So belegt Flensburg im bundesweiten Vergleich Platz 2, Schwerin Platz 6. Mit Lübeck (17) und Kiel (29) landeten zwei weitere norddeutsche Kommunen unter den ersten 30 Städten. Hamburg belegt Platz 54. Am schlechtesten schnitt Rostock auf Platz 70 ab.

Das gute Abschneiden der norddeutscher Kommunen ist erfreulich. Natürlich hat das auch mit dem Einkommensgefälle von Süd nach Nord zu tun. Um so wichtiger ist es, dass die Landesregierungen und Kommunen in Norddeutschland die aktuelle Entwicklung bei den Energiekosten im Augen behalten.

Die Kommunen haben bereits ihre Sorge geäußert, dass durch die gestiegenen Gaspreise Stadtwerke in Schieflage geraten könnten. Hier gilt es, rechtzeitig Auffanglösungen zu entwickeln. Denn eines ist auch klar: Viele Haushalte mit geringem Einkommen werden die hohe Energiepreise nicht stemmen können.

Ich halte es für sinnvoll, dass Kommunen und Wohnungswirtschaft sich zeitnah zusammensetzen, um über die Lage zu beraten und mögliche Auswege zu entwickeln. Dann könnten wir gemeinsam mit Forderungen an die Politik herantreten.

Während die Entwicklung der Nettokaltmieten in der Öffentlichkeit immer wieder zu heftigen Debatten führt, bleibt die sogenannte zweite Miete zumeist außen vor. Dabei, auch das hat die Studie ergeben, stiegen die Abfallgebühren der 100 größten deutschen Städte seit der Untersuchung vor drei Jahren um acht Prozent auf durchschnittlich 312 Euro.

Auch andere, zumeist von städtischen Unternehmen angebotenen Dienstleistungen wurden deutlich teurer. Als Folge hat die „zweite Miete“ zu einer Erhöhung des Wohnens beigetragen. Während es jedoch für die Kaltmiete eine Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze gibt, sucht man bei den Gebühren etwas Vergleichbares vergeblich.

Erhöhungen der Preise kommunaler Unternehmen werden zumeist mit höheren Kosten begründet. Während man bei öffentlichen Unternehmen Preiserhöhungen akzeptiert, wird bei Wohnungsunternehmen, die ihre Miete anpassen müssen, heftig protestiert.

Mir geht es um mehr Ehrlichkeit. Wenn die Kosten steigen, ist es ganz natürlich, dass die Unternehmen ihre Preise erhöhen müssen. Als soziale Vermieter sind sich die im VNW organisierten Wohnungsunternehmen ihrer sozialpolitischen Verantwortung bewusst. Sie erhöhen deshalb ihre Mieten zumeist nur, wenn es unbedingt notwendig ist. Zudem schöpfen sie dabei den rechtlich erlaubten Rahmen in der Regel nicht aus.

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Der BdSt-Wohnnebenkostenvergleich verdeutlicht durch sein jährliches Ranking die staatliche Belastung des Wohnens durch sechs verschiedene Wohnnebenkosten für einen Drei-Personen-Haushalt in einem Einfamilienhaus in allen Landeshauptstädten.

Im Einzelnen sind das die Trinkwasserpreise, die Abfall-, Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren, die Grundsteuer sowie der Rundfunkbeitrag. Dieser ist zwar bundesweit einheitlich, stellt aber einen wesentlichen Kostenfaktor für nahezu jeden Bürger dar und wurde deshalb in die Liste aufgenommen. Mit Gesamtkosten von 1.492 Euro im Jahr 2022 ist Mainz demnach am günstigsten, während Berlin (West) mit 2.291,50 Euro im selben Jahr auf dem teuersten Platz landet. Gegenüber dem Jahr 2021 sind 14 Landeshauptstädte signifikant teurer geworden, günstiger wurde es nur in Erfurt, der Landeshauptstadt von Thüringen.

