Wir stehen vor einer Preiserhöhungswelle, deren Ausmaß den allermeisten Menschen noch nicht bewusst ist. Nun gilt es, die Lage durch selbst auferlegte Verbote zum Fracking, zur Atomkraft und zur Kohle nicht noch künstlich zu verschlechtern.

Das würde bedeuten, dass auch das Ende vergangenen Jahres vom Netz genommene Atomkraftwerk Brokdorf erneut anzufahren und eine gewisse Zeit wieder Strom liefern zu lassen. Wir stehen vor einer Versorgungskrise unbekannten Ausmaßes und müssen in der Zeitenwende auch Denkverbote aufheben.

Ferner geht es darum, zu prüfen, ob das Kohlekraftwerk Moorburg in Hamburg für eine gewisse Zeit wieder ans Netz gebracht werden kann. Moorburg ist erst 2015 als Europas modernstes Kohlekraftwerk ans Netz gegangen, um es 2021 wieder abzuschalten. Aus heutiger Sicht war das ein Riesenfehler, für dessen Korrektur es nicht zu spät ist.

So schwer es fällt: Atom und Kohleenergie sind derzeit übergangsweise ein gangbarer Weg, für die Menschen die Heiz- und Stromkosten bezahlbar zu halten. Nur wenn innerhalb kurzer Zeit mehr günstig erzeugte Energie auf dem Markt ist, lässt sich der dramatische Preisanstieg dämpfen und die Abhängigkeit von russischem Gas begrenzen.

Es geht um Fragen der Versorgungssicherheit und der Bezahlbarkeit von Energie. Wir müssen verhindern, wirtschaftliche Verwerfungen und massive soziale Folgen zu vermeiden, die letztlich nur Russland in die Hände spielen. Auch Deutschland braucht Stabilität.

Das bedeutet allerdings keine Abkehr vom Klimaschutz. Vielmehr bleibt der Klimaschutz das zentrale Thema der kommenden Jahre. Wir brauchen einen zügigen Aufbau einer von fossilen Energieträgern unabhängigen Energielandschaft.

Zudem sollte der CO2-Preis im europäischen Handel zeitweise festgeschrieben und so vorübergehend der massiv spekulationsgetriebenen Preisbildung im Börsenhandel entzogen werden.

Steuern auf Energie sollten so weit gesenkt werden, dass das absolute Aufkommen bezogen auf einen Zeitpunkt unmittelbar vor der Corona-Pandemie nicht unterschritten wird. Die Abschaffung der EEG-Umlage ist ein erster Schritt, reicht aber nicht.

Zu guter Letzt ist die Vereinfachung der Eigenversorgung mit Strom und Heizenergie notwendig. Die Energieversorgung von Wohnungen muss weitgehend von der nicht mehr berechenbaren Preisbildung an der Energiebörse entkoppelt werden. Hier ist die Politik gefordert.

Andreas Breitner
Vorstand und Verbandsdirektor
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)

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Durch das TKModG fällt ab dem 1. Juli 2024 die Umlagefähigkeit weg. Welche Kosten sind noch bis zum und welche nach dem 1. Juli 2024 umlagefähig?

Uwe Rehnig: Zunächst müssen wir zwischen Neubezügen ab dem 1. Dezember 2021 und dem Bestand unterscheiden. Bei Bestandswohnungen greift die Frist bis zum 30. Juni 2024. Ab dann dürfen weder Infrastrukturkosten noch TV-, Wartungs- oder Urheberrechtsentgelte über die Betriebsnebenkosten abgerechnet werden. Für Neubauten gelten die Regelungen bereits heute.

Bernd Thielk: Eigentlich dürfen dann nur noch die Stromkosten umgelegt werden.

Uwe Rehnig: Richtig, aber das ist ein sehr kleiner Kostenanteil. Die wirklich relevanten Entgelte sind durch das neue Gesetz von der Umlage über die Betriebsnebenkosten ausgeschlossen.

Bernd Thielk: Das bedeutet auch, dass Bestandsverträge nur noch bis zum 30. Juni 2024 über die Betriebskostenabrechnung laufen dürfen. Das heißt, die Refinanzierung der Netze, die in den Gestattungsverträgen üblicherweise über eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren angelegt ist, wurde durch das TKModG zunichte gemacht.

