Die Entzauberung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht kündigt sich bereits an. Entweder ist die Regelung mangels Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin oder auf-grund fehlender Verhältnismäßigkeit verfassungswidrig.“

Wohnungsneubau wirksamstes Instrument mit geringer medialer Beachtung

Die FORSA-Umfrage offenbart zudem geringe Kenntnisse der Bundesbürger über den Immobilienmarkt und seine Akteure. So gehen 46 Prozent davon aus, dass börsennotierte Wohnungsunternehmen mehr als ein Viertel des Wohnungsbestandes halten. 11 Prozent glauben sogar, es sei mehr als die Hälfte. Tatsächlich sind es jedoch nur 2,2 Prozent, während 77 Prozent des Wohnungsbestandes von Selbstnutzern oder privaten Kleinvermietern und 21 Prozent von gewerblichen Anbietern gehalten werden…

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„Der geplante Mietendeckel lässt bereits jetzt einen Welle von Mietstreitigkeiten erwarten“, warnt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg e.V. „Bis zur Prüfung des Gesetzes durch das Landes- oder Bundesverfassungsgericht kann diese Welle gigantische Ausmaße mit einem Volumen von bis zu einer Milliarde Euro annehmen, die jede Vorstellungskraft sprengt.“

1,8 Milliarden Euro in fünf Jahren.

Diese Schätzung basiert auf den Einnahmeverlusten der Degewo, die sich laut Medienberichten auf 97 Millionen Euro für die 75.000 Wohnungen des Unternehmens summieren. Hochgerechnet auf den gesamten Berliner Wohnungsmarkt mit 1,4 Millionen Mietwohnungen wären dies 1,8 Milliarden Euro in fünf Jahren. Bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts können zwei bis drei Jahre vergehen, was Einnahmeverlusten von einer Milliarde Euro entsprechen würde.

Der BFW Berlin/Brandenburg wirkt als starker Interessenverband in der Region mit der kraftvollen Stimme der privaten Immobilienunternehmen. Er steht für Innovation und Zukunftsthemen und bietet den Entscheidern der Branche als starker Interessenverband einen dauerhaften Innovationsvorsprung.

Absehbar ist schon jetzt: Die große Zahl der Marktteilnehmer wird nicht auf die Einnahmen verzichten, sondern diese gerichtlich geltend machen und hierbei auf die Rechtswidrigkeit des Mietendeckels setzen.

„Als Verband können wir jeden Vermieter nur dazu ermutigen, den gerichtlichen Weg zu beschreiten. Schließlich lässt sich die im Referentenentwurf dargelegte Begründung für den Mietendeckel nicht halten, da der Senat eine angebliche Mietenexplosion von 2013 bis 2019 nicht seriös begründen kann“, so Klabe.

Der BFW hat hierzu die Werte der Mietspiegel 2013 und 2019 sowie die Entwicklung des mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens von 2012 bis 2018 ausgewertet. So wird beim Vergleich aller Werte des Mietspiegels 2013 mit den entsprechenden Werten des Mietspiegels 2019 offensichtlich: „Nur bei 15 Prozent liegt die Mietsteigerung im gleichen Zeitraum über dem Zuwachs des Haushaltsnettoeinkommens“, so Klabe. Der Mietspiegel 2019 war erst vor vier Monaten vom Senat veröffentlicht worden, nachdem er gemeinsam mit drei Vermieter- und Mieterverbänden erarbeitet und erstmals seit 2013 wieder von allen anerkannt wurde, darunter vom BFW.

Miethöhe von Sozialwohnungen

„Warum sollte man nun dem gesamten Markt einen Deckel verpassen, wenn sich Mieten und Haushaltsnettoeinkommen im Einklang entwickeln? Das widerspricht allen Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit! Darüber hinaus lässt der Mietendeckel für eine Million Wohnungen, die bis 1972 gebaut wurden, nur eine maximale Miete von 6,50 EUR/qm zu…

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Das bewährte Erfolgsrezept: „Auch im 10. Jahr standen bei der NoIR der Sportsgeist, Team-Spirit und das gemeinsame Erlebnis an oberster Stelle“, so Dr. Verena Herfort, Geschäftsführerin des BFW Nord. „Neben der sportlichen Aktion bieten wir unseren Teilnehmern vor allem viel Raum für Austausch und schöne Begegnungen – und das fernab von Büro und Baustelle!“

Die Crews der NoIR waren nach bewährter Tradition bunt gemischt: Skipper, Regatta-Experten sowie Gastsegler und Neulinge lernten sich erst am Vorabend der Regatta beim abendlichen Get-together kennen. Am nächsten Morgen nahmen die Segelyachten mit einem Känguruh-Start unter der sportlichen Leitung des Kieler Yacht-Clubs Kurs auf das ehemalige Olympia-Revier Laboe. Nach einem gemeinsamen Mittagessen ging es auf einem geänderten Kurs bei Kaiserwetter zurück in die Kieler Förde.