Betrachtet man nun die Gesamtentwicklung des Vergleichs seit dem Jahr 2016, sind 13 Landeshauptstädte teurer und 3 Landeshauptstädte günstiger geworden. Drei Beispiele: Die Einwohner von Düsseldorf wurden mit rund 38 Euro weniger bei den Nebenkosten entlastet, während in Hannover und Saarbrücken mit 318 bzw. 185 Euro die stärksten Kostenanstiege zu verzeichnen sind.

Beispiel die Strom- und Gaskosten

Über das Wohnnebenkosten-Ranking hinaus sind noch weitere Belastungen wie zum Beispiel die Stromund Gaskosten zu berücksichtigen. Vor allem die massiv erhöhten Gaspreise belasten die Haushalte enorm. Aufgrund derzeitiger Krisen hat sich der Gaspreis mehr als verdoppelt – dies beeinflusst auch die Bemessungsgrundlage der Mehrwertsteuer und führt zu höheren Steuern. Nach der jüngsten Steuerschätzung kann der Staat mit deutlich höheren Steuereinnahmen rechnen. Hier muss die Politik dringend handeln!

Heizstoffe sind lebensnotwendige Güter

Daher fordert der BdSt: Heizstoffe sind lebensnotwendige Güter und sollten daher nur mit dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 7 Prozent besteuert werden. Die Stromsteuer sollte von derzeit 2,05 Cent/ kWh auf das EU-rechtlich zulässige Mindestmaß von 0,1 Cent/kWh gesenkt werden…

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Nach unserer Einschätzung überwiegt die Faktenlage für weitere Preisanstiege. Die Gründe hierfür sind die steigende Energienachfrage durch die E-Mobilität sowie der vermehrte Einsatz von Wärmepumpen. In Deutschland liegt der aktuelle Strom-Verbrauch bei ca. 500 TWh pro Jahr. Prognosen gehen davon aus, dass wir ab 2030 ca. 800 TWh pro Jahr benötigen werden.

Auf der Seite der Erzeuger ist von einer Verknappung auszugehen, weil Deutschland aus der Kohle- und Atomkraft aussteigt. Ohne Zweifel ist der Paradigmenwechsel der Energiewirtschaft mit dem Umbau auf eine regenerative Energieerzeugung der richtige Weg, um die Umwelt und Ressourcen zu schonen.

Der Umstieg auf Wind- und Sonnenkraft (Photovoltaik) wird die abgängigen Kraftwerke in den kommenden Jahren jedoch nicht vollständig ersetzen können. Dieser Prozess benötigt viel Zeit und deshalb hatte die Bundesregierung vor dem Ukraine-Krieg beschlossen zunächst Gaskraftwerke für die Stromerzeugung bauen zu lassen. Dieser Weg ist aufgrund der nunmehr von der Politik erkannten großen Abhängigkeit vom russischen Gas obsolet.

Diese Abhängigkeit wird durch die aktuellen Reduzierungen der Gaslieferungen durch Russland deutlich sichtbar. Anstelle der geplanten Gaskraftwerke wird über eine Verlängerung der Laufzeiten für Kohlekraftwerke nachgedacht.

Der Veränderungsprozess in unserer Energiewirtschaft wird in den kommenden Jahren eher keine Preisreduktionen beim Strom und Gas bewirken. Die aktuelle Krisensituation hat den Preisanstieg zwar verstärkt, der grundsätzliche Preistrend hat seine Ursachen jedoch weit vor dem Ausbruch des Krieges.

Warum sollten Wohnungsunternehmen jetzt handeln?

Insbesondere in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft muss das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet werden. Eine weitere Motivation, sich dem Thema Energiebeschaffung intensiver zu widmen, ist die Reduzierung der Nebenkosten.