Welche Auswirkungen hat das auf Antennen- und Kabelnetzbetreiber, die bislang ihre Betriebskosten auf Mieter umgelegt haben?

Bernd Thielk: Die Betreiber müssen sich vom Sammelinkasso verabschieden und auf Einzelinkasso umstellen. Sie müssen also Direktverträge mit den Mietern abschließen. Diese Verträge dürfen qua Gesetz nur noch eine maximale Laufzeit von 24 Monaten haben und sind danach monatlich kündbar. Das torpediert das bisherige Geschäftsmodell, in dem die Refinanzierung wie beschrieben auf 10 bzw. 15 Jahre ausgelegt war. Angesichts von Basel III und den strengeren Anforderungen von Basel IV (Risikoposition/Eigenkapital Banken) stellt sich auch die Frage, ob die Banken, bei denen sich mittelständische Netzbetreiber das Kapital leihen, angesichts stark reduzierter bzw. fehlender Sicherheiten überhaupt noch Kredite ausstellen werden…

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Mit dem Gesetz senken die Übertragungsnetzbetreiber (ÜNB) die EEG-Umlage zum 1. Juli 2022 von bislang 3,72 Cent pro Kilowattstunde auf null ct/kWh. Eine vierköpfige Familie wird beispielsweise durch die Absenkung im Vergleich zu 2021 um rund 300 Euro pro Jahr entlastet.

Damit die Entlastung zügig zum 1. Juli 2022 erfolgen kann, hat die Bundesregierung den entsprechenden Gesetzentwurf dem Bundestag Anfang März als sogenannte Formulierungshilfe zugeleitet. Der Bundestag hat das „Gesetz zur Absenkung der Kostenbelastung durch die EEG-Umlage und zur Weitergabe dieser Absenkung an die Letztverbraucher“ beschlossen. Eine Zustimmung des Bundesrats ist nicht erforderlich.

Ab Januar 2023 wird die EEG-Umlage dann auf Dauer abgeschafft. Die Bundesregierung hat die große EEGNovelle am 6. April 2022 mit dem „Osterpaket“ beschlossen. Der Wegfall der Umlage ist Teil der Entlastungspakete der Bundesregierung.

Stromlieferanten müssen Wegfall der EEG-Umlage an Stromkunden weitergeben Damit sichergestellt ist, dass die Umlageabsenkung zu einer spürbaren Entlastung von Letztverbrauchern bei den Stromkosten führt, enthält das Gesetz Regelungen zur Weitergabe der Absenkung…

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Interessant ist, dass trotz verschiedener struktureller Unterschiede zwischen Wohnungsbaugenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen weder hinsichtlich der Beurteilung der künftigen Relevanz und Nutzung, der relevanten Einsatzbereiche noch der Nutzungsmotive wie Einführungsbarrieren signifikante Unterschiede zwischen den Einschätzungen der beiden Gruppen auftraten. Insgesamt zeigte sich auch ein weitgehend kongruentes Meinungsbild hinsichtlich der mit dieser Technik realisierbaren Effizienzpotenziale.

Smart Access ist in der Wohnungswirtschaft auf der Agenda

Insgesamt haben sich bereits rund zwei Drittel (67,2%) der Befragten eingehender mit der Frage der Digitalisierung im Bereich des Zugangsmanagements auseinandergesetzt. Es zeigte sich ein enger Zusammenhang zwischen dem Interesse und der Anzahl der Wohneinheiten. Die Thematik elektronische Schlüsselsysteme ist bei größeren WU zurzeit besonders präsent.

Während sich aus der Gruppe der Wohnungsunternehmen mit weniger als 500 Wohneinheiten erst 40,5% näher mit der Thematik befasst haben, liegt der Wert bei Unternehmen der Größenklasse von 500 bis 999 Wohneinheiten bereits bei 63,9%. Offensichtlich besteht ein Zusammenhang zwischen der Anzahl der Wohneinheiten und den erzielbaren Effizienzvorteilen im Bereich der Schlüsselverwaltung.