Netzwerken

„Die intensive, gemeinsame Zeit und Zusammenarbeit auf der Segelyacht sowie das Naturerlebnis verbinden ungemein. Das Teambuilding und der Eventcharakter machen die NoIR zu einer sensationellen Plattform zum Netzwerken, von der die Teilnehmer im Berufsalltag profitieren“, berichtet Aareon-Vorstand André Rasquin. Aareon hatte die NoIR gemeinsam mit dem BFW Nord und dem Bauunternehmen Josef Hoffmann sowie der Wielant Hoffmann GmbH im Jahr 2010 ins Leben gerufen…

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Damit bezog sich Bruch auf die Politikerempfehlungen nach Abschluss der Beratungen der Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, die Marco Wanderwitz, Vorsitzender der Kommission und Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, und die Hamburger Bausenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 2. Juli vorgestellt haben. Der BFW, dessen mittelständische Immobilienunternehmen 50 Prozent des Wohnungsneubaus in Deutschland verantworten, gehört der Kommission zwar offiziell als beratendes Mitglied an, die Ausarbeitung der Empfehlungen war aber den anwesenden Landesbauminister und Bundestagsabgeordneten vorbehalten.

Fazit aus Sicht der mittelständischen Immobilienunternehmen: Eine Vielzahl von Vorschlägen würde zur Umverteilung von vorhandenem Bauland statt der Mobilisierung von neuem Bauland führen. Während einige Empfehlungen das Bauplanungsrecht erleichtern würden, hätten andere schwerwiegende Behinderungen beim Neubau zur Folge.

Ein Schritt vorwärts…

Vom bislang gelebten Bauverhinderungsrecht bis zum echten Bauplanungsrecht ist es ein weiter Weg. Gerade die Erstellung von Bebauungsplänen hat sich in der Vergangenheit zu einem zeitraubenden Hindernislauf entwickelt. So dauert ein Bebauungsplanverfahren in Berlin inzwischen im Durchschnitt neun Jahre“, berichtete der BFW-Bundesgeschäftsführer.

Der Abbau von Hürden, der nun durch die Flexibilisierung des §17 der Baunutzungsverordnung empfohlen wird, wäre deshalb laut Bruch ein wichtiger Schritt: „Die Zulassung einer dichteren und höheren Bebauung würde den Dachgeschossaufbau und die Aufstockung zu erleichtern (Änderungen in § 34 Abs. 3 a BauGB). Hilfreich wäre auch die Experimentierklausel, mit der beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung gelöst werden könnten.“

…und zwei Schritte zurück

Vollkommen unverständlich ist aber, warum mit dem sogenannten sektoralen Bebauungsplan ein Instrument empfohlen wird, welches im ungeplanten Innenbereich neue Auflagen für die Wohnbebauung schafft und Verfahren verzögert (neuer §9 Abs. 2 d BauGB). Damit würde Bauherren das bislang schnellste und effektivste Instrument zur Schaffung von neuem Wohnraum genommen. Das ist Politik nach dem System „ein Schritt vorwärts, zwei Schritte zurück“!“ kritisierte Bruch…

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Herr Vierkötter, laut der Studie des BFW und des Verbändebündnis Wohnungsbau sind der Baulandmangel und die explodierenden Baulandpreise die größten Hürden für den bezahlbaren Wohnungsneubau. Gilt das nur für die sieben A-Städte?

Frank Vierkötter: Die Preise für baureifes Land haben sich in den A-Städten von 2011 bis 2017 durchschnittlich verdoppelt, in Berlin nahezu verdreifacht. In den kleineren B-Städten entwickelt sich die Situation ähnlich dramatisch: Auch dort haben sich die Preise im genannten Zeitraum mehr als verdoppelt.