Die Entwicklung einer Einkaufsstrategie erhöht die Sicherheit bei Vertragsentscheidungen und reduziert das Risiko überhöhter Energiepreise…

Der Beitrag Preise für Gas und Strom sind stetig gestiegen – Wie entwickeln sich die Preise bis 2026? – Wie damit umgehen? Antworten von Stefan Strenge erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das zeigen aktuelle Zahlen des BDEW. Ein maßgeblicher Grund für den Rückgang ist die in diesem Jahr deutlich mildere Witterung als im Frühjahr 2021, da Gas vorwiegend zum Heizen eingesetzt wird. Doch auch bereinigt um Temperatureffekte lag der Gasverbrauch im laufenden Jahr 6,4 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. Besonders deutlich war der Rückgang im Monat Mai: Hier lag der Verbrauch um mehr als ein Drittel niedriger als im Mai 2021 (-34,7 Prozent). Bereinigt um Temperatureffekte beträgt das Minus noch 10,8 Prozent.

Deutlich rückläufig ist auch die Stromerzeugung aus Erdgas: So lag die Gasverstromung in den ersten fünf Monaten dieses Jahres mit 37 Mrd. kWh ebenfalls um bislang 14,3 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. Nur im Mai 2022 erzeugten Gaskraftwerke trotz der aktuell hohen Gaspreise geringfügig mehr Strom als im Mai 2021, dies allerdings vor dem Hintergrund geringerer Einspeisungen aus erneuerbaren Energien sowie dem Umstand, dass in den vergangenen 12 Monaten infolge des Kernenergie- und Kohleausstiegs über 12 GW installierte Leistung stillgelegt wurden…

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Jeder Euro weniger hilft Mietern

„Die Kosten des Wohnens steigen derzeit aufgrund rasant steigender Energiepreise dramatisch“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke bei der Vorstellung des Rankings. „Dabei dürfen wir jedoch nicht die vielen weiteren Kostentreiber vernachlässigen. Im Gegenteil: Jeder Euro weniger hilft Mietern und Selbstnutzern in der sich zuspitzenden Energiekrise.“

Insgesamt sind die Abfallgebühren im Durchschnitt der 100 Städte in den letzten drei Jahren um ca. 8 Prozent auf 312 Euro gestiegen. 19 Städte senkten die Gebühren im Vergleich der letzten drei Jahre. Das bedeutet, dass die Gebühren in 81 Prozent der Städte gestiegen sind. Während Städte wie Nürnberg oder Wolfsburg die Gebühren in den letzten zwei Jahren um rund ein Drittel bzw. knapp 10 Prozent sogar senken konnten, stiegen sie in Erfurt, Fürth oder Gelsenkirchen um über 20 Prozent.

Warnecke wies darauf hin, dass das Ranking in diesem Jahr verfeinert wurde. Die Bürgerinnen und Bürger könnten nun ihre realen Abfallgebühren besser miteinander vergleichen. Zusätzlich gebe es aber auch nach wie vor ein Gesamtranking in Form eines Indexes.

Nebenkosten müssen für die Menschen bezahlbar bleiben

Erstmalig hat das IW Köln ergänzend die Müllgebühren 25 mittelgroßer Städte untersucht. Hier gewinnt Brandenburg an der Havel. Auf den Plätzen folgen Stralsund und Norderstedt…

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Das Urteil des BGH vom 15. Dezember 2021 ist abrufbar unter www.bundesgerichtshof.de – Entscheidungsdatenbank

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Klägerin hat die Zustimmung der Beklagten zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt, die Klage jedoch zurückgenommen. Mit der Widerklage verlangen die Beklagten Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen zugrundeliegenden Originalbelege.

Die Klägerin hat den Beklagten stattdessen Belegkopien übersandt. Die Widerklage der Mieter hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Widerklage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten (die Mieter) die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH stellt zunächst fest, dass die vom Vermieter nach § 556 Abs.3 S. 1 Halbsatz 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dazu diene, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung müsse dazu die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs.1 Halbsatz 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Zu der ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gehöre es, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenen Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermögliche, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

In systematischer Auslegung von Wortlaut und Normzweck des § 259 Abs.1 BGB begründet der BGH, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalbelege beziehe. Schon aus dem Wortlaut des § 259 Abs.1 Halbsatz 2 BGB ergäbe sich, dass der Rechenschaftspflichte (hier: der Vermieter) Belege vorzulegen habe, soweit sie erteilt worden seien. Aus dieser Formulierung würde deutlich, dass der Rechenschaftspflichtige diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend seien…