Elektronische Schlüsselsysteme im Trend

44,9% der Unternehmen, die sich der Thematik vertieft gewidmet haben, sehen eine hohe Relevanz elektronischer Schlüsselsysteme für ihr Haus und planen bis 2025 konkret Neu- und Fortsetzungs-Installationen in verschiedenen Anwendungsbereichen (siehe Abbildung 1).

In Neubauten und im Bestand

85,8% derjenigen, die der Thematik hohe Relevanz beimessen, planen Mehrfamilienhausneubauten mit Smart Access-Lösungen auszustatten. Dem Thema kommt jedoch nicht nur im Neubaubereich eine hohe Bedeutung zu. Die Befragungsergebnisse lassen erwarten, dass in den kommenden fünf Jahren (bei WU mit mehr als 1.000 Wohneinheiten) auch rund 7,5% des relevanten aktuellen Objektbestands mit elektronischen Schlüsselsystemen ausgestattet werden. In 55,4% dieser Fälle wird die Ausstattung im Rahmen geplanter Renovierungsmaßnahmen erfolgen.

Nicht mehr nur die Haustür

Bei der Einführung stehen die Haustüren und weitere Infrastruktur-Türen im Vordergrund (siehe Abbildung 2) Interessant ist jedoch, dass bei mehr als jedem zweiten Projekt (bei WBG in 53,9% und bei KÖR in 61,9% der Fälle) auch die Wohnungseingangstüren der Wohneinheiten mit elektronischen Schlüsselsystemen ausgestattet werden sollen (siehe Abbildung 3). Dieser Trend ist neu…

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Während vor einigen Jahren das LG Magdeburg (Urteil vom 27. September 2011 – 1 S 171/11) und das AG Hamburg-Altona (Urteil vom 3. Mai 2013 – 318a C 337/12) Anmietkosten für Rauchwarnmelder noch als „sonstige“ Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV für grundsätzlich umlagefähig an- sahen, hat sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und der Fachliteratur seit einigen Jahren auf breiter Front die Rechtsauffassung durchgesetzt, dass Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht (auch nicht als „sonstige“ Betriebskosten) umlagefähig sind (so z. B. LG Düsseldorf, Urteil vom 6. April 2020 – 21 S 52/19; LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016 – 1 S 198/15; AG Dortmund, Urteil vom 30. Januar 2017 – 423 C 8482/16; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 4. Dezember 2013 – 715 C 283/13; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 2 BetrKV, Randnummer 79).

Eine Entscheidung des BGH zu dieser Rechtsfrage gab es bis vor Kurzem zwar noch nicht. Die Rechtsauffassung, dass die Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig sind, ist jedoch rechtlich plausibel und nachvollziehbar. Wir haben daher auch beim letzten „Norddeutschen Mietrechtstag“ am 8. November 2021 in Lübeck auf diese in der Rechtsprechung und Fachliteratur bereits zu dem Zeitpunkt vorherrschende Tendenz hingewiesen.

Das Problem liegt dabei auf den Punkt gebracht darin, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern – anders als z. B. die Kosten für die Anmietung von Kaltwasserzählern (§ 2 Nr. 2 BetrKV), für Geräte zur Wärmeerfassung (§ 2 Nr. 4 a BetrKV) und für Warmwasserzähler (§ 2 Nr. Nr. 5 a i. V. mit 2 BetrKV) – gerade nicht im Katalog der umlagefähigen Betriebskosten ausdrücklich aufgeführt sind.

Kosten, die nicht in diesem Katalog aufgeführt sind, können aber allenfalls als sog. sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden. Das ist jedoch nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen möglich, die nach dem BGH bei Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht gegeben sind. Nach dem BGH handelt es sich bei den Anmietkosten für Rauchwarnmelder nicht um Betriebskosten…

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Doch ein genauerer Blick in das am 1. Dezember 2021 endgültig in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz, wie es im Volltext ein wenig sperrig klingt, offenbart viele neue Chancen. Es setzt wichtige Impulse für einen schnelleren und konsequenteren Ausbau von Gigabitnetzen – der Grundinfrastruktur für Digitalisierung – auch in der Wohnungswirtschaft.