Die Situation spitzt sich also in immer mehr Städten zu. Verschärft wird das Problem noch dadurch, dass immer seltener und immer weniger Bauland verkauft wird. In den A-Standorten ist die Zahl der Verkaufsfälle zwischen 2011 bis 2017 um ein Drittel zurückgegangen. Das bedeutet einen Rückgang der verkauften Baulandfläche um 27 %. Im gleichen Zeitraum ist der Verkauf von entwickelter Baulandfläche in den A-, B- und C-Städten um 775 Hektar zurückgegangen. Darauf hätten wir 62.000 Wohnungen für 120.000 Menschen bauen können!

Was bedeutet der austrocknende Baulandmarkt für Sie als Immobilienunternehmer?

Frank Vierkötter: Mittlerweile sind zwanzig Mitarbeiter in meinem Unternehmen allein damit beschäftigt, bundesweit nach Bauland für unsere Neubauprojekte zu fahnden. Das gleicht der Suche nach der berühmten Nadel im Heuhaufen. Selbst wenn wir noch Bauland bekommen, können wir die explodierenden Baulandpreise im preiswerten Wohnungssegment kaum noch auffangen. Dabei ist mein Unternehmen seit 50 Jahren auf dieses Preissegment spezialisiert. Wir haben bundesweit für rund 35.000 Menschen ein neues Zuhause geschaffen. Die Quadratur des Kreises schaffen wir aber nicht: Immer mehr bezahlbaren Neubau auf immer weniger und immer teurerem Bauland. Wie soll das funktionieren?

Können die steigenden Grundstückskosten nicht durch Einsparungen kompensiert werden?

Frank Vierkötter: Dafür haben wir immer weniger Spielraum. Auch das zeigt unsere Studie an einer Modellrechnung auf. Wenn die Grundstückskosten einen immer höheren Gesamtkostenanteil ausmachen und sich binnen fünf Jahren verdoppeln – wie soll das bei einem eng kalkulierten Projekt kompensiert werden? Die Erschließungskosten, die zahllosen Auflagen für Brandschutz, Lärmschutz und die energetischen Vorgaben – die gelten ja genauso für das preiswerte wie für das höherpreisige Segment! Nicht zuletzt haben sich diese bauordnungsrechtlichen Vorgaben seit 1990 vervierfacht.

Was muss jetzt passieren?

Frank Vierkötter: Nur der Staat kann Bauland ausweisen. Und wenn er das nicht tut, brauchen wir an den anderen Stellschrauben für die Neubauförderung gar nicht erst zu drehen! Ohne bezahlbares Bauland gibt es kein bezahlbares Bauen und kein bezahlbares Wohnen. Diese grundlegende Logik ist bei vielen Kommunen aber noch nicht angekommen. In unserer neuen BFW-Mitgliederumfrage haben 40 % der befragten Immobilienunternehmen angegeben, dass Grundstücke von den Kommunen noch immer im Höchstpreisverfahren vergeben werden. Über 40 % berichten, dass die langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren die Kosten weiter in die Höhe treiben…

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Ibel betonte, die soziale Sicherung des Wohnens sei vom Staat durch die soziale Wohnraumförderung, das Wohngeld und durch den Mieterschutz beim Mietrecht gesichert. Dies hatte auch die Bundesregierung in der kleinen Antwort hervorgehoben. Ibel: „Die soziale Absicherung muss jedoch Hand in Hand mit der Förderung des Neubaus einhergehen. Nur so können wir den Wohnraummangel lösen!“

Widersprüchliche Wohnungspolitik

In vielen Kommunen liefe der Trend jedoch in die gegensätzliche Richtung: Statt Neubau zu fördern, werde dieser zunehmend verhindert, so Ibel. „Gerade jene politischen Akteure, die den Neubau am meisten erschweren, fordern die stärksten Markteingriffe“, so der BFW-Präsident: „Spitzenreiter einer widersprüchlichen und kontraproduktiven Wohnungspolitik ist Berlin. Während hier Teile der Politik Enteignungen von Wohnungsunternehmen fordern, wird gleichzeitig die Bebauung des Tempelhofer Felds und Elisabeth-Aue verhindert.“

Vergiftetes Neubauklima

In der kleinen Antwort hatte die Bundesregierung zudem betont, dass Enteignungen den finanziellen Spielraum von Kommunen für Wohnungsneubau drastisch reduzieren und private Investoren verunsichern würden. Dass die privaten Immobilienunternehmen des BFW ein zunehmend vergiftetes Neubauklima erfahren, bestätigen auch die Umfrageergebnisse unter den 1.600 mittelständischen BFW-Mitgliedsunternehmen. Diese sind bundesweit für 50 % des Wohnungsneubaus zuständig – in großen Städten wie Berlin sogar für 70%. In der Umfrage berichten 69% der Immobilienunternehmen, dass sich die politischen Rahmenbedingungen für den Neubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben. Die Folge: Fast zwei Drittel geben an, dass der Wohnungsbau in den A-Städten für sie immer unattraktiver wird und sie künftig eher in Mittelstädten bauen werden.