Der Beitrag BGH: Mieter kann vom Vermieter Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen. erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Ein Wohnungsunternehmen möchte ein Bestandsquartier mit 140 Wohnungen aus den 1960er Jahren umrüsten. Welche Möglichkeiten gibt es? Eingangstür, Wohnungstür, Kellertür etc…

Bei Bestandsobjekten ist einerseits eine Aufnahme der vorhandenen Türsituationen sinnvoll und andererseits die Analyse der Motivationsgründe für elektronische Zutrittssysteme. Wenn nun bei besagtem Bestandsquartier aus den 60-igern beispielsweise bei allgemeinen Hauszugangstüren schon eine Klingel- oder Sprechanlage mit einem Türöffner vorhanden ist, lässt sich eine Digitalisierung sehr einfach durchführen. Eine Türsteuerung mit einer Datenverbindung über eine SIM-Karte stellt die Verbindung zur Software-Verwaltung in der Cloud her.

RFID-Medien oder auch das Smartphone können dann die mechanischen Schlüssel ersetzen und eine flexible Öffnung der Hauseingangstüren ermöglichen. Bei größeren Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Digitalisierungsstrategie eines Wohnungsunternehmen erfolgt die Vernetzung der Infrastrukturtüren und deren Türmanager oder Gateways alternativ über LAN.

Bei den anderen Infrastrukturtüren wie Heizungs- und/oder Technikräume können die vorhandenen mechanischen Türkomponenten wie Schließzylinder oder Drückergarnituren durch digitale Komponenten ersetzt werden. Handwerker und Servicepersonal bekommen digitale und mobile Schlüssel auf ihr Smartphone gesendet und können ohne Schlüsselübergabe ihre Aufgaben schnell ausführen. Je nach Infrastrukturellen Gegebenheiten erfolgt die Vernetzung dieser Türen entweder via LTE Gateways, welche die digitalen Türkomponenten per Funk anbinden, oder durch nachgerüstete LAN-Infrastruktur.

Für die 140 Wohnungstüren werden die vorhandenen mechanischen Profilzylinder durch digitale Elektronikzylinder ersetzt. Durch die Nutzung von digitalen Schlüsseln auf dem Smartphone oder dem RFIDMedium benötigen diese digitalen Schließzylinder keine Datenverbindung und sind vollständig offline. Mietertüren sind daher generell hoheitlich vom Verwalter getrennt, sodass nur Mieter und Mieterinnen ihren Zutritt managen. Eine spezielle APP für den Mieter ermöglicht diesem, die Zutrittsrechte für seine Mitbewohner, Gäste und Haushaltshilfen selbst zu verwalten.

Weitere Türen zu den Mietobjekten, Keller, Abstellräume oder separate Garagen können auf identische Weise ausgestattet und verwaltet werden. Verlorene Schlüssel, Schlüsselübergaben, die Koordination von Schlüsseln für Dienstleister für die Leerstandsmodernisierung oder der Tausch von mechanischen Schließzylindern wird durch die Digitalisierung ersetzt.

Ingo Österreicher

Was sind die ersten Schritte, was ist technisch nötig?

Je nach gewünschter Modernisierung wird entweder die entsprechende LAN-Infrastruktur für die Haupteingangs- und Infrastrukturtüren nachgerüstet oder erfolgt alternativ und ohne großen Aufwand über eine mobile Datenverbindung (LTE). In aller Regel werden zuerst Haupteingangstüren und Infrastrukturtüren umgerüstet.

Die Türen zu den Wohnungen oder Mietobjekten können dann nach und nach z.B. bei einer Neuvermietung oder bei einem Nutzerwechsel folgen. Da hierfür keine weitere Infrastruktur notwendig ist, ist der Aufwand dieser Nach- oder Umrüstung gering.