Da neue Chancen immer auch Risiken beinhalten, ist es zunächst wichtig, wesentliche Inhalte und Absichten des Gesetzes sowie die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu verstehen. Nur so ist es möglich, die Änderungen vorteilhaft zu nutzen und künftige Fehler zu vermeiden. Dazu in der Folge einige Einblicke:

Was ändert sich konkret?

Vermieter können bisher sowohl die Betriebskosten für die gebäudeinterne Breitband-Infrastruktur als auch die Kosten für die TV-Versorgung auf die Mieter – das sogenannte Nebenkostenprivileg – umlegen. Das neue TKG regelt diese Umlagefähigkeit neu – mit einer Übergangsfrist für alte, bestehende Infrastrukturen bis zum 30. Juni 2024. Danach gilt ein völlig neues Verfahren, das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgeld. Im Übrigen gilt für neu errichtete gebäudeinterne Netzinfrastruktur bereits seit dem 1. Dezember 2021 ausschließlich das neue Verfahren zur Umlage und Refinanzierung.

Konsequenz:

Vermieter, die Bestandsverträge zur Breitbandversorgung ihrer Gebäude, mit Laufzeiten über den 30. Juni 2024 hinaus, mit Telekommunikationsunternehmen abgeschlossen haben, können das hierfür zu zahlende Entgelt im Rahmen der Mietnebenkosten ab dem Ende der Übergangsfrist nicht mehr auf die Mieter umlegen. Damit die Vermieter – falls dies nicht bereits in entsprechenden Vertragsklauseln berücksichtigt wurde – nicht einseitig auf diesen Kosten sitzen bleiben, ist im TKG-neu ein Kündigungsrecht mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 vorgesehen – welches den anderen Vertragsteil nicht zum Schadensersatz berechtigt…

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Dazu Prof. Dr. Andreas Saxinger, Vorsitzender des AG Geislinger Konvention:

1. Im Hinblick auf die am 01.12.2021 in Kraft getretene neue HeizkostenV wird die in § 6a Abs. 1 HeizkostenV gesetzlich vorgegebene Bringschuld der unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI), soweit entsprechende fernauslesbare Geräte im Gebäude installiert sind, stark kritisiert. Es sollte als Grundsatz festgehalten werden, dass die Mieter grundsätzlich die UVI zu erhalten haben, allerdings sollte die Möglichkeit für die weniger interessierten Mieter bestehen, durch schriftliche Mitteilung auf die Versendung solcher UVI zu verzichten.
   
   Als Alternative böte sich an, dass der Versand der UVI nur auf dem digitalen Weg verpflichtend ist. Die Zustellung per Post erscheint anachronistisch und sollte grundsätzlich vermieden werden. Statt – wie vom Gesetzgeber vorgesehen – einer Bringschuld wäre die Einführung einer Holschuld für die Mieter effizienter; die Mieter könnten sich dann die von den Vermietern bereitgestellten UVI selbst herunterladen.
2. Hinsichtlich der Kalt- und Abwasserabrechnung sollte auf Bundesebene eine Regelung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung eingeführt werden. Für Neubauten sehen fast alle Bundesländer die Pflicht zur Installation von Wasserzählern vor. Die Ausnahmen bilden lediglich Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Eine verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht von Kaltwasser in Bestandsimmobilien existiert aktuell lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein. Hier wären bundeseinheitliche Regelungen wünschenswert.
3. Zur betriebskostenrechtlichen Belegeinsicht der Mieter sollte aufgrund der zunehmenden Digitalisierung der Begriff des Originalbeleges hinterfragt werden. Das Urteil des BGH v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20 zur Vorlage von Originalen oder gescannten Dokumenten gegenüber den Mietern wird sehr kritisch gesehen. Der BGH hatte sich in diesem Urteil sehr zurückhaltend zur Möglichkeit der Vorlage von gescannten Dokumenten geäußert; diese solle auf Ausnahmefälle be¬schränkt bleiben.
   