Nachhaltigkeit statt kurzfristiger Rendite

Dazu Ibel: „Unsere Mitgliedsunternehmen sind regional verankert und oft seit Generationen familiengeführt. Hier wird auf Nachhaltigkeit und solide, langfristige Mietverhältnisse statt auf kurzfristige Rendite gesetzt. Aber…

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ZIA zum Wohngipfel: Wenige Anreize, viele Verbote

Das entsprechende Eckpunktepapier der Bundesregierung ist im Vergleich zur stattgefundenen Diskussion aus Sicht des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, verbesserungswürdig. „Neben Ankündigungen, die bereits im Koalitionsvertrag angekündigt und zum Teil bereits umgesetzt wurden, hat sich die Bundesregierung leider wieder einmal auf Verbote und Eingriffe unter anderem in das Mietrecht konzentriert. Wirkliche Anreize wie die Novellierung einer Musterbauordnung, Unterstützung der Kommunen bei Planungs- und Genehmigungsverfahren und eine Erleichterung der hohen Auflagen an das Bauen bleiben zu unkonkret. Zudem erhoffen wir uns eine schnelle Einführung der Sonderabschreibung der energetischen Gebäudesanierung, die ebenfalls im Koalitionsvertrag angekündigt wurde und bislang weiter fehlt“, meint Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Beim Wohngipfel hat Mattner zudem die Abberufung des erfolgreichen Baustaatssekretärs Adler kritisiert.

ZIA warnt vor Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Im Eckpunktepapier finden sich erneut mehrere Eingriffe in das Mietrecht, so etwa die Erweiterung des Betrachtungszeitraums zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf sechs Jahre. „Es ist schwer verständlich, dass die Koalitionäre einerseits Anreize für das Bauen ankündigen und andererseits den Mietspiegel manipulieren wollen. Dieser Markteingriff hätte eine fatale Wirkung besonders in den angespannten Wohnungsmärkten. Erst reduziert die Bundesregierung die Modernisierungsumlage, dann will sie die Mieten auf diese Art und Weise einfrieren. So schaffen wir kein verbessertes Umfeld für Investitionen“, erklärt Mattner. Das wirke sich auch auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung aus. „Letztlich trifft das die gesamte Volkswirtschaft sowie Sparanlagen vieler Deutscher, die direkt oder indirekt in Wohnimmobilien investiert sind.“

Grundsteuer: Koalition beim Wort nehmen

Die Koalition kündigt im Eckpunktepapier eine aufkommensneutrale Grundsteuer an, während das bislang diskutierte Bundesratsmodell der gesamten Branche durch exorbitante Erhöhungen das Genick brechen würde. „Wir nehmen die Bundesregierung beim Wort und begrüßen diese Ankündigung“, erklärt Mattner. Zudem weist der ZIA erneut darauf hin, dass Share Deals keine missbräuchlichen Steuergestaltungen sind, sondern geltendem Recht entsprechen und sowohl von privaten als auch öffentlichen Unternehmen genutzt werden. „Der Tenor im Eckpunktepapier zeigt, dass die Politik den Zweck von Share Deals noch nicht verstanden hat. Mit dieser Möglichkeit schützen sich Investoren und Eigentümer vor einer doppelten Grunderwerbsteuerlast“, meint Mattner. 14 von 16 Bundesländern haben die Grunderwerbsteuer-Sätze seit 2007 von ursprünglich 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent erhöht, das Aufkommen befindet sich auf einem Rekordhoch. Ein Grund für die Steuer-Rallye findet sich im Länderfinanzausgleich. Gemäß des Finanzausgleichsgesetzes werden darin nicht die tatsächlichen, sondern fiktive Grunderwerbsteuereinnahmen zu Grunde gelegt. In der Praxis führt das dazu, dass Länder mit einem überdurchschnittlich hohen Steuersatz mehr Einnahmen für ihren Haushalt generieren, weil die fiktiven Einnahmen darunter liegen. „Hier müssen wir ansetzen. Diesen motivierenden Faktor gilt es zu beseitigen“, sagt Mattner.