Ingo Österreicher

Wie werden die Mieter in den Prozess eingebunden? …

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Das Landgericht Berlin hält es die Kosten des sog. Müll- und Behältermanagements und der Sperrmüllbeseitigung als Kosten der Müllentsorgung für umlegbar.

Die Mieter machten gegenüber der Vermieterin die Rückzahlung von mit der Betriebskostenabrechnung eingezogenen Kosten der Sonder- bzw. Sperrmüllbeseitigung, des Abfall- und Wertstoffbehältermanagements geltend.

Das Amtsgericht Spandau hatte die Klage abgewiesen. Es hielt neben den Kosten der Sperrmüllbeseitigung auch die des Behältermanagements für umlagefähig. Gegen dieses Urteil waren die Mieter in Berufung gegangen. Das Landgericht Berlin hat dann das Urteil des Amtsgerichts Spandau insoweit aufgehoben, als es die Verurteilung zur Rückzahlung der Betriebskosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern abgelehnt hatte.

Das Gericht hält die Kosten sowohl für die Sonderabfuhr bzw. Sperrmüllbeseitigung als auch für das Behältermanagement und die Wartung der Rauchwarnmelder für umlegbar.

Zu den Kosten der Beseitigung von Sperrmüll, der auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wurde, führt es aus, dass es sich um Kosten handelt, die im bestimmungsgemäßen Gebrauch für den Eigentümer laufend entstehen. Der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst daher auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind.

Das Landgericht ließ offen, ob der Vermieter zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots im Rahmen der Beseitigung von Sperrmüll verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen. In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert, den hinterlassenen Müll zu entfernen.

Hinsichtlich des Behältermanagements führt das Landgericht aus, dass es sich um Kosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV „Kosten der Müllbeseitigung“ handele…

Der Beitrag LG Berlin: Kosten der Sperrmüllsammlung umlagefähig erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Energieversorgung in Deutschland zeichnet sich durch die Vielzahl an Energieversorgungsunternehmen aus, die bis jetzt ein regional angepasstes Angebot vorhalten. Dazu zählen auch die vielen kommunalen Unternehmen, die für die Daseinsvorsorge systemrelevant sind“, erklärt der Vorsitzende des Städte- und Gemeindetages, Thomas Beyer. „Sollte es zu Versorgungsengpässen kommen und die Notfallstufe ausgerufen werden, wird dies nicht nur für alle Bürgerinnen und Bürger deutlich spürbar.

Auch unsere Versorgungsunternehmen müssen dann sehr kostenintensive Nachbeschaffungen realisieren, ohne dies sofort und vollständig refinanzieren zu können. Damit geraten sie unverschuldet in Liquiditätsengpässe, die möglicher Weise ihre Existenz gefährden. Wir müssen jetzt verhindern, dass es zu einer dauerhaften Marktbereinigung kommt, deren Folgen unabsehbar sind“, führt Beyer weiter aus.

Die Städte und Gemeinden mit ihrem kommunalen Versorgungsauftrag erwarten daher von Bund und Land ein geeignetes Instrumentarium, das eine solche Entwicklung verhindert. „Die Liquidität unserer Unternehmen muss auch im Notfall gesichert sein. Wir werden alle hierfür erforderlichen Maßnahmen unternehmen, können dies jedoch nicht alleine leisten“, so Thomas Beyer…

Der Beitrag Städte- und Gemeindetag Mecklenburg-Vorpommern befürchtet Pleiten kommunaler Versorger erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Hier können Sie alle Artikel der August-Ausgabe 2022 der Betriebskosten aktuell Ausgabe 78 in einem PDF herunterladen und lesen. Unter anderem handelt die Ausgabe von diesen Themen:

• Steuerzahlerbund: Berlin (West) hat die höchsten Wohnnebenkosten, Mainz die niedrigsten
• Das Ranking: Nürnberg am günstigsten, Leverkusen am teuersten
• LG Berlin: Kosten der Sperrmüllsammlung umlagefähig

Der Beitrag Betriebskosten aktuell Ausgabe 78 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.