   Das Urteil hinterlässt für die Praxis ein großes Maß an Rechtsunsicherheit. Eine gegenüber gescannten Dokumenten derartig kritische Haltung, wie sie in dem Urteil zum Ausdruck kommt, wird als nicht mehr zeitgemäß angesehen. Eine Regelung durch den Gesetzgeber wird als sinnvoll erachtet…

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Sensible Verdichtung

Geplant sind der Abriss von nicht mehr zukunftsfähigen, eingeschossigen Reihenhauszeilen aus den 1960er Jahren sowie einer Parkgarage, um das Quartier mit dem Bau von modernen, energieeffizienten und barrierearmen Wohneinheiten in die Zukunft führen. Außerdem soll durch mehrgeschossige und dichtere Bauweise eine bessere Nutzung des Grundstücks erreicht werden. Ziel der Quartiersentwicklung ist, eine sensible Verdichtung herzustellen und mit dem angestrebten Wohnungsmix die soziale Mischung im Quartier zu unterstützen.

„Es sollen insgesamt 60-70 Wohneinheiten, davon ca. 60% öffentlich gefördert sowie 75% seniorengerecht und barrierearm nach dem Effizienzhausstandard 40, in einem entsprechend attraktiv gestalteten Umfeld geschaffen werden“, sagt HANSA Chefin Jana Kilian. Außerdem soll der bestehende Nachbarschaftstreff in die neu zu errichtenden Baukörper verlagert werden.

Das Auswahlgremium des Wettbewerbs bestand neben Vertretern der HANSA aus einer Mitgliedervertreterin der Genossenschaft, freien Architekten und Vertretern der Bezirksverwaltung sowie des Stadtentwicklungsausschusses. An dem Verfahren haben drei ausgewählte Architekturbüros teilgenommen…

Der Beitrag Klimaschützenden Neubau im Quartier Beensroaredder erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Sachverhalt

Die Beklagte beliefert die Kläger seit 2009 auf der Grundlage von Allgemeinen Versorgungsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV mit Fernwärme. Hiernach stellt die Beklagte ihren Kunden einen verbrauchsunabhängigen Bereitstellungspreis und einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis in Rechnung, die sie nach Maßgabe im Vertrag vorgesehener Preisänderungsklauseln jährlich anpasst.

Im Januar 2019 entschied das Kammergericht in einem anderen gegen die Beklagte gerichteten Rechtsstreit, dass die auf den Arbeitspreis bezogene Preisänderungsklausel den Transparenzanforderungen in § 24 Abs. 4 Satz 2 AVBFernwärmeV nicht genüge und damit sämtliche in den Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Beklagten enthaltenen Anpassungsklauseln – also auch die den Bereitstellungspreis betreffende – nach § 139 BGB unwirksam seien.

Unter Berufung auf dieses Urteil verlangten nachfolgend mehrere ihrer Kunden von der Beklagten die Rückerstattung überhöhter Wärmeentgelte. Ab Mai 2019 legte die Beklagte ihren Abrechnungen eine geänderte Preisanpassungsformel zum Arbeitspreis zugrunde, welche sie zuvor öffentlich bekannt gegeben hatte.

Bisheriger Prozessverlauf

Auch vorliegend haben die Kläger von der Beklagten mit ihrer Klage die Rückerstattung in den Jahren 2015 bis 2018 vermeintlich überzahlter Arbeits- und Bereitstellungspreise in Höhe von 1.980,77 € nebst Zinsen, die Feststellung der Unwirksamkeit der (ursprünglichen) Preisanpassungsklauseln sowie die Feststellung begehrt, dass die Beklagte zur einseitigen Änderung der Preisanpassungsklausel nicht berechtigt gewesen sei…

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Hier können Sie alle Artikel der Juni-Ausgabe 2022 der Betriebskosten aktuell Ausgabe 77 in einem PDF herunterladen und lesen. Unter anderem handelt die Ausgabe von diesen Themen:

• Eingriffe in die Vertrags- und Berufsfreiheit Im TKModG wurde eine Entschädigung aber komplett ausgeblendet.
• Elektronische Schlüsselsysteme – Wie ist die Akzeptanz bei Baugenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen?
• Startschuss der Wohnungswirtschaft in die digitale Welt von morgen

Der Beitrag Betriebskosten aktuell Ausgabe 77 erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.