Kommunen sollen unterstützt werden

Positive Punkte finden sich im Kapitel „Baukostensenkung und Fachkräftesicherung“. So plant die Bundesregierung die Aufnahme der Typengenehmigung in die Musterbauordnung. Zudem sollen digitale Baugenehmigungsverfahren in den Kommunen standardisiert und erleichtert werden. „Beide Maßnahmen führen zu einer Vereinfachung für die Planungsbehörden, die an mehreren Stellen durch Fachkräftemangel und Überlastung an ihre Grenzen stoßen. Das ist ein enorm wichtiges Vorhaben der Gesetzgeber. Wichtig wäre nun, noch mehr Sicherheiten für Entwickler und Investoren durch die Erweiterung der Musterbauordnung herzustellen. So umgehen wir teuren Planungsaufwand insbesondere im seriellen Wohnungsbau“, sagt Mattner.

Energetische Gebäudesanierungs-AfA muss kommen

Bislang fehlt nach wie vor das eindeutige Zugeständnis der Bundesregierung für die Einführung einer Sonderabschreibung für die energetische Gebäudesanierung. „Diesen Punkt hätten wir uns für den Wohngipfel erhofft. Der Gebäudesektor ist elementar für die Energiewende in Deutschland. Die Aufwendungen müssen wir als Immobilienwirtschaft aufwenden, dazu sind wir angehalten. Bislang liegen diese Belastungen jedoch ausschließlich auf Eigentümer- und Mieterseite. Durch eine intelligente Abschreibungsmöglichkeit kann diese Kostenlast jedoch auf eine weitere Schulter verteilt werden. So werden auch die Mieter unterstützt“, sagt Mattner.

Andy Dietrich

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Der Beitrag ZIA, BFW, DDIV, Erbbaurechtsverband – Stimmen zum Wohngipfel: Erbbau, Bauland, Grundsteuerreform, AfA, Typengenehmigung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Diese hat der BFW gemeinsam mit dem BFW-Digitalisierungsbeirat erstellt, der durch Andreas Beulich (BFW), Dr. Thomas Götzen (Interboden) und Raymon Deblitz (T-Systems) vertreten wurde.

„Abgesehen von einer kleinen Gruppe digitaler „Frontrunner“ haben die meisten Unternehmen erst digitale Grundlagen umgesetzt“, so Ibel. Als größte Hürden geben die Unternehmen hierfür hohe Kosten, Zeitmangel und fehlendes qualifiziertes Personal an. Trotzdem wollen 77% der Unternehmen derzeit keine zusätzlichen Mitarbeiter einstellen; 54% haben keinen Umsetzungsplan für die Digitalisierung. Die Budgets sehen ebenfalls nur geringe Investitionen in diesem Bereich vor. „Die Umfrage ergibt, dass die Unternehmen große Erwartungen an die Digitalisierung haben. Sie investieren aber noch zu wenig in eigene Spezialisten und in die notwendigen Technologien. So können die vorhandenen Potentiale nicht erkannt und genutzt werden“, resümierte Ibel.

Dieses „Digitalisierungsparadoxon“ zeigt: „Die Umsetzung der Digitalisierung in der Immobilienbranche ist von Widersprüchen geprägt. Die Unternehmen drohen sich selbst auszubremsen. Dabei verkennt die Mehrheit das große Potenzial, das die Digitalisierung für das Entwickeln neuer Geschäftsmodelle bietet“, so Ibel weiter. So glauben 70 % der Verwalter und Bestandshalter sowie 56 % der Bauträger und Projektentwickler nicht daran, dass sie durch die Digitalisierung neue Geschäftsfelder erschließen können.
Ibel plädierte für einen stärkeren Austausch mit anderen Immobilienunternehmen und anderen Branchen, die sich als digitale Vorreiter hervorgetan haben. „Vor allem aber brauchen wir eine neue Fehlerkultur und Mut zur Veränderung! Nur so können wir die notwendigen Veränderungen in Angriff nehmen, bevor wir durch äußere Umstände dazu gezwungen werden.
Marion Hoppen

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Der Beitrag Digitalisierung: Mittelständische Immobilienunternehmen drohen sich selbst auszubremsen – ergab eine BFW-Umfrage erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.